Продажа недвижимости. Когда взимается НДФЛ от кадастровой стоимости?

С каждым годом в России продолжает расти налоговая нагрузка. Это тенденция последних шести лет. Многие уверены, что дальше будет становиться только хуже и налоговый гнет будет усиливаться. Недавно на канале Дмитрия Соломникова «Бизнес по плану» вышло видео о том, что будет если продать недвижимость ниже кадастровой стоимости. Но тогда речь шла преимущественно о юридических лицах. Есть смысл рассмотреть показательный случай, который касается физических лиц. В компанию «1Капиталь» обратилась клиентка, которая продала объект недвижимости, находящийся у нее в собственности менее 3 лет, ниже кадастровой стоимости. От какой величины будет начисляться НДФЛ: от кадастровой стоимости или от рыночной?

На данный момент кадастровая стоимость – это всего лишь база по налогу на имущество. Чем эта база больше, тем больше государство собирает налогов с граждан. 

В 2020 году в Санкт-Петербурге была проведена очередная кадастровая переоценка. Кадастровая стоимость по некоторым объектам увеличилась в два, три, а то и в пять раз. Но, в среднем, за последние два года кадастровая стоимость по всем объектам увеличилась на 20%. К слову, данная кадастровая стоимость еще не была принята. Окончательный перерасчет и принятие этой кадастровой стоимости будет только через несколько лет. Возможно, эта задержка связана с общественным резонансом, что свидетельствует о том, что необходимо отстаивать свои права.

Но несмотря на то, что в кадастровой стоимости есть недочеты, однако все равно налоговые работники смотрят на кадастровую стоимость объектов недвижимости и принимают ее в расчет.

Рассмотрим более детально пример с клиенткой оценочной компании «1Капиталь». Она продала объект загородной недвижимости, состоящий из земельного участка и дома по цене ниже кадастровой стоимости. Сделка прошла по рыночной цене. В договоре купли продажи клиентка указала отдельно цену дома и земельного участка. И пообъектно эти стоимости составляют в районе 50% от кадастровой стоимости земли и кадастровой стоимости дома. Первоначально ее запрос состоял в том, чтобы узнать, можно ли оспорить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости? В принципе ей эта процедура не нужна. Однако почему у клиентки вопрос такой возник?

Смысл заключается в следующем: сотрудники налоговой инспекции сейчас проверяют все сделки, которые прошли по цене меньше, чем 70% от кадастровой стоимости. И если был продан объект ниже 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ будет платиться от кадастровой стоимости, а не от рыночной.

И это может быть очень несправедливым решением. Так как, если кадастровая стоимость завышена, то собственник, во-первых, вынужден платить повышенный налог на имущество на протяжении длительного времени, а во-вторых – в налоговой ему еще и начислят НДФЛ от этой же завышенной кадастровой стоимости.

Что же нужно было сделать собственнице загородного имущества в данном случае? Для начала, стоило узнать кадастровую стоимость и потом уже принимать какие-либо дальнейшие решения. То есть, возможно, нужно было оспорить кадастровую стоимость и уже после этого совершать сделку. К тому же, стоит принимать в расчет, что собственность была в пользовании менее 3 лет. Если бы собственность была у клиентки более трех 3 лет, то ситуация выглядела бы иначе.

Но оспаривание кадастровой стоимости — это довольно длительная процедура. Если в комиссии не получится ее оспорить с первого раза, то потом придется идти в суд и весь процесс может затянуться на полгода и дольше. К тому же, не факт, что он закончится положительно в сторону собственника.

Вывод таков: прежде чем совершать какие-либо сделки с объектами недвижимости, рекомендуется детально ознакомиться с Законодательством. Если собственник не в состоянии разобраться в этом самостоятельно, то необходимо обратиться к профессиональным оценщикам или юристам. И даже если консультация обойдется клиенту в определенную сумму денег, это все равно будет выгоднее, чем затем решать вопросы с налогами через суд и проводить оспаривание кадастровой стоимости.