Представьте квартал многоэтажной жилой застройки, рядом — школа, а в середине квартала — заросший деревьями и бурьяном пустырь: последний неосвоенный клочок земли, который со всех сторон обступили дома. На этом пустыре — бетонный фундамент и невысокие кирпичные стены, вокруг — забор, внутри забора тишина: стройка не идёт уже давно. По документам это не бесхозная территория, а полноценный объект недвижимости со своим кадастровым номером. И именно из-за этого статуса вокруг здания разгорелся судебный спор, дошедший до апелляции, а затем — до торгов.

Мы участвовали в этой истории как оценочная компания: администрация муниципального округа обратилась к нам, чтобы определить рыночную стоимость недостроя перед его продажей с публичных торгов. Дальше — подробности этого кейса и объяснение, почему без оценки такая сделка вообще невозможна.

Аренда земли вместо покупки: с точки зрения оценки инвестиционного проекта

Когда речь заходит о крупном строительном проекте на муниципальной или государственной земле, инвестор почти никогда не покупает участок в собственность. Это не жадность и не хитрость — это нормальная практика, встроенная в земельное законодательство. По общему правилу статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются под застройку в аренду, а не в собственность, и, как правило, через аукцион. Победитель аукциона на право заключения договора аренды платит не рыночную стоимость земли целиком, а ежегодную арендную плату — то есть распределённую во времени нагрузку, а не единовременный платёж в десятки или сотни миллионов рублей.

Для инвестора это ощутимо меняет финансовую модель проекта: капитал, который пришлось бы заморозить в покупке земли, можно направить непосредственно в стройку. А муниципалитет, в свою очередь, получает объект социальной или коммерческой инфраструктуры, который сам не потянул бы построить на бюджетные деньги, — школу, спортивный центр, культурно-досуговое учреждение, — и при этом не теряет участок навсегда: земля остаётся публичной собственностью на весь период стройки.

Но и здесь важна оговорка: публичная собственность на землю — не пожизненная привилегия для муниципалитета. Как только объект построен, введён в эксплуатацию и право собственности на здание зарегистрировано, у собственника здания появляется исключительное право выкупить участок под ним без торгов — по статье 39.20 Земельного кодекса РФ. Цена такого выкупа не рыночная, а льготная, установленная региональным законом в процентах от кадастровой стоимости участка. В Ленинградской области, например, этот процент — 15% от кадастровой стоимости для большинства коммерческих и социальных объектов (для индивидуального жилищного строительства, личных подсобных хозяйств и садоводства ставка отдельная и ещё ниже — 3%). Иными словами, аренда — это промежуточный этап перед выкупом на выгодных условиях: муниципалитет получает достроенный объект и годы арендных платежей, а инвестор в перспективе — участок в собственности за долю от его полной стоимости. Правда, это право возникает только у собственника завершённого строительством здания — пока объект остаётся объектом незавершённого строительства, как в нашем кейсе, воспользоваться им нельзя.

Договор аренды под строительство обычно заключается на срок, соизмеримый со сроком стройки — часто это те самые три года, которые фигурируют и в нашем кейсе. По истечении этого срока у арендатора, добросовестно построившего объект в рамках разрешительной документации, есть право однократно продлить аренду для завершения строительства — но, как мы увидим дальше, это право не бесконечно и не безусловно.

От одного тренажёрного зала до сети

Инвестор в нашем кейсе начинал скромно — с одного фитнес-зала. К моменту, когда он вышел на муниципальные торги за право арендовать землю в Ленинградской области, у него уже была работающая сеть залов в нескольких городах, и стратегия компании сместилась от аренды готовых помещений к строительству собственных объектов "под себя". Логика знакома многим быстрорастущим региональным сетям: аренда торговых и спортивных площадей год от года дорожает, а собственная недвижимость даёт контроль над форматом, планировкой и себестоимостью содержания. Правда, переход от "снимать помещение" к "строить здание" меняет и профиль рисков: вместо арендных платежей появляются обязательства перед подрядчиками, банками и, что важно в этой истории, перед публичным собственником земли — администрацией.

Проект в Ленинградской области был для инвестора одним из первых опытов такого рода: не отдельно стоящий тренажёрный зал, а полноценный физкультурно-оздоровительный комплекс на два этажа — по разрешительной документации именно детский культурно-спортивный центр, рядом со школой, в шаговой доступности для местных жителей. Помимо взрослых тренировок, в таком формате обычно закладывают отдельные секции для детей — плавание, гимнастику, единоборства, танцевальные и творческие кружки, группы продлённого дня после школьных уроков. Для растущих региональных сетей это распространённая стратегия: детские секции заполняют залы в будни днём, когда взрослых клиентов меньше всего, а семейные абонементы считаются одной из самых устойчивых статей выручки в фитнес-бизнесе — родители расстаются с занятиями ребёнка куда неохотнее, чем с собственным абонементом.

К моменту, когда мы осматривали объект в рамках оценки, инвестор успел довести эту часть работы до конца: сети были заведены на участок, разводка сделана. Но здесь есть важный нюанс, который стоит понимать любому, кто оценивает недостроенную недвижимость: фактическое подключение к сетям — то есть постановка на баланс, опломбирование счётчиков, начало поставки ресурса — технически возможно только после ввода здания в эксплуатацию. Пока объект остаётся объектом незавершённого строительства, проложенные сети существуют физически, но отдельным объектом права не являются и на кадастровый учёт не поставлены.

В полной, "хрестоматийной" методике оценки объектов незавершённого строительства стоимость подведённых коммуникаций принято отдельно учитывать как фактор, повышающий инвестиционную привлекательность объекта. Но наше задание было сформулировано предельно узко: администрация просила оценить именно тот объект, который суд предписал продать с торгов, — объект незавершённого строительства с конкретным кадастровым номером, и ничего сверх этого. Поэтому сети мы не оценивали вовсе: не как понесённые затраты, не как отдельный актив — как будто их не существует. Это не общее правило, а следствие узкого предмета задания и вполне бытовой причины: администрация обязана была исполнить решение суда, а не проводить углублённое исследование за рамками этого решения, и бюджета на дополнительную работу у неё просто не было. По условиям первоначального договора аренды инвестор должен был построить и ввести объект в эксплуатацию за три года. На практике к активной фазе стройки он приступил не сразу — сказался общий спад деловой активности в 2020 году, когда ограничительные меры коснулись почти всех сфер, включая стройматериалы, рабочую силу и логистику подрядчиков.

Инвестор обратился к администрации с просьбой продлить срок аренды — и получил согласие: стороны заключили новый договор ещё на три года специально для завершения строительства. Формально это абсолютно легальный и предусмотренный законом механизм, о котором мы подробнее расскажем в следующем разделе. Но и второй трёхлетний период не привёл к завершению стройки: в 2022 году произошли новые события общероссийского масштаба, которые вновь сдвинули график. На этот раз повторно договориться с администрацией не вышло — срок второй аренды истёк, а объект так и остался недостроенным: по документам готовым лишь частично, физически — заметно менее готовым, чем следовало из документов (к этому мы ещё вернёмся).

Администрация уведомила инвестора, что договор аренды прекратил действие, начислила плату за фактическое пользование участком без правовых оснований и обратилась в суд с требованием изъять недостроенный объект путём продажи с публичных торгов.

Однократное продление аренды

Здесь важно разобраться в механике закона, потому что именно она определила исход спора. Земельный кодекс (пункт 5 статьи 39.6 и статья 39.8) даёт собственнику объекта незавершённого строительства право однократно, без нового аукциона, продлить или переоформить договор аренды земельного участка специально для завершения стройки — на срок до трёх лет. Ключевое слово здесь — "однократно". Это не подписка, которую можно продлевать сколько угодно раз, пока проект наконец не доведут до конца; закон даёт застройщику одну дополнительную попытку, и всё.

В нашем кейсе эта попытка уже была использована: первый трёхлетний договор истёк, стороны заключили второй — тот самый "продлённый" на завершение строительства. Когда истёк и он, у администрации по закону уже не осталось оснований просто взять и продлить аренду ещё раз без торгов: право на однократное продление к тому моменту было исчерпано. Дальше в дело вступает статья 239.1 Гражданского кодекса РФ. Если договор аренды публичного участка, предоставленного под строительство, прекращается, а объект незавершённого строительства так и не введён в эксплуатацию, уполномоченный орган — в нашем случае администрация — вправе обратиться в суд с требованием изъять этот объект у собственника путём продажи с публичных торгов. Причём закон описывает всего одно основание, при котором суд обязан отказать в таком иске: если сам собственник докажет, что срыв сроков стройки связан с действиями или бездействием органов власти либо организаций, которые должны были подключить объект к сетям. Иными словами, закон защищает застройщика только от чужой вины — не от общих экономических потрясений.

Показательно, что подобные споры о судьбе недостроя возникают даже тогда, когда администрация не идёт по пути прямого изъятия через статью 239.1 ГК РФ, а действует иначе. Осенью 2024 года Верховный суд РФ разбирал похожий по сути спор — тоже вокруг спортивно-развлекательного комплекса, тоже в Ленинградской области, но в другом районе. Компания арендовала участок ещё в 2012 году, договор несколько раз продлевали, объект довели до 85% готовности и зарегистрировали в ЕГРН — а затем администрация изменила правила землепользования и застройки так, что участок формально перестал подходить под спортивные объекты, и отказалась согласовывать завершение стройки. Верховный суд встал на сторону застройщика: раз стройка началась законно, пока действовали прежние правила, менять их задним числом в ущерб уже начатому проекту нельзя, — компании разрешили достроить объект и использовать его по изначальному назначению. Этот кейс попал и в обзор судебной практики Верховного суда от ноября 2025 года как один из ориентиров по спорам о публичных участках под застройку. Итог таких историй редко предопределён заранее: он сильно зависит от того, какой именно инструмент выбирает администрация, — прямое изъятие объекта через торги, отказ в продлении аренды или изменение градостроительных правил, — и от того, насколько аккуратно застройщик со своей стороны соблюдал сроки и разрешительную документацию.

Это не единичная позиция, а устойчивый тренд в практике российских судов последних лет. Начиная с 2020 года, а тем более после 2022-го, ссылки на пандемию и санкции стали одним из самых частых аргументов защиты по спорам о просрочке — и в подавляющем большинстве случаев суды отклоняют их, если сторона не может доказать, что именно эти обстоятельства сделали исполнение объективно невозможным, а не просто более дорогим или неудобным. Заключение Торгово-промышленной палаты о форс-мажоре, если оно вообще получено, тоже не имеет для суда обязательной силы — это лишь одно из доказательств, которое суд оценивает наравне с другими.

Для инвесторов, работающих с публичной землёй, из этого следует практический вывод: рассчитывать сроки стройки нужно с существенным запасом, а любые договорённости о переносе сроков — фиксировать письменно и заранее, а не пытаться объяснить постфактум внешними обстоятельствами то, что можно было предотвратить более консервативным планированием.

40% по документам: как оценка объекта разошлась с данными ЕГРН

Ещё один момент, который стоит подробно объяснить неподготовленному читателю: что вообще означает "степень готовности объекта" и откуда берётся эта цифра. По выписке из ЕГРН объект в нашем кейсе значился готовым на 40%. Эта цифра попадает в реестр из технического плана, который готовит кадастровый инженер при постановке недостроя на кадастровый учёт. До середины 2022 года методика расчёта была формализована: готовность считали либо как отношение стоимости фактически выполненных работ к полной сметной стоимости, либо по удельному весу готовности конструктивных элементов — отдельно фундамент, стены, перекрытия, крыша, окна и двери и так далее, каждый со своим "весом" в общей конструкции здания. Но с 2022 года формулы расчёта из обязательных требований к техническому плану убрали, и теперь степень готовности переносится в документ из декларации, которую готовит и подписывает сам заказчик кадастровых работ — то есть, по сути, застройщик указывает цифру сам, а закон прямо не регулирует, как именно он должен её считать. Юристы и кадастровые инженеры отдельно отмечают эту правовую неопределённость: формально проверить обоснованность заявленной готовности сегодня сложнее, чем несколько лет назад.

Когда мы выехали на объект для оценки, картина оказалась заметно скромнее заявленных в реестре 40%: по факту был залит только фундамент и частично возведены стены первого этажа, тогда как проектом предусматривалось двухэтажное здание. То есть реальная строительная готовность оказалась ощутимо ниже той, что зафиксирована в кадастровых документах, — вероятно, потому, что цифра в ЕГРН отражает состояние объекта на момент постановки на учёт в 2021 году, а не на момент, когда стройка окончательно встала.

Здесь стоит быть честными: у нас не было ресурса, чтобы заказывать отдельную строительно-техническую экспертизу, детальные обмеры или независимую проверку сметной документации, — администрация обратилась к нам, чтобы исполнить решение суда в разумные сроки и с ограниченным бюджетом, а не для того, чтобы провести углублённое инженерное исследование. Поэтому в основе отчёта лежали документы, которые предоставила администрация, — выписка из ЕГРН, технический план, материалы судебного дела, — дополненные визуальным осмотром объекта на месте. Это рабочий и распространённый подход именно для муниципальных заказчиков, у которых, в отличие от частного инвестора, обычно нет ни времени, ни денег на исследование сверх необходимого минимума. Но даже такой ограниченный по объёму выезд на площадку оказался не лишним: именно он и показал расхождение между формальными 40% из реестра и тем, что было построено на самом деле.

Что именно считает оценщик: фундамен без земли и коммуникаций

Ответ прямо следует из статьи 130 Гражданского кодекса РФ: объект незавершённого строительства признаётся самостоятельной недвижимой вещью с момента, когда завершены как минимум работы по устройству фундамента. Право собственности на такой объект регистрируется в ЕГРН отдельно от прав на землю — арендатор владеет улучшениями участка (фундаментом, конструкциями), но не самим участком, который остаётся в публичной собственности.

Поэтому предметом нашей оценки были именно улучшения земельного участка — зарегистрированный объект незавершённого строительства: фундамент и частично возведённые стены. Проложенные, но ещё не введённые в эксплуатацию инженерные сети мы не оценивали вовсе — на дату оценки они юридически "висели в воздухе", как точно выразился наш заказчик, описывая ситуацию: коммуникации физически существуют, но самостоятельным объектом права пока не являются и отдельно на кадастровый учёт не поставлены, а наше задание ограничивалось именно тем объектом, что фигурировал в решении суда.

Здесь есть тонкость, которая на первый взгляд звучит как парадокс: право на землю в этой сделке одновременно как бы есть, и как бы его нет. Формально предметом оценки и предметом торгов выступает исключительно объект недвижимости — фундамент и стены; договор аренды участка на момент оценки уже прекратил действие, и сам по себе аукцион не передаёт покупателю никаких прав на землю — администрация продаёт вещь, а не связку "вещь плюс участок". Но экономически всё иначе: ценность фундамента и стен в отрыве от конкретного места крайне невелика — их нельзя перенести, использовать в другом месте или разобрать на стройматериалы с сопоставимой выгодой. Их стоимость почти целиком объясняется именно расположением на этом участке — и тем, что закон, как мы уже говорили, даёт победителю торгов право следующим шагом получить тот же участок в аренду без нового аукциона. То есть формально покупатель приобретает недвижимость без каких-либо прав на землю, но эта покупка открывает практически гарантированный путь к аренде именно этой земли — просто не одним действием, а двумя последовательными.

С точки зрения методологии оценка объектов незавершённого строительства — это скорее работа затратного подхода, чем сравнительного или доходного. У специализированных объектов вроде спортивных или культурно-досуговых комплексов почти никогда не найдётся однотипных аналогов в стадии похожей незавершённости, которые продавались бы на открытом рынке, — а значит, сравнительный подход применим слабо. Доходный подход тоже пока не работает: объект не введён в эксплуатацию и не приносит дохода. Остаётся затратный подход — оценка через фактически понесённые и необходимые для завершения затраты, с поправкой на физический и функциональный износ уже выполненных конструкций. Именно на нём в подобных случаях в основном и строится итоговый отчёт об оценке.

