- Дата публикации: 30.11.2020
- Количество показов: 9352
- Время чтения: 6 мин.
Сделка с недвижимостью ниже кадастровой стоимости. Какие могут быть последствия: суд и штрафы?
Заявка на услугу "Сделка с недвижимостью ниже кадастровой стоимости. Какие могут быть последствия: суд и штрафы?"
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%
Необходимо разобраться с рисками, связанными с продажей объектов недвижимости между различными компаниями по цене ниже кадастровой стоимости. Ведь на данный момент кадастровая стоимость — это некий ориентир. Доначислит ли штрафы и пени налоговая после такой продажи и в каком случае?
Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены кадастровую стоимость объекта. Сделка купли-продажи может пройти по любой величине, и рыночная цена может быть значительно ниже кадастровой.
Данная сделка не подлежит контролю со стороны ФНС. Но очень важно отметить, что, если установление такой заведомо низкой цены связано с получением налоговой выгоды, то в этом случае возможно доначисление налога.
Кадастровая стоимость по изначальным задумкам законодателя была введена в качестве некого мерила рынка. То есть предполагалась, что кадастровая стоимость будет изменяться со временем, и что она будет максимально приближенной к рыночной стоимости. Поэтому любые сделки с изъятием имущества будут происходить по кадастровой стоимости и даже не потребуется привлечение независимых оценочных компаний.
К сожалению, пока еще кадастровая стоимость не отражает действительность. Например, в Санкт-Петербурге в 2020 году была проведена массовая кадастровая переоценка всех объектов недвижимости. Важно отметить, что датой оценки является 1 января 2020 года. Это значит, что в кадастровую стоимость не были включены риски, связанные с пандемией, самоизоляцией, падением спроса и всем тем кризисом, который сейчас до сих пор развивается. Поэтому та стоимость, которая была определена, не всегда адекватна и в ней не отражены текущие изменения.
Кроме того, по многим объектам кадастровая стоимость повысилась в разы. В некоторых объектах наблюдается повышение в 5 раз. Средняя кадастровая стоимость по всей недвижимости в Санкт-Петербурге возросла на 25% за последние годы. На вопрос о том, почему кадастровая стоимость по этим объектам так сильно выросла, ГБУ отвечает, что на самом деле все правильно, просто была проведена смена методики расчета.
Кадастровая стоимость не всегда отражает рынок. И по общему правилу при совершении сделки и при заключении договора купли-продажи стороны в праве самостоятельно устанавливать цену сделки, исходя из своих соглашений.
При этом законодатель не относит продажу недвижимости между частными физическими или юридическими лицами к случаям, когда цена сделки должна быть урегулирована на уровне законодательства. Нормы налогового кодекса также не устанавливают ограничения, чтобы в обязательном порядке использовалась кадастровая стоимость. При этом согласно правилам налогового кодекса при определении налогообложения должна использоваться рыночная стоимость.
Важный момент: цены, которые используются в сделках между не взаимозависимыми лицами, признаются рыночными. При этом, если речь идет о взаимозависимых аффилированных сделках, то есть операциях между материнской и дочерней компанией или между двумя компаниями, которые принадлежат одному и тому же человеку, то эти лица признаются взаимозависимыми, и операции будут особо тщательно проверены со стороны налогового органа. Однако цены даже между взаимозависимыми компаниями признаются рыночными, но только до того момента, пока налоговая не подала в суд и не доказала обратное.
Рассмотрим пример. В компанию «1Капиталь» обратился человек с просьбой провести оценку его автозаправочного комплекса, который находится на балансе юридического лица. Этот человек является генеральным директором данной компании. Он хотел перевести комплекс на себя на физическое лицо с минимальными налогами. Поэтому он попросил оценочную компанию осуществить оценку по минимальной цене. Цена этого комплекса была порядка 40 миллионов рублей по кадастровой стоимости, по рынку она была еще больше. Он попросил оценить это в 15 или даже в 10 миллионов рублей. В предоставлении такой услуги ему отказали.
Если внимательно изучить Налоговый Кодекс и последние решения Верховного Суда, то можно найти информацию о том, что налоговая не в праве контролировать подобные сделки. Но на самом деле реальность обстоит иначе. Суд подтвердил законность доначисления налогов при льготной продаже недвижимости дочерним предприятиям.
Так, например, налоговая служба решила проверить деятельность компании «Дискурс» за период с 2011 по 2013 год и доначислила 30 млн рублей дополнительных налогов из-за того, что компания получила необоснованную налоговую выгоду. «Русинвест» купила у «Дискурса» землю и здание за 30 млн рублей, при этом экспертиза показала, что рыночная цена сделки должна быть 130 млн рублей. Кадастровая стоимость составляет порядка 146 млн рублей. Поэтому эта сделка была проведена без какого-либо обоснования. В данном случае, отчет оценщика являлся бы хорошим и значительным аргументом.
Компания попыталась оспорить это решение в арбитражном суде, но в рамках разбирательства было выявлено, что «Дискурс» сократила активы со 136 млн рублей до 500 тысяч, перевела все активы и часть сотрудников в адрес компании «Русинвест», также обе компании перечисляли деньги за налоговое сопровождение одному подрядчику. Руководителями и учредителями являлись одни и те же лица. Компании не удалось скрыться от претензии налоговой. Причиной этому стало то, что сделка была совершена ниже кадастровой стоимости, а затем компаниям не удалось доказать, что цена была рыночной.
Если сделка совершается на открытом рынке по цене ниже кадастровой стоимости, то теоретически нечего бояться. Но в последние годы в России происходит ужесточение налогового Законодательства. Налоговая мониторит абсолютно все, поэтому резонно подстраховываться и заказывать отчет оценщика. Тем более, что подобный отчет стоит несопоставимо дешевле, чем возможные проблемы с доначислением налогов.
Вопрос - ответ
Ответ: Система кадастровой оценки дорабатывается с момента ее появления в нашей стране. Хочется особо отметить, что с каждым годом точность подобной оценки повышаются. Но на рынке присутствует «особые» объекты, к котором необходимо применять методы индивидуальной оценки, а не массовой. И мы до сих пор выполняем проекты по оспариванию (установлению корректной) кадастровой стоимости, когда рыночная стоимость может отличаться кратно в меньшую сторону.
С точки зрения покупателя, совершаю подобную сделку, у вас не возникает риск уплатить дополнительный налог. И это в отличие от продавца, для которого используется следующая формула: Цена сделки ≥ 70% х Кадастровая стоимость земли. Но есть другой риск – риск оспаривания сделки (все зависит от формы сделки и типа собственности на зу). Например, продавец продал земельный участок заведомо дешевле рынка, находясь в «измененном» состоянии.
Одним из вариантов снижения риска и подтверждения стоимости является Отчет об оценке, подготовленный до сделки.
Регион провел переоценку кадастровой стоимости и определили удельные показатели недвижимости – руб. /кв.м, исходя из предложений таких застройщиков. Но ситуация в конце 2022 года характеризуется снижением спроса, а в результате введением дополнительных скидок от застройщиков вплоть до 30%. Поэтому кадастровая стоимость является более «инертной», что работает в обе стороны.
Для этих целей, перед проведением сделки мы рекомендуем обратиться к оценщику для определения рыночной стоимости объекта. Это позволит убрать все возможные риски.
Стоимость услуг
Прайс на выполнение проекта | ||
Оспаривание кадастровой стоимости | от 39 000 Р | Заказать |
Оценка земельного участка с/х назначения | от 18 000 Р | Заказать |
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов) | дог | Заказать |
Оценка встроенного нежилого помещения | 14 900 Р | Заказать |
Оценка отдельно стоящего здания | от 34 900 Р | Заказать |
Необходимые документы
- Свидетельство о государственной регистрации права на землю ил Выписка из ЕГРН;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Сведения о наличии обременений (залог, долгосрочный договор аренды и т.д.);
- Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо);
- Если на земельном участке имеются здания, то необходимо предоставить документацию по каждому объекту улучшений.
Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.
Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.
Наши партнеры
Наши клиенты
В нашей базе более 5000 довольных клиентов
Как с нами работать?
Почему нам можно доверять?
- • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
- • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
- • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)
Заказать звонок-
Продажа недвижимости. Когда взимается НДФЛ от кадастровой стоимости? -
Оспаривание кадастровой стоимости: нововведения 2021 года. Жить станет сложнее?