Как оспорить сумму возмещения при изъятии частной собственности для нужд государства
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как оспорить сумму возмещения при изъятии частной собственности для нужд государства

Собственник имущества может столкнуться с ситуацией, когда его имущество принудительно изымается для нужд государства, например, в целях строительства трассы, железной дороги или иного объекта федерального значения. В результате прекращается право собственности человека на имущество. В таких случаях любой собственник желает получить справедливое возмещение, а также покрыть убытки и упущенную выгоду, связанные с изъятием. С владельцем недвижимости заключается соглашение, содержащее основные условия выкупа. К сожалению, часто бывает так, что реальная стоимость объекта занижается. Если собственник не согласен с оценкой его имущества, он вправе отказаться от заключения соглашения. Такое действие влечет за собой подачу органом власти иска в суд. Окончательное решение по величине возмещения остается за судом.

Предыстория

В 2007 году администрация Петроградского района Санкт-Петербурга своим распоряжением признала аварийным и подлежащим сносу многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. Блохина, д.6/3, литера А.

В ноябре 2015 года Правительство северной столицы постановило изъять для нужд города земельный участок по этим объектом недвижимости, квартиры и нежилые помещения, чтобы в дальнейшем снести сам дом.

Не все собственники были согласны c размером выкупа, предлагаемой органом власти по имущественным отношениям.

Принудительное изъятие для госнужд только через суд

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ноябре 2017 года рассмотрел дело под номером А56-21656/2017. В качестве истца выступил Комитет имущественных отношений города, а ответчика – владелец части собственности в планируемом к сносу доме – ООО «Салекс». Требование органа власти – вынести решение о принудительном изъятии для госнужд нежилого помещения 6Н площадью 280,1 кв. м, а также об определении существенных условий, на основании которых будет произведено изъятие.

В ходе рассмотрения дела арбитраж установил следующие факты.

17 ноября 2015 года Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга необходимо было реализовать ряд мероприятий, направленных на изъятие нежилых помещений в подлежащем сносу доме. Спорные объекты являются частной собственностью. Указание поступило с Правительства Санкт-Петербурга. Одним из собственников нежилого помещения являлось общество с ограниченной ответственностью «Салекс». Директору компании был направлен проект соглашения, согласно которому помещение 6Н планировалось изъять по цене, определенной экспертной организацией с учетом рыночной стоимости объекта и убытков. Общество отказалось от предложенной компенсации в размере 34,9 млн. рублей и настаивало на иной сумме вознаграждения, а именно в размере 55,8 млн. рублей. Из-за того, что между сторонами возникло разногласие о размере возмещаемой суммы, Комитет вышел с заявлением в суд.

Переселение-жильцов-из-подготовленных-к-сносу-пятиэтажек.png

Порядок изъятия имущества для госнужд у собственника

Суд при рассмотрении дела ссылался на следующие нормы права.

По положениям п. 1 ст. 279 ГК РФ, предусмотрена возможность изъять участок земли для нужд государства, но только выкупив его. Ст. 49 Земельного кодекса РФ допускает такое изъятие в определенных случаях. К ним относятся, например, строительство, реконструкция автотрасс федерального, регионального, межмуниципального, местного значения. Ст. 281 ГК РФ устанавливает, что при изъятии земли между государственным органом и землевладельцем заключается соглашение. В документе обозначаются выкупная цена, срок передачи имущества, иные условия.

Как гласит п. 6 ст. 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения, иные существенные условия возмездной передачи собственности определяются соглашением об изъятии для нужд государства участка земли и располагаемой на нем недвижимости. Если частная собственность изымается в принудительном порядке, то условия должен определить суд.

Статьей 56.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что сумма средств за изымаемую недвижимость определяется в порядке экспертизы. Такой порядок предусмотрен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, регламентирующим оценочную деятельность на территории России.

Федеральным законом № 135-ФЗ установлено, что для установления суммы возмещения в него включаются:

  • рыночная стоимость участка земли, который подлежит передаче в собственность государства;

  • убытки, которые причиняются землевладельцу при изъятии земли;

  • убытки, возникающие в связи с невозможностью выполнить собственником своих обязательств по уже заключенным договорам;

  • упущенная выгода.

