Что построено мной — не мое?

Что построено мной — не мое?

Что делать, если на недвижимый объект, который вы построили еще в советское время и пользуетесь им всю жизнь, отказываются зарегистрировать право собственности? Боитесь, что его признают самовольной постройкой из-за отсутствия документов, разрешающих строительство? Многие нормативные акты, регулирующие отрасль, вступили в силу совсем недавно, и их действие не может распространяться на жилые и нежилые объекты, созданные до появления нового порядка. Если вам отказывают в оформлении документов, подтверждающих законное право владения, восстановить справедливость поможет суд.

Рассмотрим на примере судебного решения порядок получения права собственности на жилое строение, возведенное в начале 90-х годов.

Суть спора

23.08.2019 Арбитражным судом Красноярского края рассмотрено дело по иску АО «Лесной» к комитету по управлению собственностью администрации муниципального образования г. Лесосибирска о признании права на владение недвижимым объектом — жилым 1-этажным 2-квартирным домом № 10 по ул. Лесной в г. Лесосибирске.

В 1982 г. комбинату «Лесной» были выделены земли площадью 70 тыс. м² для застройки целого района жилыми домами барачного типа. Согласно описи имущества, в 1990 г. у организации имелись незавершенные строительством жилые дома стоимостью 4 тыс. руб.

Из документов следует, что в 1991 г. комбинат «Лесной» был преобразован в АОЗТ и на его балансе находился 1-этажный 2-квартирный жилой дом. В силу законодательства начала 90-х о приватизации имущества «Лесной» получил право приватизировать объект, т.е. оформить в свою собственность.

На момент рассмотрения дела по спорному дому суд располагает следующими сведениями:

  • В архивных документах г. Лесосибирска не обнаружены данные о вводе в эксплуатацию 1-этажного жилого дома по ул. Лесная, д. 10 г. Лесосибирска;
  • Согласно сведениям БТИ, право собственности на данный объект не зарегистрировано;
  • По состоянию на 2019 г. в ЕГРН также отсутствуют сведения о владельце жилого дома по ул. Лесная, д. 10;
  • По данным администрации Лесосибирска, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не оформлялось;
  • Спорный объект в перечне муниципальной, государственной собственности не числится.

По словам представителя заявителя, АО «Лесной» построил жилой 1-этажный дом на собственные деньги, и на этом основании решил через суд оформить свои права на объект.

Доводы суда

При вынесении решения судебный орган принимал во внимание не только действующее законодательство, но и нормативные акты, которые функционировали в начале 90-х. Согласно Закону РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР», физические лица и предприятия вправе оформить в собственность имущество, которое они получили на правомерных основаниях. Ст. 14 Закона позволяет юридическим лицам владеть имуществом, полученным ими в качестве вкладов от их учредителей или по итогам предпринимательской деятельности.

На спорный объект по ул. Лесная, д. 10 в 1991 г. оформлен технический паспорт, согласно которому объект имеет 1 этаж, 2 квартиры по 3 комнаты в каждой. Собственником указан комбинат «Лесной». Год строительства — 1991 г. Кроме этого документа, о праве собственности комбината свидетельствуют:

  • Инвентаризационная опись от 1990 г.;
  • Акт оценки активов;
  • Инвентаризационная карточка 1991 г.;
  • Налоговая декларация;
  • Документы об оплате коммунальных услуг, о расходах по содержанию объекта.

Во всех документах комбината «Лесной» фигурирует спорный объект, он числился в составе имущества предприятия. Кроме того, заявитель предоставил документы, подтверждающие наличие у комбината незаконченных строительством зданий — 2-квартирных жилых домов, за которые комбинат платит налоги. Следовательно, комбинат (а его правопреемником в настоящее время является АО) имеет полное право претендовать на постройки, возведенные им самим за счет своего бюджета.

Действие Закона о государственной регистрации

Как сказано в п. 1 ст. 6 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права владения, возникшие до появления названного правового документа, легитимные. И их регистрация проводится исключительно на добровольных началах. Из этого следует, что АО «Лесной» нужно было направить заявление на регистрацию права собственника на созданный объект в регистрирующее такие права ведомство. В случае отрицательного решения — оспорить его в судебном органе. Однако АО таким правом не воспользовалось.

П. 1 ст. 25 названного Закона говорит, что право владения новыми зданиями, постройками оформляется на основании документации, удостоверяющей их создание. Такими, как следует из Градостроительного кодекса, являются:

  • Разрешение на строительные работы;
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию.

Получение последнего реально только после оформления разрешения на строительство, завершения работ, приемки комиссией здания. Первый документ нужно получить заблаговременно до начала строительных работ на основании документов на ЗУ, вида разрешенного пользования.

Чтобы зарегистрировать объект, построенный до появления Градостроительного кодекса, необходимы документы, которые требовались на период строительства. На момент возведения жилых домов комбината «Лесной» разрешения на возведение объектов недвижимости выдавали исполкомы муниципалитетов на основании постановления Совнаркома РСФСР № 390 от 1940 г. Ввод в пользование осуществлялся постановлением № 105 от 1981 г. Совета Министров Советского Союза. Комбинат получил территорию для строительства жилых зданий в 1982 г. решением исполкома горсовета. В то же время администрация Лесосибирска сообщила, что по интересуемому объекту по ул. Лесной, д. 10 согласие на строительство не получено. Архивный фонд города также не обнаружил документ, подтверждающий согласование ввода жилого дома в пользование.

Изучив документы в деле, суд резюмировал, что предприятие, АО «Лесной», построило спорное здание хозспособом за счет собственных средств. Юрлицо не имело возможности пройти приемку для ввода в эксплуатацию. По состоянию на 2019 г. АО не может по объективным причинам воспользоваться действующим правилом регистрации, так как у него отсутствует документация, разрешающая строительство и ввод.

Самовольная или нет?

Во время судебного разбирательства о праве собственности АО на спорное здание в суде встал вопрос, не является ли здание по ул. Лесная, д.10 самовольной постройкой. Как следует из ст. 222 Гражданского кодекса РФ от 1995 г., постройки, возведенные до принятия ГК РФ, не относятся к объектам самовольного строительства. Это подтверждается также постановлением Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11.

Таким образом, своим заявлением АО «Лесной» требует подтвердить имеющееся право собственности на объект строительства, возведенный им в 1991 г. Однако, чтобы зарегистрировать это право, юрлицо не обладает документами, разрешающими строительство и ввод спорного дома.

Чем может помочь суд

Решения судебных органов, защищающие собственников, утративших возможность зарегистрировать свои имущественные права, эффективный действенный инструмент. Судебные акты позволяют восстановить права людей и юрлиц на имущество, которое находится в чужом владении или является бесхозным на протяжении длительного времени либо является самовольной постройкой.

П. 59 постановления № 10/22 дает возможность регистрации права собственности на здания, построенные до появления Закона о государственной регистрации, в отношении которых права владения до этого не оформлялись.

В рассматриваемом примере, в соответствии с информацией от администрации Лесосибирска, жилой дом № 10 по адресу ул. Лесная 1991 г. постройки в реестр объектов строительства не внесен. Сведения о недвижимости должны быть зафиксированы в документах агентств по управлению госимуществом. Однако в документах такого агентства по Красноярскому краю спорный жилой дом также отсутствует.

Изучив документы дела, требования российского и советского законодательства в сфере строительства и оформления права собственности на них, суд встал на сторону истца — АО «Лесной» и указал на возможность зарегистрировать за ним право владения домом, построенным на деньги его правопредшественника — комбината «Лесной».

Иные последствия для участников спора

Госпошлина, оплаченная заявителем, не взыскивается с ответчика, т.к. за истцом закреплена обязанность нести судебные расходы для признания за ним права владения при условии, если ответчик не препятствовал незаконным образом заявителю при отстаивании прав.

Как получить решение суда

В работе судебных органов активно используются достижения высоких технологий, защищающие от подделок, других незаконных действий с документами. Если у вас возникла подобная ситуация и вы решили восстановить свои права на объект недвижимости, суд изготовит решение в форме электронного документа, подписанного усиленной электронной подписью. Размещение судебного акта на сайте суда признается его получением участниками спора. Получить решение на бумажном носителе возможно после направления суду соответствующего ходатайства. 5 дней — срок направления копии судебного акта заказным письмом или вручения лично. Любое решение суда первой инстанции стороны могут обжаловать в течение месячного срока, подав апелляционную жалобу в вышестоящий арбитражный апелляционный суд.

Важно помнить, что предоставление суду полного пакета документов, отражающих всю историю объекта недвижимости с момента его создания, увеличит ваши шансы на законное получение права собственности.

04.09.2019
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Представительство в арбитражном суде" Подробнее об услуге "Представительство в арбитражном суде"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку