Как обеспечить ответственность застройщика перед инвестором

Незащищенность инвесторов   

У инвестора, приобретающего пай в жилищном кооперативе, гораздо меньше способов обеспечить исполнение обязательств со стороны застройщика. Так, при просрочке передачи построенной недвижимости инвестор вправе требовать, чтобы ему предоставили право выхода из состава членов кооператива. Также среди требований он может заявить о возврате паевых денег, как это зафиксировано в статьях 130 и 132 ЖК РФ.

Аналогичная ситуация прослеживается в отношении инвесторов, которые заключили с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Когда застройщик нарушает условия соглашения, связанные со сроками передачи в собственность спонсора недвижимости, то инвестор может потребовать:

• возврата вложенных денег;
• возмещения убытков в том случае, если сможет доказать, что их причиной послужили неправомерные действия застройщика.

Эти требования не имеют под собой обеспечительных мер. Именно поэтому самым защищенным способом покупки жилого помещения в новостройке признается договор участия в долевом строительстве.

О выплате неустойки и взыскании процентов

В соответствии с российским законодательством при наличии факта нарушения застройщиком обязательств перед инвестором в рамках ДДУ, заключенного между ними, застройщик обязан:

1. выплатить законную неустойку;
2. возместить причиненные своими действиями убытки.

Возмещение неустойки за период просрочки обязательства

Согласно пункту 2 статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ неустойка должна быть оплачена в полном объеме, если застройщик нарушил сроки передачи помещения инвестору, согласованные сторонами в договоре участия в долевом строительстве.

Объективная сторона нарушения обязательств по ДДУ застройщиком

Нарушение обязательств застройщика может выразиться в следующих действиях:

• отказ передать имущество, принадлежащее инвестору;
• уклонение от передачи в собственность инвестору квартиры по передаточному акту.

Причины нарушения условий договора

Причины такого неправомерного поведения застройщика могут быть вызваны разнообразными обстоятельствами. К примеру, может возникнуть ситуация, когда здание не было возведено в установленный в ДДУ срок или застройщик пропустил срок ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию.

Размер неустойки

Если застройщик допустил задержку, то есть нарушил условия соглашения с инвестором в пункте срока сдачи объекта в собственность спонсора, он обязуется выплатить неустойку. Законная неустойка, положенная инвертору, начисляется в размере, который соответствует одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. При этом стоит помнить, что показатель ставки рефинансирования должен быть рассчитан на день исполнения обязательства со стороны застройщика.

Общая сумма неустойки определяется по следующей формуле. Специалист умножает количество дней, которые вошли в общий период просрочки исполнения обязательства, на размер неустойки, зафиксированный законодателем. Ставка рефинансирования ЦБ РФ постоянно изменяется. Это означает, что при точном определении суммы неустойки необходимо контролировать ставку в период просрочки. Изменения ставки рефинансирования следует учитывать при расчете законной неустойки, выплачиваемой от имени застройщика в пользу спонсора.

Период расчета неустойки

Период расчета неустойки будет включать в себя каждый день просрочки. Этот срок занимает определенный календарный отрезок времени. Начало отрезка времени отсчитывается от даты, следующей за последним согласованным в ДДУ днем передачи помещения инвестору. Концом календарного отрезка времени считается дата фактической передачи квартиры в новостройке инвестору.

Документы для взыскания неустойки

Инвестор может доказать свои права на получении законной неустойки, если предоставит в суд такие документы как:

1. паспорт гражданина;
2. копия договора на долевое участие в строительстве жилого дома;
3. переписка застройщика и инвестора;
4. бумаги, подтверждающие факт перевода денежных средств от инвестора к застройщику в счет оплаты ДДУ;
5. расчет неустойки, выполненный инвестором.

Оплата процентов

Проценты спонсор может взыскать с недобросовестного застройщика, за период фактического пользования застройщиком деньгами инвестора, а не за период просрочки, как это случается при взыскании неустойки. 

Когда можно взыскать проценты

Проценты при задержке исполнения обязательства со стороны застройщика оплачиваются в пользу инвестора, когда:

• в соответствии с пунктом 3 статьи 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если застройщик незаконно привлек денежные средства инвестора в строительство, то спонсор имеет право на получение процентов в двойном размере. Как указано в статье 395 ГК РФ проценты определяются, исходя из показателя, зафиксированного в учетной ставке банковского процента;
• в соответствии с пунктом 2 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ, если инвестор заявил об одностороннем прекращении ДДУ, то он может взыскать с застройщика проценты. Законодатель четко регламентирует вопрос о причинах одностороннего отказа инвестора от договора участия в долевом строительстве. Основной причиной отказа закон называет:

o    существенное нарушение застройщиком основных требований, предъявляемых спонсором к качеству готового жилого помещения;
o    нарушение со стороны организации-застройщика разумного срока, установленного инвестором на устранения недостатков, обнаруженных им в полученной квартире.
При указанных обстоятельствах проценты взыскиваются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Периодом начисления процентов признается срок, в течение которого застройщик пользовался капиталовложениями инвестора;

• в соответствии с пунктом 1 и 1.1 статьи 9 ФЗ N 214-ФЗ, если возникнет одно из перечисленных в статье оснований, то инвестор сможет истребовать у застройщика проценты в случае расторжения ДДУ. Размер взыскания определяется в соответствии с  одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Проценты должны начислять за каждый день использования застройщиком денежных средств инвестора;
• в соответствии с пунктом 5 статьи 9 ФЗ N 214-ФЗ, если застройщик задержит возврат денег инвестору при расторжении договора на участие в долевом строительстве, то спонсор может ходатайствовать о начислении процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Проценты будут перечислять за период, на протяжении которого застройщик пользовался деньгами инвестора и не перевел средства на депозит нотариуса.
• Момент начала календарного периода взыскания определяется датой начала просрочки возврата денег инвестору. Период заканчивается, когда наступает дата фактического возврата вложенных инвестором денежных средств. В пункте 6 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ законодатель фиксирует, что проценты выплачиваются инвестору по двойному тарифу;
• в соответствии с пунктом 7 статьи 19 ФЗ N 214-ФЗ, если заключенный с застройщиком договор долевого участия в строительстве будет признан судебными органами недействительным в связи с нарушением требований застройщика к проектной декларации.

Проценты будет начислять в пользу инвестора за весь период пользования застройщиком деньгами инвестора. Размер процентов при этом определяется в сумме одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Периодом начисления считается срок пользования средствами инвестора.

Что следует учитывать при определении размера процентов

Для того, что правильно определить размер процентов, положенных инвестору, необходимо осуществить детальный расчет процентов с указанием количества дней, в течение которых они начислены. Не стоит забывать о размере ставки рефинансирования. Следует постоянно контролировать ставку.

Залог недвижимости

Законодатель предусматривает 3 основные виды залога объекта недвижимого имущества. Залог возникает в силу закона в пользу инвестора независимо от условий, предусмотренных сторонами в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В каждой из разновидностей залогового обязательства в качестве залогодержателя выступает лицо, являющееся инвестором по ДДУ. Застройщик становится залогодателем.

Виды залога

Закон предполагает наличие 3 типов залоговых обязательств застройщика перед инвестором, среди таких обязательств:

• залог, который возникает при государственной регистрации ДДУ. Объектом названной разновидности залогового обязательства выступает земельный участок, на котором располагается объект недвижимого имущества, возводимый застройщиком. Залог прекращает свое действие только после того, как произойдет передача всех квартир инвесторам по всем ДДУ;
• залог, который действует в отношении объекта незавершенного строительства. Залог действует, если застройщик регистрирует право собственности на такой объект в уполномоченных государственных органах. Прекращение залогового обязательства связывают с моментом ввода здания в эксплуатацию, поскольку после этого здание перестает являться объектом незавершенного строительства, а становится новым объектом недвижимого имущества;
• залог, который действует в отношении построенной квартиры. Начало действия данного вида залога отсчитывается с момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию. Такой залог прекращается одновременно с наступлением момента передачи квартиры в новостройке застройщиком в собственность долевого инвестора.

Что обеспечивает залог

Каждый из перечисленных выше типов залога обеспечивает обязательство застройщика по:

• возврату денежных средств при совершении действий, нарушающих условия договора участия в долевом строительстве;
• оплате законной неустойки;
• внесению на счет инвестора суммы процентов;
• возмещению спонсору всех убытков, понесенных в результате нарушения норм соглашения сторон об участии в долевом строительстве.

Если организация-застройщик нарушила свое обязательство, связанное с передачей квартиры в согласованный срок, то инвестор может обратить взыскание на предмет залога посредством обращения с исковым заявлением в судебные органы. Судебное решение о взыскании стоимости залога необходимо, если застройщик не соглашается добровольно возместить причиненные им убытки.

Через полгода инвертор сможет получить средства от обращения взыскания на предмет залога. Шестимесячный срок исчисляется от момента окончания срока передачи квартиры инвестору согласно заключенному и зарегистрированному договору об участии в долевом строительстве.

Взыскание происходит в результате торгов, проводимых судебными приставами, которые уполномочены на исполнение судебных решений об обращении взыскание на предмет залога по ДДУ. Вырученные по результатам торгов денежные средства поступают для погашения:

• операционных расходов на обращение взыскания;
• удовлетворения денежных требований инвесторов, которые они заявляют застройщику на основании договора об участии в долевом строительстве.

Поручительство банка за застройщика

Раньше застройщики имели полное право на обеспечение обязательства по передаче жилого помещения в собственность инвестору с помощью залога недвижимости или поручительства банка. Выбор методики обеспечения был прерогативой застройщика.

Как оформлялось банковское поручительство

Такой метод как банковское поручительство оформлялся застройщиком в виде договора, сторонами соглашения выступает банковская организация и представитель застройщика. Такой договор должен быть представлен в региональные органы Росреестра одновременно с подачей документов на государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве многоквартирного здания.
Если застройщик избрал поручительство как способ обеспечения обязательства, инвестору настоятельно рекомендуется получить заверенную застройщиком копию договора поручительства, заключенного с банком. Также не будет лишним визит в банк-поручитель. Посетив соответствующую кредитную организацию, спонсор сможет лично убедиться в добросовестности застройщика и подтвердить факт наличия соглашения о поручительстве.

Объем требования спонсора

Когда застройщик допускает какие-либо нарушения, влекущие за собой невыполнение обязательств по передаче квартиры инвестору по договору участия в долевом строительстве, инвестор может предъявлять к нему следующие законные требования:

• возвратить полученные инвестиции;
• выплатить неустойку;
• внести проценты;
• погасить убытки.

При этом инвестор имеет право выбора лица, к которому будут предъявлены описанные выше требования. Он может предъявить требования к застройщику либо к банку, ставшему его официальным поручителем в соответствии с одноименным договором.

Положительные стороны поручительства

Такой способ обеспечения обязательства как поручительство является наиболее удобным и безопасным для любого спонсора. Если сравнивать его с залогом недвижимого имущества, то можно обнаружить немало выгодных сторон. Так, при поручительстве не требуется по закону ждать шести месяцев до удовлетворения требований инвестора, как это происходит при залоге.

Если ДДУ расторгается, то у инвестора появляется возможность предъявить требование о возврате денег сразу в кредитную организацию, принявшую на себя полномочия поручительства. После того, как банк рассчитается с недовольным инвестором, он предъявит регрессное требование о возврате выплаченных денежных средств к недобросовестному застройщику.

Новые изменения в законодательстве

Начиная с 1 января 2014 года, законодатель обязал каждого застройщика по договору ДДУ обеспечивать свои обязательства залогом недвижимости. Также он обязал их оформлять дополнительный вид обеспечения. В качестве вспомогательного способа обеспечения может выступать поручительство банка или страхование ответственности в пользу инвестора. Любой из перечисленных способов обеспечения обязательства избирается застройщиком самостоятельно.

Статус поручительства банка как вида обеспечительной меры

Поручительство банка является наиболее предпочтительной обеспечительной мерой. Он превосходит методику страхования ответственности тем, что не требует получения инвестором судебного решения для предъявления требований к застройщику.

Законодатель предъявляет обязательные требования соответствия как к банку-поручителю, так и к страховой организации, однако требования к кредитным организациям намного жестче. К примеру, уставной капитал банка должен составлять не менее 200 млн. рублей. Размер собственных средств, которыми располагает кредитная организация, должен составлять сумму от 1 млрд. рублей. Данный факт делает поручительство банка более надежной обеспечительной мерой.

Поручительство – это разновидность услуги, которая предоставляет банком застройщику на платной основе. Любые издержки, которые связаны с получением поручительства, застройщики включают с цену недвижимости, которая называется инвестору, желающему приобрести квартиру в новостройке. Это означает, что инвестор платит на снижение своих рисков, компенсируя затраты застройщика.
Закон не содержит обязательных требований о заключении договора поручительства при оформлении ПДКП или вступлении в жилищные кооперативы. Данные способы покупки квартиры в возводимом многоквартирной здании на сегодняшний день признаются самыми слабозащищенными.

Аспекты страхования ответственности застройщика

В начале 2014 года в силу вступил нормативный акт, указывающий на возможность застройщика обеспечивать свою ответственность перед инвесторами посредством заключения договора страхования. Страхование - это дополнительная, но обязательная обеспечительная мера для тех застройщиков, которые заключают с долевыми спонсорами договора на участие в долевом строительстве. Так, если застройщик не оформил ни страховку, ни поручительство, то он не может привлекать капиталовложения инвесторов на основании ДДУ.

Способы страхования

Страхование ответственности может происходить в форме:

1. заключения договора со страховой компанией;
2. участия в обществе взаимного страхования, или ОВС.

Требования к страховщику

При заключении договора со страховой организацией, лицу, выступающему в роли страховщика, необходимо соответствовать ряду установленных законодателем требований. К числу таких обязательных критериев относится:

• наличие уставного капитала, размер которого составляет не менее 120 млн. рублей;
• наличие собственных средств в размере от 400 млн. рублей;
• соответствие требованиям по финансовой устойчивости;
• наличие действующей лицензии на осуществление страхования ответственности застройщика перед инвестором.

Срок договора страхования

Договор по страхованию ответственности застройщика заключается до момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве. Выгодоприобретателем по договору будет являться инвестор, внесший необходимые денежные средства для исполнения обязательств по ДДУ.

Срок страхования по договору начинает исчисляться с момента заключения договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Действие страхового соглашения прекращается в момент передачи квартиры в собственность инвестора.

Цена договора страхования

Страховое соглашение заключается на каждый договор об участии в долевом строительстве по отдельности. Именно поэтому сумма договора будет зависеть от цены квартиры, приобретаемой в новостройке.

Существует правило, в соответствие с которым стороны должны установить цену по страховому договору, которая не будет ниже законной минимальной цены. Такая минимальная сумма страхового возмещения определяется в зависимости от;

• площади квартиры, расположенной в строящемся объекте недвижимого имущества;
• среднерыночной стоимости одного квадратного метра жилья в том регионе, где оно располагается.

Установление минимальной суммы страхового возмещения относится к числу полномочий сторон соглашения, но утвердить ее могут только соответствующие органы власти.

Что такое страховой случай

Возмещение по страховому договору может быть выплачено только при наличии страхового случая. Под страховым случаем законодатель подразумевает факт нарушения застройщиком обязательства, связанного со своевременной передачей жилого помещения инвестору по договору участия в долевом строительстве.

Чем подтверждается страховой случай

Страховой случай должен быть в надлежащей форме подтвержден, чтобы его учли при принятии решения о назначении страхового возмещения. Подтвердить страховой случай можно посредством:

• получения решения суда общей юрисдикции об обращении взыскания на предмет залога;
• получения решения арбитражного суда, в котором говорится о признании застройщика банкротом. Процедура банкротства предполагает открытие конкурсного производства. При этом кредиторы должны иметь выписку из реестра требований кредиторов:

•    о размере требований;
•    о составе требований;
•    об очередности удовлетворения требований.

Только при наличии описанных бумаг можно получить страховое возмещение по договору участия в долевом строительстве. При этом следует помнить, что от момента наступления страхового случая до момента получения инвестором необходимой документации может пройти несколько месяцев. Именно поэтому процесс получения страховой компенсации считается довольно длительным и сложным.

Сложности при заключении договора страхования

Стороны, заключившие договор страхования ответственности застройщика, не могут включать в договор условия о франшизе. Замена выгодоприобретателя может быть совершена только после согласования этого процесса со страховой организацией.

Еще одной проблемой является недостаток профессиональных андеррайтеров, которые могут быстро и эффективно оценивать риски сторон и определять адекватный размер страховых премий. Страховые тарифы, как правило, завышаются. Данный процесс спровоцирован неясностью показателей рисков.

Договоры страхования с ОВС

Общество взаимного страхования – это вид некоммерческой организации, которая основывается на принципе членства. Создателями юридического лица на основании ФЗ от 29.11.2007 N 286-ФЗ могут стать застройщики.

Вступая в организацию, ее участники вносят страховые премии по договору страхования с ОВС. Выгодоприобретателем по договору страхования является инвестор. Если наступает страховой случай, то они получают компенсацию.

Каждый участник ОВС несет субсидиарную ответственность по страховым обязательствам. Объемы солидарной ответственности зависят от части дополнительного взноса каждого из членов общества.