В силу ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ обязательно проведение оценки при изъятии имущества для федеральных нужд у собственников.

Комитет заказал оценить стоимость спорного объекта независимому оценщику. Отчетная документация содержала данные о рыночной стоимости помещения по состоянию на день, который предшествовал дню вынесения органом власти решения об изъятии. Недвижимость была оценена на сумму 34 млн. рублей, а убытки, которые могло понести общество, – в 840 тыс. рублей. Общий размер возмещаемой суммы составил 34,9 млн. рублей. Отчет получил положительную экспертизу. Эту операцию, в свою очередь, проводило ГУП ГУИОН.

Из-за того, что собственник не согласился с рыночной оценкой его объекта, то в таком случае принудительное изъятие для госнужд должно выполняться только на основании решения судьи. Судебный орган указывает в своем решении размер выкупной цены, а также иные условия изъятия.

В ходе судебного процесса не подтвердились результаты оценки

Чтобы определить размер возмещения, «Салекс» обратилось в суд с ходатайством назначить дополнительную оценочную экспертизу. Суд поручил провести операцию эксперту оценочной компании. Как следует из заключения, рыночная стоимость спорного объекта оценивается в 53,6 млн. рублей, убытков – 1,9 млн. рублей.

Суд признал указанное заключение в качестве допустимого и достоверного свидетельства, так как оно соответствовало и другим прилагаемым к делу документам.

Комитет возражал против проведенной экспертизы и просил назначить повторную.

В ответ на это суд указал, что в силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ, ст. 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная экспертиза назначается только в случае сомнений в обоснованности экспертного заключения или наличия неточностей в его выводах.

Из закона следует, что повторная экспертиза назначается, если:

  • выводы эксперта противоречат установленным фактам;

  • в ходе судебного рассмотрения подтвердились новые данные, которые оказали влияние на выводы эксперта;

  • судом без оснований отклонены ходатайства сторон, сделанные в связи с экспертизой;

  • результаты исследования вызывают сомнения в их достоверности;

  • в ходе экспертизы были допущены серьезные процессуальные нарушения.

Суд не усмотрел в заключении Ответчика каких-либо противоречий, а также нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности. Комитет не представил доказательств, по которым можно судить о необоснованности или необъективности выводов судебной экспертизы.

Из имеющихся у суда документов следовало, что экспертиза проведена уполномоченным лицом, экспертизе был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования и использованные методы, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. Комитет не предоставил суду доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует федеральным стандартам оценки. Поэтому арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение Ответчика позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость помещения и величину убытков.

Кроме того, 16.11.2017 эксперт был приглашен для дачи ответов на вопросы сторон в судебное заседание. Комитет не доказал наличие нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы. В связи с этим у суда не было оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

Судом принято обоснованное решение

Тщательно изучив все материалы дела, суд пришел к выводу о том, что требования Комитета подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта Ответчика. Потому он решил принудительно изъять для госнужд Санкт-Петербурга нежилое помещение 6Н площадью 280,1 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д.6/3, литера А, определив существенные условия, на которых осуществляется изъятие помещения, согласно проекту, и размер возмещения – в сумме 55,5 млн. рублей.

Апелляция подтвердила законность решения суда первой инстанции и исправила ошибку судебного органа

Комитет не согласился с вынесенным решением и подал жалобу в вышестоящий суд. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 29 марта 2018 года оставил решение первой инстанции в силе.

Вместе с тем апелляционный суд установил, что к первоначальному решению не был приложен проект соглашения об изъятии помещения и исправил решение суда.

К постановлению апелляции был приложен проект соглашения, по которому Комитет обязуется оплатить собственнику возмещение на условиях, указанных в решении суда. Дополнительно определены сроки перечисления платы, права и обязанности сторон, порядок перехода права собственности на объект и ответственность за нарушение условий соглашения.

Как видно из приведенного примера, собственник отстоял свое право на равноценное возмещение ввиду изъятия недвижимости для федеральных нужд, несмотря на то, что первоначальный отчет об оценке имущества был оформлен экспертной организацией и прошел экспертизу.

Заявка на услугу Представительство в суде
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Собственник вправе оспорить государственную кадастровую оценку

С 2015 года поменялся порядок исчисления налога на имущество. За основу стали брать кадастровую, а не инвентаризационную цену объектов недвижимости. Указанное обстоятельство существенно увеличило налоговую нагрузку на собственников.

