
Мы отвечаем на ваши вопросы

Пассивный доход на аренде недвижимости: 3 варианта
В последнее время многих атакует со всех сторон реклама по инвестициям в недвижимость с гарантированным доходом от 30% годовых. Это может быть инвестиции в строительство загородных домов, покупка апарт-отелей или приобретение коммерческих помещений с федеральным ритейлером внутри. Все говорят об огромной доходности для того, чтобы повысить свою привлекательность. Но откуда берется такая доходность? Разберем три возможные модели.
- Покупка готового коммерческого объекта для его последующей сдачи.
- Покупка объекта, выполнение ремонта в нем и также его сдача в аренду.
- Покупка объекта, изменение его функционального назначения и сдача в аренду.
Для повышения доходности от недвижимости нужно либо купить ее ниже рынка, либо сделать ремонт дешевле, чем предлагают на рынке. В сети уже есть множество видео о том, как купить объект недвижимости гораздо дешевле. Однако в этом есть свои риски. Так как это может быть продажа имущества банкротов, банков или срочная реализация недвижимости, а также другие сомнительные сделки.
Кстати, часто некоторым компаниям очень нужны оборотные средства и собственники идут на любые меры для того, чтобы избежать кассового разрыва, поэтому они готовы продать недвижимость с небольшим дисконтом. Для тех, кто хочет заработать на недвижимости – это большой плюс. Так как в таком случае финансовая модель будет эффективнее. Или второй вариант – вложить свои силы и деньги в объект для того, чтобы изменить его функциональное назначение или для того, чтобы привести его в пригодное для эксплуатации состояние. В такой модели появляется уже предпринимательский труд. И этот труд должен быть оплачен. Поэтому стоимость объекта повысится. Но если делать ремонт исходя из рынка, то есть исходя из предложений строительных компаний, то, к сожалению, можно прогадать. Ведь иногда разница в ценнике за подобные услуги у разных строительных организаций может отличаться в несколько раз.
По последним социальным опросам недвижимость все еще является самым надежным и эффективным вложением денежных средств по мнению людей. И как только у населения появляется избыток денежных средств, они сразу покупают инвестиционную квартиру или иной объект коммерческой недвижимости и считают, что это самое надежное вложение денег. Хотя это далеко не так.
Итак, проанализируем три модели поведения на рынке недвижимости.
Вариант 1. Подбираем объект коммерческой недвижимости в пригодном состоянии и сразу же сдаем его в аренду. Можно рассмотреть эту модель на примере трех разных объектов, находящихся в Санкт-Петербурге, в которые можно инвестировать. Среди них: отдельно стоящее здание на Невском проспекте за 80 млн рублей, здание на Заставской улице за 410 млн рублей, которое продается уже минимум 2 года, а также здание в Петроградском районе, стоимостью в 300 млн рублей. Для примера, можно остановиться на первом объекте площадью 570 м2 и стоимостью 80 миллионов рублей. Расчет выполнен в рамках моделей дисконтированных денежных потоков для всех вариантов для того, чтобы можно было объективно сравнить денежные потоки по каждому из вариантов использования. В первом варианте доходность составляет 7,6% годовых. Замечено, что сейчас доходность по объектам коммерческой недвижимости снизилась и рентабельность в 8-9% уже считается хорошей, так как в целом по России наблюдается снижение доходности по недвижимости. И если цены растут вверх, то арендные ставки примерно стоят на одном уровне и не поспевают за ними. В ближайшем будущем нужно готовиться к тому, что доходность по объектам коммерческой недвижимости будет составлять 5-6%.
Вариант 2. Покупаем здание в очень плохом состоянии, делаем в нем ремонт и затем сдаем в аренду. Оценим эту модель поведения на примере трех предложений стоимостью от 50 до 80 млн рублей. В качестве примера подойдет объект площадью 970 м2 по цене в 80 млн рублей. В расчете учтены инвестиционные расходы, а также приведено формирование доходов и расходов. В этом варианте доходность составляет 8% годовых. Разница в доходности не такая значительная, но если речь идет о долгом промежутке времени, то, когда инвестируемые денежные средства капитализируется, уже получится совсем иная величина.
Вариант 3. Покупаем объект, проводим его реконструкцию и затем сдаем его в аренду. В качестве предложения рассмотрено три объекта, стоимостью от 79 до 170 млн рублей. И в рамках этого расчета, можно выбрать наиболее экономичный вариант: за 79 млн рублей, площадью 1317 м2. Доходность по третьему варианту составила 9,4% годовых.
Как можно повысить доходность? Все приведенные выше варианты просчитаны с учетом рыночных цен на приобретение и на выполнение ремонтных работ. Если же постараться купить недвижимость дешевле и потратить на ее ремонт или реконструкцию на 10-15% меньше, то доходность повыситься.



Санкт-Петербург, ул. Заставская, д. 33Ж, оф. 308, тел. +7 (812) 385-05-33