Новый тренд у петербургских застройщиков? Чего ждать в 2022 году

По данным аналитиков застройщики усиленно скупают здания для реконструкции под жилье. В 2021 году (по сравнению с 2020 годом) спрос вырос на 4,5 раза! 

Всего за прошлый год девелоперы под строительство жилья и апартаментов приобрели более 900 га на сумму около $1,6 млрд, это самый высокий показатель за всю историю рынка. 

В общей сложности было приобретено 215 га в центральных и околоцентральных локациях и еще 685 га — в Ленинградской области. Около половины всех инвестиций сформировали три крупнейших девелопера: Setl City, «ПИК» и «Группа ЛСР». Наиболее крупным приобретениями были: территории бывшего Невского завода и площадки «Алмаз-Антей» на Васильевском острове. Также застройщики активно приобретали участки в таких локациях как Каменка и Шувалово, Новоселье, в Пушкине и Стрельне. Большой популярностью пользуются крупные площадки, площадью более 10 га. Стоимость земельных участков в центральной части города увеличилась на 30% по сравнению с ценами 2019 года. Сейчас на рынке остались только дефицитные и преимущественно «проблемные» площадки.

Дефицит земли накладывает свой отпечаток

Свободных площадей в центре города почти не осталось, поэтому многие застройщики стали искать альтернативу. Компании, специализирующиеся на строительстве апартаментов, отелей и элитного жилья все чаще выбирают исторические объекты под реконструкцию. 

Большое значение сыграла и стоимость недвижимости, высокий ценник вынуждает обращать внимание на площадки, которые ранее считались малоподходящими для строительства. Последние несколько лет на торгах активно скупаются непрофильное или неиспользуемое имущество государственных корпораций. Около 20% от проданных в прошлом году девелоперских участков нуждаются в реконструкции. Наиболее крупными сделками стали:

Именно строительство нового жилья является самой доходной инвестицией, поскольку все затраты быстро окупаются. Другое немаловажное преимущество зданий с исторической ценностью в том, что чаще всего они располагаются в центре, это значит, что такие объекты всегда будут иметь большой спрос и небольшой процент предложений на рынке. По этой причине многие девелоперы отдают предпочтение именно реконструкции зданий под жилую застройку.

Выбор объекта

Международная консалтинговая Knight Frank St. Petersburg рассказывает о двух главных критериях, по которым можно судить о перспективности здания для реконструкции. В первую очередь жильцы должны быть расселены в другие дома, поскольку сами девелоперы не заинтересованы в размещении жителей. Другое требование – у здания должно быть минимальное количество охранных обременений. Другие инвесторы принципиально не связываются с объектами, имеющими охранный статус. По мнению руководителя инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслана Сухий, соблюдать обременения, наложенные КГИОП и другими структурами несложно, но не всегда выгодно с экономической точки зрения. Для минимизации собственных рисков многие отказываются от работы с объектами культурного наследия.

Другого мнения придерживается владелец и генеральный директор компании «Еврострой» Оксана Кравцова. Ее не пугает охранный статус, выбирая проект она прекрасно понимает востребованность и важность культурно-исторических объектов. Ключевые пункты при выборе объекта – техническое состояние объекта и перечень необходимых восстановительных работ. В любом случае небольшая реставрация и даже капитальный ремонт обойдутся гораздо дешевле полноценного строительства.

Руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий рассказал, что при работе с аварийными зданиями у девелопера есть только два пути – капитальный ремонт или реконструкция. Наиболее быстрый и менее затратный – капремонт. В зависимости от состояния объекта под это понятие могут подпадать такие работы как замена и восстановление систем инженерно-технического обеспечения здания, конструкций и их элементов, при этом важно сохранить первоначальные параметры и особенности здания. При реконструкции возможно изменение ключевых параметров объекта – его расширение, добавление новых этажей, перестройка и т.д., включая замену несущих строительных конструкций. Поэтому такой путь требует больших временных и финансовых затрат, к старым постройкам применяются современные строительные нормы, которым они просто не могут соответствовать. Такой вариант также не всегда выгоден для застройщика.

Расставляем приоритеты

К сожалению, далеко не все компании готовы делиться своими планами на 2022 год и рассказывать о новых проектах. Многие их них опасаются, что лишнее внимание со стороны общественности негативно отразится на будущей стройке. Впрочем, некоторые застройщики уже анонсировали новые проекты, так:

Риски для инвесторов

Работа с историческими зданиями сопряжена с большим количеством рисков и ограничений. Не всегда можно определить точный объем работ, в большинстве случаев требуются многочисленные экспертизы, дополнительные инженерные изыскания, укрепления фундамента и стен зданий. В связи с этим увеличиваются сроки работ и финансовые затраты, первоначальная стоимость может вырасти на 30%. Главный риск кроется в том, что затраты инвестора будут слишком велики, а значит маржинальная прибыль будут нулевой или вообще отрицательной.

