Инвестиции в жилую недвижимость и апарт отель. Какая на самом деле доходность?

В последнее время в городах-миллионниках стало популярным строить апарт-отели, помещения в которых не являются жилыми. После введения 1 июля 2019 г. проектного финансирования людям стало выгоднее скупать нежилые объекты на стадии строительства для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи после ввода в эксплуатацию. Если нужно перестраховаться, то лучше приобрести у застройщика готовую жилую недвижимость.

Рассмотрим для примера вариант инвестиции в недвижимые объекты на юго-западе Санкт-Петербурга. Преимущества этого района — наличие озеленения, выход к Финскому заливу. Сейчас место активно застраивается жилыми домами. Несмотря на высокие темпы строительства, стоимость на жилье стремительно растет. Причина — переселение жителей сельских населенных пунктов и небольших городов в мегаполисы. Продавать или сдавать в аренду объекты недвижимости — выгодно, особенно с учетом того, что усилено и уточнено законодательство в области сделок с недвижимостью:

• В 2006 году введен закон о долевом участии;
• Каждая сделка проходит регистрацию в Росреестре;
• Сократилась вероятность двойных продаж одних и тех же объектов недвижимости.

С 1 июля 2019 г. также введено проектное финансирование строительства, призванный бороться с финансовыми пирамидами. Закон обязывает строительные компании привлекать банковские кредиты. Это значит, что банк будет проверять застройщика и проект строительства, решать, одобрять кредит либо отказать.

Инвестиции в недвижимость

С введением проектного финансирования отменяется схема долевого участия, фактически это означает, что приобретать нужно будет жилье по цене готового. Средняя доходность от сдачи объекта в аренду на рынке жилой недвижимости при долгосрочной аренде составляет порядка 4 — 6% без учета изменения цен на объекты и налогов. Последний момент очень важен. Если раньше налог на имущество рассчитывался от инвентаризационной стоимости и составлял копейки, то сейчас на сумму налога влияет кадастровая оценка недвижимости.

Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной. Например, если у вас дорогая квартира в центре города, вы будете платить налог от рыночной стоимости объекта и по высокой ставке. Поэтому при долгосрочной аренде необходимо заранее просчитать экономическую выгоду каждого конкретного проекта.

Наибольшую доходность показывают наименее активные рынки. Так, лидерами среди российских городов являются Воркута, Кингисепп с высокой доходностью. Это связано с высокой концентрацией рабочих-вахтовиков. Соответственно, они и являются основными съемщиками жилья.

В нашей стране самыми надежными считаются инвестиции в жилую недвижимость. Как показывает практика, при появлении свободных денег большинство приобретает квартиру и начинает сдавать ее в аренду. Это является альтернативой банковскому вкладу. Существуют два возможных способа для заработка:

1. Посуточная сдача квартир. Наиболее доходными являются квартиры в центре города, близ магистрали, на месте концентрации туристических потоков. Минус решения — владельцу нужно решить вопрос, кто будет заселять гостей, убираться за ними.
2. Долгосрочная аренда. Минус способа — среди арендаторов достаточно мошенников, которые могут просрочить платежи, вывезти имущество. Даже если будут добропорядочные жильцы, все равно нужно каждые 3 — 5 лет необходимо производить ремонтные работы, менять мебель и бытовую технику.

Альтернативой жилой недвижимости являются нежилые объекты в апарт-отелях. Они представляют собой дома с дополнительными сервисами, услугами по уборке помещений, по поиску арендаторов управляющей компанией. Апартаменты в таких объектах отличаются от квартир по ряду признаков:

• Имеют статус нежилых помещений;
• В них нельзя прописаться;
• В районах с такими застройками часто нет социальной инфраструктуры, т.к. объект позиционируется как нежилой.

Раньше такая недвижимость стоила на 20% дешевле жилой, но сейчас цены уравнялись. Однако инвестор приобретают эти объекты в качестве помещений для сдачи в аренду. Апартаменты пользуются популярностью у туристов, командировочных, вахтовиков. В сезон проживание в сутки обходится в среднем в 3 500 рублей. Минимальная стоимость проживания — 2 000 рублей. Но объект приносит прибыль только в том случае, если он расположен в удачном районе города: в центре, ближе к туристическим объектам, остановкам общественного транспорта. Поэтому, прежде чем купить недвижимость в апарт-отеле, необходимо навести справки о месте расположения, проходимости.

По качеству исполнения апартаменты отличаются низкой шумоизоляцией. Однако этот момент можно не брать в расчет при покупке, так как тонкие стены — не редкость и в многоквартирных жилых домах. Вопрос можно решить самостоятельно, смонтировав шумоизолирующий слой своими руками. Если нужно сэкономить при покупке апартаментов, то лучше приобрести помещение по ДДУ. Условие проектного финансирования не касается застройщиков апартаментов. Однако нужно помнить, что налог на имущество на нежилой объект будет больше, чем на квартиру, коммунальное обслуживание также будет дороже.