Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос

Аудиоверсия статьи

ТРЦ Галерея, Охта Центр, Парк Зарядье. Как меняется использование земель под зданиями

Многие из нас искренне полагают, что самым надежным активом была и остается недвижимость, и ее стоимость подвержена изменениям в меньшей мере, чем во всех остальных сферах инвестирования. Из этого следует, что именно недвижимость является идеальным источником пассивного дохода. Люди, которые зарабатывают больше обычного, стараются покупать квартиры или коммерческую недвижимость с целью получения пассивного дохода путем ее последующей сдачи в аренду.

Однако практика показывает, что на самом деле все не так однозначно. Существует такое понятие, как реконцепция недвижимости, которая приводит к повышению или наоборот снижению ее стоимости. Здесь все дело заключается в эффективности использования.

Ниже Вашему вниманию представлено несколько наглядных примеров управления недвижимостью.

1. В качестве первого примера возьмем ТРЦ Галерея. Еще в дореволюционные времена на этом месте была пуговичная фабрика. После революции здесь разместился театр "Просвещение", а по окончанию войны – дом культуры "Железнодорожников". В 90-е годы здесь были построены жилые дома с несколькими офисными помещениями, а также детским садом. В 1996 было принято решение все снести и построить комплекс высокоскоростных магистралей. Однако проект был провален и на его месте много лет был просто пустырь. Так продолжалось ровно до 2010 года, когда был открыт ТРЦ Галерея, один из самых крупных комплексов Санкт-Петербурга. Чтобы понять масштаб объекта, можно рассказать о сделке, проведенной в 2012 году. Тогда ТРЦ был продан за 1,1 млрд. долларов по курсу 35 руб. за доллар. В отличие от большинства других подобных объектов здесь аренда платится в валюте, а товарооборот, как минимум на треть выше других аналогичных комплексов города. Сегодня средняя арендная ставка за квадратный метр составляет 25-30 долларов. Нынешние руководители ТРЦ планируют продать его за 1,1-1,2 млрд. долларов в 2019 году, только по сегодняшнему курсу.

2. Бадаевские склады в Санкт-Петербурге были открыты в 1914 году и занимали огромную промышленную территорию. Сегодня ситуация кардинально меняется, и на месте складов планируется выстроить разного рода торговые и офисные площадки (либо рассматривается вариант многоэтажного жилищного строительства). Уже сегодня одно из пятиэтажных зданий было полностью преобразовано в бизнес-центр, рядом с которым реконструирована семиэтажная гостиница с паркингом. Здесь вместо старого промышленного здания остались только несущие стены. Внешняя часть была преобразована с помощью керамической плитки, а внутренняя начинка полностью заменена современными инженерными системами.

Несмотря на то, что это реконструкция, данные здания выглядят, как новострой.

3. Еще одна ситуация, которая показывает эффективность использования территории и недвижимости – это Охта Центр, расположенный на правом берегу Невы. Несмотря на то, что площадь в свое время была полностью очищена от всех без исключения объектов, на данный момент территория стоит абсолютно пустой.

Здесь планировался грандиозный проект с небоскребом высотой 396 метров, однако некоторые специалисты, а также многие жители города выступили категорически против строительства. В результате проект был полностью отменен еще на стадии проведения подготовительных работ. Сегодня получилось так, так что между пустующим земельным участком находятся с одной стороны квартирные дома еще советской постройки, а с другой – новый современный жилой комплекс со стоимостью квадратного метра в сотни тысяч рублей.

4. В качестве последнего примера возьмем знаменитый московский парк Зарядье. За свою многовековую историю это место много раз меняло свой внешний облик. Здесь было и английское посольство, и царская резиденция, и еврейский квартал, и даже трущобы. В итоге на данной территории была построена самая большая в мире гостиница «Россия». Однако в 1977 году здесь произошел очень крупный пожар с многочисленными жертвами и пострадавшими, который сильно повредил гостиницу. В 90-х годах объект перестал приносить прибыль, что вынудило власти Москвы пойти на кардинальные действия, поскольку на тот момент гостиница находилась в государственной собственности. В условиях полного отсутствия инвесторов было принято решение снести объект. А в последующем было принято решение на это месте разместить парковую зону с развлекательным центром, которая находится там на сегодняшний день.

Как видите, недвижимость, особенно в современности, также как и все остальное подвержена трендам. Если раньше можно было приобрести какой-либо жилой или коммерческий объект и получать стабильный доход в течение многих десятков лет без существенных изменениях, то сегодня ситуация может поменяться в течение 5-10 лет. Именно по этой причине нужно учитывать данные обстоятельства, покупая недвижимость с целью получения пассивного дохода.

Столичная реновация: новые микрорайоны будут выше и шире?

