Захваты объектов недвижимого имущества

Захваты объектов недвижимого имущества

В любом захвате объектов недвижимости имеет место противостояние со своей логикой и развитием. Перед обращением с исковым заявлением в Арбитраж, важно провести скрупулёзный анализ всех последствий конфликта, процессуальных и материально-правовых фактов, чтобы выстроить стратегию против рейдерских захватов. Также требуется предусмотреть перспективы разного рода контрдействий рейдеров.

После захвата все стороны конфликта обращаются в Арбитражный суд с целью узаконить своё право на недвижимость. Каждый судебный акт, вступивший в законную силу, будет использоваться во всех предстоящих тяжбах. Даже правильная выстроенная позиция может потерпеть крах вследствие некоторых упущений, а именно:

  • некорректная формулировка иска и связанного с ним предмета споров;
  • малопродуманные действия процессуального характера;
  • неверное толкование статуса;
  • алогичная смена тактики поведения.

Нам кажется, что современный рынок недвижимости стал более цивилизованным, но в реальности всё не совсем так. В современном мире ведение бизнеса на грани фола – обычное дело.

Конфликт собственников и аффилированных лиц

В 2019 году бизнесвумен Юлия Хмельницкая, учредитель ООО «Хмель» лишилась активов, расположенных в центре столицы, стоимостью 1 млрд рублей. В этом деле с подделкой подписей очень странным видится поведение представителей власти.

Собственник 15% акций компании «Хмель» и гендиректор Александр Гриднев несколько лет информировал Ю. Хмельницкую обо всех отчётах и финансовых документах. Сомнений в его порядочности не имелось.

В декабре 2017 года Гриднев обратился в УВД с заявлением о требовании привлечь к Уголовной ответственности некоторых гражданских лиц – работников банков и предпринимателей. Эти люди втянули Гриднева в аферу, которую он не заметил. Гриднев захотел участвовать в бизнесе по реализации нефтепродуктов и согласился заложить чужое имущество.

Началась эта история в 2015 году. ООО «Хмель» в лице Гриднева на безвозмездной основе решил выступить залогодателем и поручителем по кредиту компании «Росрегионгрупп». Обязательства по кредиту, разумеется, выполнены не были. От Хмельницкой факт залога и судебных тяжб тщательно скрывался. В официальной документации значились некоторые действующие лица из ПАО «Евразийский банк». Уголовное дело было прекращено, о чём потерпевшая сторона даже не была уведомлена.

Весной 2018 года Гриднев наведался в УВД и написал явку с повинной, в которой отметил, что состоял в сговоре с данным банком и другими лицами. Гриднев подписывал договоры за долю в будущем проекте. Юлия Хмельницкая считает, что Гриднев решил прибрать к рукам недвижимость, пользуясь поддержкой подельников. Вскоре Гриднев исчез, а имущество ООО «Хмель» ушло с молотка. На публичных торгах имущество выкупило ООО «Маяк», созданное незадолго до объявления конкурса.

Процессуальная проверка силовиков установила регистрацию залога в Росреестре. Подпись собственника на поддельном протоколе собрания учредителей была сфальсифицирована.

Если прокуратура и полиция выведут мошенников на чистую воду, то проблемы возникнут и у представителей кредитной организации. Интересен также факт, что старший пристав межрайонного отдела отказался отложить торги, несмотря на поступившее письмо из органов управления внутренних дел.

Конфликт собственников

В Москве разбирательства по объекту Большой Конюшенной циклично повторялись. Дело несколько раз было отправлено в Верховный суд, где принимались прямо противоположные решения. Заинтересованное лицо – миллиардер Аркадий Пекаревский, сетевой магнат.

Компания «Транспортные системы» направило в городской суд Петербурга иск об истребовании прав на строения, расположенные на вышеупомянутой улице. Ответчиком числился бизнесмен Марк Эйдлен. Решение долго не тянули – управились за полтора часа.

Памятник архитектуры ХIХ века особняк Слепцова в 2015 году на аукционе выставили за 850 млн рублей. Противоборствующие стороны проходили все инстанции два раза, включая Верховный суд. Что интересно, жалобы Эйдлена в январе 2017 и в ноябре 2018 «Транспортных систем» ВС были удовлетворены и иски были направлены в городской суд Санкт-Петербурга.

post-image-4-9.png

В сентябре 2013 «Фонтанка» уже публиковала статью, в которой говорилось, что единственным владельцем здания в 2011 году стал Игорь Сечин. Финансовых средств у бизнесмена не хватало, и он привлёк для покупки братьев Ротенбергов из государства Израиль. Вместе они согласовали предварительный договор купли-продажи на сумму 60 млн евро. После определённых, но удачных действий Федеральная регистрационная палата зарегистрировала данный актив как собственность неизвестного господина Смирнова, а заинтересованное лицо в течение 10 дней должно было перевести требуемую сумму из Гонконга.

В следующем акте появился Марк Эйдлен с мнением по упомянутой сделке отличным от остальных. Он сказал, что особняк был приобретён им за наличный расчёт.

Следствием была внесена в протокол следующие признания Эйдлена: « Я достал из своей машины две сумки с деньгами и переложил их в авто Смирнова. Смирнов мне верил и деньги не пересчитал. По моей просьбе он написал расписку о получении денежных средств в размере 315 млн рублей. Часть денег я взял у своих знакомых, а у кого точно – не помню». Так Эйдлен стал владельцем баснословно дорогой недвижимости в центре города.

Уголовное дело, возбуждённое в 2012 году, было передано в СУ по городу Москва. В отношении Смирнова и Ротенбергов  были доказаны преступные действия. В ноябре 2018 Тверской районный суд столицы удовлетворил ходатайство следствия о продлении ареста строения на Большой Конюшенной 9.

Надо сказать, что в 2011-2014 г.г. Эйдлен взял взаймы у Аркадия Пекаревского 200 млн рублей. В декабре 2015 Пекаревский обращается в Дзержинский райсуд о взыскании с Эйдлена по договорам займа. Буквально через две недели иск был выигран, но решение Эйдлен обжаловать не стал. После этого Пекаревский инициировал процедуру банкротства Эйдлена. С заявлением о признании Эйдлена банкротом обратилась и адвокат Эйдлена некто Мощинская, которая была его представителем при рассмотрении апелляции на решение Дзержинского суда об удовлетворении иска ООО «Транспортные системы».

Пекаревский в 2016 году стал основным кредитором после признания Эйдлена банкротом.

Как и следовало ожидать, Пекаревский решил судебным путём завладеть зданием под залог долга, а Эйдлен данный объект выставил на продажу.

Конфликт между владельцами и кредитными организациями

12 августа 2021 года СМИ разместили материалы о том, что управляющие БЦентра и Агентство по страхованию вкладов не могут поделить торговый дом «Престиж», расположенный на юге северной столицы. Пострадавшими стали арендаторы – им отключили электроэнергию, и они были вынуждены пользоваться генераторами. Кто отключил свет и выставил охранников не знает никто. Спор между участниками привёл к тому, что соседние предприятия, которые к конфликту не имеют отношения, понесли значительный ущерб.

XXL.jpg

Производственная площадка запитывалась от высоковольтки, принадлежащей компании «ЕЭСМШ25». Эта сетевая компания снимает помещение, которое вместе со зданием БЦ принадлежит банку «Советский».

На участке промзоны появились неизвестные в сопровождении охранников, которые позиционировали себя как представители банка-собственника. 10 августа двери распредстанции были прихвачены сваркой, а охранники на объекте сказали, что их направил для несения службы банк «Советский». В дальнейшем вход был пропилен болгаркой, и часть территории оказалась обесточена. Технический директор «ЕЭСМШ25» пройти на объект для проверки исправности оборудования не смог: представители банка его просто не пустили. Никто из руководства уведомление об освобождении не получал. На другой день ситуация не изменилась. Для продолжения работы предприятия вынуждены были использовать генераторы. Те, кто брал площади в субаренду, выходили работать под открытое небо.

В 2015 году «оздоровление» разорившегося на тот момент банка сопровождалось многочисленными нарушениями, воровством и уголовными делами. После таинственного исчезновения 2 млрд рублей, связанного с выдачей фиктивных кредитов, оздоровление благополучно провалилось. В 2018 году лицензия у кредитной организации была отозвана ЦБ, и банкрот попал под конкурсное управление АСВ.

До отзыва лицензии администрация банка заключила договор аренды бизнес-центра «Престиж» с компанией «Капитал» до 2030 года. Арбитражный суд Санкт-Петербурга отменил этот договор, так как он вредил правам кредиторов. АСВ неоднократно требовали «Капитал» освободить помещения, а конкурсный управляющий заявил в суде, что намерен взыскать долг по аренде параллельно с возвратом здания банку.

Если верить АСВ, то помещения бизнес-центра незаконно сдаются в аренду фирмой «Лидер», которая отстаивает интересы ООО «Капитал». Между аффилированными организациями существует договор субаренды, но при этом никто из них банку «Советский» не платит. В агентстве посчитали, что конкурсная касса банка ежемесячно не получает 13 млн рублей, что не позволяет делать выплаты кредиторам, пострадавшим от банкротства «Советского».

7 июня 2021 года конкурсный управляющий уведомил арендаторов о перезаключении договоров аренды на прямой договор с банком или освободить здание. 9 августа на территории бизнес-центра начали заключать договора между арендаторами и банком. Однако 10 августа неизвестные отключили свет.

Владелец ООО «Капитал» Антон Евсиков считает, что на распределительную станцию электриков не пускают представители АСВ и банка «Советский». При этом никакие документы данные представители показывать не собираются. Работники АСВ утверждают, что электричество отключили бывшие руководители БЦ.

У собственника здания нет технической возможности подключиться к электросетям, а также к водо- и теплоснабжению, поскольку все коммуникации контролируют старые собственники.

Пока материалы изучаются компетентными органами арендаторы уходят с площадки, а оставшиеся пытаются выйти из ситуации, подключив генераторы.

Выводы

Чтобы выставить правильную защиту от банка-рейдера нужно учесть несколько моментов.

  1. Тщательная правовая оценка профессиональными юристами всех возможных обстоятельств. Все правовые документы должны быть составлены таким образом, чтобы нельзя их было толковать двояко. Важно знать текущее состояние кредитной организации и быть готовым вести судебные разбирательства, если они наступят.
  2. Пригласите аудиторов, которые просчитают вам весь бизнес-проект без взгляда через розовые очки.
  3. Важно понять удержится ли ваша компания на плаву после давления со стороны правоохранительных органов.
  4. Грамотно составляйте юридические и финансовые документы, структурируйте бизнес.
  5. Диверсифицируйте капитал с целью снижения возможного ущерба.
  6. Не совершайте противоправные действия, если не хотите, чтобы их совершили против вас. Ни одно из таких действий нельзя совершить без халатного отношения к своим активам.

Заключение

Чтобы не попасть под влияние рейдеров необходимо придерживаться следующих правил:

  • тщательный выбор сотрудников, особенно материально-ответственных лиц, ведущих руководителей и бухгалтеров;
  • весь капитал должен быть сосредоточен в одних руках;
  • вся система информации должна быть оснащена надёжной защитой;
  • строгий учёт векселей и долговых обязательств;
  • строгий учёт и контроль печатей и штампов организации;
  • строгая и тщательная регламентация обязанностей сотрудников административного аппарата во избежание потери имущества, образования задолженности и перераспределения долей в уставном капитале;
  • вся деятельность компании должна вестись согласно законодательству РФ.

Сегодня бизнес не захватывается шантажом, угрозами и физическим устранением. В основном, используются внешне законные способы отъёма с привлечением компетентных юристов и адвокатов.


Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 73
13.10.2021

Архив Блога