Проектное финансирование на примере застройщиков
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00

Проектное финансирование на примере застройщиков

Согласно принятому законодательству долевое строительство как инструмент привлечения инвестиционных средств прекратит свое существование до 2020 года, а на его место придет проектное финансирование. Основное отличие – новые объекты будут строиться с помощью привлечения кредитов Банков. Это приведет к тому, что девелоперы не смогут использовать свой «популярный метод» – открытие продаж квартир уже «на стадии котлована». Данная законодательная реформа станет самым существенным преобразованием в сфере строительства жилищных объектов в истории современной России. Одной из основных причин внедрения проектного финансирования стала проблема с обманутыми дольщиками, которая резко обострилась в последние годы. 

ДДУ: причины отмены

Форма долевого участия в строительстве жилищных объектов в России существует более 20 лет. В последние 10 лет именно долевое финансирование выступило основным стимулирующим фактором роста объемов нового жилищного фонда. Однако вместе с бурным подъемом на рынке образовалось довольно большое количество острых проблем. Это прежде всего: объекты незавершенного строительства, срыв сроков сдачи жилых домов, пострадавшие покупатели жилья.

По данным РБК, на конец первого квартала 2018 года на территории нашей страны было зафиксировано 842 жилищных объекта, имеющих проблемный статус. Это 1261 жилой недостроенной дом, где должны были проживать, согласно заключенным договорам долевого участия, 80,3 тысячи дольщиков. Все они являются пострадавшими, которым должна быть выплачена компенсация. Как показывает статистика, число проблемных объектов продолжает расти с каждым месяцем, даже несмотря на тот факт, что часть домов достраивается. Всего же на 1 июля текущего года в России заключено 1 100 000 договоров долевого участия. Если же говорить о денежном объеме данного рынка, то это 3,4 триллиона рублей.                                      

Банковское кредитование: как это было до проектного финансирования

Стоит сказать, что проектное финансирование в России могло возникнуть и без вмешательства со стороны государства. Для этого банки должны были бы создать условия, при которых участники рынка жилищного строительства имели бы возможность привлекать больший объем кредитного финансирования под реализацию проектов.

Какие инструменты кредитования доступны для девелоперов в данный момент? Для ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть структуру расходов на строительство:

  • 20% – затраты на приобретение земельного участка;
  • 15% – стоимость подготовки и согласования проектной документации;
  • 25% – затраты на прокладку коммуникационных сетей и прилегающей инфраструктуры;
  • 40% – себестоимость проведения строительно-монтажных работ.

Банковские учреждения готовы предоставить кредитный заем только под имеющийся залог. В данном случае к таким объектам можно отнести земельный участок, доля которого не превышает в общей смете на реализацию проекта 20%. Подобные условия приводили к существенному удорожанию строительства. Поэтому на практике чаще всего девелоперы привлекали кредитные средства только на самом первом этапе, а основная доля финансирования проекта приходилась на капитал, собранный от дольщиков. 

Новый порядок привлечения средств: что изменилось

Новая система проектного финансирования предполагает увеличение кредитных займов для девелоперов до 31% в общей смете инвестиционных затрат. При этом привлечение средств от дольщиков полностью прекратится. Данные изменения приведут к тому, что сократится маржинальная прибыль застройщиков от строительных проектов, а стоимость квадратного метра, наоборот, вырастет для потенциальных покупателей.

Если раньше по договору долевого участия покупатель переплачивал до 6% при итоговой цене жилья, то теперь данный показатель вполне может увеличиться до 30%. Стоит учитывать, что данный расчет является корректным только при условии, что при завершении проекта строительная организация сможет реализовать все имеющиеся квартиры. В противном случае, каждый год, пока будет продаваться построенное жилье, серьезно станет сказываться на кредитной нагрузке. Так, по истечении 12 месяцев доля заемных средств в общей смете расходов увеличится до 42%.

Для крупных девелоперов внедрение проектного финансирования позволит сократить сроки возведения объектов. Ведь такой механизм работы будет стимулировать быстрее строить, чтобы как можно раньше погасить предоставленный кредит. Но подобный тезис теряет актуальность для небольших строительных фирм. На коммерческую деятельность подобных девелоперов сильное влияние оказывает динамика темпов продаж, что характерно для долевого строительства. Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что механизм проектного финансирования может создать такую ситуацию, при которой с рынка будут вынуждены уйти небольшие строительные компании.  