Несмотря на то, что оценка осуществлялась профессиональными оценщиками, заключившими договор с органами власти, законодатель предусмотрел возможность оспорить ее результаты заинтересованным лицом. У потенциального истца имеется два варианта подачи заявления: в специально созданную для таких споров комиссию либо в судебные органы.

С какими трудностями могут столкнуться заявители в процессе отстаивания права на уменьшение размера кадастровой цены объекта, можно увидеть на примере одного из свежих судебных решений (дело № 3а-3037/2018 от 29.08.2018 г.).

Суть жалобы

ООО «Анкор Девелопмент» попыталось оспорить в Московском городском суде установленную Правительством г. Москвы кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения.

Общество заявило несколько основных требований:

  • об уменьшении ранее установленной кадастровой стоимости имущества до 101,6 млн. рублей;
  • о принуждении Управления Росреестра по г. Москве внести новые изменения в реестр недвижимости.

Обосновывая подачу иска, Общество сослалось на наличие права собственности на недвижимость, по которой оспаривалась кадастровая оценка. Дополнительно истец указал, что платит налог на данное имущество. Его размер зависит от установленной кадастровой стоимости.

13406588_2.jpg

Причины исковых требований

В соответствии с установленным порядком в 2016 году в г. Москве проведена оценка объектов недвижимости, по результатам которой издан правовой акт Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. № 790-ПП. Согласно указанному документу, объект Общества был оценен в 136 млн. рублей.

С данной ценой истец не согласился и заказал новый отчет в ООО «СО». Отчет был подготовлен 19 октября 2017 года. Согласно его данным, объект оценен в 101,6 млн. рублей. В связи с этим Общество направило заявление в специально созданную комиссию, рассматривающую спорные вопросы, касающиеся проведенной кадастровой оценки (далее – комиссия).

Комиссия отклонила заявление, так как Общество уже направило иск с аналогичным требованием в суд.

Правила оспаривания осуществленной кадастровой оценки

Право на возражение относительно итогов оценки рыночной стоимости установлено в ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, регулирующего правоотношения в области оценочной деятельности в РФ. Воспользоваться данным правом могут те, чьи права и законные интересы затрагиваются данной оценкой. Предусматривается возможность обращения в суд или в комиссию.

Согласно статьям 62, 247 и 248 КАС РФ, истец обязан доказать, что у него есть основания для пересмотра результатов состоявшейся оценки, а ответчик – обосновать возражения.

Истец подтвердил свое право на обжалование, представив договор купли-продажи нежилого помещения от 30 декабря 2013 г. и свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности на объект от 6 марта 2014 г.. Он также указал, что является плательщиком налогов на имущество по данному объекту, размер которого находится в прямой зависимости от его кадастровой оценки.

В качестве основания для уменьшения кадастровой цены Общество предоставило суду отчет, подготовленный ООО «СО».

Ответчики, изучив данный отчет, указали на его несоответствие требованиям закона.

Согласно п.20 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28, разрешающего вопросы, возникающие в ходе оспаривания итогов кадастровой оценки недвижимого имущества, суд при изучении отчетов об оценке обязан осуществить проверку его соответствия нормативным требованиям в сфере оценочной деятельности.

Исходя из п. 23 указанного постановления, если для изучения отчета необходимо применить профессиональные знания, касающиеся оценочной деятельности, то по заявлению одной из сторон либо по собственной инициативе суд назначает проведение экспертизы.

В связи с этим для исключения всех сомнений в обоснованности применения той или иной рыночной стоимости в отношении спорного объекта судом поручено проведение экспертизы представленного истцом отчета независимому эксперту. В качестве экспертной организации по ходатайству истца выбрано ООО «БОЛАРИ».

По результатам проведенного анализа эксперт указал на следующие недостатки в отчете ООО «СО»:

  • при применении сравнительной методики оценки не сделана корректировка по отнесению объекта к определенному классу;
  • в отчете неправильно осуществлена корректировка по месторасположению недвижимости и аналогичных ей объектов, неверно указаны сведения в отношении отдаленности объекта от станций метро;
  • не применен коэффициент неполной загрузки офисных помещений, относящихся к классу «В»;
  • выявлены недостатки в определении аналогичных объектов и др. замечания.

