Регион:
+7 (812) 385-05-33
ocenka_bot
Санкт-Петербург,
ул. Заставская, д. 33Ж, оф. 308
9.00-18.00
Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 2017-04-13

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 2017-03-30

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 2017-03-29

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

    Посмотреть оригинал отзыва (на бумаге)

Заказать услугу

Как произвести расчеты путем использования кредитных средств

Проблема

Важнейшим из факторов, оказывающих существенное влияние на выбор инвестора, выступает наличие у субъекта сделки собственных средств.

Что такое собственные средства
Понятие собственных средств включает в себя личные сбережения, принадлежащие инвестору. Также в качестве собственных средств рассматриваются денежные единицы, ранее принадлежащие иным лица, но по каким-либо причинам переданные инвестору для приобретения объекта недвижимого имущества в виде квартиры в новостройке.

Ипотечное кредитование   
Получение кредитных средств от банковской организации – это простой и удобный способ обзавестись достаточным количеством средств, которые позволят инвестору заключить с застройщиком сделку по участию в долевом строительстве. Большинство инвесторов, которые не имеют достаточного количества собственных средств, чтобы исполнить обязательства по ДДУ, прибегают к услугам банков и иных кредитных учреждений. Инвестор, получивший заемные средства, имеет возможность самостоятельно выбирать подходящий объект финансирования.

Развитие кредитных отношений в РФ
Хотя в нашей стране кредитование с целью приобретения квартиры в новостройке развито слабо, государственные органы прилагают усилия для активации ипотечного рынка. Основываются специализированные службы и ведомства, к ведению которых относят полномочия по развитию рынка ипотечных кредитов, увеличение количества ипотечных сделок. Постепенно показатель количества договоров, заключенных между представителями банковских организаций и заемщиками, желающими приобрести жилую площадь в новостройке по ДДУ.

Хотя рост кредитных сделок в период между 2008 и 2011 годами был незначительным, в 2012 году специалистам удалось добиться хороших результатов. Хотя кредитные ставки по ипотечному займу остаются довольно высокими их количество значительно возросло по сравнению с аналогичными показателями за предшествующие годы.

Научно-исследовательская литература показывает, что в столице было заключено 93 тысяч сделок по купле-продаже недвижимого имущества между гражданами. 20,6% жилых помещений по указанным договорам было приобретено на основании заемных средств. В Московской области зарегистрировано около 533 тысяч правовых операций, треть которых совершалась за счет ипотечных кредитов.
В Санкт-Петербурге самый высокий показатель ипотечного кредитования граждан. Общее число сделок с недвижимостью здесь составило 71 тысяч. Показатель кредитования, осуществленного за 2012 год, повысился до 36%.

Причины низкой востребованности ипотечного кредитования

Банковские ипотеки пользуются низкой популярностью среди среднестатистических граждан РФ по следующим причинам:

  • недостаточная кредитоспособность населения, имеющего низкий уровень дохода. Невысокая заработная плата не позволяет гражданам погашать высокие ежемесячные взносы и выплачивать процентную ставку;
  • высокая стоимость обслуживания ипотечных кредитов. Отмечается, что в начале 2011 года среднерыночные ставки по кредитам имели величину, равную 14% годовых. Первоначальный взнос в большинстве банков составлял не менее 30% от общей стоимости недвижимого имущества. Данные условия не позволяли инвестировать средства в рынок новостроек для получения собственной квартиры, поскольку влекли за собой существенные убытки для лиц, являющихся инвесторами по договору участия в долевом строительстве.

Причины использования повышенных кредитных ставок

Хотя в последние 3 три года аналитики отмечают стойкую тенденцию к снижению ставок по ипотечным кредитам, такие ставки все равно остаются слишком высокими для граждан, входящих в средний социальный класс. Среди основных причин высоких кредитных ставок следует назвать настороженное отношение банковских организаций к заемщику денежных средств.
Такое отношение обусловлено состоянием новостройки, которая фактически является недостроенной. Жилье, не оформленное на имя заемщика, который еще не получил свидетельство о собственности на недвижимое имущество, является ненадежным залоговым имуществом.

Кредитные организации в качестве предмета залога предпочитают использовать готовые квартиры и дома, введенные в эксплуатацию и надлежащим образом оформленные. Новостройка – это форма собственности, которая до момента окончания строительства и оформления соответствующей правоустанавливающей документации является юридически и фактически не существующей.

Что влечет за собой кредитование по высокой ставке

Лицо, приобретающее ипотечный кредит по максимальной ставке, соглашается на невыгодные для себя кредитные условия. Специалисты отлично знают, что высокая процентная ставка становится причиной значительных переплат по ипотеке.

При этом стоит помнить, что сумма переплаты будет расти пропорционально периоду выплаты. Таким образом, граждане должны знать, что чем длиннее срок выплат ипотеки, тем больше средств они будут перечислять в пользу банка в рамках переплаты по процентам.

Соглашаясь на такой кредит, гражданин с невысоким доходом, не имеющий стабильного достатка, берет на себя обязательства, которые впоследствии не сможет исполнить.

Тенденция по снижению ставки

В связи с ростом количества кредитных сделок в 2011 году многие крупные банки предприняли меры по снижению процентных ставок при получении ипотеки на жилье в возводимых новостройках. Национальное агентство финансовых исследований провело анализ ставок по ипотечным кредитам и установило, что ВТБ 24 снизил ставку по ряду кредитных предложений до рекордно низкого уровня, равного 7,5%.

В этот период Сбербанк также стал разрабатывать доступные населению кредитные программы. Организация предложила гражданам удобную программу «888», процент по кредиту в которой составил всего 8% годовых. Основным условием получения ипотечного кредита был сокращенный срок выплат, который составил 8 лет. Одобрение кредита производилось специалистами в течение 8 дней. Сбербанк установил первоначальный взнос на уровне 50% от стоимости квартиры в новостройке.

Сотрудничество банков и застройщиков
Хотя банки осторожно относятся к заемщикам, желающим приобрести квартиру по договору участия в долевом строительстве недвижимости, они начинают более активно предоставлять гражданам такие заемы. Ряд банков и организаций застройщиков занимаются сотрудничеством. Это позволяет им совместно разрабатывать специальные ипотечные кредитные программы, адаптированные под конкретные объекты новостроек.

Такие предложением оказываются выгодными для каждой стороны правоотношений. Клиенты банков, которые желают стать инвесторами, также получают значительную прибыль от сделки с банком, готовым на льготных условиях предоставить ему ипотечный кредит для оплаты ДДУ.

Инвесторы без особых сложностей получают банковский кредит, застройщики обеспечивают для себя стабильной приток капиталовложений. Банки получают новых клиентов.

О первоначальных взносах по ипотечному кредиту
Значительным фактором, который снижает уровень кредитных договоров, заключенных с банковскими организациями, является высокий размер первоначального взноса по ипотечному кредиту. Стандартная сумма, уплачиваемая в рамках такого взноса варьируется от 20% до 30%. Процент первоначального взноса рассчитывается банковскими сотрудниками исходя из стоимости объекта недвижимого имущества, приобретаемого у застройщика.

Цена в 30% от стоимости нового жилья – это огромная сумма, неподъемная для подавляющего большинства российских граждан. Учитывая тот факт, что цена за квартиру на рынке недвижимости имеет показатель в несколько миллионов рублей, можно судить о низкой доступности такого кредита.

Таким образом, получить ипотечный кредит на покупку квартиры в строящемся многоквартирном доме может только то лицо, которое обладает:

  • достаточными средствами для оплаты первоначального взноса банку;
  • денежными ресурсами для погашения высоких процентов за пользование кредитом;
  • постоянным высоким доходом, гарантирующим кредитоспособность заемщика.

Отношение застройщика с инвестором, получившим ипотечный кредит

Еще несколько лет назад компании застройщиков неохотно работали с клиентами, которые хотели приобрести у них квартиры за средства, полученные в рамках ипотечного кредитования. Это осложняло сделку и создавало дополнительное число рисков для застройщика, осуществляющего строительство объекта недвижимости.

В настоящее время кризис прошел. Застройщики стали сотрудничать с кредитными организациями, заключая с ними партнерские соглашения о внедрении ипотечных программ. Это способствовало повышению эффективности работы, снижению показателя рисков и упрощению процедуры получения ипотечного кредита с целью покупки недвижимости по ДДУ.

Действующие между застройщиком и банком партнерские программы

Партнерские программы, действующие между заемщиками и банками, ускоряют процедуру исполнения обязательства со стороны спонсора. Инвестор может получить кредитный заем в минимальные сроки и внести полученную сумму на счет застройщика. Кредитной организации не потребуется каждый раз проверять застройщика и его строительный проект, чтобы оформить кредит для последующих инвесторов. Поскольку проект является аккредитованным банковской организацией, будущие инвесторы получат кредитные средства для заключения ДДУ без каких-либо сложностей.

Положительная динамика по увеличению числа ипотечных кредитов наблюдается в тех случаях, когда застройщик и инвестор заинтересованы в сделке. В таких ситуациях многие застройщики готовы идти на уступки, они соглашаются на оплату договора участия в долевом строительстве за счет ипотечного кредита, который клиент получит в другом банке. Если заем кредитных средств будет происходить не в банке, выступающем партнером застройщика, а в сторонней кредитной организации, то процедура оформления ипотечного кредита может занять больше времени, чем его оформление в банке, заключившем с застройщиком партнерский договор.

