Видео по теме:

Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос

Аудиоверсия статьи

Как оспорить сумму возмещения при изъятии частной собственности для нужд государства

Заявка на услугу "Оценка коммерческой недвижимости" Подробнее об услуге "Оценка коммерческой недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Собственник имущества может столкнуться с ситуацией, когда его имущество принудительно изымается для нужд государства, например, в целях строительства трассы, железной дороги или иного объекта федерального значения. В результате прекращается право собственности человека на имущество. В таких случаях любой собственник желает получить справедливое возмещение, а также покрыть убытки и упущенную выгоду, связанные с изъятием. С владельцем недвижимости заключается соглашение, содержащее основные условия выкупа. 

К сожалению, часто бывает так, что реальная стоимость объекта занижается. Если собственник не согласен с оценкой его имущества, он вправе отказаться от заключения соглашения. 

Такое действие влечет за собой подачу органом власти иска в суд. Окончательное решение по величине возмещения остается за судом.

Предыстория

В 2007 году администрация Петроградского района Санкт-Петербурга своим распоряжением признала аварийным и подлежащим сносу многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. Блохина, д.6/3, литера А.

В ноябре 2015 года Правительство северной столицы постановило изъять для нужд города земельный участок по этим объектом недвижимости, квартиры и нежилые помещения, чтобы в дальнейшем снести сам дом.

Не все собственники были согласны c размером выкупа, предлагаемой органом власти по имущественным отношениям.

Принудительное изъятие для госнужд только через суд

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ноябре 2017 года рассмотрел дело под номером А56-21656/2017. В качестве истца выступил Комитет имущественных отношений города, а ответчика – владелец части собственности в планируемом к сносу доме – ООО «Салекс». Требование органа власти – вынести решение о принудительном изъятии для госнужд нежилого помещения 6Н площадью 280,1 кв. м, а также об определении существенных условий, на основании которых будет произведено изъятие.

В ходе рассмотрения дела арбитраж установил следующие факты.

17 ноября 2015 года Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга необходимо было реализовать ряд мероприятий, направленных на изъятие нежилых помещений в подлежащем сносу доме. Спорные объекты являются частной собственностью. Указание поступило с Правительства Санкт-Петербурга. Одним из собственников нежилого помещения являлось общество с ограниченной ответственностью «Салекс». Директору компании был направлен проект соглашения, согласно которому помещение 6Н планировалось изъять по цене, определенной экспертной организацией с учетом рыночной стоимости объекта и убытков. Общество отказалось от предложенной компенсации в размере 34,9 млн. рублей и настаивало на иной сумме вознаграждения, а именно в размере 55,8 млн. рублей. Из-за того, что между сторонами возникло разногласие о размере возмещаемой суммы, Комитет вышел с заявлением в суд.

Переселение-жильцов-из-подготовленных-к-сносу-пятиэтажек.png

Порядок изъятия имущества для госнужд у собственника

Суд при рассмотрении дела ссылался на следующие нормы права.

По положениям п. 1 ст. 279 ГК РФ, предусмотрена возможность изъять участок земли для нужд государства, но только выкупив его. Ст. 49 Земельного кодекса РФ допускает такое изъятие в определенных случаях. К ним относятся, например, строительство, реконструкция автотрасс федерального, регионального, межмуниципального, местного значения. Ст. 281 ГК РФ устанавливает, что при изъятии земли между государственным органом и землевладельцем заключается соглашение. В документе обозначаются выкупная цена, срок передачи имущества, иные условия.

Как гласит п. 6 ст. 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения, иные существенные условия возмездной передачи собственности определяются соглашением об изъятии для нужд государства участка земли и располагаемой на нем недвижимости. Если частная собственность изымается в принудительном порядке, то условия должен определить суд.

Статьей 56.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что сумма средств за изымаемую недвижимость определяется в порядке экспертизы. Такой порядок предусмотрен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, регламентирующим оценочную деятельность на территории России.

Федеральным законом № 135-ФЗ установлено, что для установления суммы возмещения в него включаются:

  • рыночная стоимость участка земли, который подлежит передаче в собственность государства;
  • убытки, которые причиняются землевладельцу при изъятии земли;
  • убытки, возникающие в связи с невозможностью выполнить собственником своих обязательств по уже заключенным договорам;
  • упущенная выгода.

В силу ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ обязательно проведение оценки при изъятии имущества для федеральных нужд у собственников.