Дискуссии вокруг реновации жилья и сноса пятиэтажек не прекращаются. В 2019 жителям столицы презентовали программу обновленных микрорайонов с домами в 72 этажа и площадями, которые превышают сносимые объекты в три-четыре раза. Перспектива впечатлила не всех.

Годом ранее москвичи могли лицезреть невероятный открыточный облик столицы, над которым работали Рикардо Бофиль, Захи Хадид и другие видные архитекторы. Но, как это зачастую бывает, схема «ожидание-реальность» не совпадает, и новый проект не имеет ничего общего с интересными футуристическими зданиями, срезными крышами небоскребов, офисными башнями-парусниками и другими архитектурными излишествами. Программа реновации больше не содержит упоминаний о вакуумных мусоропроводах в Кузьминках, которые чуть ли, не сами вытягивают отходы из квартир. Больше нет акцентов на новых набережных и искусственных каналах.

На смену пришли картинки довольно таки типичных микрорайонов, которые увеличены ввысь и вширь. Причем эти количественные изменения достигают показателей втрое, а то и вчетверо больше сносимого жилья. Архитектура остается стандартной и знакомой: типичные комплексы формы О и П. Предполагаемая этажность и объемы строительства несколько затмевают детские сады, школы, закрытые от машин дворы, нежилые первые этажи и другие козырные аргументы мэрии в оправдание увеличения высотности до 75-80, а то и 100 м.

Недовольство многих местных жителей активно выражается на площадках для обсуждения – в актовых залах домов культуры, школ и других местах сбора городской управы. Стены лопаются от недовольства и утверждений что самим тесно, мест в дошкольных учреждениях не хватает, парковка становится роскошью и т. д. острота накала эмоций приводила даже к дракам. Достигнута самая настоящая точка кипения гражданской активности.

Чиновники вынуждены выслушивать от недовольных москвичей напоминания о невероятных обещаниях новой качественной жизни, которые сменись риском перенаселения микрорайонов и не решаемыми проблемами с парковочными местами. Не помогают усилия проектировщиков, которые не устают доказывать планы выстроить подземные стоянки. Объяснение увеличения площади сводятся к цифрам: на 7% будет увеличено количество нежилых и общих помещений в пятиэтажках, и на 36% в новых сооружениях. При этом точное количество квартир не называется, что еще больше вносит панику в массы. Граждане не выслушивают аргументы, а воспринимают каждое такое утверждение как прямой риск и подтверждение своих опасений.

Главным объяснением наличия высоток после реновации является скорость перенаселения. Москвичи на встречах апеллируют высказываниями мэра Собянина о планируемой на старте программы высотности от 6 до 14 этажей. Реалии же демонстрируют обратную тенденцию. Так, повод усомниться в заверениях проектировщиков подкрепляется выстроенной в бутырском районе 40-этажкой и еще большим гигантом в 72 этажа – высоткой в Покровском-Стрешнево. Участников программы реновации не радуют перспективы проживания среди небоскребов в 255 м, как в описанном случае.

Еще одним поводом для оживленной дискуссии послужило нескрываемое стремление чиновников и проектировщиков хотя бы частично окупить затраты путем «распила» здания напополам, а также выставления отдельных квартир на продажу. Коммерческое жилье служит единственным способом окупить социальную программу застройки, но не может не вызывать разнообразные опасения у местных жителей.

Несмотря на всю остроту проблемы, относительно внятные объяснения причин, почему вместо пятиэтажек будут выстраивать гораздо более высокие дома, прозвучали только к концу прошлого года. Вице-мэр Марат Хуснуллин озвучил стремление властей максимально быстро переселить граждан в новое жилье. Вне камер чиновник заверил о нежелании переуплотнять Москву, в том числе отдельные микрорайоны. Чиновник акцентировал внимание на невыгодности высоток для бюджета города, поскольку на дополнительные лифты, усиление фундамента, технический этажи и насосы требуется существенное вливание средств.

Однозначно утверждать, удалось ли мэрии переубедить горожан в целесообразности проекта реновации, сложно. Для того, чтоб донести позиции, прилагаются существенные усилия. Однако их, видимо, недостаточно, поскольку кипения и дискуссии продолжаются. Так, негативная реакция общественности в Покровском-Стрешнево на решение о строительстве 85-метровых домов вместо упомянутых на обсуждении 75-метровых зданий, спровоцировала отказ властей от планов по 72-этажному дому. Недавние слушания в Хорошово-Мневниках послужили поводом утверждать о согнанных массовках. Тем не менее, власти отреагировали и заменили на проекте 36-этажный дом парком. Следующая волна реновации объемного проектирования продемонстрирует, какие именно и сколько домов буду строиться в жилых кварталах. Соответствующее решение будет утверждено Фондом реновации.


Подробности в новом видео на нашем Youtube канале:



Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 169
24.01.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Архив новостей