Как оспорить сумму возмещения при изъятии собственности для государственных нужд

Собственник имущества может столкнуться с ситуацией, когда его имущество принудительно изымается для нужд государства, например, в целях строительства трассы, железной дороги или иного объекта федерального значения. В результате прекращается право собственности человека на имущество. В таких случаях любой собственник желает получить справедливое возмещение, а также покрыть убытки и упущенную выгоду, связанные с изъятием. С владельцем недвижимости заключается соглашение, содержащее основные условия выкупа. 

Такое действие влечет за собой подачу органом власти иска в суд. Окончательное решение по величине возмещения остается за судом.

Имущество подлежит изъятию

В 2007 году администрация Петроградского района Санкт-Петербурга своим распоряжением признала аварийным и подлежащим сносу многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. Блохина, д.6/3, литера А.

В ноябре 2015 года Правительство северной столицы постановило изъять для нужд города земельный участок по этим объектом недвижимости, квартиры и нежилые помещения, чтобы в дальнейшем снести сам дом.

Не все собственники были согласны c размером выкупа, предлагаемой органом власти по имущественным отношениям.

Принудительное изъятие только через Суд

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ноябре 2017 года рассмотрел дело под номером А56-21656/2017. В качестве истца выступил Комитет имущественных отношений города, а ответчика – владелец части собственности в планируемом к сносу доме – ООО «Салекс». Требование органа власти – вынести решение о принудительном изъятии для госнужд нежилого помещения 6Н площадью 280,1 кв. м, а также об определении существенных условий, на основании которых будет произведено изъятие.

В ходе рассмотрения дела арбитраж установил следующие факты.

17 ноября 2015 года Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга необходимо было реализовать ряд мероприятий, направленных на изъятие нежилых помещений в подлежащем сносу доме. Спорные объекты являются частной собственностью. Указание поступило с Правительства Санкт-Петербурга. Одним из собственников нежилого помещения являлось общество с ограниченной ответственностью «Салекс». Директору компании был направлен проект соглашения, согласно которому помещение 6Н планировалось изъять по цене, определенной экспертной организацией с учетом рыночной стоимости объекта и убытков. Общество отказалось от предложенной компенсации в размере 34,9 млн. рублей и настаивало на иной сумме вознаграждения, а именно в размере 55,8 млн. рублей. Из-за того, что между сторонами возникло разногласие о размере возмещаемой суммы, Комитет вышел с заявлением в суд.

Порядок изъятия имущества для госнужд

Суд при рассмотрении дела ссылался на следующие нормы права.

По положениям п. 1 ст. 279 ГК РФ, предусмотрена возможность изъять участок земли для нужд государства, но только выкупив его. Ст. 49 Земельного кодекса РФ допускает такое изъятие в определенных случаях. К ним относятся, например, строительство, реконструкция автотрасс федерального, регионального, межмуниципального, местного значения. Ст. 281 ГК РФ устанавливает, что при изъятии земли между государственным органом и землевладельцем заключается соглашение. В документе обозначаются выкупная цена, срок передачи имущества, иные условия.

Как гласит п. 6 ст. 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения, иные существенные условия возмездной передачи собственности определяются соглашением об изъятии для нужд государства участка земли и располагаемой на нем недвижимости. Если частная собственность изымается в принудительном порядке, то условия должен определить суд.

Статьей 56.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что сумма средств за изымаемую недвижимость определяется в порядке экспертизы. Такой порядок предусмотрен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, регламентирующим оценочную деятельность на территории России.

Федеральным законом № 135-ФЗ установлено, что для установления суммы возмещения в него включаются:

• рыночная стоимость участка земли, который подлежит передаче в собственность государства;
• убытки, которые причиняются землевладельцу при изъятии земли;
• убытки, возникающие в связи с невозможностью выполнить собственником своих обязательств по уже заключенным договорам;
• упущенная выгода.

В силу ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ обязательно проведение оценки при изъятии имущества для федеральных нужд у собственников.

Комитет заказал оценить стоимость спорного объекта независимому оценщику. Отчетная документация содержала данные о рыночной стоимости помещения по состоянию на день, который предшествовал дню вынесения органом власти решения об изъятии. Недвижимость была оценена на сумму 34 млн. рублей, а убытки, которые могло понести общество, – в 840 тыс. рублей. Общий размер возмещаемой суммы составил 34,9 млн. рублей. Отчет получил положительную экспертизу. Эту операцию, в свою очередь, проводило ГУП ГУИОН.

Из-за того, что собственник не согласился с рыночной оценкой его объекта, то в таком случае принудительное изъятие для госнужд должно выполняться только на основании решения судьи. Судебный орган указывает в своем решении размер выкупной цены, а также иные условия изъятия.

В судебном процессе результаты оценки были оспорены

Чтобы определить размер возмещения, «Салекс» обратилось в суд с ходатайством назначить дополнительную оценочную экспертизу. Суд поручил провести операцию эксперту оценочной компании. Как следует из заключения, рыночная стоимость спорного объекта оценивается в 53,6 млн. рублей, убытков – 1,9 млн. рублей.

Комитет возражал против проведенной экспертизы и просил назначить повторную.

В ответ на это суд указал, что в силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ, ст. 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная экспертиза назначается только в случае сомнений в обоснованности экспертного заключения или наличия неточностей в его выводах.

Из закона следует, что повторная экспертиза назначается, если:

• выводы эксперта противоречат установленным фактам;
• в ходе судебного рассмотрения подтвердились новые данные, которые оказали влияние на выводы эксперта;
• судом без оснований отклонены ходатайства сторон, сделанные в связи с экспертизой;
• результаты исследования вызывают сомнения в их достоверности;
• в ходе экспертизы были допущены серьезные процессуальные нарушения.

Суд не усмотрел в заключении Ответчика каких-либо противоречий, а также нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности. Комитет не представил доказательств, по которым можно судить о необоснованности или необъективности выводов судебной экспертизы.

Из имеющихся у суда документов следовало, что экспертиза проведена уполномоченным лицом, экспертизе был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования и использованные методы, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. Комитет не предоставил суду доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует федеральным стандартам оценки. Поэтому арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение Ответчика позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость помещения и величину убытков.

Кроме того, 16.11.2017 эксперт был приглашен для дачи ответов на вопросы сторон в судебное заседание. Комитет не доказал наличие нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы. В связи с этим у суда не было оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

Судом принято обоснованное решение

Тщательно изучив все материалы дела, суд пришел к выводу о том, что требования Комитета подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта Ответчика. Потому он решил принудительно изъять для госнужд Санкт-Петербурга нежилое помещение 6Н площадью 280,1 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д.6/3, литера А, определив существенные условия, на которых осуществляется изъятие помещения, согласно проекту, и размер возмещения – в сумме 55,5 млн. рублей.

Апелляция подтвердила законность решения суда первой инстанции

Комитет не согласился с вынесенным решением и подал жалобу в вышестоящий суд. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 29 марта 2018 года оставил решение первой инстанции в силе.

Вместе с тем апелляционный суд установил, что к первоначальному решению не был приложен проект соглашения об изъятии помещения и исправил решение суда.

К постановлению апелляции был приложен проект соглашения, по которому Комитет обязуется оплатить собственнику возмещение на условиях, указанных в решении суда. Дополнительно определены сроки перечисления платы, права и обязанности сторон, порядок перехода права собственности на объект и ответственность за нарушение условий соглашения.

Как видно из приведенного примера, собственник отстоял свое право на равноценное возмещение ввиду изъятия недвижимости для федеральных нужд, несмотря на то, что первоначальный отчет об оценке имущества был оформлен экспертной организацией и прошел экспертизу.

Вопрос-ответ

Стоимость услуг

Необходимые документы