-
Дата публикации: 29.12.2023
-
Количество показов: 198
-
Время чтения: 2 мин.
Оценка упущенной выгоды за пользование зданием
Заявка на услугу "Оценка упущенной выгоды за пользование зданием"
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%
Задача
К нам обратился клиент для определения упущенной выгоды от сдачи в аренду здания за ретроспективный период (2020-2023 гг.). Здание с административной функцией, расположено в Ленинградской области. Сам город довольно небольшой по численности населения, в нем отсутствуют какие-либо производственные площадки и иные точки деловой активности.
Клиент является одним из четырех собственников здания, при этом у него общедолевая собственность – без выделения конкретных помещений. А земельный участок находится на праве долгосрочной аренды.
Возможно, у клиента имеется соглашение о порядке владения и пользования зданием. Однако у нас данной информации не было, что зафиксировано в Задании на оценку.
Данный объект клиент приобрел как раз в начале 2020 года, когда между основными владельцами возникла конфликтная ситуация. Сделка, как мы можем предположить, проходила по низу рынка. Что с одной стороны отражается в повышенной доходности, с другой стороны – огромном риске. В перспективе клиент хотел консолидировать собственность на здание на 100% в своих руках для проведения реконструкции и формирования ГАБ (готового арендного бизнеса).
Но буквально сразу после покупки «сработал маржин-колл»: начались процессы оспаривания сделки и иные судебные процессы.
Что было сделано
В связи с тем, что при выполнении данного проекта мы подписали NDA, мы не можем разглашать все цифры по объекту и приводить его фотографии. Для описания проекта обозначим следующие факты:
- Здание 1970-х годов постройки, когда-то использовалось как жилой дом – сейчас представляет собой подобие офисного центра;
- Здание представляет собой кабинетную планировку с площадью комнат 10-30 кв.м. С одной стороны это самые ликвидные площади, пользующиеся спросом на рынке;
- Несмотря на наличие ликвидных площадей в здании, общая заполняемость за 3 года составила всего 30%;
- А последний ремонт в здании проводился, исходя из характерных черт отделочных материалов, еще до правления председателя секретариата ЦК РКП(б) Константина Черненко. При этом, МОПы и большая часть кабинетов находится в неудовлетворительном состоянии. Одна из причин – изношенность системы электроснабжения: отсутствие света;
- 2020 год – год особый. Пандемия коронавируса способствовала снижению заполняемости офисных площадей, а также снижению доходов арендодателей. Например, мы для нашего офиса смогли согласовать скидку с собственником бизнес-центра на 50% на арендную плату в течение четырех месяцев 2020-го года. Т.е. 8 месяцев х 100% арендная плата + 4 месяца х 50% арендная плата = -20% выручки для собственника.
Для расчета упущенной выгоды нам необходимо «было вернуться» в 2020 год – дата оценки у нас ретроспективная. В соответствие с ФСО №8 «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».
Арендопригодная площадь здания была рассмотрена в отдельности и сегментирована в зависимости от:
- Площади;
- Текущего состояния (т.е. состояния на дату оценки);
- Этажа расположения;
- Иные факторы
Таким образом, была определена арендная ставка для всей арендопригодной площади здания.
Каким образом считать ставку в последующие периоды?
- Сделать полноценный расчет на 2021, 2022 и 2023 гг.;
- На основе аналитических данных об изменении арендных ставок в определенном сегменте и определенном регионе использовать индекс дефлятор.
В ходе выполнения проекта клиенту также пришло требование от администрации муниципального образования о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период с 2019 года по сегодняшний день. Как правило, при подписании договора купли-продажи в нем прописывается указание на то, что задолженности по оплате текущих платежей (коммунальные платежи, капитальный ремонт, арендная плата за землю и иные) отсутствуют. Фактически продавец ввел в заблуждение покупателя, не погасив все долги. Однако взыскание задолженности с клиента носит более вероятностный характер, чем взыскание этой задолженности с продавца. Поэтому при оценке данный факт также был учтен.
Таким образом, в результате выполнения проекта была определена упущенная выгода от сдачи в аренду здания за ретроспективный период (2020-2023 гг.).
Стоимость услуг
Прайс на выполнение проекта | ||
Оценка упущенной выгоды, недополученного дохода | дог | |
Оценка арендной ставки | 12 900 Р |
Необходимые документы
- Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
- Генеральный план участка (схема);
- Кадастровый план земельного участка;
- Первичный план объекта недвижимости;
- Технический паспорт на объект недвижимости;
- Поэтажные планы;
- Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
- Свидетельство о регистрации права на объект;
- Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
- При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
- Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
- В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
- Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
- Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
- Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация о выгодоприобретателе)
- Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
- Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
- Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
- Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
- Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи
Необходимо указать на наличие перепланировок. Если данные технического плана и фактической конфигурации объекта недвижимости не совпадают, то Оценщик обязан это отразить в Отчете. Не важно, речь идет о жилой или коммерческой недвижимости.
Почему нам можно доверять?
- • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
- • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
- • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)
- Выкуп имущества у КИО
- Снизили кадастровую стоимость земельного участка на 10%, почему так мало?
- Увеличили выплату возмещения при изъятии имущества на 4 млн. руб.