Как индивидуальному предпринимателю взыскать со строительной организации штраф и неустойку при задержке передачи объекта долевого строительства
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как индивидуальному предпринимателю взыскать со строительной организации штраф и неустойку при задержке передачи объекта долевого строительства

В практике строительства с участием долевиков распространенной является ситуация, когда дольщик решает продать недостроенную квартиру. В таких случаях совершается не сделка купли-продажи, а уступки прав требования, так как объект в натуре еще не существует. Новый дольщик вступает в правоотношения со строительной организацией с набором таких же прав и обязанностей, которые были зафиксированы в первоначальном договоре.

Застройщики часто нарушают сроки передачи объектов будущим собственникам. Законом в таких случаях предусматривается защита граждан. Строительная организация в силу закона обязана заплатить штраф, кроме того, с нее можно взыскать неустойку. В большинстве случаев добровольно оплата данных сумм не производится, и дольщик вынужден обращаться за защитой своих прав в суд. При этом важно учитывать отнесение того или иного вопроса к компетенции соответствующего суда, особенно если право требовать исполнения договора возникло у ИП, обладающего специальным правовым статусом.

Суть спора            

24 октября 2013 г. заключен ДДУ между ООО «Олета» и другим обществом. Данное общество 27 мая 2015 г. уступило весь объем прав гражданке Лютовой Е.С. В соответствии с соглашением об уступке прав последняя стала полноправным участником долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 61,50 кв. м.

Как следовало из договора, застройщику вменена в обязанность передача объекта с составлением акта приема-передачи. Установлен срок для этого – до 30 июня 2016 г. При этом участник «долевки» обязан был выполнить со своей стороны все условия по договору. Лютова Е.С. внесла установленную договором сумму без просрочки, о чем в суде имелись подтверждающие платежные документы. Однако квартира была передана гражданке только 30 мая 2017 года.

30.11.2016 г. Лютова Е.С. направила в адрес застройщика письменное уведомление о нарушении сроков сдачи жилплощади по договору, ответ на которую не был предоставлен.

01.08.2017 г. ИП Ромейко П.В. заключил с Лютовой Е.С. договор цессии, согласно которому уступалось право требовать с застройщика неустойку в связи с допущенными нарушениями по вводу в эксплуатацию жилья и штраф за невыполнение взятых обязательств. В договоре было указано, что ИП с момента совершения сделки может взыскать с застройщика неустойку за нарушение своих обязанностей за период с 1.06.2016 г. по 30.05.2017 г. (334 дня).

Так как общество отказало в выплатах, предусмотренных ДДУ, предприниматель Ромейко П.В. вышел с заявлением в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Олета», в котором просил взыскать неустойку за задержку срока передачи долевой квартиры в размере 793 тыс. рублей и штрафа за отказ добровольно возместить требование покупателя в размере 396 тыс. рублей. К делу в качестве третьего лица привлечена гражданка Лютова Е.С.

В письменном отзыве Общество представило возражения на иск и просило уменьшить сумму неустойки.

Третье лицо, у которого отсутствовали какие-либо требования по предмету спора, также представило письменные пояснения и не возражало против указанных в иске доводов.

bedroom_apartmenthouse_plans-31.jpg

Неустойка взыскана судом

03 апреля 2018 года суд принял решение, которым признал требования иска о выплате законной неустойки.

Нормы п. 1 ст. 382 ГК РФ гласят, что кредитор имеет право передать свои права либо требование на будущее имущество иному субъекту права, заключив соответствующую сделку по уступке прав.

Ч. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ, регулирующего вопросы долевого строительства, дает право дольщикам уступать свои права требований со дня госрегистрации договора и до даты официальной передачи объекта строительства (например, такой датой может служить день подписания передаточного акта либо аналогичного документа).

Согласно ст. 384 ГК РФ, при отсутствии других условий право первого кредитора перейдет к новому в полном объеме с учетом имевшихся до дня перехода к нему права условий. К ним могут быть отнесены как права, необходимые для того, чтобы обязательство было исполнено, так и другие права, например, на не выплаченные проценты.

Суд установил, что первоначальный кредитор обладал правом на взыскание с ООО «Олета» неустойки со дня истечения обозначенной даты передачи долевой квартиры. В связи с чем новый кредитор обладает такими же правами, что и первоначальный, и вправе взыскивать с застройщика неустойку за задержку. В результате уступки прав требования меняется лишь одна из сторон договора, а все его условия продолжают действовать.

Если исходить из смысла закона о госрегистрации недвижимости (ст. 1 и ст. 4), регистрировать уступку прав необходимо только в тех случаях, когда договор затрагивает сам объект. Неустойка, как мера защиты одной из сторон договора от неисполнения другой стороной своих обязанностей, не оказывает влияние на объект строительства и не требует внесения изменений в госреестр прав недвижимости. Следовательно, сделка, влекущая за собой переуступку права требования неустойки, не нуждается в госрегистрации.

Из всего вышесказанного следовало, что истцу на законных основаниях перешли права и обязанности Лютовой Е.С. по ДДУ квартиры.

Статья 6 Закона № 214-ФЗ устанавливает правила, как должен поступить застройщик в случае нарушения сроков сдачи объекта: за два месяца до даты сдачи квартиры застройщик обязан уведомить долевика об этом и предложить изменить договор в указанной части. Кроме того, закон возлагает на застройщика обязанность оплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая зафиксирована в день, обозначенный для исполнения обязанности, и рассчитывается за каждый день просрочки от установленной договором цены.

Ответчик не представил суду доказательств того, что поступил соответствующим образом.

ГК РФ не позволяет односторонне отказаться от взятых на себя обязательств и говорит о необходимости их правильного выполнения, как установлено в законе или договоре, а если таких правил нет, то согласно обычно существующим правилам (ст. 309, ст. 310 ГК РФ).

Если обязательство не исполнено, сторона договора вправе воспользоваться неустойкой. Это определенная денежная сумма, которую должник обязуется заплатить кредитору в случае нарушения им договорного обязательства.

Суд принял расчет неустойки, предоставленный истцом, и присудил ее в полном объеме застройщику, так как нарушение договора подтвердили имеющиеся в деле доказательства.

Размер неустойки не подлежит снижению, если для этого нет достаточных причин

Ответчик просил снизить размер взыскиваемой неустойки.

Такое право предоставлено ему гражданским законодательством и отражено в постановлении Пленума ВС РФ от 13.11.2017 г. Из документа следует, что доказать несоответствие неустойки наступившим обстоятельствам должен ответчик. Недопустимо ссылаться на следующие доводы:

  • наличие трудного финансового положения;
  • наличие долгов по иным сделкам;
  • наложение ареста на движимое или недвижимое имущество, а также на денежные средства ответчика;
  • отказ выполнять договорные обязательства другими контрагентами;
  • осуществление ответчиком социальной деятельности;
  • погашение ответчиком долгов в период рассмотрения спора;
  • наличие у ответчика иных долгов по уплате процентов за пользование чужими деньгами.

Так как ответчик не доказал свою невиновность в задержке сроков передачи объекта и не предоставил суду доказательств, что принял все необходимые меры для исполнения договорных обязательств, то, по мнению суда, неустойка соответствовала нарушению, в связи с чем обществу было отказано в ее снижении.

Суд не стал рассматривать требование о взыскании штрафа

ИП Ромейко П.В., основываясь на п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей, просил взыскать в его пользу штраф в размере половины той суммы, которая была заявлена к взысканию судом в виде неустойки.

В документе, содержащем практику применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ, подготовленным Президиумом ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, в отношении такого штрафа сказано, что он не может передаваться через договор уступки, так как не регулируется условиями заключенного договора.

