Обман с договорами купли-продажи

Из года в год мошенники становятся все хитрее и придумывают более изощренные схемы по обману простых граждан и незаконному завладению чужим имуществом. Перед тем как соглашаться на ту или иную авантюру, будет полезно ознакомиться с наиболее распространенными схемами по захвату недвижимости любителями легких денег. Это позволит не опростоволоситься и не остаться без крыши над головой.

Выдача кредитов в обмен на договор купли-продажи недвижимости

Не так давно в некоторых регионах Российской Федерации прокатилась волна выявления случаев мошенничества, связанных с недвижимостью. Дело в том, что мошенники выдавали людям кредиты, требуя взамен, якобы в качестве залога, договор купли-продажи недвижимости.

Кредиторы подавали объявления о предоставлении такой услуги в печатные издания, таким образом, находя себе клиентов. Потерпевшие не подозревали никакого подвоха. Мошенники выдавали им внушительные займы по выгодным условиям, требуя взамен лишь оформить залог на квартиру, оценка недвижимости их не интересовала. На самом деле это был не залог, а договор купли-продажи, по которому человек взамен на кредит передавал свое жилье. Мошенники продавали полученную жилплощадь, а новые хозяева выселяли собственников из их же квартир.

На уровне субъектов в России на данный момент нет судебных решений по подобным делам. В судах рассматривается огромное количество заявлений от потерпевших, но логического конца еще нет. В большинстве случаев такое затягивание объясняется расследованием по факту мошенничества уголовных дел. Расследование дел очень сложное, потому что имеет большое количество соучастников. Ведь в большинстве случаев кредиторы не желают светиться и оформляют квартиру на подставных лиц, при чем, не на одного, а на нескольких. Это значительно затрудняет расследование.

Продажа жилья по доверенности

Нередко происходят случаи, когда недвижимость продается по доверенности, но после кончины собственника. Согласно п.6 ч.1 ст.188 ГК РФ, доверенность теряет свою силу сразу же после смерти доверителя. То есть, осуществленная сделка после смерти владельца недвижимости считается недействительной.

Например, в суд обращается наследник бывшего владельца квартиры, который желает оспорить сделку по продаже недвижимости. Он считает, что сделка незаконна, так как представитель ее заключил уже после смерти владельца. Судебная инстанция заявление не удовлетворила, признав требования необоснованными. Такой ответ был обоснован тем, что оценка недвижимости и заключение договора купли-продажи происходили еще при жизни наследодателя, а значит, все было по его воле. К тому же, в этой ситуации страдает покупатель, который является добросовестным приобретателем, ведь имущество приобрел возмездно, за квартиру он заплатил.

С такими выводами не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ. Данная инстанция указала на то, что согласно ГК РФ, сила доверенности теряется сразу же после смерти человека, выдавшего ее. В вышеизложенном случае регистрация прав собственности наследодателя на квартиру, а также заключение договора купли-продажи уже происходили после его смерти.

В этой ситуации виноватым считается поверенный, который знал о смерти владельца недвижимости и о прекращении действия доверенности, но все же продолжал действия. Данная сделка признана незаконной. Нельзя говорить о том, что если покупатель недвижимости является добросовестным приобретателем, то последствия незаконной сделки к нему не применяются. Добросовестность сторон не имеет никакого значения при применении последствий недействительности сделки при двусторонней реституции.

Чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий, рекомендуется перед заключением каких-либо сделок выйти на связь с собственником недвижимости, а не с доверенным лицом. Так хотя бы можно избежать проблем в тех случаях, когда доверенность отзывается.

Продажа недвижимости по договору дарения

Продажа жилья по договору дарения является еще одной мошеннической схемой. Продавец или риелтор предлагает покупателю оформить сделку дарения, вместо договора купли-продажи. Такое предложение не может остаться без внимания, так как на первый взгляд оно кажется очень заманчивым и выгодным. Дело в том, что договор дарения при оформлении требует наименьших затрат, чем любые другие способы приобретения недвижимости, в том числе и заключение договора купли-продажи. К тому же, по договору дарения имущество принадлежит лишь покупателю, при разводе один из супругов не вправе претендовать на эту собственность.

Безусловно, договор дарения имеет много преимуществ по сравнению с договором купли-продажи, но есть у него и недостаток, при чем, очень существенный – это право аннулирования договора. Согласно ст. 179 ГК РФ, в течение одного года продавец вправе оспорить сделку дарения, указав, что она была совершенна под влиянием угроз, насилия, обмана или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой. Также сделка может быть признана кабальной, то есть одна сторона имела тяжелые обстоятельства, поэтому согласилась на невыгодные для себя условия, а другая сторона этим воспользовалась. Конечно, эта схема кажется привлекательной и выгодной, но очень опасна. Покупатель никак не сможет отстоять свои права и доказать вину злоумышленников.

Предварительный договор купли-продажи

Многие покупатели на первичном рынке жилья попадаются в ловушку по заключению предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме, который еще строится. Продавец строящегося жилья должен заключить с покупателем договор о долевом участии, а вместо этого заключает предварительный договор купли-продажи. Он подразумевает, что после завершения строительства и получения разрешительных документов, застройщик заключит с дольщиком основной договор купли-продажи.

При этом на всем этапе строительства застройщик обладает правом собственности на весь дом и квартиры в частности. К дольщику они перейдут лишь после заключения договора купли-продажи и регистрации в Росреестре. Предварительный договор законом никак не охраняется, поэтому дольщик никак не защищен. Он не может требовать от застройщика соблюдения сроков строительства или компенсацию за просрочку. К тому же, ничто не мешает застройщику заключить такие договора с несколькими дольщиками, получится, что на одну квартиру претендуют несколько хозяев. Также застройщик может впоследствии отказаться заключать основной договор купли-продажи. И если он вернет дольщику обратно денежные средства, это будет еще очень хорошим завершением проблем.

Если застройщик подчиняется положениям Закона и действует в их соответствии, то дольщик получает полноценную защиту со стороны государства. Подписанный договор регистрируется в Росреестре. Благодаря этому неблагоприятные риски не возникают, так как на застройщика возлагаются дополнительные обязательства, которые он должен выполнять. Он не сможет продать одну квартиру нескольким хозяевам и должен соблюдать сроки строительства.

Аферы с расторжением договора купли-продажи недвижимости

Очень распространены случаи мошенничества, связанные с расторжением договора купли-продажи. Чтобы не попасться на уловки мошенников, рассмотрим несколько ситуаций, которые могут привести к потере сбережений.

Деньги под задаток

Распространённая схема мошенничества. Приведём пример: покупатель ищет жильё и среди сотен объявлений находит привлекательное предложение, в котором указанная цена за недвижимость в разы ниже рыночной. При встрече с продавцом заключается предварительный  договор, после чего покупатель отдаёт риелтору или агентству недвижимости определённую сумму в качестве задатка. Это является своеобразной гарантией того, что жильё не будет продано другому человеку.

Впоследствии выявляются обстоятельства, из-за которых продавец принимает решение о расторжении договора. Причины могут быть разными: враждебно настроенные соседи, обнаружение различных дефектов, требующих дорогостоящего ремонта и т.д. Клиента стараются подвести к мысли, что этот вариант жилья ему не подходит. В результате, после расторжения договора, внесённые в качестве задатка деньги остаются у мошенника, поскольку в договоре присутствует пункт о невозврате задатка, в случае расторжения договора по инициативе покупателя.

Заниженная цена

При заключении сделки, мошенник просит клиента указать в договоре меньшую сумму. Якобы, это необходимо для того, чтобы платить меньше налогов. Клиент соглашается. Спустя некоторое время, юристы сообщают покупателю, что продавец объявлен банкротом и сделка будет расторгнута. Да, покупатель может потребовать деньги в качестве возмещения ущерба, но не больше суммы, прописанной в договоре о купле-продаже. В результате, если квартира была приобретена за 1 млн рублей, а в договоре указана цена 250.000 – клиент потеряет 750.000 рублей.

Недееспособный родственник

Покупатель находит среди объявлений выгодное предложение о продаже недвижимости, договаривается о встрече. Владельцем оказывается, к примеру, добродушная бабушка, которая охотно соглашается со всеми нюансами сделки. Договор купли-продажи подписывается достаточно быстро. Спустя время, к покупателю приходят «родственники» этой самой бабушки и заявляют, что данный договор недействителен, поскольку бабушка состоит на учёте в психоневрологическом диспансере и не может нести ответственность за свои действия.

По закону, деньги должны вернуться владельцу. На практике же получить всю сумму бывает проблематично, подобные дела тянутся годами. Чтобы не стать жертвой мошенников попросите продавца, который вызывает у вас сомнения, предоставить справку из ПНД. Если сделка оформляется под руководством нотариуса, он обязан сделать соответствующий запрос.