Как опротестовать отнесение земельного участка к функциональной зоне рекреационно-ландшафтных территорий

В судебном разбирательстве был рассмотрен следующий случай: компания «Петросталь» (Организация) как законный владелец участка земли попала в ситуацию, в которой ее собственность (земельная площадь) из общественно-деловой переходила в зону функционального назначения. Отнесение земельного владения к природно-рекреационной территории многократно сужало перспективы бизнеса.  

Территория земли, являющаяся собственностью вышеназванной Организации, эксплуатировалась ею с определенной целью, с учетом назначения категории земли и разрешения на ее пользование.

Судебное рассмотрение

Высшей судебной инстанцией РФ изучена жалоба Организации на вердикт суда Санкт-Петербурга, вынесенного в ноябре 2018 года.

В материалах дела указано, что изначально землевладение с указанной площадью в 6 га, расположенное на Сытнинской улице, судебной инстанцией признано как отнесенное к зоне функционального назначения, которая предназначена для использования с определенными целями:

Координация процедуры градостроения направлена на организацию и поддержание комфортной и предпочтительной среды обитания, ориентированной на потребности общества. Что необходимо для сохранения благоприятных условий жизни, а также для уравнивания коллективных, личных и государственных интересов.

Судебная инстанция считает, что представленное правовое упорядочение не в полной мере соответствует перечисленным принципам.

Организация к вынесенному решению отнеслась с неприязнью и подала апелляционную жалобу в соответствующий судебный орган. 

Обстоятельства дела

Судебный орган изначально установил, что спорная территория создана путем объединения двух участков с присвоенными кадастровыми номерами. Имеющиеся сведения внесены в реестр недвижимости в марте 2014 года.

Организацией в августе 2014 года по соглашению купли-продажи приобретен земельный участок с целью возведения гостиничного комплекса с подземной парковкой. 

В момент заключения соглашения указанная земельная территория относилась к общественно-деловой зоне.

Отнесение к данному виду категории предполагает возможность строительства определенных предприятий:

Ориентируясь на изменения в генплане, внесенные в него Петербургским законом в июле 2015 года, землевладение отнесено к досуговой зоне. Эту территорию, опираясь на определенные требования и функциональные параметры, разрешено использовать в виде:

Причиной для изменения зональной принадлежности явились обнаруженные на указанном участке множественные захоронения.

Организация считает, что обжалуемый законодательный акт в определенной части не учитывает целей землепользования, которые сложились в действительности:

Подчеркнем, что правовые акты, регулирующие градостроительный процесс, контролируют зонирование территорий, а также проектирование, разработку, возведение, реконструкцию и использование любых городских объектов.

В 2018 году судебная инстанция Санкт-Петербурга отказала в удовлетворении иска Организации.  

Позиция истца

В апелляционном процессе сторона истца настаивала на признании доводов и аргументов поданной жалобы. Ответчик, в свою очередь, возражал против признания доказательств, полагая, что отменить решение судебного органа невозможно вследствие его неоспоримости.

Представленные материалы разбирались на основании предъявленной документации и законодательных актов, кроме того, с пристальным рассмотрением возражений прокурора, который принимал участие в процессе.

В поданной жалобе истец настаивает:

Организация уверена, что первой судебной инстанцией не были приняты во внимание некоторые факты и предъявленные доказательства.

Компания полагает, что судебный орган не оценил важность обстоятельств, при которых вынесение решения по изменению целевого назначения зоны, происходило в момент, когда останки захоронений были извлечены и отправлены в институт истории.

Спустя некоторое время извлеченные останки захоронили на кладбище Санкт-Петербурга. Такое положение доказывает факт отсутствия необходимости в произведенном изменении зонального назначения территории, в требованиях к пользованию которой установлены границы оспариваемого участка.

На что указала коллегия высшей судебной инстанции РФ

Изучив представленные материалы в полном объеме, судебный орган опроверг ранее вынесенное решение о законности обоснования внесения корректировок в определение зональной принадлежности. В судебном протоколе отмечено, что основополагающим аргументом явилась ссылка на правовой акт о погребении и похоронах.

Важно и то, что решение об организации иных мест захоронения может быть принято территориальным органом или местным самоуправлением, на землях которого создаются специальные участки для погребения. По своей культурной значимости эти места относятся к исторически-памятным.

В рассматриваемом случае отсутствует решение об организации специального места захоронения на определенной территории.

Отказ в признании заявленного иска при рассматриваемых обстоятельствах судебный орган аргументировал неверным истолкованием совокупности требований законодательных актов. Это явилось основанием для вынесения нового вердикта о признании действующим не учтенного при первом рассмотрении приложения к городскому закону, изложенного на 23 листе генерального плана.

Итоги рассмотрения дела

Опираясь на правовые акты Санкт-Петербурга, регламентирующие эксплуатацию зеленых насаждений в общественных местах, площади для их организации являются местом коллективного пользования. К ним причислены и участки земли, расположенные на территории, считающейся собственностью:

В процессе рассмотрения административного дела сделаны выводы, что к участкам зеленых насаждений общественных мест, а также к участкам насаждений с ограничением использования в городе не причисляются территории, в пределах которых находятся земельные площади, зарегистрированные как частная собственность.

Отмечено, что на период внесения корректировок в генплан, оспариваемый участок земли принадлежал Организации. Следовательно, включение изменений в зональное назначение земли, на которой зарегистрирована земельная собственность, произведено с нарушением.

Определено несоответствие законодательной градостроительной документации. Кроме того, выявлены нарушения по условиям причисления участков к территориям посадок общественных и ограниченных мест пользования, регламентированных местными правовыми актами.

Из записей протокола заксобрания следует, что в генплан внесены корректировки о признании дополнений на листе под номером 23 действующими. Часть спорного землевладения отнесена к зоне с функциональным назначением.

Учитывая законодательные требования и дополнения, прописанные в итоговом постановлении Верховного Суда РФ, оспариваемое требование следует считать недействительным с момента вступления в силу решения, принятого апелляционной инстанцией.

Коллегия судей высшей судебной инстанции поддержала и посчитала законным исковое требование: считать неправомерным признание действующими дополнения к городскому генплану на странице 23 в части изменения назначения зоны, оспариваемого земельного участка.