Аренда помещения. Расчет платы на неактивном рынке

Каким образом можно рассчитать  стоимость аренды за объект недвижимости, находящийся в плачевном состоянии? В качестве примера возьмем обычную столовую института или университета.

Чаще всего такие объекты находятся в центральной части города и, соответственно, арендная ставка на них должна быть высокой, поскольку, по сути, это обычное торговое помещение. Однако с другой стороны мы говорим о социальном объекте, который чаще всего занимает невыгодное место в самом здании университета. В большинстве случаев столовая находится на верхних этажах, а значит – доступ к ней ограничен. Иными словами, пользоваться услугами такого помещения могут только студенты и преподавательский состав, хотя бывают и редкие исключения.

Однако в любом случае ректор всегда преследует две цели, а именно – накормить всех как можно вкуснее и дешевле, для чего необходимо выбрать хорошего поставщика с приемлемой стоимостью услуг. С этой целью университет должен проводить специальный конкурс, на котором выбирается наиболее выгодный вариант поставщика. Одним из обязательных условий такого конкурса является оглашение стоимости аренды помещения столовой.

Если речь идет об университете, то эта столовая находится в федеральной собственности. Соответственно, власти заинтересованы в том, чтобы недвижимость, находящаяся в собственности государства, сдавалась по рыночным ставкам. Если арендная ставка 1 кв.м. столовой составляет, к примеру, 100 рублей, в то время как аналогичные объекты в том же районе предлагаются в аренду от 1 000 рублей, в этом случае мы видим явное несоответствие. В такой ситуации если оценщик "покажет" арендную ставку в размере 100 руб. за 1 кв.м., то любой проверяющий сразу же увидит не состыковку. Здесь, конечно, на уменьшение стоимости могут повлиять такие факторы, как ограниченный доступ клиентов, расположение помещения, уровень отделки и т д. Однако это все равно слишком большая разница с точки зрения рынка. Поэтому использовать рыночный подход в таком случае бывает не всегда целесообразно.

Можно провести расчет с точки зрения доходного подхода. Для того чтобы сформировать доходную модель арендатора, можно воспользоваться реальной финансовой составляющей. Доходная модель формируется исходя из того, что определенное количество посетителей каждый день потребляет то или иное количество пищи. Таким образом, вычисляется средний размер выручки за день. Расходная часть формируется, исходя из необходимости выплаты заработной платы сотрудникам, закупки сырья, оплаты установленной аренды и прочих нюансов. Если вычесть эту сумму из размеров доходов, остается чистая прибыль.

Дальше собственник столовой смотрит и оценивает, соответствует ли сумма прибыли его ожиданиям, то есть стоит ли ему заниматься организацией работы столовой в целом. Если говорить конкретно о столовых, здесь уровень прибыли не может быть слишком большим – чаще всего это среднерыночный показатель.

Когда речь идет об университете, руководители которого не знают, какую именно поставить арендную плату, существует простая действенная модель. Для этого нужно владеть информацией о среднем количестве посетителей, среднем чеке, возможных расходах собственника столовой. Таким образом, можно максимально точно определить, какую именно сумму выставить в качестве арендной платы?

Если представить, что это уравнение, в данном случае в качестве неизвестного будет выступать именно арендная плата. Это значит, что нужно составить доходную модель по приведенному выше примеру. Из доходов вычитаются средства на закупку сырья, оплату труда, а также среднюю прибыль (исходя из показателей рынка).

Данную модель можно использовать для определения точной стоимости аренды любых объектов. Если помещение находится в плачевном состоянии и требует ремонта, ко всему вышеперечисленному просто добавляется сумма расходов на ремонтно-отделочные работы. В большинстве случаев можно договориться с собственником помещения, что на время проведения ремонта арендная плата производиться не будет. Только после приведения помещения в надлежащий вид и поступления доходов, начнется выплата в заранее уговоренном размере.

Обратите также внимание, что в случае использования разного рода сомнительных схем, стоимость арендной платы можно искусственно понижать или завышать. Для этого используются совершенно иные модели, которые влекут за собой соответствующие наказания, предусмотренные законодательством. Рассмотренная нами модель поможет рассчитать реальную арендную ставку, только если брать во внимание максимально объективные показатели.

Подробности в новом видео на нашем YouTube канале:

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка встроенного нежилого помещения	14 900 Р	заказать