Мы открыты для общения

Дмитрий Соломников
соучредитель

Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос
Решение о модернизации оценки недвижимости должны принимать только эксперты

Решение о модернизации оценки недвижимости должны принимать только эксперты

Только эксперты-оценщики должны принимать решение о любой модернизации процесса оценки, какой бы она не была... Оригинал текста доступен на портале appraisersblogs.com 

Когда все идет не так, как ожидалось

Многие оценщики недвижимости на своем горьком опыте понимают, что не следует браться за любые задачи, не проведя предварительно небольшие, но тщательные исследования. Это не значит, что они пытаются уклоняться от сложных задач по оценке , ведь чем труднее задача, тем лучше. Многие оценщики вообще любят трудные задачи.

Недавно один из них принял по телефону заказ на оценку участка в Сити. В этот момент он вел машину и не имел доступа ни к данным местной администрации, ни к реестру MLS, содержащему информацию о недвижимости. Но с этим районом он был достаточно знаком, и знал, что здесь ведется благоустройство участков. Заказ он принял по номинальной цене. Ранее с этим клиентом он не работал, но несколько месяцев назад тот много говорил об опасностях гибридной оценки. Вот по таким заявлениям мы и изучаем жизнь! Клиент отправил оценщику на электронную почту запрос о выполнении экспертизы и договор о покупке.

Когда оценщик оказался перед компьютером, он понял, что у него возникли проблемы. Участок земли был в десять раз больше средней величины, а аэросъемка показывала, что улицы там не существует. Это означало, что улица имелась только на бумаге, и что там не велось строительства. Это было довольно странно, потому что соседние участки были застроены еще в начале 1990-х годов.

Сложности оценки

Когда оценщик оказался на месте, ему стало ясно, что проблемы достаточно серьезны. Рельеф участка имел крутые склоны и непосредственно перед участком находился тупик. Между металлическим ограждением и обрывом не было ничего. У него тут же возникли определенные опасения, и он начал задавать себе вопросы, ответа на которые не знал. Вернувшись к компьютеру, он обнаружил, что топографическая карта геоинформационной системы показывает в конце улицы перепад высот почти в 160 футов (49 метров).

Еще больше опасений вызвала история этого участка земли. Когда-то он был передан некоммерческой организации, а затем 15 лет назад его приобрел инвестор. С тех пор участок неоднократно выставлялся на продажу и снимался с нее, так как ни одна сделка не была завершена. Различным компаниям и частным лицам рассылались многочисленные письма о зонировании данной собственности, но ни в одном из них не говорилось о владении участком. Хотя это кажется довольно простым трюком, но во всех письмах о зонировании декларировалось, в основном, одно и то же: участок может быть разбит на 7-10 жилых зон в зависимости от типа его благоустройства.

При дальнейшем изучении оказалось, что постановление о зонировании, выпущенное администрацией Сити (а не нормативы районной администрации), обязывало, чтобы перед всеми благоустроенными участками, как жилыми, так и коммерческими, проходила мощеная улица. Но здесь не было улицы. Здесь был крутой обрыв!

Так как оценщик не обладал достаточным опытом, позволяющим оценить затраты на застройку улицы, то он обратился к одному из инженеров в Сити. Ответ был буквально следующим: "Вы не можете строить дом на мосту". Поначалу это вызвало смех, но потом он понял, что все очень серьезно. Видно было, что участок расположен близко к ручью, впадающему в охраняемый водоем. Это водоем нельзя было заполнить грунтом, чтобы выровнять высоту рельефа для постройки улицы. Единственный способ продлить улицу заключался в возведении моста. Само по себе такое решение было непростым из-за последствий воздействия перемещения грунта на окружающую среду. Наилучшее применение этого участка, отнесенного к жилым зонам, было совсем не таким, о котором вначале думал оценщик или инвестор.

У всех проявляется недовольство некоторыми аспектами своей работы. При оценке недвижимости чаще всего упоминается обеспечение сопоставлений. Например, соответствует ли этот участок названной цене? Что, если заказ представляет собой гибридную оценку? Есть ли у оценщика реальная необходимость в привлечении инспектора, или в поиске дополнительной информации об участке? Должен ли оценщик думать о возможных проблемах, связанных с рельефом? Что можно сказать относительно применения модели автоматизации оценки AVM? Или об освобождении от обязательств?

Ни одна из подобных "модернизаций" не обеспечивает точности оценки участка, не говоря уже об определении его ценности. Кто из оценщиков априори не считает, что по умолчанию предполагается оптимальный вариант развития объекта недвижимости? Помогает ли "модернизация" оценки проведению анализа оптимального использования участка?

Только своими глазами

Это основной пример того, почему оценщику необходимо своими глазами видеть участок и делать сопоставления, наряду с проведением требуемых исследований. 

Эти "кроличьи норы" встречаются чаще, чем можно было подумать, и необходимо изучить каждую из них. Если оптимальное развитие участка определено не точно, то будет ошибочным и представление о его ценности. Разве не все хотели бы оградить себя от связанных с таким результатом судебных исков? Но никакой объем модернизации не будет надежной защитой от неверной оценки оптимального использования объекта недвижимости.

Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) хотело бы получить комментарии по поводу своих планов модернизации процесса оценки с использованием гибридной оценки и отказа оценщика от ответственности. Важно, что они хотят получить одобрение, собрав комментарии общественности ­– пользователей услуг оценщиков. Единые стандарты профессиональной оценки (USPAP) явным образом оговаривают, что объем работы определяется оценщиком. И нигде нельзя найти упоминания о том, что FHFA обладает властью изменять или модернизировать профессиональную деятельность оценщиков недвижимости. Решение о модернизации в любом виде должны принимать лишь профессиональные оценщики.


Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 583
16.06.2021
Вы нашли решение в нашей статье?

Архив Блога