Поможем получить РЕАЛЬНУЮ стоимость при изъятии по КРТ, реновации и спорам о цене недвижимости

Срочно подготовьте документы для обжалования. У вас остаётся ещё два месяца на подачу иска в суд.

• Обратитесь к юристу для грамотного составления заявления и сбора доказательств (например, если вы не согласны с основаниями изъятия или размером компенсации).
• Подайте иск в суд по месту нахождения недвижимости. В иске укажите причины несогласия с изъятием (нарушения процедуры, заниженная компенсация, отсутствие публичного интереса и т.д.).
• Соберите доказательства: копии уведомлений, документов об изъятии, заключения независимых экспертов, переписку с органами власти и др.

Если прошло больше трёх месяцев с момента уведомления:

Попытаться восстановить срок обжалования, если пропуск произошёл по уважительной причине. Для этого в суд подаётся заявление о восстановлении срока с приложением документов. Если суд признает причины уважительными, он может восстановить срок и рассмотреть ваше дело по существу.

Да, вы имеете право оспорить государственную оценку (выкупную цену) при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Это одно из ключевых прав собственника при процедуре изъятия.

Основные критерии определения компенсации судом:

Да — вы вправе требовать не только компенсацию за утрату имущества (рыночная стоимость), но и возмещение всех подтверждённых убытков, включая упущенную выгоду, расходы на переезд/демонтаж, расходы по восстановлению бизнеса и т.д.

Убытки — любая фактическая потеря (реальные расходы) и неполученные доходы (упущенная выгода), которые наступили из-за изъятия. Включает (не исчерпывающий список):

Реальные (документальные) расходы

• расходы на демонтаж/перемещение оборудования;
• траты на поиск и обустройство нового помещения;
• выплаты контрагентам/штрафы за досрочное расторжение договоров;
• затраты на временную аренду (аренда «под жизнь»);
• расходы на переезд персонала и т.п.

Упущенная выгода — доходы, которые вы не получили в результате утраты объекта (например, арендные платежи, маржа бизнеса, прибыль от торговой деятельности, выручка сервисов и т.д.). Упущенная выгода рассчитывается как невошедшие денежные потоки за период, в течение которого бизнес был бы способен получать доходы, если бы объект не был изъят.

Иные последствия — например, уплата кредитов вследствие вынужденной ликвидации актива, издержки на реструктуризацию бизнеса.

Обращение к юристу при изъятии имущества необходимо по нескольким важным причинам:

• Защита прав и интересов собственника. Изъятие — сложная юридическая процедура, связанная с риском потери имущества и получения заниженной компенсации. Юрист поможет разобраться в нюансах законодательства и защитить ваши права.
• Оценка перспектив и рисков. Юрист проведёт анализ ситуации, оценит законность изъятия, правильность уведомлений, полноту оформления прав на имущество, а также вероятность успешного оспаривания решения или размера компенсации.
• Подготовка и ведение переговоров с органами власти. Профессиональный юрист поможет грамотно вести переговоры, аргументированно отстаивать ваши требования по срокам освобождения имущества и сумме компенсации.
• Сбор и оформление доказательств. Для успешного оспаривания размера компенсации или самого факта изъятия требуется собрать пакет документов, заключения независимых оценщиков, доказательства убытков и упущенной выгоды — юрист обеспечит правильное оформление и подачу этих материалов.
• Представительство в суде. Если дело доходит до судебного разбирательства, юрист обеспечит квалифицированное представительство, подготовит исковое заявление, ходатайства и другие процессуальные документы, а также защитит ваши интересы в суде.
• Максимизация компенсации. Юрист поможет добиться максимально справедливой компенсации, учитывая рыночную стоимость, убытки и упущенную выгоду, а также выявит дополнительные возможности, например, изменение вида разрешенного использования земельного участка для увеличения возмещения.

Все зависит от того, кто вы и от предмета спора:

Если вы — физическое лицо (частный собственник) — иск по спорам об изъятии/о размере возмещения подаётся в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (обычно районный/городской суд).

Если вы — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП) — такие споры рассматривает арбитражный (экономический) суд.

Что можно сделать и в каких ситуациях?

• Оспорить само решение об изъятии (если считаете его незаконным).
  Статус: спор о правомерности акта органа власти. Физлицо — в суд общей юрисдикции; юрлицо/ИП — в арбитраж. Срок обжалования решения по земельному кодексу — обычно 3 месяца со дня уведомления.
• Иск об установлении (увеличении) выкупной цены / взыскании разницы между рыночной стоимостью и суммой, предложенной органом.
  Типичное название: «иск об установлении выкупной цены (о взыскании разницы)» или «иск о взыскании дополнительной суммы компенсации».
  Если стороны не согласовали цену, уполномоченный орган часто сам идёт в суд с требованием о принудительном выкупе; в этом процессе суд определяет и выкупную цену. Когда орган уже изъял имущество, собственник может предъявить встречный/отдельный иск о взыскании недоплаты.
  Практика: суды взыскивают разницу, если подтвердится более высокая экспертиза.
• Иск о взыскании убытков и упущенной выгоды (если помимо недоплаты вы понесли иные убытки).
  Тоже подаётся в соответствующий суд (см. раздел «кому подавать»). Для успеха нужны доказательства убытков. Практика: отдельное производство или включение в спор о выкупной цене.
• Ходатайство/заявление об обеспечительных мерах — просите суд приостановить исполнение действий (отсрочить выселение, запретить передачу права и т.п.).
  Меры обеспечения иска применяются судами по правилам ГПК/АПК и могут быть заявлены в первый день производства. Это важно, если вам нужна отсрочка освобождения площадей.

Да, частичное изъятие возможно. Однако это всегда усложняет расчёт компенсации и порядок расчётов с кредиторами/залогодержателями. Ниже — подробный практический разбор, какие проблемы возникают, как они решаются на практике и что нужно сделать собственнику сразу.

1. Частичное изъятие — основные варианты и юридические последствия

Что такое «частичное изъятие»
Это ситуация, когда изымается не вся собственность, а конкретная часть — часть земельного участка, этаж/помещение в здании, отдельная секция или иное выделяемое имущество. Законодательно такое возможно, если орган признаёт целесообразным отчуждение именно части.

Последствия для права собственности

• Право остаётся у собственника на оставшуюся часть; при этом в госреестре (ЕГРН) может потребоваться изменение сведений (кадастровое деление/перепланировка).
• Иногда оставшаяся часть теряет часть функциональности/доступа, что снижает её стоимость — это аргумент для требований компенсации за уменьшение стоимостной ценности оставшейся доли.

Особенности при частичном изъятии многоэтажного или комплексного объекта
Если изымают, например, только один нежилой блок в торговом центре, возникают вопросы: доступ, инженерные сети, парковка, сервитуты — всё это влияет на рыночную стоимость и, соответственно, на компенсацию.

2. Что происходит с обременениями (ипотека, залог) при изъятии части объекта

Если объект в залоге (ипотеке)

В общем случае залогодержатель (банк) сохраняет право требования в отношении обеспеченного залогом имущества. При изъятии части объекта возможны два сценария:

1. Часть выкупается, банк получает часть выкупной суммы в счёт своих требований — это обычная практика: сначала удовлетворяются права залогодержателя.
2. Проводятся переговоры (или суд) о перераспределении выкупной цены: часть идёт залогодержателю, часть — собственнику, либо производится рефинансирование/переоформление обеспечения.

Порядок и приоритет выплат
На практике выкупная сумма при наличии ипотеки часто перечисляется банку в первую очередь либо с согласия банка часть переводится собственнику (всё зависит от юридического статуса обременения и условий договора залога). Поэтому перед началом переговоров важно понимать, какие именно права у залогодержателя и есть ли у вас возможность на получение денег напрямую.

Частичное изъятие и «устранение обременения»
Иногда владелец просит банк согласиться на досрочное погашение кредита из выкупной суммы, либо на перевод залога на другое имущество. Банк может согласиться при предоставлении гарантии получения средств.

Если залог оформлен на всю совокупность (единую вещь)
Бывает, что объект юридически «неделим» (например, единый залог на весь комплекс). Тогда изъятие части требует согласования с залогодержателем и зачастую — переоформления/аннулирования старого залога и оформления нового. Это процедура, требующая времени и согласия банка.

Сохранение доступа и эквивалентных инженерных условий можно и нужно фиксировать письменно. Это не «по доброте» со стороны власти — это коммерческий и технический вопрос, который решается через технические условия (ТУ), проект переноса сетей, банковские гарантии/эскроу и штрафные санкции в соглашении об изъятии.

Что реально можно потребовать (и зафиксировать в документе):

• Письменное обязательство изымающей стороны обеспечить сохранение доступа к всем ключевым сетям (электричество, вода, канализация, тепло, вентиляция, телеком) в конкретных технических параметрах.
• Обязательство оплатить и выполнить работы по переносу/восстановлению коммуникаций «под ключ» — проект, согласования, монтаж, пусконаладка.
• Гарантию эквивалентности (параметры не хуже текущих) или денежную компенсацию за снижение параметров.
• Эскроу / банковскую гарантию / задаток — резерв, блокируемый до приёмки работ; либо пеню за нарушение сроков.
• Порядок приёмки работ с контрольными параметрами и актом приёмки; гарантийный период и обязательства по устранению дефектов.
• Сервитут / право прохода и юридическая запись доступа (при необходимости — внесение в ЕГРН).

Это возможно и закон допускает оба механизма. Если выплату признал суд или зафиксировали в договоре — за просрочку вы вправе требовать процентов (по ст. 395 ГК РФ), а в ряде случаев суды признают право на индексирование (компенсацию потери покупательной способности) за период задержки.

Что важно понимать (пояснение для собственника):

• Право на компенсацию и состав суммы. При изъятии сумма компенсации обычно состоит из рыночной стоимости + убытков (включая упущенную выгоду). Это закреплено в законе.
• Проценты за просрочку (ст. 395 ГК РФ).
  Если государство/заказчик задерживает выплату денег, кредитор может требовать проценты за пользование чужими средствами в порядке ст. 395 ГК РФ. Размер таких процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, если иное не установлено законом или договором. Это применимо и к просрочке компенсации.
• Индексирование (компенсация потери покупательной способности).
  Судебная практика и разъяснения Верховного Суда допускают индексирование сумм при отсрочке/рассрочке исполнения и в ряде других ситуаций — то есть суд может признать необходимость корректировать сумму на инфляцию/падение покупательной способности за период задержки. Это не автоматично — зависит от конкретного решения суда или договорённости сторон.
• Договорные условия имеют приоритет.
  Если в соглашении между вами и изымающей стороной прямо прописаны правила индексирования или штрафные проценты за задержку — они будут применяться (при условии, что не противоречат закону). Поэтому в переговорах выгодно сразу зафиксировать понятные формулы.
• Предварительная выплата (предоплата) — конституционный стандарт.
  Конституция и практика требуют, чтобы при изъятии существовала гарантия предварительной выплаты; на практике это часто реализуют частично или с задержками, но правовая норма даёт основание требовать предоплату или обеспечить расчёты эскроу/бангарантией.

1) Как правильно структурировать получаемую сумму (важно для налогов)

Разбейте компенсацию в договоре/акте на логические компоненты (каждую часть — отдельной строкой). Минимально полезное распределение:

• Компенсация за утрату (выкупная цена) — «стоимость объекта» (основная часть).
• Компенсация за упущенную выгоду / потерянный доход (аренда, маржа).
• Компенсация документально подтверждённых расходов (демонтаж, перенос, утилизация, переезд, получение новых ТУ и т.п.).
• Проценты / пени / штрафы / компенсация за задержку (если есть).

Почему это важно: налоговый и бухгалтерский режим разный для каждой категории (например, упущенная выгода — это доход, облагаемый налогом на прибыль; фактические возмещённые расходы уменьшают прибыль при наличии подтверждающих документов; НДС — зависит от характера операции).

2) Налог на прибыль (корпоративный налог) — общая логика и практика

Общий принцип: доходы по ст. 248 НК РФ включаются в налоговую базу, если не исключены положениями ст. 251 НК РФ. Компенсации за изъятие в явном виде в ст. 251 не перечислены → налоговые органы и эксперты в большинстве случаев считают, что такие суммы включаются в базу по налогу на прибыль (внереализационные/прочие доходы) — особенно части, относящиеся к упущенной выгоде или «прибыльной» составляющей.

Однако: есть примеры судов и экспертов, признающих, что чисто возмещение документально подтверждённых реальных убытков (реальный ущерб) не образует дохода. Но это — предмет спора и зависит от состава документов и формулировок соглашения.

Практическое правило (рекомендация):

• В договоре прямо распишите компоненты (см. пункт 1).
• Для налоговой базы по прибыли:
  • Упрощённо — включайте в налоговые доходы части, относящиеся к упущенной выгоде и «переплате» сверх балансовой стоимости;
  • Возмещение реальных расходов (демонтаж, переезд) отражайте как снижающие расходы, но только при наличии документов (счета, акты, договоры).
• Если есть сомнения — запросите письменное разъяснение у налоговой (запрос/письмо) или согласуйте налоговый эффект в соглашении (пункт о грусс-/нетто-платеже).

3) НДС — ключевой риск и тезис «что влияет»

Общая идея: НДС начисляется, если операция образует объект налогообложения (реализация товаров/работ/услуг/имущественных прав). Для компенсаций при изъятии — практика и письма Минфина неоднозначны:

• Компенсации за землю чаще рассматриваются как не подпадающие под НДС (п.2 подп.6 ст.146 НК РФ — операции, не являющиеся объектом налогообложения).
• Если вместе с компенсацией происходит переход права собственности на здание/сооружение (то есть фактически это реализация имущества) — налоговики в ряде писем указывали на облагаемость НДС (т.е. считать как реализацию).

Практическое правило (рекомендация):

• В договоре чётко прописать, передаётся ли право собственности на объекты недвижимости или нет (и если передаётся — включается ли НДС отдельно).
• Если вы хотите избежать споров — добивайтесь в соглашении формулировки «денежная компенсация является возмещением утраты имущества / убытков, а не оплатой за реализацию имущества» и приложите раздельные счета/справки. Но учтите: налоговики могут оспаривать такую конструкцию.
• Самый безопасный путь — получить письменную позицию ФНС/Минфина для вашей конкретной сделки или прописать в соглашении, что сумма выплачивается «нетто» — с учётом всех налогов/НДС (то есть просите от плательщика компенсировать любые налоговые последствия).

Можно и нужно оговорить пункт о конфиденциальности условий соглашения (сумма, сроки, коммерческие детали).

Что важно знать перед формулировкой:

• Конфиденциальность — договорной инструмент. Устанавливает обязанность не разглашать информацию и санкции за нарушение.
• Исключения из конфиденциальности обязательны.
  Нужны стандартные carve-outs: раскрытие по закону, по запросу налоговых/контролирующих органов, в суде, аудиторам, банкам/инвесторам и т.д. Без таких оговорок пункт может быть неисполняем или приведёт к конфликту с требованием закона.
• Государственные/муниципальные контрагенты.
  Часто обязаны раскрывать определённые данные (бюджетные расходы, протоколы, планы). В таких случаях формулировка «в рамках, разрешённом законом» — обязательно, и не всегда можно полностью скрыть сумму. Тем не менее можно потребовать конфиденциальность коммерческих условий «по возможности» и закрепить, что органы сделают максимально возможные ограничения доступа и первично согласуют текст публикаций.
• Практическая защита ≠ абсолютный секрет.
  Даже при соглашении утечка возможна (сотрудник, СМИ).
• Срок действия.
  Укажите разумный срок (3–5 лет часто применяют), либо бессрочно/постоянно для ключевых коммерческих условий. Для суммы часто берут 5–10 лет или «в течение периода, пока информация остаётся конфиденциальной по своему характеру».
• Ответственность и доказательство убытка.
  Можно установить штраф (неустойку) — фиксированную сумму или формулу (например, 10× коммерческий ущерб) — либо право на возмещение фактического вреда и нематериального вреда + судебное обеспечение.