Новый тренд у петербургских застройщиков? Чего ждать в 2022 году

Новый тренд у петербургских застройщиков? Чего ждать в 2022 году

По данным аналитиков застройщики усиленно скупают здания для реконструкции под жилье. В 2021 году (по сравнению с 2020 годом) спрос вырос на 4,5 раза! 

Всего за прошлый год девелоперы под строительство жилья и апартаментов приобрели более 900 га на сумму около $1,6 млрд, это самый высокий показатель за всю историю рынка. 

В общей сложности было приобретено 215 га в центральных и околоцентральных локациях и еще 685 га — в Ленинградской области. Около половины всех инвестиций сформировали три крупнейших девелопера: Setl City, «ПИК» и «Группа ЛСР». Наиболее крупным приобретениями были: территории бывшего Невского завода и площадки «Алмаз-Антей» на Васильевском острове. Также застройщики активно приобретали участки в таких локациях как Каменка и Шувалово, Новоселье, в Пушкине и Стрельне. Большой популярностью пользуются крупные площадки, площадью более 10 га. Стоимость земельных участков в центральной части города увеличилась на 30% по сравнению с ценами 2019 года. Сейчас на рынке остались только дефицитные и преимущественно «проблемные» площадки.

Дефицит земли накладывает свой отпечаток

Свободных площадей в центре города почти не осталось, поэтому многие застройщики стали искать альтернативу. Компании, специализирующиеся на строительстве апартаментов, отелей и элитного жилья все чаще выбирают исторические объекты под реконструкцию. 

Большое значение сыграла и стоимость недвижимости, высокий ценник вынуждает обращать внимание на площадки, которые ранее считались малоподходящими для строительства. Последние несколько лет на торгах активно скупаются непрофильное или неиспользуемое имущество государственных корпораций. Около 20% от проданных в прошлом году девелоперских участков нуждаются в реконструкции. Наиболее крупными сделками стали:

  • Приобретение 5 зданий для строительства бизнес-центров холдингом «Империя» (2 площадки расположены на Миллионной улице, одна на проспекте Медиков, и еще одна на улице Одоевского и Большой Морской). Общая площадь всех площадок составила более чем 50 тыс. кв. м.
  • Компания «Красная стрела» выкупила два здания в квартале «Скороход» у застройщика «Охта Групп». Общая территория участков 20,3 тыс. м.кв., это примерно треть от общего проекта. Сумма сделки не разглашается, но по данным аналитиков покупка обошлась примерно в 2-2,5 млрд.
  • Реконструкцией исторических зданий занимается и ГК «Еврострой». По кончании работ застройщик введет в эксплуатацию элитное жилье - «Три Грации» на ул. Захарьевской. Жилой комплекс расположен в глубине обжитого квартала, поблизости нет крупных трасс и железных дорог. В пешей доступности школы, театры, поликлиника.
  • Компания Hansa Group продолжает работать над проектом «Аура» на Светлановской площади. Все желающие уже могут приобрести квартиру в жилом комплексе, однако сделать это можно только «живыми» деньгами, поскольку проект реализуется не по ДДУ.

Именно строительство нового жилья является самой доходной инвестицией, поскольку все затраты быстро окупаются. Другое немаловажное преимущество зданий с исторической ценностью в том, что чаще всего они располагаются в центре, это значит, что такие объекты всегда будут иметь большой спрос и небольшой процент предложений на рынке. По этой причине многие девелоперы отдают предпочтение именно реконструкции зданий под жилую застройку.

Выбор объекта

Международная консалтинговая Knight Frank St. Petersburg рассказывает о двух главных критериях, по которым можно судить о перспективности здания для реконструкции. В первую очередь жильцы должны быть расселены в другие дома, поскольку сами девелоперы не заинтересованы в размещении жителей. Другое требование – у здания должно быть минимальное количество охранных обременений. Другие инвесторы принципиально не связываются с объектами, имеющими охранный статус. По мнению руководителя инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслана Сухий, соблюдать обременения, наложенные КГИОП и другими структурами несложно, но не всегда выгодно с экономической точки зрения. Для минимизации собственных рисков многие отказываются от работы с объектами культурного наследия.

Другого мнения придерживается владелец и генеральный директор компании «Еврострой» Оксана Кравцова. Ее не пугает охранный статус, выбирая проект она прекрасно понимает востребованность и важность культурно-исторических объектов. Ключевые пункты при выборе объекта – техническое состояние объекта и перечень необходимых восстановительных работ. В любом случае небольшая реставрация и даже капитальный ремонт обойдутся гораздо дешевле полноценного строительства.

Руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий рассказал, что при работе с аварийными зданиями у девелопера есть только два пути – капитальный ремонт или реконструкция. Наиболее быстрый и менее затратный – капремонт. В зависимости от состояния объекта под это понятие могут подпадать такие работы как замена и восстановление систем инженерно-технического обеспечения здания, конструкций и их элементов, при этом важно сохранить первоначальные параметры и особенности здания. При реконструкции возможно изменение ключевых параметров объекта – его расширение, добавление новых этажей, перестройка и т.д., включая замену несущих строительных конструкций. Поэтому такой путь требует больших временных и финансовых затрат, к старым постройкам применяются современные строительные нормы, которым они просто не могут соответствовать. Такой вариант также не всегда выгоден для застройщика.

Расставляем приоритеты

  • Компания «ЮИТ» предпочитает компактные земельные участки в центе и области, площадью от 0,5 до 5 га. Группа компаний «Ленстройтрест» старается брать в работу комплексные проекты в центре города или ближайших к нему локациях.
  • К центральной части северной столицы тяготеет и группа RBI, в планах компании – приобрести площадки для возведения не менее 400 000 кв. м. жилья. Тем не менее, в портфеле компании крупные участки в полузаброшенных промышленных зонах и в периферийных районах Питера. При хорошей транспортной доступности некоторые отдаленные от центра районы также могут быть перспективными для застройки.
  • Нарастить объем строительства планирует и группа «Аквилон». Компания пополняет земельный банк разными предложениями - городскими и областными локациями, главное требование к участкам – хорошая экологическая обстановка и наличие утвержденного проекта планировки. Компания может предложить любые проекты жилой недвижимости: от «комфорта» до «премиума». На данный момент портфель строящейся и проектируемой собственности компании в Петербурге насчитывает около 800 000 кв. м.
К сожалению, далеко не все компании готовы делиться своими планами на 2022 год и рассказывать о новых проектах. Многие их них опасаются, что лишнее внимание со стороны общественности негативно отразится на будущей стройке. Впрочем, некоторые застройщики уже анонсировали новые проекты, так:

  • Группа «Аквилон» вскоре начнет продажи в ЖК «Аквилон Leaves». Каждая квартира оборудована системы inHOME 3.0., в одно из корпусов будет детский клуб и коворкинг, кроме того, планируется строительство детского сада и школы.
    akvilon-leaves-sankt-peterburg-jk-1231984686-10.jpg
  • Группа «Эталон» выкупила 3 участка: в Пушкинском районе (рядом с Екатерининским и Александровским парками), в Московском районе (в 1 км от Обводного канала и в 5 км от Невского проспекта, на Киевской ул., 5) и в Петроградском районе (рядом с Песочной набережной, в шаговой доступности от Вяземского и Лопухинского садов) районе. В связи с нехваткой качественных площадок в городе в компании рассчитывают на высокий спрос квартир в этих жилых комплексах.
  • Компания «Балтийская коммерция» сообщила, что готовит два проекта в центре города, но подробностями пока решила не делиться. · ГК «Ленстройтрест» владеет несколькими участками для точечных проектов, и для комплексного освоения территорий, в общей сложности застройщик готов возвести порядка 400 000 кв. м жилья.
  • Компания «Полис Групп» анонсировала выход на рынок проект в поселке Лаврики - комплекс повышенного уровня комфорта. Есть новые проекты и в южной части Петербурга, в разработке участки в Приморском районе.
  • У банка «ЮИТ» имеется семь участков общей площадью примерно 100 000 кв. м. Среди наиболее крупных проектов – возведение двух четырехэтажных домов рядом с «Экспофорумом».
  • «Абсолют Строй Сервис» выведен на рынок новый для себя продукт – жилой лофт. Площадка расположена на месте бывшей кондитерской фабрики «Азарт».
  • ГК Docklands Development практически закончила работу над лофт-кварталом на Васильевском острове. На данный момент в компании размышляют о необходимости приобретения участков под апарт-отели в центральной части города. Также запланировано начало работ над новым проектом во Всеволожске.

Риски для инвесторов

Работа с историческими зданиями сопряжена с большим количеством рисков и ограничений. Не всегда можно определить точный объем работ, в большинстве случаев требуются многочисленные экспертизы, дополнительные инженерные изыскания, укрепления фундамента и стен зданий. В связи с этим увеличиваются сроки работ и финансовые затраты, первоначальная стоимость может вырасти на 30%. Главный риск кроется в том, что затраты инвестора будут слишком велики, а значит маржинальная прибыль будут нулевой или вообще отрицательной.

Другая опасность связана с градозащитниками. Если другие риски носят технический характер и их можно преодолеть, то противодействие общественности чревато судебными разбирательствами, что не только затянет срок реализации проекта, но и скажется на репутации застройщика.

