Как индивидуальному предпринимателю взыскать со строительной организации штраф и неустойку при задержке передачи объекта долевого строительства

В практике строительства с участием долевиков распространенной является ситуация, когда дольщик решает продать недостроенную квартиру. В таких случаях совершается не сделка купли-продажи, а уступки прав требования, так как объект в натуре еще не существует. Новый дольщик вступает в правоотношения со строительной организацией с набором таких же прав и обязанностей, которые были зафиксированы в первоначальном договоре.

Застройщики часто нарушают сроки передачи объектов будущим собственникам. Законом в таких случаях предусматривается защита граждан. Строительная организация в силу закона обязана заплатить штраф, кроме того, с нее можно взыскать неустойку. В большинстве случаев добровольно оплата данных сумм не производится, и дольщик вынужден обращаться за защитой своих прав в суд. При этом важно учитывать отнесение того или иного вопроса к компетенции соответствующего суда, особенно если право требовать исполнения договора возникло у ИП, обладающего специальным правовым статусом.

Суть спора            

24 октября 2013 г. заключен ДДУ между ООО «Олета» и другим обществом. Данное общество 27 мая 2015 г. уступило весь объем прав гражданке Лютовой Е.С. В соответствии с соглашением об уступке прав последняя стала полноправным участником долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 61,50 кв. м.

Как следовало из договора, застройщику вменена в обязанность передача объекта с составлением акта приема-передачи. Установлен срок для этого – до 30 июня 2016 г. При этом участник «долевки» обязан был выполнить со своей стороны все условия по договору. Лютова Е.С. внесла установленную договором сумму без просрочки, о чем в суде имелись подтверждающие платежные документы. Однако квартира была передана гражданке только 30 мая 2017 года.

30.11.2016 г. Лютова Е.С. направила в адрес застройщика письменное уведомление о нарушении сроков сдачи жилплощади по договору, ответ на которую не был предоставлен.

01.08.2017 г. ИП Ромейко П.В. заключил с Лютовой Е.С. договор цессии, согласно которому уступалось право требовать с застройщика неустойку в связи с допущенными нарушениями по вводу в эксплуатацию жилья и штраф за невыполнение взятых обязательств. В договоре было указано, что ИП с момента совершения сделки может взыскать с застройщика неустойку за нарушение своих обязанностей за период с 1.06.2016 г. по 30.05.2017 г. (334 дня).

Так как общество отказало в выплатах, предусмотренных ДДУ, предприниматель Ромейко П.В. вышел с заявлением в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Олета», в котором просил взыскать неустойку за задержку срока передачи долевой квартиры в размере 793 тыс. рублей и штрафа за отказ добровольно возместить требование покупателя в размере 396 тыс. рублей. К делу в качестве третьего лица привлечена гражданка Лютова Е.С.

В письменном отзыве Общество представило возражения на иск и просило уменьшить сумму неустойки.

Третье лицо, у которого отсутствовали какие-либо требования по предмету спора, также представило письменные пояснения и не возражало против указанных в иске доводов.

Неустойка взыскана судом

03 апреля 2018 года суд принял решение, которым признал требования иска о выплате законной неустойки.

Нормы п. 1 ст. 382 ГК РФ гласят, что кредитор имеет право передать свои права либо требование на будущее имущество иному субъекту права, заключив соответствующую сделку по уступке прав.

Ч. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ, регулирующего вопросы долевого строительства, дает право дольщикам уступать свои права требований со дня госрегистрации договора и до даты официальной передачи объекта строительства (например, такой датой может служить день подписания передаточного акта либо аналогичного документа).

Согласно ст. 384 ГК РФ, при отсутствии других условий право первого кредитора перейдет к новому в полном объеме с учетом имевшихся до дня перехода к нему права условий. К ним могут быть отнесены как права, необходимые для того, чтобы обязательство было исполнено, так и другие права, например, на не выплаченные проценты.

Суд установил, что первоначальный кредитор обладал правом на взыскание с ООО «Олета» неустойки со дня истечения обозначенной даты передачи долевой квартиры. В связи с чем новый кредитор обладает такими же правами, что и первоначальный, и вправе взыскивать с застройщика неустойку за задержку. В результате уступки прав требования меняется лишь одна из сторон договора, а все его условия продолжают действовать.

Если исходить из смысла закона о госрегистрации недвижимости (ст. 1 и ст. 4), регистрировать уступку прав необходимо только в тех случаях, когда договор затрагивает сам объект. Неустойка, как мера защиты одной из сторон договора от неисполнения другой стороной своих обязанностей, не оказывает влияние на объект строительства и не требует внесения изменений в госреестр прав недвижимости. Следовательно, сделка, влекущая за собой переуступку права требования неустойки, не нуждается в госрегистрации.

Из всего вышесказанного следовало, что истцу на законных основаниях перешли права и обязанности Лютовой Е.С. по ДДУ квартиры.

Статья 6 Закона № 214-ФЗ устанавливает правила, как должен поступить застройщик в случае нарушения сроков сдачи объекта: за два месяца до даты сдачи квартиры застройщик обязан уведомить долевика об этом и предложить изменить договор в указанной части. Кроме того, закон возлагает на застройщика обязанность оплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая зафиксирована в день, обозначенный для исполнения обязанности, и рассчитывается за каждый день просрочки от установленной договором цены.

Ответчик не представил суду доказательств того, что поступил соответствующим образом.

ГК РФ не позволяет односторонне отказаться от взятых на себя обязательств и говорит о необходимости их правильного выполнения, как установлено в законе или договоре, а если таких правил нет, то согласно обычно существующим правилам (ст. 309, ст. 310 ГК РФ).

Если обязательство не исполнено, сторона договора вправе воспользоваться неустойкой. Это определенная денежная сумма, которую должник обязуется заплатить кредитору в случае нарушения им договорного обязательства.

Суд принял расчет неустойки, предоставленный истцом, и присудил ее в полном объеме застройщику, так как нарушение договора подтвердили имеющиеся в деле доказательства.

Размер неустойки не подлежит снижению, если для этого нет достаточных причин

Ответчик просил снизить размер взыскиваемой неустойки.

Такое право предоставлено ему гражданским законодательством и отражено в постановлении Пленума ВС РФ от 13.11.2017 г. Из документа следует, что доказать несоответствие неустойки наступившим обстоятельствам должен ответчик. Недопустимо ссылаться на следующие доводы:

• наличие трудного финансового положения;
• наличие долгов по иным сделкам;
• наложение ареста на движимое или недвижимое имущество, а также на денежные средства ответчика;
• отказ выполнять договорные обязательства другими контрагентами;
• осуществление ответчиком социальной деятельности;
• погашение ответчиком долгов в период рассмотрения спора;
• наличие у ответчика иных долгов по уплате процентов за пользование чужими деньгами.

Так как ответчик не доказал свою невиновность в задержке сроков передачи объекта и не предоставил суду доказательств, что принял все необходимые меры для исполнения договорных обязательств, то, по мнению суда, неустойка соответствовала нарушению, в связи с чем обществу было отказано в ее снижении.

Суд не стал рассматривать требование о взыскании штрафа

ИП Ромейко П.В., основываясь на п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей, просил взыскать в его пользу штраф в размере половины той суммы, которая была заявлена к взысканию судом в виде неустойки.

В документе, содержащем практику применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ, подготовленным Президиумом ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, в отношении такого штрафа сказано, что он не может передаваться через договор уступки, так как не регулируется условиями заключенного договора.

Исходя из процессуальных норм, подобного рода требования подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции, так как при взыскании штрафа за нарушение прав покупателей истец выступает обычным гражданином. В связи с этим подобные требования не относятся к экономическим, следовательно, не подлежат рассмотрению арбитражными судами.

Если гражданин действует как предприниматель, а сделка не связана с его предпринимательской деятельностью, он вправе обратиться за защитой нарушенных прав в судебные органы общей юрисдикции.

Истец не смог назвать закон, в соответствии с которым суду надлежит рассмотреть данное требование. Ссылка предпринимателя на тот факт, что ему по договору передана возможность требовать уплаты штрафа, а также, что договор заключен между двумя хозяйствующими субъектами, судом не приняты во внимание. При определении компетенции суда определяющее значение имеет существо правоотношений. Споры о нарушении прав потребителей не рассматриваются арбитражными судами.

Исходя из таких доводов, суд прекратил дело по требованию об уплате штрафа за отказ удовлетворить добровольно требования покупателя.

Выводы

Таким образом, если индивидуальный предприниматель получил через договор цессии право потребовать оплату штрафных санкций по ДДУ, ему следует правильно определить не только компетентный судебный орган, но и грамотно написать требование о взыскании конкретной денежной суммы.

Не все споры с участием ИП и юрлиц подлежат разбирательству в арбитражных судах. Важно, чтобы спор носил характер экономического и затрагивал интересы спорящих сторон в связи с осуществлением ими экономической деятельности.