Как индивидуальному предпринимателю взыскать со строительной организации штраф и неустойку при задержке передачи объекта долевого строительства
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как индивидуальному предпринимателю взыскать со строительной организации штраф и неустойку при задержке передачи объекта долевого строительства

В практике строительства с участием долевиков распространенной является ситуация, когда дольщик решает продать недостроенную квартиру. В таких случаях совершается не сделка купли-продажи, а уступки прав требования, так как объект в натуре еще не существует. Новый дольщик вступает в правоотношения со строительной организацией с набором таких же прав и обязанностей, которые были зафиксированы в первоначальном договоре.

Застройщики часто нарушают сроки передачи объектов будущим собственникам. Законом в таких случаях предусматривается защита граждан. Строительная организация в силу закона обязана заплатить штраф, кроме того, с нее можно взыскать неустойку. В большинстве случаев добровольно оплата данных сумм не производится, и дольщик вынужден обращаться за защитой своих прав в суд. При этом важно учитывать отнесение того или иного вопроса к компетенции соответствующего суда, особенно если право требовать исполнения договора возникло у ИП, обладающего специальным правовым статусом.

Суть спора            

24 октября 2013 г. заключен ДДУ между ООО «Олета» и другим обществом. Данное общество 27 мая 2015 г. уступило весь объем прав гражданке Лютовой Е.С. В соответствии с соглашением об уступке прав последняя стала полноправным участником долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 61,50 кв. м.

Как следовало из договора, застройщику вменена в обязанность передача объекта с составлением акта приема-передачи. Установлен срок для этого – до 30 июня 2016 г. При этом участник «долевки» обязан был выполнить со своей стороны все условия по договору. Лютова Е.С. внесла установленную договором сумму без просрочки, о чем в суде имелись подтверждающие платежные документы. Однако квартира была передана гражданке только 30 мая 2017 года.

30.11.2016 г. Лютова Е.С. направила в адрес застройщика письменное уведомление о нарушении сроков сдачи жилплощади по договору, ответ на которую не был предоставлен.

01.08.2017 г. ИП Ромейко П.В. заключил с Лютовой Е.С. договор цессии, согласно которому уступалось право требовать с застройщика неустойку в связи с допущенными нарушениями по вводу в эксплуатацию жилья и штраф за невыполнение взятых обязательств. В договоре было указано, что ИП с момента совершения сделки может взыскать с застройщика неустойку за нарушение своих обязанностей за период с 1.06.2016 г. по 30.05.2017 г. (334 дня).

Так как общество отказало в выплатах, предусмотренных ДДУ, предприниматель Ромейко П.В. вышел с заявлением в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Олета», в котором просил взыскать неустойку за задержку срока передачи долевой квартиры в размере 793 тыс. рублей и штрафа за отказ добровольно возместить требование покупателя в размере 396 тыс. рублей. К делу в качестве третьего лица привлечена гражданка Лютова Е.С.

В письменном отзыве Общество представило возражения на иск и просило уменьшить сумму неустойки.

Третье лицо, у которого отсутствовали какие-либо требования по предмету спора, также представило письменные пояснения и не возражало против указанных в иске доводов.

bedroom_apartmenthouse_plans-31.jpg

Неустойка взыскана судом

03 апреля 2018 года суд принял решение, которым признал требования иска о выплате законной неустойки.

Нормы п. 1 ст. 382 ГК РФ гласят, что кредитор имеет право передать свои права либо требование на будущее имущество иному субъекту права, заключив соответствующую сделку по уступке прав.

Ч. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ, регулирующего вопросы долевого строительства, дает право дольщикам уступать свои права требований со дня госрегистрации договора и до даты официальной передачи объекта строительства (например, такой датой может служить день подписания передаточного акта либо аналогичного документа).

Согласно ст. 384 ГК РФ, при отсутствии других условий право первого кредитора перейдет к новому в полном объеме с учетом имевшихся до дня перехода к нему права условий. К ним могут быть отнесены как права, необходимые для того, чтобы обязательство было исполнено, так и другие права, например, на не выплаченные проценты.

Суд установил, что первоначальный кредитор обладал правом на взыскание с ООО «Олета» неустойки со дня истечения обозначенной даты передачи долевой квартиры. В связи с чем новый кредитор обладает такими же правами, что и первоначальный, и вправе взыскивать с застройщика неустойку за задержку. В результате уступки прав требования меняется лишь одна из сторон договора, а все его условия продолжают действовать.

Если исходить из смысла закона о госрегистрации недвижимости (ст. 1 и ст. 4), регистрировать уступку прав необходимо только в тех случаях, когда договор затрагивает сам объект. Неустойка, как мера защиты одной из сторон договора от неисполнения другой стороной своих обязанностей, не оказывает влияние на объект строительства и не требует внесения изменений в госреестр прав недвижимости. Следовательно, сделка, влекущая за собой переуступку права требования неустойки, не нуждается в госрегистрации.

Из всего вышесказанного следовало, что истцу на законных основаниях перешли права и обязанности Лютовой Е.С. по ДДУ квартиры.

Статья 6 Закона № 214-ФЗ устанавливает правила, как должен поступить застройщик в случае нарушения сроков сдачи объекта: за два месяца до даты сдачи квартиры застройщик обязан уведомить долевика об этом и предложить изменить договор в указанной части. Кроме того, закон возлагает на застройщика обязанность оплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая зафиксирована в день, обозначенный для исполнения обязанности, и рассчитывается за каждый день просрочки от установленной договором цены.

Ответчик не представил суду доказательств того, что поступил соответствующим образом.

ГК РФ не позволяет односторонне отказаться от взятых на себя обязательств и говорит о необходимости их правильного выполнения, как установлено в законе или договоре, а если таких правил нет, то согласно обычно существующим правилам (ст. 309, ст. 310 ГК РФ).

Если обязательство не исполнено, сторона договора вправе воспользоваться неустойкой. Это определенная денежная сумма, которую должник обязуется заплатить кредитору в случае нарушения им договорного обязательства.

Суд принял расчет неустойки, предоставленный истцом, и присудил ее в полном объеме застройщику, так как нарушение договора подтвердили имеющиеся в деле доказательства.

Размер неустойки не подлежит снижению, если для этого нет достаточных причин

Ответчик просил снизить размер взыскиваемой неустойки.

Такое право предоставлено ему гражданским законодательством и отражено в постановлении Пленума ВС РФ от 13.11.2017 г. Из документа следует, что доказать несоответствие неустойки наступившим обстоятельствам должен ответчик. Недопустимо ссылаться на следующие доводы:

  • наличие трудного финансового положения;
  • наличие долгов по иным сделкам;
  • наложение ареста на движимое или недвижимое имущество, а также на денежные средства ответчика;
  • отказ выполнять договорные обязательства другими контрагентами;
  • осуществление ответчиком социальной деятельности;
  • погашение ответчиком долгов в период рассмотрения спора;
  • наличие у ответчика иных долгов по уплате процентов за пользование чужими деньгами.

Так как ответчик не доказал свою невиновность в задержке сроков передачи объекта и не предоставил суду доказательств, что принял все необходимые меры для исполнения договорных обязательств, то, по мнению суда, неустойка соответствовала нарушению, в связи с чем обществу было отказано в ее снижении.

Суд не стал рассматривать требование о взыскании штрафа

ИП Ромейко П.В., основываясь на п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей, просил взыскать в его пользу штраф в размере половины той суммы, которая была заявлена к взысканию судом в виде неустойки.

В документе, содержащем практику применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ, подготовленным Президиумом ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, в отношении такого штрафа сказано, что он не может передаваться через договор уступки, так как не регулируется условиями заключенного договора.

Исходя из процессуальных норм, подобного рода требования подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции, так как при взыскании штрафа за нарушение прав покупателей истец выступает обычным гражданином. В связи с этим подобные требования не относятся к экономическим, следовательно, не подлежат рассмотрению арбитражными судами.

Если гражданин действует как предприниматель, а сделка не связана с его предпринимательской деятельностью, он вправе обратиться за защитой нарушенных прав в судебные органы общей юрисдикции.

Истец не смог назвать закон, в соответствии с которым суду надлежит рассмотреть данное требование. Ссылка предпринимателя на тот факт, что ему по договору передана возможность требовать уплаты штрафа, а также, что договор заключен между двумя хозяйствующими субъектами, судом не приняты во внимание. При определении компетенции суда определяющее значение имеет существо правоотношений. Споры о нарушении прав потребителей не рассматриваются арбитражными судами.

Исходя из таких доводов, суд прекратил дело по требованию об уплате штрафа за отказ удовлетворить добровольно требования покупателя.

Выводы

Таким образом, если индивидуальный предприниматель получил через договор цессии право потребовать оплату штрафных санкций по ДДУ, ему следует правильно определить не только компетентный судебный орган, но и грамотно написать требование о взыскании конкретной денежной суммы.