Суд учел выводы эксперта и согласился с отчетом, согласно которым вышеуказанные недостатки оказали влияние на оценочную стоимость объекта. Следовательно, представленный истцом документ не отвечает критериям достоверности. По данным экспертного отчета, стоимость нежилого помещения истца на 01.01.2016 г. составила 134,8 млн. рублей.

Истец настаивал на проведении повторной экспертизы

К выполненному экспертом отчету у истца имелись замечания, о чем он письменно сообщил суду и просил о назначении новой экспертизы. В связи с указанным суд истребовал у эксперта пояснения к отчету, согласно которым ни один довод истца не подтвердился.

Главным нарушением, по мнению истца, явилось то, что эксперт выбрал среди аналогичных объектов самые дорогие. Однако, как указал суд, эксперт отразил в отчете максимально похожие офисные помещения. В период, затрагиваемый оценкой, на рынке имелось достаточное количество предложений по продаже офисов в том бизнес-центре, где располагалось помещение истца. Поэтому взятая за основу цена достоверно отражает существовавшие на рынке текущие цены.

Также истец полагал, что в связи с неуказанием в отчете данных о включении в цену НДС, необходимо назначение повторной экспертизы. Суд отклонил данный довод, указав, что при определении стоимости не требуется применение корректирующих значений на наличие НДС, так как они не влияют на ее формирование.

Истец считал, что эксперт допустил нарушение федерального закона, регулирующего судебно-экспертную деятельность в России. Заключалось оно в том, что эксперт входил в члены СРО «Кадастр-Оценка», члены которой проводили первоначальные работы по оценке по заказу Правительства г. Москвы.

Согласно законодательству об оценочной деятельности, ее субъектами являются граждане, имеющие членство в одном из СРО оценщиков. Следовательно, проводить судебную экспертизу вправе только тот эксперт, который состоит в СРО. СРО «Кадастр-Оценка» представляет собой крупную организацию, объединяющую свыше семисот оценщиков по всей России. Членство экспертов в одном и том же СРО не свидетельствует об их зависимости друг от друга, так как данные эксперты не подчинены друг другу, а лишь состоят в одном и том же профессиональном сообществе.

Таким образом, ни один довод истца не был принят судом, в связи с чем отсутствовали основания для повторной экспертизы.

Суд отклонил часть доводов ответчиков

Ответчики полагали, что у истца отсутствовало право на обращение с таким иском в суд. Однако судья отклонил данный довод. Согласно Закону № 135-ФЗ, устанавливающему правила в области оценочной деятельности, данное право у истца есть. О правомерности обращения с иском об оспаривании кадастровой стоимости говорится и в Определении КС РФ № 1555-О от 03.07.2014 г., согласно которому подобные иски – это один из способов уточнения правильности проведенной массовой оценки объектов недвижимости.

Также ответчик указал на законность принятого Постановления г. Москвы по результатам государственной оценки. Но суд не рассматривал данный довод, так как истец не заявлял о незаконности принятого правового акта, а указанное не являлось предметом рассмотрения суда.

В результате проведенных экспертиз суд указал на правомерность применения последней оценки и на необходимость установления на 1 января 2016 г. кадастровой стоимости объекта истца в размере 134,8 млн. рублей.

С какой даты применяется новая кадастровая стоимость?

Согласно ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, данные о кадастровой стоимости, отраженные в судебных решениях, надлежит применять с первого числа нового года, в котором поступило обращение в суд. Истец подал иск 21.11.2017 г., следовательно, новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января 2017 г.

Согласно статьям 24.18, 24.20 Закона № 135-ФЗ, вступившее в законную силу решение суда может являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Истец просил суд обязать государственный орган по регистрации внести данные об измененной кадастровой стоимости в ЕГРН. Суд отклонил данное требование ввиду того, что в понуждении нет необходимости, так как решение суда само по себе является основанием для таких действий.

Таким образом, собственник может обратиться с заявлением в целях уточнения кадастровой стоимости объекта в любое время при наличии к тому достаточных оснований. Перерасчет обновленной стоимости будет сделан лишь за тот год, в течение которого было направлено обращение.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.