Другая опасность связана с градозащитниками. Если другие риски носят технический характер и их можно преодолеть, то противодействие общественности чревато судебными разбирательствами, что не только затянет срок реализации проекта, но и скажется на репутации застройщика.

В свою очередь представители градозащитного сообщества не видят никаких преград со стороны общественности и считают, что проблемы возникают только у тех застройщиков, которые приобретают исторически значимые объекты с целью последующего сноса, что запрещено законом. По мнению заместителя председателя Санкт-Петербургского отделения ВООПИиК Александра Кононова – капитальная реконструкция зданий, имеющих историческую ценность, всегда приветствовалась. Он привел в качестве примера удачной реконструкции – приобретение 5 зданий на Тележной улице в 2021 году. Квартиры уже распроданы, а работы практически завершены. Занимавшийся реконструкцией Ян Бобрышев от комментариев отказался.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются многие девелоперы – сложность законодательного регулирования. Индивидуальные особенности исторических объектов не учитываются, поэтому согласование концепции и изменение функционального назначения таких зданий требуют больших затрат, как денежных, так и временных.

Большой потенциал

Сложности в реализации – главная причина медленного восстановления жилого фонда Петербурга. Старые здания остаются обузой как для города, так и для девелоперов, далеко не все застройщики готовы работать с проектами, затраты на которые сложно прогнозировать. По этой же причине крупных инвестиционных проектов не так много, как хотелось бы застройщикам. 

С другой стороны, нельзя забывать об огромном потенциале в этом направлении, в Санкт-Петербурге много аварийных объектов в отличных локациях, которые представляют интерес для инвесторов. «Простых» земельных участков в центре города практически не осталось, поэтому интерес девелоперов к историческим зданиям и старому фонду понятен, с каждым годом он будет лишь увеличиваться. Уже сейчас спрос на «человейники» неуклонно снижается, люди хотят комфортное жилье в городе, а не на выселках. Кроме того, Петербург «распробовали» богатые москвичи.

Как обстоят дела со сделками?

Компания «Запстрой» приняла участие в торгах и выкупила у города аварийное здание у станции метро «Обводный канал» (на Курской улице), стоимостью за 420,5 млн руб. Желающих приобрести недвижимость было 6, что немало, это еще одно подтверждение возрастающего интереса к реконструкции недвижимости в исторических районах города. Первоначальная стоимость аварийного дома составляла 290 млн руб. и уже в процессе торгов увеличилась в полтора раза, составив 420,5 млн руб. 

Покупатель получил дом площадью 7,5 тыс. кв. м с земельным участком в 2,4 тыс. кв. м. Объект не является памятником и не имеет обременений со стороны КГИОП, тем не менее ограничения в строительстве есть. Участок расположен границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности. Кроме того, новому владельцу предстоит выполнить полную реконструкцию. Цели приобретения участка пока не разглашаются.

Интересная локация

Наиболее привлекательными для жилого девелопмента являются локации рядом с Обводным каналом и Лиговским проспектом. Эти территории находятся близко к центру Петербурга, в том числе и к туристическому. Кроме того, эти кварталы активно застраиваются компаниями Glorax Development и Setl Group. 

Почти 4 га земли между Лермонтовским проспектом, 12-й Красноармейской улицей, набережной Обводного канала и Измайловским проспектом отданы под застройку «ПИК». На территории бывшей промплощадки планируется возведение исторических магазинов, здесь же располагается Николаевское кавалерийское училище, где учился известный поэт М.Ю. Лермонтов. 

В прошлом году эту территорию получили строители «Алмаз-Антей», а располагавшийся там ранее завод радиотехнического оборудования был переведен на проспект Обуховской Обороны. Застройщик заверил, что новое жилье будет соответствовать архитектурному облику исторического центра Северной столицы. Строительство одобрено с условием восстановления и реставрации минимум двух объектов культурного наследия – самого Николаевского кавалерийского училища с тремя флигелями, впоследствии здесь будет размещена школа на 1 000 человек. Также застройщик займется капитальным ремонтом в школе № 280, которая также является объектом культурного наследия. 

Эскиз будущего жилого комплекса уже представлен в комитет по градостроительству и архитектуре, однако градозащитники опасаются, что из-за высоты жилого комплекса измениться вид на территорию с Обводного канала. С другой стороны, разрешительная документация позволяет возводить здания высотой до 36 метров.

В список объектов, имеющих историческую ценность, попадет и здание корпуса № 5 ЛЭТИ на улице Профессора Попова. Экспериментальный проект здания был разработан архитектором В.Л. Левиашем и представляет собой ранний пример ленинградского кирпичного брутализма. Здание Яхт-клуба профсоюзов на Петровской косе, построенное в 1978-1980 гг. также получит охранный статус. С точки зрения использованных конструкций, а также самой архитектуры, оно является новаторским. Еще не известно, помешает ли новый статус планам собственника по освоению этой площадки или нет.