Комитет заказал оценить стоимость спорного объекта независимому оценщику. Отчетная документация содержала данные о рыночной стоимости помещения по состоянию на день, который предшествовал дню вынесения органом власти решения об изъятии. Недвижимость была оценена на сумму 34 млн. рублей, а убытки, которые могло понести общество, – в 840 тыс. рублей. Общий размер возмещаемой суммы составил 34,9 млн. рублей. Отчет получил положительную экспертизу. Эту операцию, в свою очередь, проводило ГУП ГУИОН.

Из-за того, что собственник не согласился с рыночной оценкой его объекта, то в таком случае принудительное изъятие для госнужд должно выполняться только на основании решения судьи. Судебный орган указывает в своем решении размер выкупной цены, а также иные условия изъятия.

В ходе судебного процесса не подтвердились результаты оценки

Чтобы определить размер возмещения, «Салекс» обратилось в суд с ходатайством назначить дополнительную оценочную экспертизу. Суд поручил провести операцию эксперту оценочной компании. Как следует из заключения, рыночная стоимость спорного объекта оценивается в 53,6 млн. рублей, убытков – 1,9 млн. рублей.

Суд признал указанное заключение в качестве допустимого и достоверного свидетельства, так как оно соответствовало и другим прилагаемым к делу документам.

Комитет возражал против проведенной экспертизы и просил назначить повторную.

В ответ на это суд указал, что в силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ, ст. 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная экспертиза назначается только в случае сомнений в обоснованности экспертного заключения или наличия неточностей в его выводах.

Из закона следует, что повторная экспертиза назначается, если:

  • выводы эксперта противоречат установленным фактам;
  • в ходе судебного рассмотрения подтвердились новые данные, которые оказали влияние на выводы эксперта;
  • судом без оснований отклонены ходатайства сторон, сделанные в связи с экспертизой;
  • результаты исследования вызывают сомнения в их достоверности;
  • в ходе экспертизы были допущены серьезные процессуальные нарушения.

Суд не усмотрел в заключении Ответчика каких-либо противоречий, а также нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности. Комитет не представил доказательств, по которым можно судить о необоснованности или необъективности выводов судебной экспертизы.

Из имеющихся у суда документов следовало, что экспертиза проведена уполномоченным лицом, экспертизе был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования и использованные методы, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. Комитет не предоставил суду доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует федеральным стандартам оценки. Поэтому арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение Ответчика позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость помещения и величину убытков.

Кроме того, 16.11.2017 эксперт был приглашен для дачи ответов на вопросы сторон в судебное заседание. Комитет не доказал наличие нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы. В связи с этим у суда не было оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

Судом принято обоснованное решение

Тщательно изучив все материалы дела, суд пришел к выводу о том, что требования Комитета подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта Ответчика. Потому он решил принудительно изъять для госнужд Санкт-Петербурга нежилое помещение 6Н площадью 280,1 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д.6/3, литера А, определив существенные условия, на которых осуществляется изъятие помещения, согласно проекту, и размер возмещения – в сумме 55,5 млн. рублей.

Апелляция подтвердила законность решения суда первой инстанции и исправила ошибку судебного органа

Комитет не согласился с вынесенным решением и подал жалобу в вышестоящий суд. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 29 марта 2018 года оставил решение первой инстанции в силе.

Вместе с тем апелляционный суд установил, что к первоначальному решению не был приложен проект соглашения об изъятии помещения и исправил решение суда.

К постановлению апелляции был приложен проект соглашения, по которому Комитет обязуется оплатить собственнику возмещение на условиях, указанных в решении суда. Дополнительно определены сроки перечисления платы, права и обязанности сторон, порядок перехода права собственности на объект и ответственность за нарушение условий соглашения.

Как видно из приведенного примера, собственник отстоял свое право на равноценное возмещение ввиду изъятия недвижимости для федеральных нужд, несмотря на то, что первоначальный отчет об оценке имущества был оформлен экспертной организацией и прошел экспертизу.

Вопрос-ответ

Вопрос: "Как определить условия принудительного изъятия имущества для гос нужд?"
Ответ: Для государственных и муниципальных нужд имущество в части зданий, сооружений и земельных участков может подлежать принудительному (компенсационному или безвозмездному) отчуждению в рамках установленных норм Гражданского и Земельного Законодательства (ст. 35 Конституции РФ, ст. 239 ГК РФ, ст. 49 Земельного кодекса РФ).

Урегулировать вопрос принудительного изъятия имущества можно в порядке заключения Соглашения или же при обращении в Суд. Среди условий, которые являются обязательными при исполнения изъятия, значится:
  • Заявление от гос. органа, которое является основанием для открытия судебного производства по данному делу;
  • Решение Суда, что подтверждает такую необходимость;
  • Исполнение возмещения бывшему собственнику стоимости имущества согласно сумме в проведенной оценки.
Ограничение в праве собственности допускается в исключительных случаях, когда намечены планы по реализации целевых мероприятий, ведущих к развитию региона, и для этого необходимо создать соответствующие условия. Но изначально правообладателю направляется соглашение об изъятии имущества для рассмотрения и подписания в течение последующих 90 дней.
Вопрос: "Подскажите, пожалуйста, мою частную собственность (дом и участок) планируют снести и построить школу. Можно ли оставить участок? Какие мне должны предложить условия (кадастровая или рыночная цена)? "
Ответ: Местные власти могут посягнуть на частную собственность в части недвижимого имущества только путем рассмотрения спора в суде. В качестве доказательств к исковым требованиям городской совет предъявит принятое на заседании решение о вынужденном сносе строений на территории, где запланировано возведение школы.

В данном случае предусмотрена компенсационная денежная выплата в пользу хозяина дома / земельного участка за отчуждение объекта под исполнение общественных нужд. Как вариант, хозяину могут также предложить равноценный имущественный обмен — дом в благоприятном состоянии. Затраты и потери, связанные с переездом в новый дом, должны возлагаться на государство.

По инициативе местного органа власти собственнику полагается компенсация, исходя из рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках муниципального контракта. Если собственника не устраивает цена, тогда привлекается независимый эксперт по оценке недвижимости. Расходы на услуги оплачивает собственник самостоятельно. Подобная судебная тяжба может длиться ни один год.

Вопрос: Что если в Суде собственник земельного участка предоставил свой Отчет об оценке при изъятии?

Ответ: Процедура изъятия в большинстве случаев переходит в судебное производство. Обе стороны предъявляют свои отчеты об оценке. Какую стоимость признать "адекватной" решает только Суд. Часто в деле может быть несколько отчетов, различающихся по цифрам в несколько раз. И истец, и ответчик будут доказывать правильность своих оценок.

На каких доказательствах правомерности той или иной оценки будет основываться Суд неизвестно. Он может даже увеличить стоимость заявленную истцом. Чтобы помочь Суду определиться, желательно представить заключение о "корректности" оценки от СРО.

Обычно по настоянию истца Суды назначают независимую судебную экспертизу. Но стороны могут не согласиться с ее выводами. Тогда проводится повторная экспертиза. Чем больше отчетов об оценке представляется в Суде, тем выше шанс владельца земельного участка получить справедливую компенсацию.

Пока однозначного подхода к «справедливой» стоимости земельного участка при изъятии в судебных инстанциях не сформировано. Практика единой концепции тоже не сложилась.

Вопрос: "Срок дисконтирования при изъятии имущества в счет государства у собственников?"
Ответ: Изъятие имущества в пользу государства начинается с того, что собственник должен получить официальное уведомление, в котором указана причина изъятия. За 12 месяцев государство в лице муниципалитета или органов власти обязано уведомить собственника. Именно на эту дату будет оцениваться имущество собственника. Это важный момент, на который необходимо обратить внимание. По сути государство изымает у собственника имущество по стоимости, которую собственник получил бы продавая своё имущество на открытом рынке.

Методы дисконтирования при оценке применяются при расчете возможных убытков и недополученной выгоды. Будущие выплати приводятся к настоящему. 
Вопрос: "Почему суды при рассмотрении дел об изъятии имущества выносят решения без учета их кадастровой стоимости?"
Ответ: Кадастровая стоимость имущества во многих случаях существенно отличается от рыночной стоимости. Например, участок земли в Подмосковье  5 соток может быть оценен по кадастровой стоимости в 100 000 рублей, рыночная же его стоимость может превышать 1 000 000 руб. Правда, чаще всего, кадастровая стоимость сегодня значительно превышает рыночную стоимость

Нет определенного нормативного акта, который предписывал бы судьям делать акцент только на кадастровой стоимости. Пленум Верховного суда РФ в своем Постановлении №28 от 30.06.2015 г. говорит о том, что если кадастровая стоимость не соответствует реальной стоимости объекта, то по требованию заявителя в дело вступает рыночная оценка. Как правило, судьи руководствуются результатами экспертизы в ходе рассмотрения дела.  

Стоимость услуг

Стоимость работ

Оценка встроенного нежилого помещения15 000 Р
Оценка отдельно стоящего зданияот 45 000 Р
Оценка земельного участка с/х назначенияот 18 000 Р
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)дог.
Оценка дачи, садового или загородного домаот 10 900 Р

Необходимые документы

  • Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
  • Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
  • Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
  • Технический паспорт на улучшение;
  • Поэтажный план;
  • Экспликация помещений к поэтажному плану;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 5127
31.01.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Возврат к списку