В свою очередь представители градозащитного сообщества не видят никаких преград со стороны общественности и считают, что проблемы возникают только у тех застройщиков, которые приобретают исторически значимые объекты с целью последующего сноса, что запрещено законом. По мнению заместителя председателя Санкт-Петербургского отделения ВООПИиК Александра Кононова – капитальная реконструкция зданий, имеющих историческую ценность, всегда приветствовалась. Он привел в качестве примера удачной реконструкции – приобретение 5 зданий на Тележной улице в 2021 году. Квартиры уже распроданы, а работы практически завершены. Занимавшийся реконструкцией Ян Бобрышев от комментариев отказался.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются многие девелоперы – сложность законодательного регулирования. Индивидуальные особенности исторических объектов не учитываются, поэтому согласование концепции и изменение функционального назначения таких зданий требуют больших затрат, как денежных, так и временных.

Большой потенциал

Сложности в реализации – главная причина медленного восстановления жилого фонда Петербурга. Старые здания остаются обузой как для города, так и для девелоперов, далеко не все застройщики готовы работать с проектами, затраты на которые сложно прогнозировать. По этой же причине крупных инвестиционных проектов не так много, как хотелось бы застройщикам. 

С другой стороны, нельзя забывать об огромном потенциале в этом направлении, в Санкт-Петербурге много аварийных объектов в отличных локациях, которые представляют интерес для инвесторов. «Простых» земельных участков в центре города практически не осталось, поэтому интерес девелоперов к историческим зданиям и старому фонду понятен, с каждым годом он будет лишь увеличиваться. Уже сейчас спрос на «человейники» неуклонно снижается, люди хотят комфортное жилье в городе, а не на выселках. Кроме того, Петербург «распробовали» богатые москвичи.

Как обстоят дела со сделками?

Компания «Запстрой» приняла участие в торгах и выкупила у города аварийное здание у станции метро «Обводный канал» (на Курской улице), стоимостью за 420,5 млн руб. Желающих приобрести недвижимость было 6, что немало, это еще одно подтверждение возрастающего интереса к реконструкции недвижимости в исторических районах города. Первоначальная стоимость аварийного дома составляла 290 млн руб. и уже в процессе торгов увеличилась в полтора раза, составив 420,5 млн руб. 

Покупатель получил дом площадью 7,5 тыс. кв. м с земельным участком в 2,4 тыс. кв. м. Объект не является памятником и не имеет обременений со стороны КГИОП, тем не менее ограничения в строительстве есть. Участок расположен границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности. Кроме того, новому владельцу предстоит выполнить полную реконструкцию. Цели приобретения участка пока не разглашаются.

10.png

Интересная локация

Наиболее привлекательными для жилого девелопмента являются локации рядом с Обводным каналом и Лиговским проспектом. Эти территории находятся близко к центру Петербурга, в том числе и к туристическому. Кроме того, эти кварталы активно застраиваются компаниями Glorax Development и Setl Group. 

Почти 4 га земли между Лермонтовским проспектом, 12-й Красноармейской улицей, набережной Обводного канала и Измайловским проспектом отданы под застройку «ПИК». На территории бывшей промплощадки планируется возведение исторических магазинов, здесь же располагается Николаевское кавалерийское училище, где учился известный поэт М.Ю. Лермонтов. 

В прошлом году эту территорию получили строители «Алмаз-Антей», а располагавшийся там ранее завод радиотехнического оборудования был переведен на проспект Обуховской Обороны. Застройщик заверил, что новое жилье будет соответствовать архитектурному облику исторического центра Северной столицы. Строительство одобрено с условием восстановления и реставрации минимум двух объектов культурного наследия – самого Николаевского кавалерийского училища с тремя флигелями, впоследствии здесь будет размещена школа на 1 000 человек. Также застройщик займется капитальным ремонтом в школе № 280, которая также является объектом культурного наследия. 

Эскиз будущего жилого комплекса уже представлен в комитет по градостроительству и архитектуре, однако градозащитники опасаются, что из-за высоты жилого комплекса измениться вид на территорию с Обводного канала. С другой стороны, разрешительная документация позволяет возводить здания высотой до 36 метров.

В список объектов, имеющих историческую ценность, попадет и здание корпуса № 5 ЛЭТИ на улице Профессора Попова. Экспериментальный проект здания был разработан архитектором В.Л. Левиашем и представляет собой ранний пример ленинградского кирпичного брутализма. Здание Яхт-клуба профсоюзов на Петровской косе, построенное в 1978-1980 гг. также получит охранный статус. С точки зрения использованных конструкций, а также самой архитектуры, оно является новаторским. Еще не известно, помешает ли новый статус планам собственника по освоению этой площадки или нет.


Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога
Количество показов: 142
16.03.2022

Архив Блога