• Дата публикации: 29.12.2023
  • Количество показов: 198
  • Время чтения: 2 мин.

Оценка упущенной выгоды за пользование зданием

Заявка на услугу "Оценка упущенной выгоды за пользование зданием"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! Ежедневно с 9:00 до 18:00

Оценка упущенной выгоды за пользование зданием

Задача

К нам обратился клиент для определения упущенной выгоды от сдачи в аренду здания за ретроспективный период (2020-2023 гг.). Здание с административной функцией, расположено в Ленинградской области. Сам город довольно небольшой по численности населения, в нем отсутствуют какие-либо производственные площадки и иные точки деловой активности.

Клиент является одним из четырех собственников здания, при этом у него общедолевая собственность – без выделения конкретных помещений. А земельный участок находится на праве долгосрочной аренды.

Возможно, у клиента имеется соглашение о порядке владения и пользования зданием. Однако у нас данной информации не было, что зафиксировано в Задании на оценку.

Данный объект клиент приобрел как раз в начале 2020 года, когда между основными владельцами возникла конфликтная ситуация. Сделка, как мы можем предположить, проходила по низу рынка. Что с одной стороны отражается в повышенной доходности, с другой стороны – огромном риске. В перспективе клиент хотел консолидировать собственность на здание на 100% в своих руках для проведения реконструкции и формирования ГАБ (готового арендного бизнеса).

Но буквально сразу после покупки «сработал маржин-колл»: начались процессы оспаривания сделки и иные судебные процессы.

Что было сделано

В связи с тем, что при выполнении данного проекта мы подписали NDA, мы не можем разглашать все цифры по объекту и приводить его фотографии. Для описания проекта обозначим следующие факты:

  1. Здание 1970-х годов постройки, когда-то использовалось как жилой дом – сейчас представляет собой подобие офисного центра;
  2. Здание представляет собой кабинетную планировку с площадью комнат 10-30 кв.м. С одной стороны это самые ликвидные площади, пользующиеся спросом на рынке;
  3. Несмотря на наличие ликвидных площадей в здании, общая заполняемость за 3 года составила всего 30%;
  4. А последний ремонт в здании проводился, исходя из характерных черт отделочных материалов, еще до правления председателя секретариата ЦК РКП(б) Константина Черненко. При этом, МОПы и большая часть кабинетов находится в неудовлетворительном состоянии. Одна из причин – изношенность системы электроснабжения: отсутствие света;
  5. 2020 год – год особый. Пандемия коронавируса способствовала снижению заполняемости офисных площадей, а также снижению доходов арендодателей. Например, мы для нашего офиса смогли согласовать скидку с собственником бизнес-центра на 50% на арендную плату в течение четырех месяцев 2020-го года. Т.е. 8 месяцев х 100% арендная плата + 4 месяца х 50% арендная плата = -20% выручки для собственника.

Для расчета упущенной выгоды нам необходимо «было вернуться» в 2020 год – дата оценки у нас ретроспективная. В соответствие с ФСО №8 «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

Арендопригодная площадь здания была рассмотрена в отдельности и сегментирована в зависимости от:

  • Площади;
  • Текущего состояния (т.е. состояния на дату оценки);
  • Этажа расположения;
  • Иные факторы 

Таким образом, была определена арендная ставка для всей арендопригодной площади здания.

 

Каким образом считать ставку в последующие периоды?

  • Сделать полноценный расчет на 2021, 2022 и 2023 гг.;
  • На основе аналитических данных об изменении арендных ставок в определенном сегменте и определенном регионе использовать индекс дефлятор.

В ходе выполнения проекта клиенту также пришло требование от администрации муниципального образования о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период с 2019 года по сегодняшний день. Как правило, при подписании договора купли-продажи в нем прописывается указание на то, что задолженности по оплате текущих платежей (коммунальные платежи, капитальный ремонт, арендная плата за землю и иные) отсутствуют. Фактически продавец ввел в заблуждение покупателя, не погасив все долги. Однако взыскание задолженности с клиента носит более вероятностный характер, чем взыскание этой задолженности с продавца. Поэтому при оценке данный факт также был учтен.

Таким образом, в результате выполнения проекта была определена упущенная выгода от сдачи в аренду здания за ретроспективный период (2020-2023 гг.).

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта

Оценка упущенной выгоды, недополученного доходадог
Оценка арендной ставки12 900 Р

Необходимые документы

  • Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
  • Генеральный план участка (схема);
  • Кадастровый план земельного участка;
  • Первичный план объекта недвижимости;
  • Технический паспорт на объект недвижимости;
  • Поэтажные планы;
  • Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
  • Свидетельство о регистрации права на объект;
  • Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
  • При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
  • Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
  • В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
  • Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
  • Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
  • Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация   о выгодоприобретателе)
  • Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
  • Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
  • Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
  • Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
  • Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи

Необходимо указать на наличие перепланировок. Если данные технического плана и фактической конфигурации объекта недвижимости не совпадают, то Оценщик обязан это отразить в Отчете. Не важно, речь идет о жилой или коммерческой недвижимости.

Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога