Аренда недвижимости в государственном учреждении: как арендодатель может расторгнуть договор

Аренда недвижимости в государственных учреждениях имеет свои плюсы. Во-первых, это ставка арендной платы, которая обычно ниже, чем в бизнес-центрах. Во-вторых, нужно отметить возможность привлечения новой клиентской базы за счет осуществления профильной для государственного учреждения деятельности. В-третьих, повышается лояльность клиентов к компании: им кажется, что в государственном учреждении оказываются услуги лучшего качества, так как организация находится под контролем.

В конце 90-х годов многие коммерческие предприятия нашли приют под крылом различных институтов, больниц и даже школ. Менялись руководители государственных учреждений, а эти организации оставались, так как у них был долгосрочный договор аренды. Но в 2010-х годах требования к государственным институтам стали строже. 

Учредители – органы исполнительной власти – стали смотреть на арендные отношения иначе. Также менялись и руководители государственных учреждений, которые могли и не желать соседства с ООО. Договора аренды с компаниями расторгались, в том числе и на субподряде. Один из таких случаев рассмотрим. Вот что послужило основанием для расторжения соглашения.

Суть дела

В 1996 году ООО «Центр репродукции человека и ЭКО» арендовало в ФГУ «Ростовский научно-исследовательский институт акушерства и педиатрии Минздравсоцразвития России» нежилые помещения площадью 400 кв. м. Договор аренды продлевался, последний раз – в 2010 году сроком на пять лет (до 2015 года). Институт пожелал досрочно прекратить с организацией арендные отношения и в 2011 году вышел с иском в Арбитражный суд. ФГУ просило признать сделку по аренде недвижимости ничтожной и применить последствия ее недействительности, то есть выселить арендатора из арендуемых помещений. Стоит отметить, что они располагались на втором этаже родильного отделения института.

Областной арбитраж отказал в удовлетворении иска. Тогда институт в порядке апелляции прошел еще ряд инстанций:

Оба суда своими постановлениями решили оставить в силе определение суда первой инстанции.

Тогда истец вышел с жалобой в Высший Арбитражный суд России, который в 2012 году поставил точку постановлением № 13387/11 по делу № А53-22256/10.

В качестве третьих лиц в суде принимали участие представители Минздравсоцразвития России, Территориального управления Росимущества в Ростовской области.

Президиум Высшего Арбитражного суда России установил следующие обстоятельства, которые имели существенное значение для дела. Минздравсоцразвития России просило отметить судебные решения, так как суды неправильно трактовали нормы права. Требования института должны быть удовлетворены, заявлял представитель министерства. Территориальное управление Росимущества и ответчик – ООО «Центр репродукции человека и ЭКО», наоборот, просили оставить судебные решения как есть.

Президиум суда изучил обстоятельства дела и принял решение удовлетворить исковые требования. Вот чем он мотивировал данную позицию.

Первоначальный договор аренды между институтом и коммерческой организацией был заключен в 1996 году. В 2010 году Территориальное управление Росимущества издает распоряжение, на основании которого ФГУ было поручено передать в аренду ООО нежилые помещения. Компания должна была использовать объект для ведения деятельности в области оказания медицинских услуг. 

Данные помещения находились в федеральной собственности, но были на балансе института на праве оперативного управления. На основании данного распоряжения между институтом и обществом заключается сделка. Договор сроком на пять лет регистрируется Росреестре.

Спустя год институт вышел в арбитраж с иском признать сделку недействительной. Он мотивировал это следующими обстоятельствами:

Чем обосновывали решение суды первой инстанции и апелляции

Суды первой инстанции и арбитраж свои выводы основывали следующим. Когда заключался договор, законодательно не были закреплены полномочия федерального министерства здравоохранения в части распоряжения недвижимостью, находящегося в федеральной собственности. Положение о министерстве, принятое в 2004 году, нельзя относить к документам, которые наделяли бы орган власти соответствующими полномочиями. В положении лишь содержится отсылка на другие нормы, регламентирующие такие обязанности.

Правами по распоряжению федеральным имуществом обладало территориальное управление Росимущества. В положении о данном органе четко прописано, что он осуществляет полномочия собственника таких объектов, в том числе находящихся в ведении федеральных государственных учреждений. Соответственно, правомерно заключение сделки согласно распоряжению регионального управления Росимущества.

Какие пробелы обнаружила Высшая инстанция

Отношения в области аренды недвижимости регулируются Гражданским кодексом (ГК РФ). Как гласит ст. 606, на основании договора аренды наймодатель должен дать в аренду нанимателю имущество. В свою очередь арендатор обязан оплачивать найм в указанный в соглашении срок и установленной в этом же документе сумме.

Ст. 608 ГК РФ определено право сдачи объекта в аренду его владельцем. В качестве наймодателя могут также выступать лица, которым свое право на совершение таких действий передал собственник недвижимого имущества или такое право установлено законом.

В рассматриваемой ситуации нежилые помещения – это собственность Российской Федерации. Они предоставлены институту на праве оперативного управления. Все права государственного учреждения по распоряжению такими объектами определены ст. 296 ГК РФ. Это право владеть, пользоваться недвижимостью. Но только исходя из целей уставной деятельности. Институт вправе определить, каким образом распоряжаться объектом, при наличии согласия его владельца.

Институт – ФГУ. В качестве учредителя выступает РФ в лице Минздравсоцразвития России. Ст. 114 Конституции РФ прописывает, что Правительство России решает, как управлять федеральным имуществом, и делегирует такие полномочия органам исполнительной власти федерального уровня. Они прописываются в положениях, порядке работы таких учреждений.

Росимущество – орган исполнительной власти, который распоряжается федеральным имуществом. Исключение составляет собственность, переданная для управления другим органам. Положение распространяется и на имущество, которое находится в распоряжении подведомственных таким органам государственных учреждений. Данные отношения также регулируются Типовым регламентом взаимодействия органов власти между собой (постановление правительства России от 19 января 2005 г. № 30).

Институт – подведомственное Минздравсоцразвития России учреждение (Распоряжением Правительства РФ от 10 сентября 2008 г. № 1300-р). Следовательно, этот орган исполнительной власти распоряжается федеральным имуществом, переданным ФГУП, ФГУ, КУ, находящимся в ведении министерства. Из этого суд делает вывод, что Росимущество не вправе осуществлять полномочия собственника федерального имущества, переданного в оперативное управление институту.

В материалы дела также приложено письмо Минздравсоцразвития России от 24 декабря 2009 г. № 28-1/10/2-10540. Оно служит подтверждением несогласования министерством аренды спорных помещений для ведения деятельности обществом. Министерство указанным письмом просило представить другие варианты использования объекта, которые соответствовали бы основному направлению работы института, прописанному в уставе.

Точка над i

Нижестоящие суды неправильно истолковали нормы права и признали надлежащим представителем собственника имущества Росимущество, подводит черту судейская коллегия Высшего арбитража. По этой причине судьи не должны были отказывать в признании сделки ничтожной. Необходимо было обязать общество освободить занимаемые кабинеты. Исходя из п. 1 ч. 1 ст. 304 АПК РФ вышестоящий суд решил отменить решения трех судов и принять по делу новое постановление.

Президиум учел также ряд обстоятельств:

Учитывая все вышеизложенное, высший арбитраж пришел к выводу, что нужно соблюсти баланс интересов общества и института, исходить из принципов справедливости. Это может быть достигнуто, если предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда, то есть позволить еще год вести работу на спорных площадях.

В итоге суд постановил отменить все решения судов, расторгнуть договор, но дать организации один год на продолжение деятельности в стенах института. Таким образом, суд удовлетворил требования института.