Аренда земли у города. Сколько можно заработать на торговом объекте?

Какие существуют форматы получения пассивного дохода для объектов коммерческой недвижимости? Первый и самый очевидный вариант – приобретение встроенного нежилого помещения и последующая сдача его в аренду. Если вы располагаете финансами, то можно приобрести свободное земельное пятно под застройку и построить бизнес-центр или складской-центр, что сейчас является очень актуальным. Но когда речь идет о мелком предпринимательстве, то одним из самых актуальных вариантов заработка является строительство нестационарного торгового объекта.

Ночь длинных ковшей

Получение любого дохода неразрывно связано с риском. Чем больше доходов вы хотите получать, тем больше рисков вам неминуемо придется брать на себя. И когда речь идет о нестационарной торговле, то доходность по таким объектам превосходит свои аналоги в других секторах коммерческой недвижимости.

Многие помнят о «ночи длинных ковшей» в Москве. Так летом 2015 года в Гражданский Кодекс были внесены изменения. Власти на местах получили приказ убрать незаконно построенные объекты, которые стоят в зонах общего пользования или прямо на коммуникациях, препятствуя их текущему ремонту. В декабре 2015 года московское правительство решило демонтировать 104 таких объекта. А в 2016 году было демонтировано еще несколько сотен объектов и этот демонтаж происходил в ночное время суток. Поэтому, когда идет речь о строительстве любых объектов, в том числе и стационарных, необходимо соблюдать все нормы действующего Законодательства. 

Процедура

Для получения земли в аренду предпринимателям необходимо обратиться в КИО и изучить схему геоинформационной системы города. И если участки будут обозначены как свободные, то в зависимости от количества претендентов, КИО будет проводить торги или предоставлять данные земельные участки целевым образом.

Раньше довольно часто случались коллизии. Так часть мест, которые были обозначены на карте под аренду, по факту арендовать было нельзя. Например, на участке расположен канализационный люк и ставить сюда киоск по понятным причинам нельзя. Замкнутый круг: данный люк не обозначен на схеме, а предприниматель, который хочет построить объект, ориентируется исключительно на эту карту.

Сейчас КИО стал действовать более радикально и исключил из схемы те самые земли, которые нельзя взять в аренду. Это так называемые «отказные» земли. Таким образом на данный момент в системе остаются только те территории, которые бизнес реально может арендовать.

При получении земельного участка без проведения торгов на первом шаге необходимо подать заявление, приложив при этом требуемый комплект документов. При отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка проводится работа по подготовке проекта договора. И на следующем этапе происходит заключение договора аренды. С подробной схемой действующих объектов и тех, которые доступны для аренды, можно ознакомиться на сайте Комитета по промышленной политике, инновациям и торговли Санкт-Петербурга. Здесь приведен подробный перечень всех объектов, сегментированных по районам города.

Если идет речь о предоставлении земельного участка через торги, то, скорее всего, придется внести годовую арендную плату за объект. Данная мера сильно усложнила жизнь предпринимателей и это связано с борьбой с субарендой подобных земельных участков.

Расчет

Самый интересный вопрос: каким же образом посчитать арендную плату? Для этого можно ознакомиться с методикой определения арендной платы от 2019 года. Это довольно обширная методика. Для того, чтобы посчитать плату, необходимо знать несколько коэффициентов, каждый из которых вытекает из других исходных данных и на подобные достаточно сложные вычисления может потребоваться много времени.

Для примера, можно рассчитать арендную плату за некий условный объект площадью 396 м². Для этого из постановления необходимо взять базовую ставку арендной платы. На март 2021 года она составляет чуть больше 4 тысяч рублей. Далее необходимо определиться со всеми остальными базовыми коэффициентами. Там образом, арендная плата за один год за этот объект может быть порядка 2,7 миллионов рублей. Что в переводе на месяц составляет 229 тысяч рублей. Так можно получить арендную плату с максимально усредненными коэффициентами. В других случаях этот показатель за аналогичный объект может быть как выше, так и ниже.

Для того, чтобы определить доходность подобного объекта, важно узнать две цифры. Во-первых, затраты на строительство подобного нестационарного объекта и во-вторых – понять арендную плату, которую можно получать за этот конкретный объект. В сети Интернет представлено большое количество предложений по строительству подобных объектов. И в данном случае стоимость строительства может составлять около 16 миллионов рублей. Хотя можно найти стоимость и гораздо ниже, но в данном случае рассматривается строительство под ключ с учетом подведения инженерии, а не только установки каркаса на земельный участок.

Арендная плата определена исходя из текущей рыночной ситуации и в данном случае было просчитано два варианта окупаемости: при заполняемости объекта в 50 или в 100%. В обоих этих случаях окупаемость объекта находится на очень хорошем уровне, и она составляет гораздо меньшие сроки, чем у стандартного объекта коммерческой недвижимости.

Однако прежде, чем перейти к поиску подобного объекта и заниматься вопросами строительства, нужно задать себе вопрос: какая есть уверенность в действующем законодательстве? Есть ли убежденность в том, что завтра в данном вопросе ничего не изменится и можно будет за 2 или 3 года окупить объект? Поэтому строить или нет – это лишь инвестиционное решение лично каждого.