Оценка упущенной выгоды за пользование зданием

Задача

К нам обратился клиент для определения упущенной выгоды от сдачи в аренду здания за ретроспективный период (2020-2023 гг.). Здание с административной функцией, расположено в Ленинградской области. Сам город довольно небольшой по численности населения, в нем отсутствуют какие-либо производственные площадки и иные точки деловой активности.

Клиент является одним из четырех собственников здания, при этом у него общедолевая собственность – без выделения конкретных помещений. А земельный участок находится на праве долгосрочной аренды.

Данный объект клиент приобрел как раз в начале 2020 года, когда между основными владельцами возникла конфликтная ситуация. Сделка, как мы можем предположить, проходила по низу рынка. Что с одной стороны отражается в повышенной доходности, с другой стороны – огромном риске. В перспективе клиент хотел консолидировать собственность на здание на 100% в своих руках для проведения реконструкции и формирования ГАБ (готового арендного бизнеса).

Но буквально сразу после покупки «сработал маржин-колл»: начались процессы оспаривания сделки и иные судебные процессы.

Что было сделано

В связи с тем, что при выполнении данного проекта мы подписали NDA, мы не можем разглашать все цифры по объекту и приводить его фотографии. Для описания проекта обозначим следующие факты:

1. Здание 1970-х годов постройки, когда-то использовалось как жилой дом – сейчас представляет собой подобие офисного центра;
2. Здание представляет собой кабинетную планировку с площадью комнат 10-30 кв.м. С одной стороны это самые ликвидные площади, пользующиеся спросом на рынке;
3. Несмотря на наличие ликвидных площадей в здании, общая заполняемость за 3 года составила всего 30%;
4. А последний ремонт в здании проводился, исходя из характерных черт отделочных материалов, еще до правления председателя секретариата ЦК РКП(б) Константина Черненко. При этом, МОПы и большая часть кабинетов находится в неудовлетворительном состоянии. Одна из причин – изношенность системы электроснабжения: отсутствие света;
5. 2020 год – год особый. Пандемия коронавируса способствовала снижению заполняемости офисных площадей, а также снижению доходов арендодателей. Например, мы для нашего офиса смогли согласовать скидку с собственником бизнес-центра на 50% на арендную плату в течение четырех месяцев 2020-го года. Т.е. 8 месяцев х 100% арендная плата + 4 месяца х 50% арендная плата = -20% выручки для собственника.

Для расчета упущенной выгоды нам необходимо «было вернуться» в 2020 год – дата оценки у нас ретроспективная. В соответствие с ФСО №8 «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

Арендопригодная площадь здания была рассмотрена в отдельности и сегментирована в зависимости от:

• Площади;
• Текущего состояния (т.е. состояния на дату оценки);
• Этажа расположения;
• Иные факторы 

Таким образом, была определена арендная ставка для всей арендопригодной площади здания.

Каким образом считать ставку в последующие периоды?

• Сделать полноценный расчет на 2021, 2022 и 2023 гг.;
• На основе аналитических данных об изменении арендных ставок в определенном сегменте и определенном регионе использовать индекс дефлятор.

В ходе выполнения проекта клиенту также пришло требование от администрации муниципального образования о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период с 2019 года по сегодняшний день. Как правило, при подписании договора купли-продажи в нем прописывается указание на то, что задолженности по оплате текущих платежей (коммунальные платежи, капитальный ремонт, арендная плата за землю и иные) отсутствуют. Фактически продавец ввел в заблуждение покупателя, не погасив все долги. Однако взыскание задолженности с клиента носит более вероятностный характер, чем взыскание этой задолженности с продавца. Поэтому при оценке данный факт также был учтен.

Таким образом, в результате выполнения проекта была определена упущенная выгода от сдачи в аренду здания за ретроспективный период (2020-2023 гг.).

Стоимость услуг

Необходимые документы