Банковской организации, которая не имела опыта работы с застройщиком, потребуется произвести его полную проверку. Только после осуществления проверки застройщика и получения сведений о платежеспособности заемщика кредитная организация даст свое согласие на оформление ипотечного кредита под ДДУ.

Обеспечение кредита

Предмет залога, обеспечивающий выплату ипотечного кредита, полученного для покупки объекта недвижимого имущества в недостроенном доме, - это важное условие, которые банки включают в содержание договора заема денежных средств. В качестве предмета залога инвестор может предложить использовать свою собственную недвижимость, которая уже принадлежит ему.

Если заемщик не имеет собственных объектов недвижимого имущества, то схема обеспечения ипотечного кредита будет определена в соответствии со схемой покупки квартиры в новостройке. Так, если квартира приобретается заемщиком в рамках ДДУ, то банковская организация просит предоставить в качестве залога имущественное право инвестора по договору с застройщиком.

В том случае, если квартира приобретается путем оплаты пая в жилищном кооперативе, то предметом залога выступит пай инвестора. Приобретение недвижимой собственности в новостройке, которое осуществляется на основе вексельной схемы, предполагает внесение в качестве предмета залога векселя застройщика. При этом банки принимают в качестве залога только тот вексель, который не вызывает у кредитной организации опасений.

Самыми привлекательными предметами залога для банка являются реальные объекты недвижимости или имущественные права. Паи и векселя не относятся к числу желаемых предметов залога, так как их наличие предполагает дополнительные риски, связанные с неисполнением обязательств со стороны заемщика денежных средств по ипотечному кредиту.

Как приобрести помещение в новостройке, используя кредит

Порядок приобретения жилого помещения в строящемся многоквартирном здании за средства, полученные в результате оформления ипотечного кредита, предполагает исполнение следующих операций:

  1. инвестор выбирает подходящую для него квартиру в новостройке, после чего направляется к застройщику и уточняет у него вопрос о возможности заключить договор, который будет оплачиваться за счет кредитных денежных средств;
  2. инвестор связывается с подходящей для него банковской организацией. Он ведет переговоры о получении ипотеки для покупки жилой площади в строящемся доме и выясняет все существенные условия сделки;
  3. инвестор подает в банк заявление на получение целевого ипотечного кредита;
  4. инвестор заключает с застройщиком договор, на основании которого он приобретает квартиру в новостройке;
  5. кредитный комитет, функционирующий в банке, куда обратился инвестор, дает свое согласие на сделку по заему денежных средств;
  6. кредитная организация заключает с инвестором договор ипотечного кредитования;
  7. банк осуществляет перевод денежных средств на счет застройщика.

Особенности сотрудничества с застройщиком и банком

При оформлении договора ипотечного кредитования с выбранной банковской организацией инвестор сталкивается с обязанностью застраховать риски. Банки обычно требуют от инвестора застраховать риск потери работы, если это произойдет по вине заемщика. Данные обстоятельства могут значительно увеличить убытки банка и привести к утрате доходов. Многие кредитные организации выставляют перед заемщиком требование о страховании квартиры после завершения ее строительства.

Неоплата ипотечного кредита заемщиком

Очень часто возникают такие жизненные ситуации, при которых заемщик не в состоянии обслуживать выданный ему кредит. В такой ситуации наилучшим выходом является продажа заложенного актива другому инвестору. Эта юридическая операция может привходиться только с согласия кредитора, которое выдается банковской организацией, оформившей ипотечный кредит, как это указано в нормах ГК РФ.

За счет вырученных от такой продажи средств будет погашаться долг по ипотеке. Остаток денежных средств перечисляется заемщику. В случае, когда средств от продажи заложенного актива недостаточно, банк может истребовать у заемщика погашения долга за счет другого имущества.

Ряд кредиторов готовы принимать паи в жилищных кооперативах, цена которых равна стоимости залогового инструмента при ипотечном кредитовании сделки по приобретению жилого помещения в строящемся объекте недвижимости. Большинство банков относится к такому виду залога скептически, поэтому они не пользуются особой популярностью.

Если инвестор не вносит платежей по договору ипотеки, то у банка могут возникнуть сложности с обращением взыскания на пай в жилищном кооперативе. Пай, выступающий предметом залога по соответствующему договору, может быть реализован в результате проведения торгов. Вырученные после проведения этой юридической процедуры денежные средства будут использованы для погашения стоимости ипотечного кредита.

Проблемы кредитной организации могут заключаться в том, что паи в жилищном кооперативе не должны отчуждаться, если органы управления кооперативом не согласны на эти действия. Таким образом, переход права собственности на пай может быть затруднен, поскольку он связан с дополнительными юридическими сложностями.

Закажите онлайн
При заказе услуги онлайн — скидка 3%!

Принимаем заявки круглосуточно.