Дмитрий Соломников выступил экспертом на роуд-шоу «Земля для роста: право за малым бизнесом»

11 декабря 2019 года Соломников Дмитрий принял участие в роуд-шоу «Земля для роста: право за малым бизнесом» в качестве эксперта. На мероприятии были представлены объекты недвижимости: 4 земельных участка и 10 встроенных нежилых помещений в аренду.

3 земельных участка предназначены для строительства и эксплуатация объектов придорожного сервиса, в том числе для размещения АЗС. По нашему мнению, сегодня эксплуатация АЗС независимыми операторами является низкорентабельным бизнесом: основную долю рынка нефтедобычи и переработки занимают компании Лукойл, Газпром и Роснефть. Данные компании являются вертикально-интегрированными нефтяными компаниями и разделены на звенья добычи, переработки и продажи (конечным потребителям на внутреннем рынке и иностранным покупателям). Указанные компании могут перекладывать прибыль из одного направления в другое. Так, например, мы часто слышим новости о том, что бензин снова существенно подорожал, что связно с ростом акцизов, в результате на рынке происходит принудительное наведение порядка со стороны Правительства. Именно поэтому в прошлом месяце в российского рынка ушла финская независимая сеть АЗС Neste, а другие игроки еще пытаются «выживать» в этом сегменте.

Если рассматривать земельные участки с точки зрения размещения автосервиса, автомойки или иного автобизнеса, то такие направления на сегодня могут быть самыми актуальными. Основная причина заключается в следующем: продажи новых автомобилей снижаются, парк транспортных средств в нашей стране начинает стареть, а в условиях снижения реальных доходов население люди продолжают искать варианты для экономии средств. Так, например, новый автомобиль обязательно должен быть обслужен у официального автодилера для сохранения гарантии. Но стоимость замены масла «в гараже» может составлять 1000-2000 руб., а у дилера в разы выше. Именно поэтому сейчас появляются федеральные сети автосервисов (неофициальных), которые показывают значительный рост. Но одно дело знать, другое дело приложить все свои силы в открытие и продвижение.

Еще 1 земельный участок, расположенный в дер. Десна (население 800 человек), предназначен для размещения торговых объектов. Конечно, объект расположен на оживленной трассе, но площадь капитального строения может составить всего 100 кв.м. Поэтому к данному объекту мы относимся довольно скептически.

Важным моментом при инвестиционной аренде является срок действия Договора аренды. В данном случае срок составляет 18 месяцев (при нарушении условий собственник накладывает штрафы на арендатора), что сопоставимо с получением разрешений и подключением к инженерным сетям. Да, присутствует риск в этом плане, но с другой стороны он компенсируется низкой арендной платой (однако, на аукционе плата может значительно вырасти). Огромным плюсом в данном случае является юридическая чистота объектов недвижимости.

Арендная ставка за встроенные помещения устанавливается Постановлением Правительства и составляет 1000 руб./ м2/ год для подвалов и 4500 руб. / м2 / год для помещений свободного назначения. Раньше ставки определялись независимыми оценщиками, но на торги поступало очень мало заявок. Результативность подобных торгов была ниже 50%, поэтому было принято решение пересмотреть подход в 2019 году. Это привело к значительному росту конкуренции. Самое интересное – победители торгов заключают Договора аренды на условиях, определенные 1-2 года назад независимыми оценщиками (когда аукционы не состоялись), т.е. на рыночных условиях. 

Благодарим Департаментом города Москвы по конкурентной политике за приглашение.