Как индивидуальному предпринимателю взыскать со строительной организации штраф и неустойку при задержке передачи объекта долевого строительства
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как индивидуальному предпринимателю взыскать со строительной организации штраф и неустойку при задержке передачи объекта долевого строительства

В практике строительства с участием долевиков распространенной является ситуация, когда дольщик решает продать недостроенную квартиру. В таких случаях совершается не сделка купли-продажи, а уступки прав требования, так как объект в натуре еще не существует. Новый дольщик вступает в правоотношения со строительной организацией с набором таких же прав и обязанностей, которые были зафиксированы в первоначальном договоре.

Застройщики часто нарушают сроки передачи объектов будущим собственникам. Законом в таких случаях предусматривается защита граждан. Строительная организация в силу закона обязана заплатить штраф, кроме того, с нее можно взыскать неустойку. В большинстве случаев добровольно оплата данных сумм не производится, и дольщик вынужден обращаться за защитой своих прав в суд. При этом важно учитывать отнесение того или иного вопроса к компетенции соответствующего суда, особенно если право требовать исполнения договора возникло у ИП, обладающего специальным правовым статусом.

Суть спора            

24 октября 2013 г. заключен ДДУ между ООО «Олета» и другим обществом. Данное общество 27 мая 2015 г. уступило весь объем прав гражданке Лютовой Е.С. В соответствии с соглашением об уступке прав последняя стала полноправным участником долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 61,50 кв. м.

Как следовало из договора, застройщику вменена в обязанность передача объекта с составлением акта приема-передачи. Установлен срок для этого – до 30 июня 2016 г. При этом участник «долевки» обязан был выполнить со своей стороны все условия по договору. Лютова Е.С. внесла установленную договором сумму без просрочки, о чем в суде имелись подтверждающие платежные документы. Однако квартира была передана гражданке только 30 мая 2017 года.

30.11.2016 г. Лютова Е.С. направила в адрес застройщика письменное уведомление о нарушении сроков сдачи жилплощади по договору, ответ на которую не был предоставлен.

01.08.2017 г. ИП Ромейко П.В. заключил с Лютовой Е.С. договор цессии, согласно которому уступалось право требовать с застройщика неустойку в связи с допущенными нарушениями по вводу в эксплуатацию жилья и штраф за невыполнение взятых обязательств. В договоре было указано, что ИП с момента совершения сделки может взыскать с застройщика неустойку за нарушение своих обязанностей за период с 1.06.2016 г. по 30.05.2017 г. (334 дня).

Так как общество отказало в выплатах, предусмотренных ДДУ, предприниматель Ромейко П.В. вышел с заявлением в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Олета», в котором просил взыскать неустойку за задержку срока передачи долевой квартиры в размере 793 тыс. рублей и штрафа за отказ добровольно возместить требование покупателя в размере 396 тыс. рублей. К делу в качестве третьего лица привлечена гражданка Лютова Е.С.

В письменном отзыве Общество представило возражения на иск и просило уменьшить сумму неустойки.

Третье лицо, у которого отсутствовали какие-либо требования по предмету спора, также представило письменные пояснения и не возражало против указанных в иске доводов.

bedroom_apartmenthouse_plans-31.jpg

Неустойка взыскана судом

03 апреля 2018 года суд принял решение, которым признал требования иска о выплате законной неустойки.

Нормы п. 1 ст. 382 ГК РФ гласят, что кредитор имеет право передать свои права либо требование на будущее имущество иному субъекту права, заключив соответствующую сделку по уступке прав.

Ч. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ, регулирующего вопросы долевого строительства, дает право дольщикам уступать свои права требований со дня госрегистрации договора и до даты официальной передачи объекта строительства (например, такой датой может служить день подписания передаточного акта либо аналогичного документа).

Согласно ст. 384 ГК РФ, при отсутствии других условий право первого кредитора перейдет к новому в полном объеме с учетом имевшихся до дня перехода к нему права условий. К ним могут быть отнесены как права, необходимые для того, чтобы обязательство было исполнено, так и другие права, например, на не выплаченные проценты.

Суд установил, что первоначальный кредитор обладал правом на взыскание с ООО «Олета» неустойки со дня истечения обозначенной даты передачи долевой квартиры. В связи с чем новый кредитор обладает такими же правами, что и первоначальный, и вправе взыскивать с застройщика неустойку за задержку. В результате уступки прав требования меняется лишь одна из сторон договора, а все его условия продолжают действовать.

Если исходить из смысла закона о госрегистрации недвижимости (ст. 1 и ст. 4), регистрировать уступку прав необходимо только в тех случаях, когда договор затрагивает сам объект. Неустойка, как мера защиты одной из сторон договора от неисполнения другой стороной своих обязанностей, не оказывает влияние на объект строительства и не требует внесения изменений в госреестр прав недвижимости. Следовательно, сделка, влекущая за собой переуступку права требования неустойки, не нуждается в госрегистрации.

Из всего вышесказанного следовало, что истцу на законных основаниях перешли права и обязанности Лютовой Е.С. по ДДУ квартиры.

