Коммерческая недвижимость: арендные ставки, вакансия, прогнозы, когда ждать восстановления?

Коммерческая недвижимость: арендные ставки, вакансия, прогнозы, когда ждать восстановления?

Эксперты задают насущные вопросы: можно ли сравнивать данный кризис с предыдущими и когда страна выйдет из него? Существует тенденция возникновения финансовых кризисов каждые 6 лет. С чем это связано?

На самом деле кризис 2014 года был связан непосредственно с присоединением Крыма. Это был локальный кризис непосредственно в России, а последний мировой кризис произошел в 2008 году. Изучив статистику, можно увидеть, что мировая экономика стала замедляться еще в 2018-2019 годах. К примеру, промышленное производство в Китае по итогам 2019 года показало наименьший рост за последние 20 лет. В свете этих событий было ожидаемо возникновение нового кризиса.

Эксперты заявляют, что covid19 резко ускорил движение к рецессии, но мир не просто попал в рецессию, а в целом экономика стала сжиматься. Просмотрев свежие статистические данные по итогам апреля и мая можно заметить, что глубина падения экономики крайне высокая. Классический цикл на рынке недвижимости выглядит следующим образом:

  • Расширение
  • Избыточное предложение
  • Рецессия
  • Начало восстановления
  • Расширение

В России рынок  коммерческой недвижимости находится в состоянии "избыточного предложения", но кажется что это временное явление. Посмотрев на опыт других стран, можно заметить, что стоимость недвижимости не обязательно должна расти, но в России недвижимость по-прежнему воспринимается как защитный актив, и люди вкладывают в нее свои средства. Однако с возникновением таких сложностей, как поиск арендаторов, повышение налога на имущества и т.д. недвижимость будет рассматриваться иначе.

Особый акцент стоит сделать на следующей истории: однажды наша компания арендовала помещение под офис. Этот объект коммерческой недвижимости был продан одновременно двум разным собственникам. Как итог здание имело двух полноправных собственников, которым пришлось воевать между собой. Это явление может произойти при продаже недвижимости, поэтому недвижимость никогда в полной мере не выступает защитным активом.

Рынок торговой недвижимости

Эксперты говорят, что ввод торговых центров отражает цикличность и снижение ввода торговых центров в среднем в период спада составляет 60%-70%. На графике отчетливо видно, что после кризиса 2008 года произошел спад, а также прогнозируется, что после кризиса 2020 года постепенно начнет восстанавливаться количество введенных торговых центров. Также эксперты отмечают, что кризис 2014 года совпал с насыщением рынка Санкт-Петербурга, хотя эти выводы сомнительны. Стоит более детально изучать зарубежные рынки. В первую очередь они и создают тренды, которые получают актуальность в России.

Первый тренд связан с тем, что в настоящий момент достаточно активно развивается интернет-торговля: такие магазины как wildberries, aliexpess и многие другие. И второй тренд: реальные доходы населения снижаются с 2014 года. Спрос реагирует моментально, хотя глубина падения различна. Заполняемость торговых центров после кризиса в Москве составляет 89 процентов. Рассмотрев текущий кризис видно, что на данный момент заполняемость снизилась до уровня 90 процентов. Если динамика развития нынешнего кризиса будет сопоставима с предыдущими, то через 1,5 года начнется восстановление.

Ожидаемые перспективы

Итак, какие же изменения ожидаются в перспективе:

  • Пересмотр существующей сети физических магазинов.
  • Изменение взаимоотношения ретейлеров и собственников.
  • Изменение потребительских предпочтений
  • Ускоренные темпы развития онлайн-торговли

Рынок офисной недвижимости

Посмотрев на динамику ввода офисных центров в Москве, заметен тренд на снижение количества введенных объектов. Но в первую очередь это связано с тем, что снижается количество компаний. На графике показано количество действующих юридических лиц. Как видно, пик приходился примерно на 2012 год. После этого количество юридических лиц в нашей стране постепенно снижается. Видно существенное сокращение объемов строительства новых офисов Санкт-Петербурга по отношению 2012 к 2009 году падение 60%. Отношение 2018 года к 2015 падение 86%. Рассматривая динамику ввода офисных центров в Европе, то видно что перед кризисом доткомов и перед кризисом 2008 года произошел существенный рост ввода центров и после этого произошло снижение. В дальнейшем аналитики предполагают что будет происходить ввод новых офисных центров по прошествии этого кризиса.

Пик вакантности на офисном рынке

Пик вакантности на офисном рынке наступает спустя год и средний срок восстановления составляет 3-5 лет. Как видно в Санкт-Петербурге в кризис 2008 года количество пустующих офисных центров составляло 26%. Также видно, что доля валютных ставок сокращается и менее чем 5% ставок в бизнес-центрах в настоящий момент номинируется в долларах.

Посмотрев на ставки аренды на рынке в Санкт-Петербурге видно, что в 2008 году произошло существенное снижение ставок аренды. В 2014 году такое снижение не произошло по причине переезда в город Газпрома. За последние 10 лет Газпром и его партнеры арендовали и купили около 580 000 м2 качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге. Газпром арендовал около 30%-40% всех высококачественных площадей в нашем городе, благодаря этому ставкам удалось удержаться и не рухнуть как в 2008 году.

Среднесрочные перспективы

  • Рост спроса на coworking за счет гибкости условий аренды.
  • Завершение строительства объектов на высокой стадии готовности и снижение ввода после 2021 года. Это в большей степени связано с экономической ситуацией в России, в первую очередь это стагнация экономики, а во вторую сокращается количество юридических лиц.
  • Изменение подхода к офисному пространству за счет увеличения использования desk share.

Рынок складской недвижимости

Рынок складской недвижимости должен был быть наименее пострадавшим. Строительный цикл в складах короче, чем в других сегментах, это связано с особенностью строящихся объектов недвижимости. Как видно на диаграмме ввод на рынки в московском регионе складских комплексов в 2014 году был максимален.

Восстановление после кризиса 2008 года происходило около 2-х лет, после 2014-2015 годов три года, а в Санкт-Петербурге средний срок восстановления складов составляет 5 лет. Аналитики особо отмечают заголовок о том, что осторожность превыше всего и в оба кризисных периода росла доля сделок аренды.

Петростат представил основные экономические показатели Петербурга по итогам мая и ожидалось, что апрель будет «черным месяцем», но в мае происходит аналогичное снижение год от года. Данная статья гласит, что все сектора экономики терпят убытки, но сегмент транспортировки потерпел убытки в количестве 11%, хотя в апреле произошел рост на 4,2%. Логистика является главное артерией в российской экономике и если в логистике происходит снижение, это означает большие убытки и в остальных сферах.

Восстановление рынка

Эксперты прогнозируют, что срок восстановления составит 4-5 лет. Какие ожидаются перспективы на рынке складской недвижимости:

  • Дальнейшее сокращение строительного цикла
  • Рост сегмента ecomerse в спросе на складские помещения
  • Повышенное внимание к стратегии выбора локации

Эти данные кажутся полностью верными и корректно отображают настоящее положение ситуации и будущие перспективы для разных сегментов.



Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 136
06.08.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Архив новостей