Текущие условия на рынке будут еще сдерживаться на время действия «переходного» периода. Сохранятся схемы взаимовыгодной совместной деятельности между владельцами земельных участков и девелоперами. Такая кооперация позволит делить прибыль от проекта между участниками и зафиксировать стоимость квадратного метра в объектах жилищного строительства в приемлемых рамках. Относительное спокойствие на строительном рынке может сохраняться еще на протяжении ближайших пяти или семи лет, но по истечении данного срока последствия уже будут существенно ощутимы. 

Проектное финансирование: в чем основная идея

Проектное финансирование, по замыслу государства, должно стать эффективным инструментом, которое позволит решить проблему с пострадавшими дольщиками. Данная тема достигла своего пика в конце прошлого года, когда сразу несколько крупных девелоперских проекта были заморожены. Именно в этот момент Правительству были даны поручения по поиску альтернативы схемы долевого строительства.

Основное отличие проектного финансирования от традиционного ДДУ заключается в том, что теперь в цепочке «девелопер-покупатель» появится новое звено. Посредником в данной схеме будет выступать банковское учреждение. При этом банк сможет оказывать влияние на распределение поступающих финансовых потоков и производить оперативный мониторинг деятельности застройщика. Все подобные наблюдения банковское учреждение будет осуществлять на протяжении всего срока реализации девелоперского проекта. Это позволит при нарушении установленных сроков строительства, потери финансовой устойчивости застройщика или появлении других негативных факторов, способных оказать существенное влияние на строительство объекта, заменить девелопера на другую, более стабильную, компанию. Все риски при проектном финансировании будут возложены непосредственно на банковское учреждение. А банк, со своей стороны, будет более осторожно рассматривать варианты кредитования застройщика.  

Таким образом, в текущей ситуации мы наблюдаем самое масштабное преобразование в отрасли жилищного строительства за всю историю современной России. Проектное финансирование может решить проблему обманутых дольщиков, но при этом есть вероятность создания условий, при которых небольшие девелоперские компании уйдут с рынка. Еще одной проблемой станет неизбежное увеличение стоимости квадратного метра. 

Оценка имущественных прав для получения кредита

Пару слов о пути привлечения кредитных средств застройщиками. После проведения предварительных работ:

  • оформления прав на земельный участок;
  • проведения изыскательских работ;
  • подготовки проекта застройки;
  • получения разрешения на строительство,

необходимо обращаться в Банк для рассмотрения возможности получения проектного финансирования. Поддерживать «теплые отношения» с Банком имеет смысл и на более ранней стадии, но реальное движение может начинаться именно на данном этапе.

Банк принимает в залог по рыночной стоимости, определенной независимой оценочной компанией, 2 объекта:

  • незастроенный земельный участок;
  • имущественные права на строящееся жилье.

Если по первому объекту все предельно понятно, и на нашем сайте можно прочитать процедуру оценки земельных участков, то на втором объекте необходимо остановиться детальнее.

Под имущественными правами понимается суммарная цена продажи всей возводимой недвижимости, без учета скидок. Чаще всего в многоквартирных жилых домах все помещения сегментируются следующим образом:

  • Квартиры по количеству комнат. Студии, 1-, 2-, 3-х комнатные квартиры;
  • Коммерческие помещения. Это могут быть торговые помещения на первом этаже и офисный блок на втором этаже;
  • Паркинг в подвале жилого дома.

Работа оценочной компании включает в себя подробный анализ проекта и проведение расчета. При этом, оценщику необходимо обосновать все сделанные выводы рыночными данными. Основные этапы при выполнении оценки имущественных прав:

  • Изучение проекта застройки. Необходимо понять актуальность проекта и соответствие его текущим требованиям рынка: возможный спрос на подобные планировки и такой проект.
  • Анализ конкурентов: изучение ближайшего окружения, условия приобретения недвижимости, отзывах от покупателей, формирование вывода о позиционировании. На данном этапе также проводится анализ и сопоставление планировок квартир в рассматриваемом проекте и у конкурентов;
  • Анализ рынка в целом. Средние цены в городе, спрос-предложение, объем; возможности рынка.

 Очень важно обращаться в оценочную компанию, которая имеет опыт выполнения подобных проектов. Ведь умножить жилую площадь всех квартир на среднюю цену в конкретном городе не составит труда. А провести объективный анализ ситуации на рынке и защитить результат оценки могут не все.

proektnoe-finansirovanie.png

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.


22.11.2018

Архив новостей