Проектное финансирование в 2021: как изменился рынок строительных кредитов

Чуть больше двух лет прошло с момента, как девелоперов России обязали использовать эскроу-счета и проектное финансирование при выводе новостроек на рынок. Исключением оставались объекты, которые на то время уже строились на условиях прямого привлечения средств – их заканчивали по-старому.

Актуальная информация (октябрь 2021) от Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС):

Участие эскроу-счетов в стройках Лен.области еще значительнее: 2,3 млн м² (106 РНС) ПФ против 0,8 млн м² (26 РНС) по прежним правилам.

В масштабах России сумма, находящихся на эскроу-счетах средств, составляет 2,6 трлн рублей, из которых около 470 млрд уже переведены застройщикам или использованы на погашение кредитных обязательств. Объем фактических кредитных договоров между девелоперами и банковским сектором – 4,9 трлн рублей.

Топ банков-партнеров

По данным портала Urbanus.ru, реализацией 95% недвижимости Петербурга посредством счетов эскроу занимаются следующие банки:

Сбербанк

Однозначный лидер с долей в 29,3%. Оказывает кредитные услуги 25 строительным компаниям, в ведении которых 93 ЖК (1,4 млн м²). Среди активных клиентов банка группа «Эталон» – 21 жилищный комплекс и Setl Group, получившая в марте 2021 от Сбера 9,8 млрд рублей на возведение пяти зданий в рамках второго этапа передового ЖК повышенной комфортности «Стрижи на Невском», а через два месяца – еще 9,4 млрд на строительство комплекса «Зеленый квартал».

Россельхозбанк (РСХБ)

Главный актив – партнерство с «Группой ЛСР». Банк занимается проектным финансированием строительства 68 зданий, большая часть которых – 41 корпус комплекса «Цветной город» в Красногвардейском районе. Общая площадь финансируемой банком жилой недвижимости – 1,08 млн м².

Газпромбанк

Аналогично РСХБ банк акцентированно кредитует одну компанию – «Главстрой-СПб». Общая сумма выделенных ей средств на работы в жилищных комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» составляет 30 млрд рублей. Помимо этого в зоне интересов Газпромбанка проекты высоко          й комфортности – «Автограф в центре» от упоминавшейся выше Setl Group и жилой район «Кантемировская 11» от группы компаний «ПИК» – 6,6 и 1,7 млрд рублей соответственно.

Банк «Санкт-Петербург»

Обеспечивает финансами работы на 46 стройках города, половина которых (кредит в 2,3 млрд руб.), принадлежит Сэтл Груп, в рамках второй очереди малоэтажного комплекса «Солнечный город. Резиденции». Во втором квартале 2021 года застройщик и банк сообщили о старте нового кредита – 6 млрд рублей на постройку 3,4, 5 очередей ЖК. А уже в конце лета появилась информация, что Setl Group уже осваивает дополнительную кредитную помощь в размере 19,4 млрд на следующие 5 этапов проекта.

Дом.рф

Главный партнер банка – группа компаний «ЦДС», которая еще в середине 2019 года получила инвестиции в размере 12,9 млрд рублей на строительство объектов функционального квартала бизнес-класса «Черная речка», а в первой половине текущего года продолжила историю кредитов очередным траншем в 5,5 млрд на «город-парк» Parkolovo в Выборгском районе Северной столицы.

Новый формат изменил рынок к лучшему

Строительные площадки Setl Group обеспечиваются кредитами четырех из перечисленных выше банков. В компании отмечают, что предложенные условия и ставки в них очень похожи. К явным достоинствам проектного финансирования там относят:

Застройщики обращают внимание на разницу условий кредитного рынка между прошлым годом, когда у них фактически отсутствовал выбор кредиторов, и приходилось соглашаться на любые предложения, и текущим периодом, в котором нет необходимости в беготне за банками, зато есть выбор условий.

В компании «СПб Реновация», входящей в состав одного из самых крупных федеральных застройщиков – группу «Самолет», рассказывают, что рассмотрение кредитных условий нескольких банков – теперь обычная практика. В списке потенциальных кредиторов, все финансовые организации из топ-10, накопившие достаточный для комфортного обслуживания клиентов опыт в проектном финансировании.

Маркерами эффективности банка при поиске кредитора, специалисты компании называют:

Очевидно, что новые методы работы изменили бизнес-процессы на рынке застройщиков и добавили опыта всем его участникам. Девелоперы вместе с банкирами шаг за шагом изучали каждый этап схемы, создавая актуальные для изменившихся условий формы взаимодействия и решения задач. Сегодня, процессы проектного финансирования, это налаженная практика, в которой стороны адаптировались и чувствуют себя относительно комфортно.

Отмечается, что если тенденцией строительства прошлых лет была зависимость от продаж, то сегодня определяющим фактором является скорость – стоит объекту получить допуск на ввод в эксплуатацию, сразу открываются счета.

Новый формат имеет положительные стороны и для дольщиков. Проектное финансирование стало новой серьезной гарантией сохранности и эффективного использования их денег.

Заключение

Эскроу-счета значительно повлияли на рынок. Безусловно, и это большое достижение, они защитили инвесторов от ситуаций с долгостроями и потери средств. Вместе с тем, девелоперы лишились беспроцентных займов у дольщиков и перешли на кредитное финансирование, что в свою очередь сказалось на общей стоимости строительства и, в итоге, жилья

Закрывшийся приток средств дольщиков прямо в стройку заставил застройщиков изменить схему реализации жилья – исчезла необходимость продавать как можно больше квадратных метров на ранних этапах проекта. И, наоборот, появилась заинтересованность в продажах на поздних стадиях, когда цена растет параллельно с уровнем готовности нового дома.