Статья 6 Закона № 214-ФЗ устанавливает правила, как должен поступить застройщик в случае нарушения сроков сдачи объекта: за два месяца до даты сдачи квартиры застройщик обязан уведомить долевика об этом и предложить изменить договор в указанной части. Кроме того, закон возлагает на застройщика обязанность оплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая зафиксирована в день, обозначенный для исполнения обязанности, и рассчитывается за каждый день просрочки от установленной договором цены.

Ответчик не представил суду доказательств того, что поступил соответствующим образом.

ГК РФ не позволяет односторонне отказаться от взятых на себя обязательств и говорит о необходимости их правильного выполнения, как установлено в законе или договоре, а если таких правил нет, то согласно обычно существующим правилам (ст. 309, ст. 310 ГК РФ).

Если обязательство не исполнено, сторона договора вправе воспользоваться неустойкой. Это определенная денежная сумма, которую должник обязуется заплатить кредитору в случае нарушения им договорного обязательства.

Суд принял расчет неустойки, предоставленный истцом, и присудил ее в полном объеме застройщику, так как нарушение договора подтвердили имеющиеся в деле доказательства.

Размер неустойки не подлежит снижению, если для этого нет достаточных причин

Ответчик просил снизить размер взыскиваемой неустойки.

Такое право предоставлено ему гражданским законодательством и отражено в постановлении Пленума ВС РФ от 13.11.2017 г. Из документа следует, что доказать несоответствие неустойки наступившим обстоятельствам должен ответчик. Недопустимо ссылаться на следующие доводы:

  • наличие трудного финансового положения;
  • наличие долгов по иным сделкам;
  • наложение ареста на движимое или недвижимое имущество, а также на денежные средства ответчика;
  • отказ выполнять договорные обязательства другими контрагентами;
  • осуществление ответчиком социальной деятельности;
  • погашение ответчиком долгов в период рассмотрения спора;
  • наличие у ответчика иных долгов по уплате процентов за пользование чужими деньгами.

Так как ответчик не доказал свою невиновность в задержке сроков передачи объекта и не предоставил суду доказательств, что принял все необходимые меры для исполнения договорных обязательств, то, по мнению суда, неустойка соответствовала нарушению, в связи с чем обществу было отказано в ее снижении.

Суд не стал рассматривать требование о взыскании штрафа

ИП Ромейко П.В., основываясь на п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей, просил взыскать в его пользу штраф в размере половины той суммы, которая была заявлена к взысканию судом в виде неустойки.

В документе, содержащем практику применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ, подготовленным Президиумом ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, в отношении такого штрафа сказано, что он не может передаваться через договор уступки, так как не регулируется условиями заключенного договора.

Исходя из процессуальных норм, подобного рода требования подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции, так как при взыскании штрафа за нарушение прав покупателей истец выступает обычным гражданином. В связи с этим подобные требования не относятся к экономическим, следовательно, не подлежат рассмотрению арбитражными судами.

Если гражданин действует как предприниматель, а сделка не связана с его предпринимательской деятельностью, он вправе обратиться за защитой нарушенных прав в судебные органы общей юрисдикции.

Истец не смог назвать закон, в соответствии с которым суду надлежит рассмотреть данное требование. Ссылка предпринимателя на тот факт, что ему по договору передана возможность требовать уплаты штрафа, а также, что договор заключен между двумя хозяйствующими субъектами, судом не приняты во внимание. При определении компетенции суда определяющее значение имеет существо правоотношений. Споры о нарушении прав потребителей не рассматриваются арбитражными судами.

Исходя из таких доводов, суд прекратил дело по требованию об уплате штрафа за отказ удовлетворить добровольно требования покупателя.

Выводы

Таким образом, если индивидуальный предприниматель получил через договор цессии право потребовать оплату штрафных санкций по ДДУ, ему следует правильно определить не только компетентный судебный орган, но и грамотно написать требование о взыскании конкретной денежной суммы.

Не все споры с участием ИП и юрлиц подлежат разбирательству в арбитражных судах. Важно, чтобы спор носил характер экономического и затрагивал интересы спорящих сторон в связи с осуществлением ими экономической деятельности.



Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  • Проведения дренажных работ;
  • Проведения исследований;
  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  • И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

lep_na_zu.jpg

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  • Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода

Сравнительный

Затратный

Доходный

Общая идея

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

·         Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

·         Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  • земельный участок под комплексом;
  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
  2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    HorheoExtib / 20.05.2018

    <a href="http://lamarcontracting.com/#100mg">Buy sildenafil 100 mg</a> american pharmacy cialis generic cialis pill online  <a href="http://musicalgraffitee.com/">buy cheap pfizer sildenafil online</a>
    cost of cialis cvs we use it cialis online store  <a href=http://lamarcontracting.com/#sildenafil-citrate>Buy Sildenafil Citrate 100 mg</a>
    buy cialis online nz generic cialis with dapoxetine <a href="http://lamarspeciallighting.com/#buy-viagra">where to buy viagra over the counter</a>
    cialis generico milano i recommend cialis generico
    cialis generico en mexico tarif cialis france <a href=http://lamarspeciallighting.com/#viagra>where to buy viagra in myanmar</a>
    buy cialis online cheapest walgreens price for cialis <a href="http://lamarspeciallighting.com">where to buy cheap viagra in australia</a>
    cost of cialis cvs generic cialis 20mg uk
    http://lamarcontracting.com/#100mg
    http://lamarspeciallighting.com/#where-to-buy-viagra

  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим