Чем чревато одностороннее расторжение арендного договора

Собственник сдает недвижимость, чтобы получать выгоду. Не в его интересах, если арендатор отказывается от договора аренды по истечении какого-то время. Это влечет простой помещений, расходы на поиск новых арендаторов, разбирательства со старыми. При заключении договора стороны должны быть весьма внимательными к его условиям. Так как в случае расторжения последствия могут быть непредсказуемыми и неподъемными в финансовом плане.

Как стороны пришли к спору

В 2010 году компании «Вернисаж» и «КТК» заключили договор аренды на длительный срок. Недвижимость находится в торговом центре, ее площадь – 6 тыс. м². Условия договора:

Ранее столичный Арбитражный суд признал неправомерным односторонний отказ от договора обществом «Вернисаж» по иску ООО «КТК». Затем компания вернула истцу спорный объект. «Вернисаж» заключил договоры на аренду площадей, ранее занятых «КТК», с другими юридическими лицами. 

Поводом для обращения в суд стало с расторжение договора аренды из-за ответчика, что повлекло денежные затраты для истца.

Право на возмещение

Отношения между арендодателем и арендатором регулируются правовыми нормами. Ст. 393.1 ГК РФ гласит, если договор сторона перестала выполнять заблаговременно, и арендодатель заключил новое соглашение с другими лицами, он вправе получить компенсацию от первого арендатора в виде разницы между стоимостью, предусмотренной в прекращенном договоре, и стоимостью в новых договорах. Такая же позиция у Верховного Суда, в разъяснении которого сказано, что если арендатор расторгает договор, собственник объекта может претендовать на возмещение убытков.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от ООО «КТК» компенсацию, тем более что договор был прекращен из-за нарушений ответчиком своих обязательств. Но может ли истец требовать столь крупную сумму – 1 млрд 100 млн рублей?

Как следует из ст. 393 ГК, сумму компенсации нужно устанавливать взвешенно, на основании объективных расчетов. При этом судебный орган не вправе отказывать истцу в возмещении затрат, если размер компенсации им посчитан наверно. Необходимо определить пропорциональность ответственности нарушенным обязательствам.

Ответчик – против

1 млрд 100 млн рублей – сумма довольно-таки крупная даже для солидных компаний, а для малого бизнеса – и вовсе катастрофическая. ООО «КТК» считает, что цена за аренду у общества «Вернисаж» – завышена, не соответствует рыночным расценкам. Чтобы доводы не были голословными, ответчик предоставил суду результаты независимой оценки.

Независимая оценка

Компания «КТК» заказала 2 независимые экспертизы стоимости платы за аренду. В противовес экспертным заключениям ответчика истец также представил суду оценку стоимости от двух других оценочный компаний. Результаты у всех оценщиков оказались разными, эксперты указывали на неверные расчеты друг у друга.

Арендатор имеет право доказать, что собственник помещений нарочно увеличил сумму убытка – так следует из ст. 4040 ГК РФ. Поэтому общество «КТК» может доказать несоответствие стоимости аренды текущей рыночной.

Так как результаты 4 оценок оказались противоречивыми, суд назначил еще одну экспертизу независимой организации. Эксперту предстояло ответить на такие вопросы:

Выводы эксперта следующие:

При этом плата за съем помещений, которую истец установил во вновь заключенных договорах, оказалась меньше среднерыночной. С выводами оценщика общество «Вернисаж» не согласилось, указав на следующие ошибки:

Однако суд не согласился с умозаключениями истца и не стал назначать повторную экспертизу. Суд считает, что проценты с продажи товаров арендатора не дают права взимать плату с оборота. Что важно, данные о сбыте товаров – коммерческая тайна, которой не может владеть оценщик.

Более того, проценты с продаж не имеют значимого веса при установлении среднерыночной цены за аренду. За год аренды другими организациями компания «Вернисаж» получала совершенно несопоставимые суммы с продаж: от одной фирмы 2 тыс. руб., от второй – 200 тыс., от третьей – ноль. При этом в экспертном заключении от «Вернисажа» нет данных об объеме оборота товаров его арендаторов.

По мнению оценщиков, маркетинговый сбор собирается собственником объекта, если он оказывает рекламные услуги в пределах торгового комплекса. Следовательно, сумма сбора – индивидуальная для каждой торговой точки.

Оценщики установили, что плата за аренду вместе с маркетинговым сбором, принятая для новых арендаторов, – меньше среднерыночной. Если бы эксперты принимали во внимание и маркетинговую плату при расчете цены за аренду, то цена, которую установил «Вернисаж», оказалась бы гораздо меньше среднерыночной.

Суд считает, что независимые судебные эксперты применили правильные параметры для расчета. Они учитывали:

Оценщик дал полные ответы на все вопросы как устно, так и письменно. Его показания сходятся и не вызывают вопросов.

Удовлетворить – частично

Обществу «Вернисаж» не могут быть компенсированы убытки в заявленном размере, так как арендная плата им была установлена выше среднерыночной. Возмещение возможно только по ставке, которую определил оценщик. Учитывая ее, компания «КТК» сделала контррасчет компенсации. Более того, невозможно взыскать ущерб вплоть до конца 2034 года.

Арендодатель обязан обосновать убытки, доказать их взаимосвязь с невыполнением договорных обязательств арендатором. Право последнего – доказать неправомерность размера убытков.

Как следует из арендного договора, стороны имеют право расторгнуть соглашение через каждые 5 лет, предварительно уведомив друг друга. Компания «КТК» не раз пыталась расторгнуть договор из-за обрушения перекрытия. Она уведомляла ООО «Вернисаж», обращалась с иском в арбитражный суд. Но из-за условия договора о возможности прекратить отношение лишь раз в 5 лет, она не смогла отказаться от обязательств.

Арендодатель только через 4 года отказался от договора, лишив «КТК» возможности расторгнуть договор через 5 лет. При этом ответчик оказался в невыгодном положении: он должен был платить за аренду и не мог пользоваться помещением.

Так как ООО «КТК» не раз пыталась отказаться от аренды площадей, у ООО «Вернисаж» нет права получить 1 млрд 100 млн руб. в качестве компенсации убытков. Более того истец не доказал, что «КТК» намерено арендовать спорные помещения до 2034 года.

В сумму убытков «Вернисаж» также включил время простоя помещений, когда он искал желающих их арендовать. Недвижимость простаивала 7 месяцев. Однако суд посчитал, что этот временной промежуток превышает разумное время, необходимое для поиска арендаторов. ООО «Вернисаж» могло заключить новые договора гораздо раньше.

Ст. 404 ГК РФ дает право суду пересмотреть сумму компенсации, если арендодатель нарочно ее увеличил. Следовательно, компания «Вернисаж» могла уменьшить сумму возмещения на размер убытков во время простоя, заключив новые договора. Суд посчитал, что убытки на этот период не могут быть переложены на «КТК».

Также ООО «КТК» заявило о необходимости уменьшить сумму убытков на размер пеней за маленькую парковку при торговом центре.

Чтобы взыскать упущенную выгоду, нужно узнать объем прибыли, который могло бы получить ООО «Вернисаж». Но из нее нужно вычесть затраты, которые были бы у заявителя, чтобы исключить получение им незаконной выгоды.

Размер парковки торгового комплекса является значимым для арендатора, и он учитывается при заключении договора. В данном случае собственник помещений предоставил арендатору право пользоваться парковкой. По условию договора, в случае сокращения мест парковки, арендодатель обязан платить штраф. Из отчета оценщика следует, что фактический размер парковки не соответствует указанному в договоре, в котором говорится о наличии подземной парковки. В реальности же ее не оказалось. Поэтому суд уменьшил сумму убытков истца на набежавший за время аренды штраф.

Кроме того, при определении размера убытка ООО «Вернисаж» неправильно применило курс доллара на произвольную дату. Хотя по договору курс должен был использоваться на конкретные даты.

Также ООО «Вернисаж» хотело взыскать с «КТК» расходы на услуги брокера при поиске арендаторов, на ремонт и монтажные работы. Но при этом истец не доказал объективную необходимость в них. Следовательно, издержки не могут быть переложены на компанию «КТК». Как следует из акта передачи недвижимости арендодателю, у сторон нет претензий к состоянию сдаваемых помещений. 

Стоимость услуг

Необходимые документы