Регион:
+7 (812) 385-05-33
ocenka_bot
Санкт-Петербург,
ул. Заставская, д. 33Ж, оф. 308
9.00-18.00
Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 2017-04-13

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 2017-03-30

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 2017-03-29

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

    Посмотреть оригинал отзыва (на бумаге)

Заказать услугу

Порядок заключения договора с застройщиком

Условия и порядок юридической процедуры по заключению сделки лицом, выступающим в роли застройщика по договору, напрямую зависит от той схему продажи, которая применялась застройщиком для сбыта объекта недвижимого имущества в виде жилого помещения.
Оформление сделки по жилищному кооперативу
В том случае, если застройщик продает квартиры посредством жилищного кооператива, то договор с клиентом будет оформлен в 4 этапа. Среди таких этапов:

  1. подача инвестором заявления, в котором он изъявляет собственное желание на вступление в члены кооператива. Заявка подается по адресу управляющих органов кооператива. Правление, в свою очередь, принимает документ к рассмотрению и решает вопрос о допуске гражданина на общем собрании пайщиков;
  2. кооперативные органы управления принимают решение о приеме нового инвестора в члены кооператива. Официальное решение руководство оформляется в виде письменного документа, который проходит через процедуру публичного утверждения на общем собрании пайщиков;
  3. после того, как решение о принятии нового члена в кооператив было успешно утверждено, новоприбывший пайщик должен оплатить вступительный, членский и иные взносы, необходимые для участия в кооперативе;
  4. пайщик, оплативший все обязательные взносы, получает членскую книжку установленного образца. Этот документ содержит полную информацию о гражданине, а также о размере его паевых взносов.

Оформление сделки по предварительному договору купли-продажи
Если стороны заключают ПДКП с использованием векселя, то их сделка будет оформляться в 2 этапа, а именно:

  1. для начала инвестору и застройщику потребуется составить и утвердить предварительный договор купли-продажи, а также основной договор купли-продажи векселя. Когда бумаги будут подписаны, от инвестора потребуется оплатить застройщику сумму договора, после чего застройщик предоставит ему соответствующий вексель;
  2. инвестор и застройщик заключают основной договор купли-продажи. Застройщик производит действия по погашению выданного инвестору векселя. Спонсор за счет полученных от застройщика средств оплачивает квартиру по основному договору купли-продажи в пользу застройщика.

Оформление сделки по договору участия в долевом строительстве
Этапы заключения договора

Если сделка по приобретению объекта недвижимости в виде квартиры в новостройке осуществляется сторонами на основании ДДУ, то им необходимо пройти 2 этапа ее оформления. Алгоритм заключения сделки предполагает следующие действия:

  1. заключение между сторонами договора участия в долевом строительстве нового дома;
  2. государственная регистрация ДДУ в местном отделении Росреестра. Если стороны не позаботились о том, чтобы документ прошел через юридическую процедуру по регистрации, то он будет считаться недействительным. Документ, не прошедший через процедуру постановки на государственный учет, не влечет возникновения у сторон сделки каких-либо юридических прав и обязанностей.

Существенные условия сделки

Под существенными условиями договора участия в долевом строительстве законодатель подразумевает такие важные условия договора, содержание которых стороны должны обсудить перед его заключением. Документ не может заключаться сторонами без включения в него существенных пунктов, оговаривающих основные этапы, порядок и условия сделки.

Так, среди существенных условий ДДУ можно отметить такие как:

  • предмет договора;
  • описание жилого помещения, на строительство которого направлены капиталовложения спонсора. Характеристика квартиры должна быть подробной и достаточной для ее идентификации. Следует указывать в соглашении технические характеристики постройки и ее строительный адрес;
  • цена договора, которая прописывается в документе в цифровом и буквенном обозначении. Стороны должны обсудить срок и порядок оплаты, в соглашении указываются конкретные сроки для перечисления денежных средств на счет застройщика, осуществляющего возведение новостройки;
  • срок передачи застройщиком помещения в собственность долевого инвестора, заключившего договора;
  • гарантийный срок на квартиру, расположенную в новостройке.

Если какое-либо из перечисленных выше условий не вошло в содержание письменного договора сторон на участие в долевом строительстве, то такая сделка будет признана не заключенной, как это указано в части 1 статьи 432 ГК РФ.

С начала 2014 года в российское законодательство были внесены изменения, связанные с перечнем существенных условий ДДУ. Так, законодательные органы включили в их число условия о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика перед долевым инвестором. Таким способом может стать страхование ответственности или поручительство в соответствии со статьей 4 ФЗ от 30.12.2012 N 294-ФЗ.

Форма договора

Спонсор может ожидать такой ситуации, при которой застройщик предложит ему заполнить стандартный бланк договора участия в долевом строительстве, составленного сотрудниками его фирмы. Предлагая инвестору типовой договор, застройщик предупреждает его о том, что впоследствии стороны не могут изменять условия заключенного ими договора.

Так как типовая форма была заранее согласована со всеми структурными подразделениями застройщика, внесение в нее хоть малейших поправок спровоцирует необходимость повторного согласования, что в значительной степени продлит срок ожидая сторон до заключения сделки. Любые поправки отделение застройщика согласовывает с руководящими органами и собственной юридической службой, удостоверяющей факт законности внесения тех и или иных изменений и дополнений в документ.

Несмотря на это спонсор должен неторопливо и внимательно познакомиться с содержанием договора об участии в долевом строительстве. Рекомендуется привлечь к сделке профессионального специалиста в области юриспруденции. Следует привлекать юристов, специализирующихся на спорных отношениях между инвесторами и застройщиками. Такой эксперт сможет без труда обнаружить все слабые стороны договора, выявить потенциальные риски спонсора и дать ему квалифицированные рекомендации, связанные с содержанием письменного соглашения.

Инвестор имеет право предлагать застройщику внесение корректировок в договор об участии в долевом строительстве объекта недвижимого имущества. Переговоры, касающиеся проблемных вопросов, которые необходимо урегулировать до окончательного подписания документа, пройдут в несколько раз быстрее и эффективнее, если спонсор подкрепит свои предложения ссылками на действующее законодательство РФ, предложит разумные и логичные доводы, обосновывающие его точку зрения на предмет спора.

Что проверить при подписании бумаги

Непосредственно перед моментом скрепления договора участия в долевом строительстве с помощью личных подписей спонсору следует проверить:

  • документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор со стороны застройщика;
  • все экземпляры подписываемого договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимого имущества;
  • идентичность содержания и соответствие соглашения тем договоренностям, которые были достигнуты между инвестором и застройщиком на этапе предварительных переговоров;
  • все приложения, включенные в состав договора, их наличие и содержание;
  • правильность внешнего оформления документа, страницы которого должны быть прошиты и пронумерованы в соответствии с требованиями российского законодательства;
  • каждый лист договора, который должен быть удостоверен личными подписями сторон соглашения;
  • наличие плана помещения, передаваемого в рамках договора участия в долевом строительстве. Подробный план квартиры, в строительство которой вкладываются инвестиции, должен быть составлен на основе проектной документации. План является обязательной составной частью договора сторон. Он прошивается, подписывается и скрепляется печатью вместе с соглашением.

Регистрация договора

Свою юридическую силу договор на участие в долевом строительстве не приобретает в момент подписания документа сторонами сделки. Для того, чтобы документ стал действительный на всей территории РФ, его необходимо зарегистрировать, как это прописано в части 3 статьи 4 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Государственная регистрация, проводимая в региональном отделении Росреестра, является обязательным условием, необходимым для приобретения документом юридической силы.

Как проходит регистрация ДДУ

Чтобы договор на участие в долевом строительстве был поставлен на учет в государственном органе, уполномоченном на проведение регистрационных действий, сторонам сделки необходимо обратиться в региональное отделение соответствующего органа. При себе они должны иметь заполненное заявление с просьбой о регистрации и определенный пакет правоустанавливающей документации.

Срок регистрации договора

Сделка, как правило, регистрируется в течение 5 дней с момента предоставления всех необходимых бумаг уполномоченному сотруднику регистрационного органа. Максимальный срок государственной регистрации ДДУ составляет не более 18 дней. Это правило применяет к договорам, заключаемым с первым инвестором. В части 2.1 статьи 25.1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ указано, что если сделка заключается между застройщиком и последующими инвесторами, то документ проходит через процедуру регистрации за 5 рабочих дней.

Документы для регистрации соглашения

Бумаги при регистрации сделки с первым инвестором

Чтобы поставить договор на учет в соответствии с правилами, регламентированными гражданским законодательством, граждане должны предоставить в Росреестр следующую документацию:

  • заявление инвестора на проведение регистрационных действий;
  • заявление застройщика на постановку документа на учет;
  • квитанцию, подтверждающую факт оплаты государственной пошлины. Государственная пошлина устанавливается в соответствии с нормами НК РФ;
  • все имеющиеся подлинные экземпляры договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимого имущества;
  • план создаваемой новостройки от застройщика;
  • разрешение на строительство, составленное на имя застройщика;
  • проектную декларацию от застройщика;
  • договор поручительства банка от застройщика;
  • договор страхования ответственности от застройщика.

Бумаги при регистрации сделки с последующим инвестором

Для государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве с последующими инвесторами сторонам потребуется только:

  • заявления инвестора и представителя застройщика;
  • квитанция об уплате пошлины;
  • экземпляры ДДУ;
  • план создаваемого жилого помещения, передаваемого по договору.

Рекомендации по проведению регистрационных действий

Представитель инвестора

Для того, чтобы не испытывать на себе длинных очередей, бумажной волокиты и иных проблем, сопряженный с регистрацией документов, инвестор может поручить проведение юридической процедуры по постановке договора об участии в долевом строительстве на учет застройщику. За отдельную плату представитель застройщика оформляет на свое имя доверенность от имени инвестора. Таким образом, застройщик сможет самостоятельно представлять интересы инвестора в органах Росреестра.

Такие услуги застройщики, как правило, предлагают клиентам до заключения договора. Инвестор имеет полное право отказаться от подобных услуг и лично посетить регистрационный орган. Также инвестор имеет возможность уполномочить на представление своих интересов иное лицо, не выступающее стороной в ДДУ. Данное правило зафиксировано в нормах части 2 статьи 25.1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

Окончание регистрационных действий

После постановки документа на учет в регистрационном органе регистратор ставит на ДДУ специальную отметку. На зарегистрированном в установленном порядке договоре будет присутствовать синий штамп с номером и датой регистрации соглашения сторон. Штамп заверяется подписью уполномоченного государственного служащего, осуществившего регистрационные действия в отношении предоставленного договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости.

После регистрации, проставления штампов и подписания документа он передается заявителю, ходатайствовавшему о государственной регистрации документа. Таким образом, инвестор получает действующий договор, прошедший через регистрацию в Росреестре.

Так как этот документ был поставлен на учет в государственных органах, то все изменения и дополнения, которые стороны захотят внести в него после окончания процедуры по регистрации, должны также как и основной договор регистрироваться в Росреестре. Если дополнительные соглашения не будут зарегистрированы аналогично основному договору об участии в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, то они не приобретут юридической силы.

Закажите онлайн
При заказе услуги онлайн — скидка 3%!

Принимаем заявки круглосуточно.