Зачем нужен оценщик при инвестициях в недвижимость

Сегодня разберём практический вопрос: в каких случаях инвестору в недвижимость действительно необходим оценщик и когда отчет об оценке становится инструментом управления рисками.

Чтобы сразу обозначить контекст, важно сказать честно: ещё несколько лет назад наша позиция была иной. Мы часто говорили клиентам простую вещь — если можно сэкономить на услуге, которая не добавляет ценности, лучше не тратить деньги. Когда к нам обращались инвесторы, мы нередко прямо объясняли: в конкретной ситуации оценщик, скорее всего, не даст «нового». В таком случае подготовка отчета лишь увеличивает расходы, но не влияет на качество решения.

Однако за последние несколько лет ситуация на рынке существенно изменилась. Причина, прежде всего, в усилении налогового контроля. Повышение налоговой нагрузки сопровождается более жёсткой проверкой сделок, особенно тех, где цена может вызывать вопросы у контролирующих органов. Параллельно усилилась практика доначисления налогов.

Мы рассказывали в телеграм-канале «Бизнес по плану» кейс из собственной практики: был реализован проект флиппинга квартиры, налоги были полностью уплачены через ИП в соответствии с действующим законодательством. Однако спустя некоторое время налоговый орган попытался доначислить налог, но уже как физическому лицу после продажи квартиры.

Суммы, о которых шла речь, оказались настолько значительными, что фактической прибыли в проекте просто не хватило бы для их покрытия. И важно понимать: такие ситуации сегодня уже нельзя назвать единичными.

Именно поэтому наша позиция изменилась. Если раньше мы могли рекомендовать отказаться от оценки в ряде случаев, то сейчас во многих инвестиционных сделках отчет об оценке становится элементом базовой защиты. Более того, иногда мы сами привлекаем сторонних оценщиков (для своих внутренних проектов), даже обладая собственными компетенциями в этой сфере. Причина проста: независимая оценка снижает риски.

Далее разберём ключевые ситуации, в которых услуги оценщика действительно необходимы.

Покупка объекта ниже рынка

Одна из наиболее распространённых ситуаций — покупка недвижимости по цене ниже рыночной. Особенно часто это происходит в сегменте коммерческой недвижимости. Типичный пример: инвестор приобретает помещение в плохом состоянии — без ремонта, с техническими проблемами или низкой ликвидностью. Продавец понимает, что объект проблемный и поэтому продаёт его с существенным дисконтом.

На первый взгляд такая сделка выглядит выгодной. Однако именно в таких случаях возникает один из наиболее серьёзных юридических рисков.

Представим вполне реальную ситуацию. Через год или два после сделки продавец по тем или иным причинам оказывается в процедуре банкротства. После начала процедуры арбитражный управляющий анализирует сделки, совершённые ранее, и при наличии оснований начинает их оспаривать.

Особенно внимательно рассматриваются сделки, в которых актив был продан существенно ниже рыночной стоимости. В такой ситуации покупатель оказывается в сложном положении. Если не существует объективных доказательств того, что цена сделки соответствовала рыночной ситуации на момент покупки, сделка может быть признана подозрительной.

Именно поэтому в подобных случаях мы рекомендуем фиксировать стоимость объекта отчётом об оценке на дату сделки. Это позволяет документально подтвердить экономическую логику сделки и существенно снижает вероятность её оспаривания.

Почему оценку важно делать сразу

Есть ещё один момент, который инвесторы часто недооценивают.

Сегодня оценщики сдают отчетность в СРО каждый квартал, а информация о подготовленных отчётах попадает в открытые реестры. Любой человек может посмотреть эту информацию:

Если отчёт подготовлен своевременно, он фиксирует рыночную ситуацию на конкретную дату и может использоваться как доказательство при возникновении споров. Если же попытаться сделать оценку задним числом, например через два года после сделки, ситуация становится значительно сложнее.

Формально ретроспективная оценка возможна, однако:

Поэтому с практической точки зрения гораздо разумнее оформлять оценку сразу, в момент заключения сделки.

Как меняется восприятие цены со временем

Ещё одна история — изменение рыночной конъюнктуры. Даже если на момент сделки цена выглядит логичной, через несколько лет она может восприниматься совершенно иначе.

Приведём простой пример. В 2018 году для личных целей было приобретено подвальное помещение по цене 40 000 рублей за квадратный метр.

Это был объект:

На тот момент цена выглядела вполне рыночной с учётом состояния помещения. Но сегодня найти аналогичный объект в той же локации по такой цене практически невозможно. Даже ориентир в 100 тысяч рублей за метр выглядит адекватно.