Исходя из процессуальных норм, подобного рода требования подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции, так как при взыскании штрафа за нарушение прав покупателей истец выступает обычным гражданином. В связи с этим подобные требования не относятся к экономическим, следовательно, не подлежат рассмотрению арбитражными судами.

Если гражданин действует как предприниматель, а сделка не связана с его предпринимательской деятельностью, он вправе обратиться за защитой нарушенных прав в судебные органы общей юрисдикции.

Истец не смог назвать закон, в соответствии с которым суду надлежит рассмотреть данное требование. Ссылка предпринимателя на тот факт, что ему по договору передана возможность требовать уплаты штрафа, а также, что договор заключен между двумя хозяйствующими субъектами, судом не приняты во внимание. При определении компетенции суда определяющее значение имеет существо правоотношений. Споры о нарушении прав потребителей не рассматриваются арбитражными судами.

Исходя из таких доводов, суд прекратил дело по требованию об уплате штрафа за отказ удовлетворить добровольно требования покупателя.

Выводы

Таким образом, если индивидуальный предприниматель получил через договор цессии право потребовать оплату штрафных санкций по ДДУ, ему следует правильно определить не только компетентный судебный орган, но и грамотно написать требование о взыскании конкретной денежной суммы.

Не все споры с участием ИП и юрлиц подлежат разбирательству в арбитражных судах. Важно, чтобы спор носил характер экономического и затрагивал интересы спорящих сторон в связи с осуществлением ими экономической деятельности.

Заявка на услугу Представительство в суде
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку

Некоторые организации, становясь правопреемниками юридических лиц, получают от них определенный набор прав и обязанностей. Также к ним переходит имущество предшественников. Зачастую право собственности в отношении данных объектов бывает не зарегистрировано в ЕГРП либо оказывается, что оно зарегистрировано за другим лицом.

Как поступать в таких случаях, на что можно рассчитывать и какие обстоятельства придется доказывать, можно узнать из решения АС города Москвы от 23 ноября 2018 г.

С заявлением в суд обратилось ООО «Масштаб-Сервис». Иск был адресован к Департаменту горимущества г. Москвы. Истец просил признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное в поселке Коммунарка.

Без названия.jpg

Причина подачи иска

В начале 90-х годов Правительство РФ приняло ряд документов, устанавливающих порядок реорганизации колхозов и совхозов, а также правила приватизации сельхозпредприятий. В соответствии с данными документами, колхозам и совхозам необходимо было пройти перерегистрацию.

Следуя нормам закона, колхоз «Коммунарка» в 1993 году стал акционерным обществом. Согласно утвержденному плану, здание продовольственного магазина 1967 г. постройки подлежало приватизации. В те годы магазин был построен хозспособом на денежные средства колхоза. Никаких разрешений на строительство не оформлялось, также отсутствовала и проектная документация.

В 2011 году СФ ФС РФ принял постановление, на основании которого изменились границы между Москвой и Московской областью. Данные изменения затронули и поселок Коммунарка, который с июля 2012 года вошел в состав столицы.

За организацию работы с объектами движимого и недвижимого имущества города с февраля 2013 года отвечал Департамент городского имущества г. Москвы.

ООО «Масштаб-Сервис» стало правопреемником акционерного общества «Коммунарка». В силу закона к нему перешли все права предыдущего юридического лица, в том числе и право собственности на нежилое здание под продовольственный магазин.

Как быть, если собственником объекта зарегистрировано другое лицо

Просить суд о признании права обладания имуществом может только заинтересованное в этом лицо при условии, что другие лица не признают его права или вступают в прямой спор за данный объект (такие лица становятся ответчиками по делу).

Суд осуществляет защиту потенциального правообладателя только тогда, когда убедится, что у истца имеются все основания для признания за ним права собственности, а также на его право посягают иные лица, которые названы истцом в качестве ответчиков.

Пленум высших судов в одном из своих постановлений разъяснил, что зарегистрированное право оспаривается только в суде. Итоговое решение суда по таким делам является основанием для внесения в ЕГРП новой информации о собственнике (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., далее — Постановление высших судов № 10/22).

Когда имущество зарегистрировано на одно лицо, а другое лицо уверено в том, что оно является его собственником и может это доказать, то единственным вариантом становится обращение в суд с иском о признании за ним вещного права на спорное имущество.

Правила обращения в суд за подтверждением своего права

В России признаются все виды собственности. Собственником могут выступать:

  • гражданин РФ,
  • юридическое лицо,
  • публичные органы власти.

Закон допускает передачу государственного или муниципального имущества во владение граждан или юридических лиц в результате его приватизации (ст. 217 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ, кто создал новую вещь с соблюдением действующих правил, тот и получает права на нее.

Право обладания недвижимостью (здания, строения и иные аналогичные объекты) возникает, только когда оно прошло госрегистрацию. Однако если речь идет об объекте, строительство которого еще не завершено, то такое право признается через суд.

В соответствии с п. 59 Постановления высших судов № 10/22, решение принимается в пользу истца, если он докажет, что у него действительно возникло данное право и на то имеются законные основания.

В 2015 году Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 указал, что процедура регистрации прав на имущество необходима для упорядочения гражданских сделок. Наличие же госрегистрации на объект не всегда является обязательной для признания его недвижимым имуществом.

Следовательно, иск подан Обществом с целью подтвердить правомочия собственника на нежилое здание 1976 г. постройки и зарегистрировать свои права на него.

Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение

Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.

В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.

Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.

В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.

Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.

Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.

Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.

Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.

Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.

Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:

  • строительство находилось на начальной стадии;
  • застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.

В деле не имелось доказательств о направлении такого требования застройщику.

Более того, данный правовой акт не распространялся на спорное здание, так как постановление СНК 1940 г. касалось лишь самовольного строительства в городах и поселках дачного, курортного или рабочего типа. Продовольственный магазин находился в границах сельского поселения.

Истец доказал документально наличие у него прав на спорный объект

В процессе реорганизации колхозов и совхозов параллельно происходила и приватизация сельхозугодий, которыми пользовалась организация. Поэтому в апреле 1991 г. на земельный участок под спорным зданием был выдан акт государственного образца на право его использования.

Все предоставленные суду документы подтверждали наличие у истца прав на землю под спорным объектом, следовательно, и законность существующего на нем строения.

Также суд сослался на судебное дело № А41-9398/11, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2012 г. Из текста следовало, что приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта осуществлялась по правилам постановления СовМина СССР от 23 января 1981 г. № 105. Документ касался только тех построек, которые были возведены за счет финансирования, полученного министерствами или ведомствами.

В рассматриваемом случае колхоз построил здание магазина за счет собственных вложений. Сдать его в эксплуатацию по правилам, существовавшим в тот период, он не мог. В настоящее время у Истца также не было возможности применить к данной постройке действующие градостроительные правила.

Кроме того, судья провел судебную экспертизу по делу, в ходе которой было установлено, что объект располагается в Москве, представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью застройки 124,9 кв.м. Здание было возведено с учетом противопожарных, строительных и санитарно-эпидемиологических требований. В целом здание соответствовало описанию, имевшемуся в плане приватизации АО «Племзавод Коммунарка» 1993 г.

Сам иск имел одну цель — подтвердить имеющееся право на нежилое здание для того, чтобы внести данные о нем в государственный реестр.

Судья установил, что право на имущество появилось у колхоза в силу его реорганизации. Процедура реорганизации никем не оспаривалась и не была признана незаконной, поэтому требования Общества были удовлетворены.

Таким образом, необходимо своевременно регистрировать имеющиеся у организации вещные права на недвижимые объекты, чтобы исключить в дальнейшем любые споры в отношении данного имущества.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.