Как опротестовать отнесение земельного участка к функциональной зоне рекреационно-ландшафтных территорий

Владелец участка земли, в рассматриваемом случае ООО «УНИСТО Петросталь Проект-Сытнинская» (далее – Общество), столкнулся с ситуацией, когда встал вопрос перевода владения из общественно-деловой зоны Д в функциональную зону Р2. Это означает отнесение территории к категории рекреационно-ландшафтных и значительно сужает возможности бизнеса.

Участок земли, принадлежащий организации на праве собственности, использовался собственником по определенному назначению, с учетом принадлежности к соответствующей категории земель и разрешенного землепользования.

Судебное разбирательство

Судебной коллегией Верховного Суда России изучены материала дела от 06.03.2019 № 78-АПА19-5 по жалобе вышеупомянутой организации на решение Санкт-Петербургского городского суда от 31.10.2018.

Суть дела заключалась в том, что первоначально суд обязал признать участок земли площадью 6 га по ул. Сытнинской Санкт-Петербурга, д. 11, литера А к функциональной зоне Р2. Предназначена она для следующих целей:

Регулирование градостроительного процесса нацелено на создание и сохранение благоприятной среды обитания, с учетом потребностей людей. Это нужно для того, чтобы найти золотую середину между общественными и частными интересами, а также интересами государства в указанной сфере и поддержание благоприятных условий жизни.

Судебный орган считает, что изложенное правовое регулирование не в полной мере следует названным принципам.

Общество с таким решением не было удовлетворено и вышло с апелляционной жалобой в суд следующей судебной инстанции.

Обстоятельства дела

Судом первоначально определено, что спорная земля создана методом соединения двух территорий с кадастровыми номерами. Соответствующие сведения внесены в кадастр недвижимости 20.03.2014.

Обществом по договору купли-продажи от 06.08.2014 куплен участок земли для постройки общественно-делового центра с гостиницей и подземным паркингом.

В период заключения договора купли-продажи этот земельный надел относился к общественно-деловой зоне Д.

Данная категория предусматривает возможность размещения ряда предприятий:

В соответствии с изменениями, внесенными в Генеральный план Законом Санкт-Петербурга от 13.07.2015 № 421-82, участок земли причислен к рекреационной зоне Р2.

Цели, для которых можно использовать земельный участок только при соблюдении определенных условий и технических регламентов следующие:

Поводом, для преобразования зоны, стали обнаруженные на отрезке указанного земельного участка многочисленные захоронения.

Компания считает, что оспариваемый нормативный правовой акт в указанной части принят без учета фактически сложившегося землепользования, а именно:

Отметим, что законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по градостроительному зонированию, проектированию и конструированию, строительству, реконструкции и эксплуатации зданий, сооружений, объектов.

В октябре 2018 г. Санкт-Петербургский городской суд не удовлетворил иск владельца земельного участка.

Позиция истца

В текущей судебной практике сторона истца поддержала аргументы и доказательства апелляционной жалобы. Представители ответчика возражали против удовлетворения заявления, полагая, что решение суда не подлежит отмене.

Материалы рассматривались на основании представленных документов и нормативных правовых актов, а также с тщательным изучением возражений прокурора, принимающего участие в деле, и Законодательного собрания Санкт-Петербурга.

В апелляционной жалобе истец требует:

Общество полагает, что судом не учтены без доказательной базы факты, которые по другому делу установлены и вступили судебным решением в силу. 

Компания отмечает, что суд не дал оценку тем обстоятельствам, что на момент внесения предложения по изменению функциональной зоны останки с мест многочисленного захоронения извлечены и переданы ФГБУН «Институт истории материальной культуры Российской академии наук» (далее – ИИМК РАН).

Позднее обнаруженные антропологические останки захоронены на городском кладбище. Этот факт свидетельствует об отсутствии оснований для оспариваемого изменения территориальной зоны, где в правилах землепользования и застройки определены границы соответствующей территориальной зоны.

На чем акцентировала внимание Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации

Судебный орган изучил административное дело в полном объеме и не согласился с выводом суда о соответствующем обосновании необходимости изменения функциональной зоны, изложенным на заседании Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. Из протокола заседания следует, что таким обоснованием послужила ссылка на Закон о погребении и похоронном деле.

К сведению, решение о создании иных мест погребения принимается региональными властями или органом местного самоуправления, на территориях которых такие территории создаются. Места погребения по историческому и культурному значению относятся к историко-мемориальным.

Однако в этом случае не было принято решение о создании места погребения на конкретной территории.

Отказ в удовлетворении заявленных требований, при указанных обстоятельствах, суд обосновал неправильным применением совокупности правовых норм, что послужило основанием для отмены судебного акта и вынесения нового решения о признании листа 23 приложения 2 к Закону Санкт-Петербурга о генеральном плане в оспариваемой части не действующим.

Выводы судебных органов

Согласно закону Санкт-Петербурга о зеленых насаждениях общего пользования, зеленые зоны таких посадок являются местом для всех и включают земельные участки, находящиеся в следующей собственности:

Из материалов дела следует, что к территориям зеленых площадок всеобщего использования, территориям зеленых насаждений ограниченного применения в Санкт-Петербурге не относятся территории, в границах которых расположены земельные участки, находящиеся в частной собственности.

В этом случае на дату включения поправок в Генеральный план земельный участок, включенный в границы функциональной зоны Р2, принадлежал юридической компании.

При изменении функционального назначения территории, на которой расположен земельный участок, допущено нарушение.

Выявлено несоответствие градостроительных нормативных документов. Также имеются нарушения по критериям отнесения территорий к площадям зеленых насаждений общего и ограниченного использования, установленных региональным законодателем.

В Методических рекомендациях по созданию проектов генеральных планов поселений и городских округов указано, что границы зон и система признаков, характерных для здания, сооружения, строения определяются с учетом ряда критериев:

Протокол заседания Законодательного Собрания указывает на то, что была принята поправка об отнесении листа 23 «Карты границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития указанных зон и границ Санкт-Петербурга» к функциональной зоне Р2 в части рассматриваемого земельного полотна.

С учетом положений КАС России и разъяснений, присутствующих в постановлении Пленума Верховного Суда России, оспариваемая норма признается не действующей со дня вступления в силу апелляционного определения.

Судебная коллегия поддержала и удовлетворила требование административного истца: признать не действующим лист 23 Приложения 2 к Закону Санкт-Петербурга о Генеральном плане в части отнесения земельного участка к функциональной зоне Р2.