Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос
Инвестиции в недвижимость. Наиболее эффективное использование

Инвестиции в недвижимость. Наиболее эффективное использование

Недвижимость является наиболее консервативным инструментом при инвестировании. В кризис люди покупать недвижимость, которая сбережет деньги и не умножит убытки, в отличие от покупки акций компаний, облигаций или покупки иностранной валюты, стоимость которой может повыситься или понизиться. С недвижимостью основной капитал останется в сохранности. Существуют 2 стратегии:

  1. Покупка готового объекта недвижимости и дальнейшая сдача в аренду
  2. Эта стратегия связана с принципом наиболее эффективного использования помещения. В данном случае речь идет о перепрофилировании объекта, здесь риски будут выше, но и доходность такого объекта также значительно вырастет.

Пример 1 стратегии

На сайте cian на текущий момент выставлено на продажу более 1.200 торговых объектов. К примеру торговое помещение на улице Костюшко продается за 12 млн рублей. В объявлении указано, что имеется арендатор, который платит 120.000 рублей в месяц, таким образом окупаемость объекта составляет 8 лет. В среднем окупаемость для коммерческой недвижимости в нашем городе составляет от 8 до 14 лет. Также собственник платит налог на имущество, который сейчас учитывается по кадастровой стоимости и составляет внушительную сумму и несет расходы за содержание объекта и его обслуживание. В этих объектах уже задействован принцип наиболее эффективного использования, то есть помещения продаются по максимальной цене.

Пример 2 стратегии

Чтобы понять принцип наиболее эффективного использования для встроенных помещений, стоит просмотреть сайт Фонда Имущества. Например объект, находящийся на Шпалерной улице. Его стоимость составляет 5.100.000 рублей. Площадь объекта составляет 117 м2, это означает 43.000 рублей за м2. Это довольно низкая цена, учитывая что объект недвижимости находится в центральной части города. Из отчета видно, что это подвальное помещение с высокими потолками и окнами. Заглубление составляет 1,4 метра, высота потолков 2,4 метра. Состояние внутренней отделки неудовлетворительно, на данный момент объект никак не используется, но самое главное – имеет отдельный вход. Аналогичные помещения, находящиеся в центра города, но в хорошем состоянии могут стоить 80.000-90.000 рублей за м2. Таким образом можно пробрести данный объект и реализовать наиболее эффективное использование после проведения ремотно-отделочных работы непосредственно у этого объекта. Какой бизнес можно организовать:

  1. помещение общего назначения для размещения офиса или торгового объекта
  2. апартаменты, это модное направление, для этого необходимо все помещение разделить на отдельные комнаты (юниты) для последующей сдачи в долгосрочную/посуточную аренду
  3. организовать компьютерный клуб, сейчас это довольно популярное направление
10 лет назад рынок коммерческой недвижимости считал, что наиболее эффективное использование большинства земельных участков, которые были расположены в черте города заключалось в застройке их ТРЦ.

Чем регулируется такое положение вещей?

В первую очередь необходимо ознакомиться с правилами землепользования и застройки, которые установлены в каждом субъекте. Также необходимо ознакомиться с генеральным планом. Именно в этих 2 документах приведены возможные варианты использования объекта недвижимости.

Во-первых, проведена функциональная зона, в которой указано, какой тип объекта возможно построить. Также приведена допустимая плотность застройки, высотность и т.д. Это максимально регламентирующие документы.

Например, рассмотрев земельные участки на окраине города, можно увидеть многоэтажную жилищную застройку, которая разрастается в качестве дачного строительства, и по соседству с маленьким дачным домиком может стоять многоквартирный дом. Если по генеральному плану функциональная зона под маленьким домиком и многоквартирным домом одна и та же, то это значит что стоимость земли одинаковая, и ее на текущий момент неправильно используют.

Возвращаясь к примеру с торговыми центрами. На текущий момент прослеживаются 2 тренда и они начались еще до пандемии:

  1. связан с тем, что торговля уходит в онлайн режим и сейчас такое количество торговых центров уже является необходимым
  2. связан с падением доходов у населения, поэтому покупатели предпочитают заказывать онлайн
Поэтому в будущем строительство торгово-развлекательных комплексов уже не будет востребовано. Принцип наиболее эффективного использования может быть связан с пониманием, какой именно объект сейчас наиболее востребован на рынке. Также он может быть связан с осуществлением строительства нового объекта на земельном участке и пониманием, что на текущий момент можно на нем построить.

Но есть и 3ий вариант. Это резонансная история. Несколько лет назад власти города решили снести СКК Петербуржский и на его месте построить самую большую в России ледовую арену. Для того чтобы инвестору был интересен этот проект, предлагалось застроить всю территорию вокруг СКК жилыми домами. Но поднялся большой общественный резонанс и власти были вынуждены пересмотреть проект.

Принцип наиболее эффективного использования на примере этого земельного участка выглядит следующим образом. Изначально он граничил с Парком Победы и имел ту же самую функциональную зону, то есть был отдан под земли рекреационного назначения и имел низкую стоимость. На текущий момент в связи с внесением поправок в генплан там есть возможность построить несколько многоэтажных жилых домов и стоимость такой земли значительно возросла.



Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 243
14.07.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Архив новостей