Как определить наиболее эффективное использование недвижимости?

Как определить наиболее эффективное использование недвижимости?

Недвижимость является наиболее консервативным инструментом при инвестировании. В кризис люди покупают недвижимость, которая всего сбережет деньги, в отличие от покупки акций, облигаций или иностранной валюты, стоимость которой может колебаться. С недвижимостью основной капитал останется в сохранности. 

Применительно к объекта недвижимости существуют 2 базовые стратегии инвестирования:

  1. Покупка готового объекта недвижимости и дальнейшая сдача его в аренду
  2. Стратегия связана с принципом наиболее эффективного использования недвижимости. Речь идет о перепрофилировании объекта, для формирования НЭИ. Риски будут выше, но и доходность такого объекта также значительно вырастет.
Рассмотрим варианты наиболее эффективного использования (НЭИ) на простых примерах.

Пример №1. НЭИ для торгового объекта

На сайте cian на текущий момент выставлено на продажу более 1.200 торговых объектов. Например, торговое помещение на улице Костюшко продается за 12 млн рублей. В объявлении указано, что имеется арендатор, который платит 120.000 рублей в месяц, таким образом окупаемость объекта составляет 8 лет. 

В среднем окупаемость для коммерческой недвижимости в нашем городе составляет от 8 до 14 лет. Также собственник платит налог на имущество, который сейчас учитывается по кадастровой стоимости и составляет внушительную сумму и несет расходы за содержание объекта и его обслуживание. В этих объектах уже задействован принцип наиболее эффективного использования. Поэтому помещение продается по максимальной цене.

Пример №2. НЭИ для подвального объекта

Чтобы понять принцип наиболее эффективного использования для встроенных помещений, стоит просмотреть сайт Фонда Имущества. Например, объект, находящийся на Шпалерной улице. Его стоимость составляет 5.100.000 рублей. Площадь объекта составляет 117 м2, это означает 43.000 рублей за 1м2. Это довольно низкая цена, учитывая что объект недвижимости находится в центральной части города. 

Из исходной информации видно, что это подвальное помещение с высокими потолками и наличием окон. Заглубление составляет 1,4 метра, высота потолков 2,4 метра. Состояние внутренней отделки неудовлетворительно, на данный момент объект никак не используется, но самое главное – имеет отдельный вход. Аналогичные помещения, находящиеся в центра города, но в хорошем состоянии могут стоить 80.000-90.000 рублей за 1м2. Таким образом, можно пробрести данный объект и реализовать НЭИ в следующем виде: провести ремонтно-отделочные работы согласно выбранной функций и реализовать объект как готовый бизнес. 

Какой бизнес можно организовать:

  1. помещение общего назначения для размещения офиса или торгового объекта;
  2. апартаменты. Это модное сегодня направление, для этого необходимо весь объект разделить на отдельные комнаты (юниты) для последующей сдачи в долгосрочную/посуточную аренду;
  3. организовать компьютерный клуб;
10 лет назад на рынке коммерческой недвижимости НЭИ для  большинства земельных участков, расположенных в черте города, было строительство ТЦ. Сегодня - это строительство жилых домов. Что будет завтра?

Чем определяется НЭИ

В первую очередь необходимо ознакомиться с правилами землепользования и застройки, которые приняты в каждом субъекте. Также необходимо ознакомиться с генеральным планом. Именно в этих 2 базовых документах приведены возможные варианты использования объекта недвижимости.

Во-первых, проведена функциональная зона, в которой указано, какой тип недвижимости можно построить. Также приведена допустимая плотность застройки, высотность и т.д. Это максимально регламентирующие документы.

Например, посмотрев на земельные участки в спальных районах, можно увидеть по соседству с маленьким дачным домиком многоквартирные многоэтажные жилые дома. Если по генеральному плану функциональная зона под маленьким домиком и многоквартирным домом одна и та же, то это значит что стоимость земли одинаковая. Просто сегодня землю используют не в рамках НЭИ

Возвращаясь к примеру с торговыми центрами. На текущий момент прослеживаются 2 тренда и они начались еще до пандемии:

  1. связан с тем, что торговля уходит в онлайн режим;
  2. связан с падением доходов у населения;
Поэтому в будущем строительство торгово-развлекательных комплексов уже не будет так востребовано. Принцип НЭИ может быть связан с пониманием, какой именно объект сейчас наиболее востребован на рынке. Также он может быть связан с осуществлением строительства нового объекта на земельном участке.

Но есть и 3ий вариант. Приведем в пример резонансную историю. Несколько лет назад власти города решили снести СКК Петербургский и на его месте построить самую большую в России ледовую арену. Для того чтобы инвестору был интересен этот проект, предлагалось застроить всю территорию вокруг СКК жилыми домами. Но поднялся большой общественный резонанс. Поэтому власти были вынуждены пересмотреть проект.

Принцип НЭИ на примере этого земельного участка выглядит следующим образом. Изначально зу граничил с Парком Победы и имел ту же самую функциональную зону: земли рекреационного назначения. Т.е. на этом месте невозможно что-либо построить. Ценность земли минимальна. 

На текущий момент в связи с внесением поправок в генплан, на земельном участке появилась возможность построить несколько многоэтажных жилых домов. Это повлияло на стоимость земли?



Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога
Количество показов: 704
14.07.2020

Архив Блога