Пассивный доход на аренде недвижимости: 3 варианта

В последнее время многих атакует со всех сторон реклама по инвестициям в недвижимость с гарантированным доходом от 30% годовых. Это может быть инвестиции в строительство загородных домов, покупка апарт-отелей или приобретение коммерческих помещений с федеральным ритейлером внутри. Все говорят об огромной доходности для того, чтобы повысить свою привлекательность. Но откуда берется такая доходность? Разберем три возможные модели.

Для повышения доходности от недвижимости нужно либо купить ее ниже рынка, либо сделать ремонт дешевле, чем предлагают на рынке. В сети уже есть множество видео о том, как купить объект недвижимости гораздо дешевле. Однако в этом есть свои риски. Так как это может быть продажа имущества банкротов, банков или срочная реализация недвижимости, а также другие сомнительные сделки.

Кстати, часто некоторым компаниям очень нужны оборотные средства и собственники идут на любые меры для того, чтобы избежать кассового разрыва, поэтому они готовы продать недвижимость с небольшим дисконтом. Для тех, кто хочет заработать на недвижимости – это большой плюс. Так как в таком случае финансовая модель будет эффективнее. Или второй вариант – вложить свои силы и деньги в объект для того, чтобы изменить его функциональное назначение или для того, чтобы привести его в пригодное для эксплуатации состояние. В такой модели появляется уже предпринимательский труд. И этот труд должен быть оплачен. Поэтому стоимость объекта повысится. Но если делать ремонт исходя из рынка, то есть исходя из предложений строительных компаний, то, к сожалению, можно прогадать. Ведь иногда разница в ценнике за подобные услуги у разных строительных организаций может отличаться в несколько раз.

По последним социальным опросам недвижимость все еще является самым надежным и эффективным вложением денежных средств по мнению людей. И как только у населения появляется избыток денежных средств, они сразу покупают инвестиционную квартиру или иной объект коммерческой недвижимости и считают, что это самое надежное вложение денег. Хотя это далеко не так.

Итак, проанализируем три модели поведения на рынке недвижимости.

Вариант 1. Подбираем объект коммерческой недвижимости в пригодном состоянии и сразу же сдаем его в аренду. Можно рассмотреть эту модель на примере трех разных объектов, находящихся в Санкт-Петербурге, в которые можно инвестировать. Среди них: отдельно стоящее здание на Невском проспекте за 80 млн рублей, здание на Заставской улице за 410 млн рублей, которое продается уже минимум 2 года, а также здание в Петроградском районе, стоимостью в 300 млн рублей. Для примера, можно остановиться на первом объекте площадью 570 м² и стоимостью 80 миллионов рублей. Расчет выполнен в рамках моделей дисконтированных денежных потоков для всех вариантов для того, чтобы можно было объективно сравнить денежные потоки по каждому из вариантов использования. В первом варианте доходность составляет 7,6% годовых. Замечено, что сейчас доходность по объектам коммерческой недвижимости снизилась и рентабельность в 8-9% уже считается хорошей, так как в целом по России наблюдается снижение доходности по недвижимости. И если цены растут вверх, то арендные ставки примерно стоят на одном уровне и не поспевают за ними. В ближайшем будущем нужно готовиться к тому, что доходность по объектам коммерческой недвижимости будет составлять 5-6%.

Вариант 2. Покупаем здание в очень плохом состоянии, делаем в нем ремонт и затем сдаем в аренду. Оценим эту модель поведения на примере трех предложений стоимостью от 50 до 80 млн рублей. В качестве примера подойдет объект площадью 970 м² по цене в 80 млн рублей. В расчете учтены инвестиционные расходы, а также приведено формирование доходов и расходов. В этом варианте доходность составляет 8% годовых. Разница в доходности не такая значительная, но если речь идет о долгом промежутке времени, то, когда инвестируемые денежные средства капитализируется, уже получится совсем иная величина.

Вариант 3. Покупаем объект, проводим его реконструкцию и затем сдаем его в аренду. В качестве предложения рассмотрено три объекта, стоимостью от 79 до 170 млн рублей. И в рамках этого расчета, можно выбрать наиболее экономичный вариант: за 79 млн рублей, площадью 1317 м². Доходность по третьему варианту составила 9,4% годовых.

Как можно повысить доходность? Все приведенные выше варианты просчитаны с учетом рыночных цен на приобретение и на выполнение ремонтных работ. Если же постараться купить недвижимость дешевле и потратить на ее ремонт или реконструкцию на 10-15% меньше, то доходность повыситься.