Не все споры с участием ИП и юрлиц подлежат разбирательству в арбитражных судах. Важно, чтобы спор носил характер экономического и затрагивал интересы спорящих сторон в связи с осуществлением ими экономической деятельности.

Заявка на услугу Представительство в суде
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Собственник вправе оспорить государственную кадастровую оценку

С 2015 года поменялся порядок исчисления налога на имущество. За основу стали брать кадастровую, а не инвентаризационную цену объектов недвижимости. Указанное обстоятельство существенно увеличило налоговую нагрузку на собственников.

Несмотря на то, что оценка осуществлялась профессиональными оценщиками, заключившими договор с органами власти, законодатель предусмотрел возможность оспорить ее результаты заинтересованным лицом. У потенциального истца имеется два варианта подачи заявления: в специально созданную для таких споров комиссию либо в судебные органы.

С какими трудностями могут столкнуться заявители в процессе отстаивания права на уменьшение размера кадастровой цены объекта, можно увидеть на примере одного из свежих судебных решений (дело № 3а-3037/2018 от 29.08.2018 г.).

Суть жалобы

ООО «Анкор Девелопмент» попыталось оспорить в Московском городском суде установленную Правительством г. Москвы кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения.

Общество заявило несколько основных требований:

  • об уменьшении ранее установленной кадастровой стоимости имущества до 101,6 млн. рублей;
  • о принуждении Управления Росреестра по г. Москве внести новые изменения в реестр недвижимости.

Обосновывая подачу иска, Общество сослалось на наличие права собственности на недвижимость, по которой оспаривалась кадастровая оценка. Дополнительно истец указал, что платит налог на данное имущество. Его размер зависит от установленной кадастровой стоимости.

13406588_2.jpg

Причины исковых требований

В соответствии с установленным порядком в 2016 году в г. Москве проведена оценка объектов недвижимости, по результатам которой издан правовой акт Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. № 790-ПП. Согласно указанному документу, объект Общества был оценен в 136 млн. рублей.

С данной ценой истец не согласился и заказал новый отчет в ООО «СО». Отчет был подготовлен 19 октября 2017 года. Согласно его данным, объект оценен в 101,6 млн. рублей. В связи с этим Общество направило заявление в специально созданную комиссию, рассматривающую спорные вопросы, касающиеся проведенной кадастровой оценки (далее – комиссия).

Комиссия отклонила заявление, так как Общество уже направило иск с аналогичным требованием в суд.

Правила оспаривания осуществленной кадастровой оценки

Право на возражение относительно итогов оценки рыночной стоимости установлено в ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, регулирующего правоотношения в области оценочной деятельности в РФ. Воспользоваться данным правом могут те, чьи права и законные интересы затрагиваются данной оценкой. Предусматривается возможность обращения в суд или в комиссию.

Согласно статьям 62, 247 и 248 КАС РФ, истец обязан доказать, что у него есть основания для пересмотра результатов состоявшейся оценки, а ответчик – обосновать возражения.

Истец подтвердил свое право на обжалование, представив договор купли-продажи нежилого помещения от 30 декабря 2013 г. и свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности на объект от 6 марта 2014 г.. Он также указал, что является плательщиком налогов на имущество по данному объекту, размер которого находится в прямой зависимости от его кадастровой оценки.

В качестве основания для уменьшения кадастровой цены Общество предоставило суду отчет, подготовленный ООО «СО».

Ответчики, изучив данный отчет, указали на его несоответствие требованиям закона.

Согласно п.20 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28, разрешающего вопросы, возникающие в ходе оспаривания итогов кадастровой оценки недвижимого имущества, суд при изучении отчетов об оценке обязан осуществить проверку его соответствия нормативным требованиям в сфере оценочной деятельности.

Исходя из п. 23 указанного постановления, если для изучения отчета необходимо применить профессиональные знания, касающиеся оценочной деятельности, то по заявлению одной из сторон либо по собственной инициативе суд назначает проведение экспертизы.

В связи с этим для исключения всех сомнений в обоснованности применения той или иной рыночной стоимости в отношении спорного объекта судом поручено проведение экспертизы представленного истцом отчета независимому эксперту. В качестве экспертной организации по ходатайству истца выбрано ООО «БОЛАРИ».

По результатам проведенного анализа эксперт указал на следующие недостатки в отчете ООО «СО»:

  • при применении сравнительной методики оценки не сделана корректировка по отнесению объекта к определенному классу;
  • в отчете неправильно осуществлена корректировка по месторасположению недвижимости и аналогичных ей объектов, неверно указаны сведения в отношении отдаленности объекта от станций метро;
  • не применен коэффициент неполной загрузки офисных помещений, относящихся к классу «В»;
  • выявлены недостатки в определении аналогичных объектов и др. замечания.

Суд учел выводы эксперта и согласился с отчетом, согласно которым вышеуказанные недостатки оказали влияние на оценочную стоимость объекта. Следовательно, представленный истцом документ не отвечает критериям достоверности. По данным экспертного отчета, стоимость нежилого помещения истца на 01.01.2016 г. составила 134,8 млн. рублей.

Истец настаивал на проведении повторной экспертизы

К выполненному экспертом отчету у истца имелись замечания, о чем он письменно сообщил суду и просил о назначении новой экспертизы. В связи с указанным суд истребовал у эксперта пояснения к отчету, согласно которым ни один довод истца не подтвердился.

Главным нарушением, по мнению истца, явилось то, что эксперт выбрал среди аналогичных объектов самые дорогие. Однако, как указал суд, эксперт отразил в отчете максимально похожие офисные помещения. В период, затрагиваемый оценкой, на рынке имелось достаточное количество предложений по продаже офисов в том бизнес-центре, где располагалось помещение истца. Поэтому взятая за основу цена достоверно отражает существовавшие на рынке текущие цены.

Также истец полагал, что в связи с неуказанием в отчете данных о включении в цену НДС, необходимо назначение повторной экспертизы. Суд отклонил данный довод, указав, что при определении стоимости не требуется применение корректирующих значений на наличие НДС, так как они не влияют на ее формирование.

Истец считал, что эксперт допустил нарушение федерального закона, регулирующего судебно-экспертную деятельность в России. Заключалось оно в том, что эксперт входил в члены СРО «Кадастр-Оценка», члены которой проводили первоначальные работы по оценке по заказу Правительства г. Москвы.

Согласно законодательству об оценочной деятельности, ее субъектами являются граждане, имеющие членство в одном из СРО оценщиков. Следовательно, проводить судебную экспертизу вправе только тот эксперт, который состоит в СРО. СРО «Кадастр-Оценка» представляет собой крупную организацию, объединяющую свыше семисот оценщиков по всей России. Членство экспертов в одном и том же СРО не свидетельствует об их зависимости друг от друга, так как данные эксперты не подчинены друг другу, а лишь состоят в одном и том же профессиональном сообществе.

Таким образом, ни один довод истца не был принят судом, в связи с чем отсутствовали основания для повторной экспертизы.

Суд отклонил часть доводов ответчиков

Ответчики полагали, что у истца отсутствовало право на обращение с таким иском в суд. Однако судья отклонил данный довод. Согласно Закону № 135-ФЗ, устанавливающему правила в области оценочной деятельности, данное право у истца есть. О правомерности обращения с иском об оспаривании кадастровой стоимости говорится и в Определении КС РФ № 1555-О от 03.07.2014 г., согласно которому подобные иски – это один из способов уточнения правильности проведенной массовой оценки объектов недвижимости.

Также ответчик указал на законность принятого Постановления г. Москвы по результатам государственной оценки. Но суд не рассматривал данный довод, так как истец не заявлял о незаконности принятого правового акта, а указанное не являлось предметом рассмотрения суда.

В результате проведенных экспертиз суд указал на правомерность применения последней оценки и на необходимость установления на 1 января 2016 г. кадастровой стоимости объекта истца в размере 134,8 млн. рублей.

С какой даты применяется новая кадастровая стоимость?

Согласно ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, данные о кадастровой стоимости, отраженные в судебных решениях, надлежит применять с первого числа нового года, в котором поступило обращение в суд. Истец подал иск 21.11.2017 г., следовательно, новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января 2017 г.

Согласно статьям 24.18, 24.20 Закона № 135-ФЗ, вступившее в законную силу решение суда может являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Истец просил суд обязать государственный орган по регистрации внести данные об измененной кадастровой стоимости в ЕГРН. Суд отклонил данное требование ввиду того, что в понуждении нет необходимости, так как решение суда само по себе является основанием для таких действий.

Таким образом, собственник может обратиться с заявлением в целях уточнения кадастровой стоимости объекта в любое время при наличии к тому достаточных оснований. Перерасчет обновленной стоимости будет сделан лишь за тот год, в течение которого было направлено обращение.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.