Зачем администрации независимая оценка перед торгами

Может показаться, что раз спор уже решён судом, оценка — формальность. Это не так: без неё торги просто не могут состояться. Пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ прямо указывает: начальная цена продажи объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. То есть закон не позволяет администрации или суду назначить стартовую цену торгов "на глаз" или по кадастровой стоимости — нужен именно отчёт независимого оценщика, подготовленный по требованиям федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Дальше в дело вступают уже не Гражданский кодекс, а специальные Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства, утверждённые постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 года № 1299. Торги проводит либо сама администрация, либо привлечённая специализированная организация; извещение о торгах публикуется не позднее чем за 35 дней до аукциона — по месту нахождения участка и на официальном сайте torgi.gov.ru, а в самом извещении в обязательном порядке указывается примерная степень готовности объекта в процентах и, конечно, стартовая цена, определённая по отчёту об оценке.

Если торги признаны несостоявшимися — например, не набралось нужное число участников, — у публичного собственника есть право в течение двух месяцев выкупить объект в государственную или муниципальную собственность по той же начальной цене, определённой оценщиком. Это ещё раз подчёркивает: вся дальнейшая судьба здания завязана именно на цифру из отчёта об оценке рыночной стоимости.

И вот тут возникает развилка интересов. У прежнего инвестора, как правило, сохраняется желание вернуть себе объект и всё-таки достроить комплекс — тем более что закон (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) даёт победителю торгов право на новую аренду того же участка без нового аукциона, сроком до трёх лет, специально для завершения строительства. То есть если прежний собственник выигрывает аукцион сам, он, по сути, платит цену самому себе за вычетом организационных расходов на торги — и получает возможность довести проект до конца на новых условиях аренды, которую в кейсе логично назвать инвестиционной: она даётся не на общих основаниях, а именно под конкретную цель — завершение уже начатого строительства.

Но если на торгах появляется третий участник и предлагает заметно более высокую цену, ситуация меняется кардинально. Прежний инвестор в этом случае получает крупную денежную компенсацию — фактически цену, которую конкурент согласился заплатить за недострой, — но теряет сам объект и право на новую аренду участка: она достанется победителю торгов. С экономической точки зрения для инвестора это уже не худший исход: чем выше цена, которую готов заплатить конкурент, тем больше денег вернётся прежнему владельцу, даже если проект придётся оставить. Именно поэтому справедливая, обоснованная рыночная оценка так важна для обеих сторон: заниженная стартовая цена рискует спровоцировать спор и оспаривание торгов, завышенная — отпугнёт участников и не позволит объекту вообще найти покупателя.

Как выбрать оценочную компанию для спора об объекте незавершённого строительства

Кейсы, подобные этому, — не редкость: похожие споры об изъятии недостроя с публичных земель встречаются практически в каждом регионе, где муниципалитеты активно привлекают инвесторов через инвестиционную аренду. И в каждом таком споре независимая оценка — не бюрократическая формальность, а документ, который прямо определяет, сколько денег получит бывший собственник, по какой цене стартуют торги и в конечном счёте — кто получит объект.

Если вам предстоит похожая история — вы инвестор, администрация, готовящая объект к торгам, или участник, который рассматривает покупку недостроя, — при выборе оценочной компании стоит обращать внимание на несколько вещей. Оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков и иметь квалификационный аттестат по направлению "оценка недвижимости" — это прямое требование федерального закона № 135-ФЗ. Ответственность оценщика должна быть застрахована — это тоже установленный законом минимум защиты заказчика. И, пожалуй, главное — стоит смотреть на опыт именно в спорных, судебных и торговых историях: оценка объекта незавершённого строительства для публичных торгов требует не только знания методик затратного подхода, но и понимания земельного и гражданского законодательства, судебной практики по статье 239.1 ГК РФ и логики взаимодействия с администрацией как с заказчиком.

Мы больше 18 лет занимаемся оценкой недвижимости и бизнеса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и регулярно работаем именно с такими нестандартными и конфликтными объектами — от недостроенных зданий на публичных торгах до оспаривания кадастровой стоимости и оценки для арбитражных споров. Если у вас похожая ситуация — будем рады разобрать её и объяснить, с чего начать.

Стоимость услуг