Соответственно, спустя несколько лет цена сделки начинает выглядеть аномально низкой — и без подтверждающих документов доказать её рыночность становится значительно сложнее. Именно поэтому даже при покупке по средней цене рынка мы всё чаще рекомендуем фиксировать стоимость отчётом.

Сделки между аффилированными лицами

Следующая ситуация — сделки между аффилированными компаниями или лицами. Например, помещение продаётся:

В подобных случаях возникает закономерный вопрос со стороны налоговых органов: насколько корректно определена цена сделки. Если стоимость существенно отличается от рыночной, это автоматически становится поводом для проверки.

Сегодня законодательство постепенно движется в сторону максимальной прозрачности сделок. Всё больше операций проходит исключительно по безналичному расчёту. Практика, когда часть суммы отражалась в договоре, а часть передавалась иным способом, постепенно уходит в прошлое.

В аффилированных сделках рыночная оценка становится ключевым элементом защиты.

Взносы

Ещё одна распространённая ситуация — передача недвижимости в юридическое лицо. Это может происходить в двух формах:

Но в обоих случаях стоимость имущества должна быть определена по рыночной цене, а значит требуется независимая оценка.

Когда важнее финансовая модель

Иногда задача шире, чем просто определение стоимости объекта. В таких случаях требуется финансовое моделирование проекта.

Например, в интернете можно встретить множество историй о том, как легко можно заработать на аренде муниципальных помещений. Сценарий обычно выглядит примерно так:

В некоторых роликах в интернете это подаётся как история, где человек потратил 2 миллиона рублей на аренду, а после выкупа объект стал стоить 20 миллионов. При этом, сам выкуп в этих историях не учитывается. Но на практике такие кейсы практически всегда оказываются сильно упрощёнными.

Реальный инвестиционный проект требует детального расчёта:

Без этого финансовая модель может оказаться полностью нереалистичной.

1️⃣ Например, мы рассказывали в нашем телеграм-канале «Бизнес по плану» историю одного нашего объекта. Проект собирался с нуля. Было необходимо:

Дом, в котором расположено помещение, был построен в 1884 году, поэтому многие инженерные решения оказались морально и физически устаревшими. Именно в таких проектах важно заранее понимать:

По нашему опыту, ошибка в смете ремонта на 30–50% встречается довольно часто. Но если отклонение превышает 50%, это уже серьёзная проблема для финансовой модели.

2️⃣ Или другой пример  — проекты аренды муниципальной недвижимости с последующим выкупом. Мы регулярно сталкиваемся с инвесторами, которые входят в такие проекты, не разобравшись в деталях. При этом здесь существует ряд важных факторов:

Поэтому правильный подход — рассчитать финансовую модель ещё до заключения договора аренды.

Кроме того, при наступлении права выкупа стоимость объекта всё равно будет определяться независимым оценщиком.

3️⃣Наконец, ещё одна распространённая ошибка связана с покупкой коммерческих помещений у застройщиков без детальных расчетов. Например, помещение на первом этаже жилого комплекса может продаваться по цене 300–400 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас речь идет о Санкт-Петербурге.

Многие инвесторы предполагают, что такое помещение можно будет сдавать по 3 000 рублей за метр. Застройщики также показывают в презентациях и рендерах «красивые картинки» и высокую окупаеомсть. Однако реальная арендная ставка зависит от множества факторов:

Мы видели примеры, когда инвесторы покупали помещения в новых районах Санкт-Петербурга, рассчитывая на аренду около 2 000 рублей за метр, а фактически сдавали их лишь по 1 000 рублей. В результате после покупки помещения инвестор сразу же терял 50% от своего капитала, т.к. перепродать на вторичном рынке по цене покупки невозможно.

И реальную финансовую модель может «собрать» только компания с опытом работы «руками» на рынке недвижимости.

Изъятие недвижимости и инфраструктурные проекты

Ещё одна ситуация, в которой оценка становится критически важной — изъятие недвижимости для государственных нужд. Сегодня такие случаи происходят всё чаще.

Например:

В таких ситуациях важно корректно рассчитать размер убытков и компенсаций.

Вывод

Современный рынок недвижимости становится всё более регулируемым. Усиливается налоговый контроль, растёт количество судебных споров и возрастает роль документального подтверждения стоимости активов.

В этих условиях оценка перестаёт быть формальностью. Она становится инструментом управления рисками — налоговыми, юридическими и инвестиционными.

Именно поэтому сегодня мы всё чаще рекомендуем инвесторам привлекать оценщика ещё на стадии подготовки сделки.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка отдельно стоящего здания	от 34 900 Р	заказать
Оценка встроенного нежилого помещения	14 900 Р	заказать
Создание финансовой модели компании	25 000 Р	заказать

Необходимые документы