Исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это стоимость имущества, обозначенная государственными органами по итогам оценки таких параметров, как местоположение объекта, тип и серия жилого здания, общая площадь помещения, земельного участка и др. Цена может отличаться от рыночной. Установленная кадастровая стоимость влияет на размер налогов, подлежащих уплате за отчетный период, на сумму возмещения ущерба и иное.

Иногда при определении кадастровой стоимости возникает ошибка. Она представляет собой погрешность в данных (например, не верно указана площадь объекта недвижимости), внесенных в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Обращение для изменения стоимости обрабатывают соответствующие ГБУ. 

Заявление имеют право подать физические и юридические лица, а также их представители. Запрос осуществляется в отношении любого жилого или нежилого помещения, здания, земельного участка. По результатам рассмотрения заявления выносится решение, действительно ли кадастровая стоимость определена и применена с действующими нормами, нет ли погрешностей при оценке.

Способ устранения ошибок зависит от варианта определения кадастровой стоимости. По новым правилам заявление подается в то государственное бюджетное учреждение (далее – ГБУ), которое рассчитало кадастровую стоимость. Также допускается исправление ошибок, если поступало обращение с просьбой разъяснить, каким образом была рассчитана стоимость имущества.

Ошибки, возникающие при установлении кадастровой стоимости

Чаще всего при расчете допускаются следующие ошибки:

• Единичная методологическая – характеризуется как неточность, возникшая при установлении кадастровой стоимости и повлиявшая на ее значение. Ситуация встречается при неправильной интерпретации методики выполнения оценки имущества. Такая ошибка может возникнуть в отношении отдельных объектов имущества.
• Единичная техничная – это небольшая погрешность в виде опечатки, математических вычислений, влияющая на расчет ценового значения одного объекта.
• Системная методологическая – действует на несколько объектов недвижимого имущества. Наблюдается при установлении кадастровой стоимости, расположенных, например, на одной улице.
• Системная техническая – возникает при расчете нескольких объектов и влияет на показатели их кадастровой стоимости. Наблюдается при использовании данных для оценки группы объектов недвижимого имущества.

Если вы считаете, что процесс определения кадастровой стоимости произведен некорректно, то его можно оспорить. До подготовки обращения желательно провести экспертизу, обратившись в оценочную компанию. Заключение эксперта требуется приложить к пакету документов, чтобы в последующем обжаловать сведения, внесенные в ЕГРН.

Разъяснения по установлению кадастровой стоимости

В рамках действующих законов гражданин вправе обратиться с просьбой разъяснить, каким образом рассчитывалась стоимость объекта недвижимости. Заявка оформляется в ГБУ, подготовившее результаты государственной кадастровой оценки. Заявления о предоставлении разъяснений подаются следующими способами:

• Портал государственных и муниципальных услуг;
  
• Отправка письма в адрес ГБУ;
• Визит в ведомство или МФЦ.

При нахождении недочетов в процессе обработки поступившего заявления ГБУ принимается решение о переоценке кадастровой стоимости.

Как составить обращение об устранении ошибки

Форма заявления регламентируется Приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0286. При оформлении заявки необходимо указать:

• ФИО заявителя, контактную информацию, почтовый адрес, электронный ящик;
• Кадастровые данные;
• Ошибки с указанием страниц документов;
• Доводы, подтверждающие искажения в ЕГРН.

Если заявление подает юридическое лицо, то необходимо прописать полное наименование и организационно-правовую форму, соответствующую сведениям, включенным в ЕГРЮЛ.

Заявка оформляется как на отдельное имущество, так и несколько объектов. Язык написания – русский. Сокращение слов не допускается. Формы подачи:

• Бумажный вариант (каждый лист следует заверить лично – собственноручной подписью);
• Электронная версия. Документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью обращающегося лица.

Обращение, подготовленное в электронном виде, а также документация к нему, составляются в виде файлов в распознаваемых форматах, например, DOC, DOCX, PDF и др.

Перечень документов для приложения к заявлению об исправлении ошибок

В пакет документов входят справка из государственного кадастра об актуальной кадастровой стоимости имущества, правоустанавливающая документация – выписка из ЕГРН, иные справки, влияющие на оценку. Помимо этого, к обращению об исправлении ошибок прикладывается декларация об объекте недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости. Запрос со стороны должностных лиц иной документации, не предусмотренной законом об оценочной деятельности, не допускается.

Правила подачи заявления о корректировке ошибок, допущенных при установлении кадастровой стоимости

Заявление подается в ходе личного приема непосредственно в ГБУ, МФЦ, либо можно направить Почтой России в адрес ведомства. Днем получения обращения считается дата его представления в учреждение или МФЦ. При отправке почтой днем принятия заявления является штамп календарного почтового штемпеля, нанесенного на уведомление о вручении. При формировании заявления посредством Интернет считается день его отправки с применением информационных сетей и ЕПГУ.

После поступления заявления ГБУ рассматривает его. При подтверждении ошибок принимается решение о переоценке. Далее недочеты устраняются. По результатам рассмотрения заявки о корректировке неточностей, допущенных при установлении оценки недвижимости, ведомство выносит одно из следующих решений:

• Положительное – о пересчете кадастровой стоимости из-за допущения ошибок;
• Отказ – отклонение заявления с просьбой пересчитать кадастровую стоимость, если не будут выявлены ошибки.

Если ведомство принимает решение удовлетворить просьбу заявителя и пересчитать кадастровую стоимость, то ответственному органу нужно будет проверить наличие ошибок также в отношении других объектов недвижимого имущества, расположенных по соседству, смежных с проверяемой недвижимостью или являющихся однотипными. При наличии ошибок подлежит пересчету кадастровая оценка и другого имущества.

Если решение – отрицательное, то оно должно быть мотивированным, аргументированным. Готовится справка об отсутствии ошибок при оценке недвижимого имущества.

Сроки рассмотрения заявления

С заявлением об исправлении ошибки можно обратиться в течение пяти лет со дня включения в ЕГРН информации о кадастровой стоимости. Сведения о ГБУ размещаются на сайте Росреестра. Время обработки заявления – 30 календарных дней со дня его поступления. Учреждение пересчитает кадастровую цену в течение 45 календарных дней с момента поступления заявки или отказывает в переоценке. О принятом решении заявителю сообщают письменно, с уведомлением.

Судебная практика: исправление ошибок в кадастровой оценке. Дело #1

Гражданин, не согласный с решением ГБУ, принятым по итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибок, вправе обжаловать его в суде. В порядке административного судопроизводства предъявляются требования об оспаривании решения.

Изучим судебную практику с Мезеновой Н.А., которая обратилась в судебную инстанцию с административным иском. Она требовала признать незаконным решение ГБУ об отказе в исправлении ошибки, допущенной при установлении кадастровой стоимости участка. Также гражданка просила обязать учреждение устранить нарушение, исправив методологическую ошибку по отнесению указанного земельного участка к сегменту 3 «Общественное использование». Истец требовал выполнить перерасчет земельного участка с отнесением его к сегменту 5 «Отдых (рекреация)» с использованием соответствующего показателя для квартала, где он располагался.

Позиция ответчика и суда

Представители ответчика возражали против удовлетворения требований административного иска. Мезенова Н.А., ссылаясь на Методические указания о государственной кадастровой оценке, апеллировала тем, что земля с видом разрешенного использования «для размещения профилактория» неправомерно отнесен к сегменту 3 «Общественное использование». В соответствии с правовыми актами участок должен быть отнесен к сегменту 5 «Отдых (рекреация)». Цена земли рассчитывалась методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости. Это привело к неправильному определению сегмента при выполнении государственной кадастровой оценки и существенному повышению кадастровой стоимости. Показатели кадастровой стоимости в 3 сегменте выше, чем в 5.

Судебный орган посчитал, что Мезенова Н.А., арендатор земельного участка, правомерно обратилась с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при подсчете кадастровых показателей. Плата за аренду зависела от цены, изначально установленной на земельный участок ГБУ.

В ходе судебного рассмотрения сторона ответчика не представила доказательств, указывающих на приоритетное определение земельного участка к сегменту 3. Ответчик к материалам дела приложил незаверенную выписку из перечня Управления Росреестра, что недопустимо и не может быть приобщено к делу. Отсутствие на участке строений также не свидетельствует об изменении его вида разрешенного использования, установленного в договоре аренды. Изложенные обстоятельства свидетельствуют о несоответствии результатов определения кадастровой стоимости спорного участка. 

Результат, вынесенный ГБУ, нарушает права истца. Мезенова Н.А. вынуждена была платить арендную плату, исходя из неправильной оценки. При выявленных обстоятельствах иск подлежит удовлетворению. Решение ГБУ признается незаконным и суд обязывает повторно рассмотреть заявление гражданки об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Судебная практика: изменение кадастровой стоимости. Дело #2

Рассмотрим еще одно дело из судебной практики. В областной суд обратилась Калашян З.А. с административным иском об определении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – помещения, назначение – нежилое, в размере его рыночной стоимости 14 668 000 рублей по состоянию на текущую дату. Административным ответчиком выступал Департамент имущественных и земельных отношений.

Позиции истца и ответчика

В судебном заседании представитель административного истца иск поддержал. От ответчика поступили возражения против удовлетворения заявленных требований. Он ссылался на то, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения не соответствует требованиям нормативных правовых актов об оценочной деятельности. От Росреестра поступил отзыв, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету определения рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. 

В своих требованиях истец, ссылаясь на федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При имеющихся обстоятельствах суд пришел к выводу, что истец вправе оспорить результаты установления кадастровой стоимости недвижимости, владельцем которого он является. Судебным органом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения рассчитана на основании акта определения кадастровой стоимости ГБУ  в размере 30 242 633 рублей. Аргументы департамента имущественных и земельных отношений о несоответствии представленного отчета законодательству об оценочной деятельности опровергнуты замечаниями оценщика. 

Суд отмечает, что в отчете оценочной организации приведено описание объектов-аналогов и они идентифицированы как офисно-торговые здания. Объект оценки представляет собой торгово-офисное помещение. В связи с этим корректировка на функциональное состояние не требуется. Доказательств, подтверждающих, что объект-аналог имеет иное назначение, ответчиком не представлено. Его обоснования о некорректном использовании оценщиком усредненного коэффициента при выделении земельного надела из целого объекта недвижимости подлежат отклонению. Примененный коэффициент рекомендуется Справочником оценщика недвижимости. Он определен на основании исследования доли стоимости земельной площади в составе единого объекта недвижимости торгово-офисного назначения. Отметим, что установление цены участка земли в составе целого объекта недвижимости федеральными стандартами оценки не запрещается. 

Специалист вправе самостоятельно определять подход к оценке и выбирать конкретные методы. Департамент не приложил свой расчет. Тем самым достоверность рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, не опровергнута и не оспорена ответчиком. Представленные аргументы свидетельствуют, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 14 668 000 рублей подтвержден объективными доказательствами. У суда нет оснований не доверять им.

При выявленных обстоятельствах суд принял решение установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 14 668 000 рублей по состоянию на текущую дату. Данное решение послужило поводом для включения исправлений в ЕГРН соответствующих данных.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оспаривание кадастровой стоимости	от 39 000 Р	заказать

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов