Как неверная тактика защиты права привела к отказу в признании права собственности на недостроенную подземную автостоянку
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как неверная тактика защиты права привела к отказу в признании права собственности на недостроенную подземную автостоянку

В судебной практике встречается большое количество дел, связанных с отказом в удовлетворении иска по причине того, что истец неверно выбрал способ защиты своего права. Значительная часть обращений связана с требованием признать за истцом право собственности, в то время как данное право еще не зарегистрировано заявителем. Более того, при этом никто не посягает на его право собственности. В ходе судебного рассмотрения данные факты подтверждаются, и суд отказывает в признании права, указывая на неверный выбор способа защиты. Истец остается ни с чем, а госпошлину за рассмотрение дела вынужден оплатить. Поэтому, прежде чем обратиться в суд за решением спорного вопроса, важно не только определить, кто является надлежащим ответчиком, собраны ли все доказательства по делу, но и верно выбрать стратегию защиты.

Приведем пример одного из таких судебных разбирательств.

Требования истца                          

26 марта 2018 года Арбитражный суд Московской области рассмотрел в судебном заседании иск одного общества с ограниченной ответственностью к Управлению Росреестра по МО о признании права собственности.

Общество в своем иске просило:

  1. признать за ним право собственности на недостроенную подземную автостоянку, расположенную в г. Балашиха Московской области. Готовность объекта – 75%;
  2. обязать регистрирующий орган произвести госрегистрацию права собственности на данный объект за истцом.

Как возникла спорная ситуация?

Дело рассматривалось без участия спорящих сторон. У суда имелись на руках доказательства, подтверждающие получение и истцом, и ответчиком уведомления о времени и месте судебного заседания.

В ходе изучения материалов дела установлено следующее.

21 декабря 2015 года решением Арбитражного суда г. Москвы общество признано банкротом, и в отношении него открыто конкурсное производство.

Ранее в 2005 году на основании постановления Администрации Балашихинского района МО компании был предоставлен под жилую многоэтажную застройку на правах аренды земельный участок, расположенный в г. Балашиха Балашихинского района МО, общей площадью 15 тыс. кв. м.

В октябре 2008 года обществу выдано разрешение на строительство подземной автостоянки общей площадью 4,37 тыс.кв. м на 150 машиномест, расположенной в Московской области, г. Балашиха. Согласно техническому паспорту, степень готовности данного объекта по состоянию на 5 мая 2016 года составила 75%.

Строительная фирма решила поставить «незавершенку» на кадастровый учет и зарегистрировать права на нее. С этой целью в июле 2017 года было подано соответствующее обращение в Управление Росреестра по МО, однако в регистрации права собственности было отказано. Данный отказ явился поводом для обращения в арбитражный суд за защитой.

arking.jpg

Что говорят правовые акты о праве собственности на новое имущество?

Основным нормативным документом по вопросам возникновения и прекращения права собственности на объекты недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации.

Статья 218 ГК РФ гласит о том, что если новая вещь изготовлена кем-то для себя и при этом соблюдались все установленные правила и нормы, то такое лицо вправе приобрести ее себе. В отношении права собственности на недвижимое имущество, которое по закону обязательно подлежит регистрации, действует особое правило: в собственности объект окажется только после внесения записи о нем в реестр регслужбы.

Из судебного дела мы уже знаем, что обществу на основании договора аренды в 2005 году передан земельный участок под жилую многоэтажную застройку, а в октябре 2008 года получено разрешение на строительство.

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218- ФЗ о регистрации недвижимости установил, что учесть объект в кадастре и зарегистрировать право на него можно только в том случае, если задание или сооружение построены официально. Это значит, что у объекта есть разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, а на участок земли, где объект располагается, – договор аренды или другой документ, подтверждающий право владения или пользования. Если же объект не достроен, достаточно будет предоставить технический план на недвижимость и документы на землю, либо документ, на основании которого можно строить объекты без предоставления участка земли.

Рассуждения суда о способах защиты прав

Итак, регслужба отказала строительной фирме в регистрации права собственности на «незавершенку». Суд отметил, что ему не предоставлены данные о подаче истцом жалобы в регистрирующий орган на отказ в оформлении права собственности на объект.

Рассматривая дело, судья опирался на совместный акт высших судов (постановление Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года). В нем описаны варианты решения вопросов, возникающих в судах по спорам, связанным с защитой права собственности.

