Обман с договорами купли-продажи
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Обман с договорами купли-продажи

Из года в год мошенники становятся все хитрее и придумывают более изощренные схемы по обману простых граждан и незаконному завладению чужим имуществом. Перед тем как соглашаться на ту или иную авантюру, будет полезно ознакомиться с наиболее распространенными схемами по захвату недвижимости любителями легких денег. Это позволит не опростоволоситься и не остаться без крыши над головой.

Выдача кредитов в обмен на договор купли-продажи недвижимости

Не так давно в некоторых регионах Российской Федерации прокатилась волна выявления случаев мошенничества, связанных с недвижимостью. Дело в том, что мошенники выдавали людям кредиты, требуя взамен, якобы в качестве залога, договор купли-продажи недвижимости.

Кредиторы подавали объявления о предоставлении такой услуги в печатные издания, таким образом, находя себе клиентов. Потерпевшие не подозревали никакого подвоха. Мошенники выдавали им внушительные займы по выгодным условиям, требуя взамен лишь оформить залог на квартиру, оценка недвижимости их не интересовала. На самом деле это был не залог, а договор купли-продажи, по которому человек взамен на кредит передавал свое жилье. Мошенники продавали полученную жилплощадь, а новые хозяева выселяли собственников из их же квартир.

На уровне субъектов в России на данный момент нет судебных решений по подобным делам. В судах рассматривается огромное количество заявлений от потерпевших, но логического конца еще нет. В большинстве случаев такое затягивание объясняется расследованием по факту мошенничества уголовных дел. Расследование дел очень сложное, потому что имеет большое количество соучастников. Ведь в большинстве случаев кредиторы не желают светиться и оформляют квартиру на подставных лиц, при чем, не на одного, а на нескольких. Это значительно затрудняет расследование.

Продажа жилья по доверенности

Нередко происходят случаи, когда недвижимость продается по доверенности, но после кончины собственника. Согласно п.6 ч.1 ст.188 ГК РФ, доверенность теряет свою силу сразу же после смерти доверителя. То есть, осуществленная сделка после смерти владельца недвижимости считается недействительной.

Например, в суд обращается наследник бывшего владельца квартиры, который желает оспорить сделку по продаже недвижимости. Он считает, что сделка незаконна, так как представитель ее заключил уже после смерти владельца. Судебная инстанция заявление не удовлетворила, признав требования необоснованными. Такой ответ был обоснован тем, что оценка недвижимости и заключение договора купли-продажи происходили еще при жизни наследодателя, а значит, все было по его воле. К тому же, в этой ситуации страдает покупатель, который является добросовестным приобретателем, ведь имущество приобрел возмездно, за квартиру он заплатил.

С такими выводами не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ. Данная инстанция указала на то, что согласно ГК РФ, сила доверенности теряется сразу же после смерти человека, выдавшего ее. В вышеизложенном случае регистрация прав собственности наследодателя на квартиру, а также заключение договора купли-продажи уже происходили после его смерти.

В этой ситуации виноватым считается поверенный, который знал о смерти владельца недвижимости и о прекращении действия доверенности, но все же продолжал действия. Данная сделка признана незаконной. Нельзя говорить о том, что если покупатель недвижимости является добросовестным приобретателем, то последствия незаконной сделки к нему не применяются. Добросовестность сторон не имеет никакого значения при применении последствий недействительности сделки при двусторонней реституции.

Чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий, рекомендуется перед заключением каких-либо сделок выйти на связь с собственником недвижимости, а не с доверенным лицом. Так хотя бы можно избежать проблем в тех случаях, когда доверенность отзывается.

Продажа недвижимости по договору дарения

Продажа жилья по договору дарения является еще одной мошеннической схемой. Продавец или риелтор предлагает покупателю оформить сделку дарения, вместо договора купли-продажи. Такое предложение не может остаться без внимания, так как на первый взгляд оно кажется очень заманчивым и выгодным. Дело в том, что договор дарения при оформлении требует наименьших затрат, чем любые другие способы приобретения недвижимости, в том числе и заключение договора купли-продажи. К тому же, по договору дарения имущество принадлежит лишь покупателю, при разводе один из супругов не вправе претендовать на эту собственность.

Безусловно, договор дарения имеет много преимуществ по сравнению с договором купли-продажи, но есть у него и недостаток, при чем, очень существенный – это право аннулирования договора. Согласно ст. 179 ГК РФ, в течение одного года продавец вправе оспорить сделку дарения, указав, что она была совершенна под влиянием угроз, насилия, обмана или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой. Также сделка может быть признана кабальной, то есть одна сторона имела тяжелые обстоятельства, поэтому согласилась на невыгодные для себя условия, а другая сторона этим воспользовалась. Конечно, эта схема кажется привлекательной и выгодной, но очень опасна. Покупатель никак не сможет отстоять свои права и доказать вину злоумышленников.

Предварительный договор купли-продажи

Многие покупатели на первичном рынке жилья попадаются в ловушку по заключению предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме, который еще строится. Продавец строящегося жилья должен заключить с покупателем договор о долевом участии, а вместо этого заключает предварительный договор купли-продажи. Он подразумевает, что после завершения строительства и получения разрешительных документов, застройщик заключит с дольщиком основной договор купли-продажи.

При этом на всем этапе строительства застройщик обладает правом собственности на весь дом и квартиры в частности. К дольщику они перейдут лишь после заключения договора купли-продажи и регистрации в Росреестре. Предварительный договор законом никак не охраняется, поэтому дольщик никак не защищен. Он не может требовать от застройщика соблюдения сроков строительства или компенсацию за просрочку. К тому же, ничто не мешает застройщику заключить такие договора с несколькими дольщиками, получится, что на одну квартиру претендуют несколько хозяев. Также застройщик может впоследствии отказаться заключать основной договор купли-продажи. И если он вернет дольщику обратно денежные средства, это будет еще очень хорошим завершением проблем.

Если застройщик подчиняется положениям Закона и действует в их соответствии, то дольщик получает полноценную защиту со стороны государства. Подписанный договор регистрируется в Росреестре. Благодаря этому неблагоприятные риски не возникают, так как на застройщика возлагаются дополнительные обязательства, которые он должен выполнять. Он не сможет продать одну квартиру нескольким хозяевам и должен соблюдать сроки строительства.



Отказаться от оплаты принятых работ при отсутствии доказательства недостатков невозможно

В судебной практике встречается много исков, связанных с отказом заказчиков в оплате выполненных работ, оказанных услуг или поставленного товара по причине их низкого качества или наличия существенных недостатков.

По общему правилу заказчик обязан оплатить стоимость работ, если они выполнены согласно условиям договора. Многие понимают это правило таким образом, что если вдруг будут найдены несоответствия и отступления от условий сделки, то можно задержать оплату.

Однако данное понимание ошибочно. Заказчик обязан принять работу, даже если им выявлены некоторые недостатки. В таком случае закон позволяет заказчику уменьшить стоимость платы. Только неустранимые недостатки могут стать причиной отказа от договора. Также отказ от оплаты может последовать, если исполнитель не желает устранять недостатки.

Во всех случаях суду потребуется предоставить письменные доказательства фиксации недостатков. При этом в качестве таковых могут выступать только доказательства, предусмотренные законом. Это акты осмотра результатов работ, проведение исследований, экспертиз и т.п.

В отсутствии надлежащих доказательств суд примет сторону продавца или подрядчика. Так случилось в деле № А43-42567/2017 г., которые было рассмотрено АС Нижегородской области 2 марта 2018 г.

luxsoft_01_9650.jpg

Причина обращения в суд

В ноябре 2013 года ООО «КРОК Инкорпорейтед» (генподрядчик) и ООО «Промышленное строительство» (подрядчик) заключили спорный договор подряда в целях строительства здания суда в Красноярском крае. По условиям сделки подрядчик должен был выполнить работы, связанные с проведением инженерных сетей в здании. Порядок работ и требования к ним содержались в специально разработанной проектно-сметной документации. По завершении установки оборудования подрядчик обязался передать генподрядчику права пользования программным обеспечением, на котором работала установка, а также обязался осуществлять его гарантийное обслуживание.

В договоре было закреплено, что пользование программами осуществляется на основании простой лицензии, передача которой выполняется генподрядчику за плату.

В период действия договора стороны несколько раз меняли его условия, обговаривая их в дополнительных соглашениях.

В одном из последних соглашений стороны прописали условия передачи программы, порядок пользованию ею, а также ее стоимость. Права необходимо было передать в течение тридцати дней после подписания данного дополнения. Стоимость передаваемых прав стороны оценили в 2,2 млн. рублей. Генподрядчику вменялось в обязанность в течение 10 банковских дней с момента подписания дополнения оплатить подрядчику всю оговоренную сумму.

Истец передал права на программу Ответчику в декабре 2016 года, тем самым выполнив все свои обязательства по договору. Но встречного исполнения от Ответчика не получил.

В июле 2017 года Истец обратился с соответствующей претензией к Ответчику, в которой просил оплатить долг и начисленные пени по нему. Не получив ответа в установленный срок, Истец подал иск в суд.

Позиции сторон по вопросам исполнения договора

Генподрядчик не был согласен с требованиями иска, так как по договору предусматривалась передача качественно смонтированного оборудования и прав на пользование программой, которая также должна была быть исправной. Вопреки данным требованиям, оказалось, что установленные системы не работают с той программой, права на которую получил генподрядчик. В подтверждение своих доводов Ответчик приложил соответствующие письма Заказчика об имеющихся проблемах с установкой.

Ответчик указал на то, что дополнение к договору составляет с ним единое целое, следовательно, оплата будет произведена, как только Истец устранит выявленные недостатки.

В суде Ответчик заявлял несколько ходатайств:                                    

  1. О проведении строительно-технической экспертизы, целью которой являлась проверка установленной подрядчиком охранной системы, информационных сетей и систем связи, разработанных программ и имеющегося серверного оборудования, иных инженерных сетей. Также Ответчик полагал необходимым осуществить проверку качества выполненных работ на их соответствие проекту, тексту договора и строительным нормативам.
  2. О содействии в обращении к администратору арбитражного суда для получения от него сведений о качестве работы поставленного оборудования и программного обеспечения.
  3. Об отложении судебного заседания для сбора дополнительных доказательств.

Истец не был согласен с первым заявлением, так как Ответчик принял выполненные им работы и поставленное оборудование без указания на их недостатки, а в конце декабря 2016 года приступил к эксплуатации оборудования.

Суд не нашел причин для назначения испрашиваемой экспертизы. Отказ был связан с тем, что суть иска состояла в понуждении Ответчика оплатить права на пользование программой, переданной на основании простой лицензии. Ответы на перечисленные Ответчиком вопросы, которые он планировал задать экспертам, не повлияли бы на итог рассмотрения данного дела.

Суд отклонил второе заявление, сославшись на ст. 68 АПК РФ. Согласно норме, нельзя доказать какое-то обстоятельство дела не предусмотренными законом способами. В силу закона качество выполнения строительных работ нельзя подтверждать ответами администратора суда.

На просьбу отложить заседание суда Ответчик также получил очередной отказ. Суд обосновал это тем, что у Ответчика было много времени для сбора необходимых документов. Стороны собирались в суде несколько раз, также суд объявлял перерыв в последнем заседании. Очередное отложение дела будет указывать на затягивание судебного процесса.

Какие нормы применять, если договор носит смешанный характер

Нормы гражданского законодательства закрепляют принцип добросовестности во взаимодействии между сторонами (ст.ст. 307, 309 ГК РФ).

Стороны могут выбрать любой вид договора для заключения как из тех, что перечислены в законах, так и соединив несколько договоров в одном. Если сделка имеет смешанный тип, то к ней применяются различные правила, действие которых распространяется на каждый из элементов договора.

В результате анализа текста судья пришел к выводу, что сделка относится к смешанным. В данном договоре имелись условия, отражающие подрядные, лицензионные отношения и отношения купли-продажи. Спорное дополнение к договору было связано с определением порядка передачи прав на пользование программой за плату. К нему должны применяться нормы лицензионного законодательства и правила поставки товаров.

Как указано в ст. 309 и 310 ГК РФ, ни одна из сторон не может без причины отказаться от исполнения договора. А обязательства должны выполняться согласно достигнутым договоренностям.

Порядок заключения лицензионного договора регулируется ст. 1235 ГК РФ. В пункте 1 данной статьи указано, что обладатель прав на итог своей деятельности может передать другому лицу права на условиях, оговоренных в договоре. За передаваемое право получатель лицензии обязуется внести определенную договором плату (п. 5 ст. 1235 ГКРФ.)

Отношения в сфере поставки урегулированы также в гражданском законодательстве. Ст. 506 кодекса определяет, что в рамках отношений поставки одна сторона передает определенный товар другой стороне, которая использует его в коммерческих целях и вносит плату за оказываемые услуги. Оплата происходит в порядке и согласно формам, которые определили стороны (п. 1 ст. 516 ГК РФ.)

Заплатить за товар покупатель вправе как до получения товара, так и после, если это не противоречит нормам других законов (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Из имеющихся документов суд определил, что в декабре 2016 года Истец передал права на пользование программой Ответчику. Их стоимость составила 2,2 млн. рублей.

Оплата не была произведена Ответчиком, так как у него были сведения о несоответствии поставленной программы установленному оборудованию. Но у Ответчика не имелись допустимые письменные доказательства такого несоответствия. В отсутствии таковых, суд признал иск правомерным и взыскал с Ответчика всю сумму иска.

Кроме того, на данную сумму Истец начислил проценты за пользование чужими финансовыми средствами ввиду не оплаты Ответчиком переданной ему программы. Сумма процентов составила 189 тыс.рублей.

Суд проверил сделанный Истцом расчет и удостоверился, что он был верным.

Таким образом, суд обязал Ответчика оплатить переданные ему права на программу. Ошибка генподрядчика заключалась в том, что он осуществил приемку, не проверив качество выполненных работ. Подписывая акт о приемке, он по сути подтвердил, что работы соответствуют имеющемуся проекту.

В случае со смешанным договором необходимо обращаться к тем нормам права, которые регулируют конкретные отношения между сторонами. В рассмотренном случае в одном договоре были зафиксированы правоотношения по трем различным направлениям: в сфере купли-продажи, подряда и лицензирования.

Спор между сторонами касался отсутствия оплаты за передачу прав на пользование программным продуктом. Следовательно, вся доказательная база строилась вокруг данных правоотношений и иные вопросы суд не интересовали. Поэтому при заключении смешанного договора важно прописывать условия приемки и оплаты работ по каждому из его элементов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.