В постановлениях указано, что к искам о правах на недвижимость относится ряд исков:

  • о требовании вернуть имущество, находящееся в незаконном владении у других лиц;
  • о прекращении нарушений права собственности, не связанных с ограничением владения,
  • о подтверждении права обладания вещью,
  • о необходимости допустить возможность ограниченно пользоваться чужой вещью (сервитут),
  • о проведении на местности границ участка земли,
  • о снятии с имущества ареста.

Суд обязан принять к рассмотрению иск, даже если в ходе его изучения сразу станет понятно, что истец выбрал неправильный способ защиты права собственности. Так гласят нормы статьи 4 АПК РФ. Кроме того, ст. 11 ГК РФ установлена возможность защитить права собственника посредством судебного разбирательства.

Исходя из общего смысла действующих норм гражданского законодательства, лицо должно выбрать такой способ защиты, который бы позволил устранить нарушение или защитить интересы собственника. При этом закон допускает возникновение спора только в отношении существующего права собственности.

Просить о признании права собственности может только собственник имущества

По общему правилу, дело решается в пользу истца, если суд установил следующие факты:

  • факт обладания истцом права или законного интереса,
  • факт посягательств на это право или интерес со стороны ответчика.

Статья 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав устанавливает возможность признания права. Такой иск подается, чтобы окончательно официально оформить и закрепить юридический статус объекта, в отношении которого идет спор между двумя сторонами. В результате признания права суд своим решением определяет конечного собственника вещи, о чем и выносит решение. То есть судебный орган подтверждает или опровергает уже возникшее право собственности, которое существовало еще до обращения в суд.

Готовясь подать такой иск, необходимо будет доказать, что истец имеет все основания для признания за ним правомочий собственника. При этом ответчик должен каким-либо образом претендовать на объект, отрицая наличие прав на вещь у истца.

В постановлении высших судов №10/22 от 29 апреля 2010 г. судам указано на то, что ответчиком по иску, который подан в отношении зарегистрированного объекта, может быть только лицо, за которым зарегистрировано спорное право. Если же спор идет о правах по сделке, то ответчиком выступает одна из сторон такой сделки.

Госрегистратор и сам регистрирующий орган не могут выступать ответчиком по таким искам, но суд допускает возможность привлечь их в качестве заинтересованных лиц, которые не имеют притязаний на спорный объект.

В результате таких размышлений суд пришел к выводу, что в рамках заявленных истцом требований Управление Росрегистрации по Московской области не может быть ответчиком, так как оно не претендует на недостроенную автостоянку общества.

Отказ в регистрации права следовало обжаловать

Суд еще раз обратил внимание истца на то, что в результате судебного решения должны быть восстановлены нарушенные права. Так как на момент подачи иска у истца еще не возникло право собственности на автостоянку, суд не вправе был решить вопрос в его пользу. В противном случае, суд, вынося положительное решение по делу, тем самым подменил бы функции регистрирующего органа.

Иногда судебное решение может служить основанием возникновения права собственности, но такие случаи установлены законом: признание права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), признание права собственности на бесхозяйную вещь (ст. 225 ГК РФ), признание права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ и т.п.).

Следовательно, обществу необходимо было подать жалобу в государственный орган на отказ в регистрации права на «незавершенку», так как вопрос о достаточности документов для регистрации права собственности на объект решает именно регистрирующий орган. А в случае отказа в удовлетворении жалобы — обратиться в суд с иском о признании такого решения незаконным.

Из приведенного примера можно сделать следующие важные выводы:

1.      перед обращением в суд с заявлением о признании права собственности на какой-либо объект необходимо тщательно изучить нормы Гражданского кодекса РФ, которым определены конкретные защитные меры в отношении различных спорных ситуаций;

2.      если при обращении в суд истцом выбран неверный способ защиты права, и суд установит это обстоятельство на стадии принятия иска к производству, такое дело все равно будет им рассмотрено. Суд не уполномочен ни отказать в принятии иска, ни вернуть его либо оставить без дальнейшего движения;

3.      когда суд примет решение, в нем будет указано, какой способ защиты необходимо было выбрать, а также причины, по которым не принимаются доводы истца.



Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  • Проведения дренажных работ;
  • Проведения исследований;
  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  • И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

lep_na_zu.jpg

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  • Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода

Сравнительный

Затратный

Доходный

Общая идея

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

·         Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

·         Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  • земельный участок под комплексом;
  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
  2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.