Как оспорить сумму возмещения при изъятии частной собственности для нужд государства
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как оспорить сумму возмещения при изъятии частной собственности для нужд государства

Собственник имущества может столкнуться с ситуацией, когда его имущество принудительно изымается для нужд государства, например, в целях строительства трассы, железной дороги или иного объекта федерального значения. В результате прекращается право собственности человека на имущество. В таких случаях любой собственник желает получить справедливое возмещение, а также покрыть убытки и упущенную выгоду, связанные с изъятием. С владельцем недвижимости заключается соглашение, содержащее основные условия выкупа. К сожалению, часто бывает так, что реальная стоимость объекта занижается. Если собственник не согласен с оценкой его имущества, он вправе отказаться от заключения соглашения. Такое действие влечет за собой подачу органом власти иска в суд. Окончательное решение по величине возмещения остается за судом.

Предыстория

В 2007 году администрация Петроградского района Санкт-Петербурга своим распоряжением признала аварийным и подлежащим сносу многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. Блохина, д.6/3, литера А.

В ноябре 2015 года Правительство северной столицы постановило изъять для нужд города земельный участок по этим объектом недвижимости, квартиры и нежилые помещения, чтобы в дальнейшем снести сам дом.

Не все собственники были согласны c размером выкупа, предлагаемой органом власти по имущественным отношениям.

Принудительное изъятие для госнужд только через суд

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ноябре 2017 года рассмотрел дело под номером А56-21656/2017. В качестве истца выступил Комитет имущественных отношений города, а ответчика – владелец части собственности в планируемом к сносу доме – ООО «Салекс». Требование органа власти – вынести решение о принудительном изъятии для госнужд нежилого помещения 6Н площадью 280,1 кв. м, а также об определении существенных условий, на основании которых будет произведено изъятие.

В ходе рассмотрения дела арбитраж установил следующие факты.

17 ноября 2015 года Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга необходимо было реализовать ряд мероприятий, направленных на изъятие нежилых помещений в подлежащем сносу доме. Спорные объекты являются частной собственностью. Указание поступило с Правительства Санкт-Петербурга. Одним из собственников нежилого помещения являлось общество с ограниченной ответственностью «Салекс». Директору компании был направлен проект соглашения, согласно которому помещение 6Н планировалось изъять по цене, определенной экспертной организацией с учетом рыночной стоимости объекта и убытков. Общество отказалось от предложенной компенсации в размере 34,9 млн. рублей и настаивало на иной сумме вознаграждения, а именно в размере 55,8 млн. рублей. Из-за того, что между сторонами возникло разногласие о размере возмещаемой суммы, Комитет вышел с заявлением в суд.

Переселение-жильцов-из-подготовленных-к-сносу-пятиэтажек.png

Порядок изъятия имущества для госнужд у собственника

Суд при рассмотрении дела ссылался на следующие нормы права.

По положениям п. 1 ст. 279 ГК РФ, предусмотрена возможность изъять участок земли для нужд государства, но только выкупив его. Ст. 49 Земельного кодекса РФ допускает такое изъятие в определенных случаях. К ним относятся, например, строительство, реконструкция автотрасс федерального, регионального, межмуниципального, местного значения. Ст. 281 ГК РФ устанавливает, что при изъятии земли между государственным органом и землевладельцем заключается соглашение. В документе обозначаются выкупная цена, срок передачи имущества, иные условия.

Как гласит п. 6 ст. 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения, иные существенные условия возмездной передачи собственности определяются соглашением об изъятии для нужд государства участка земли и располагаемой на нем недвижимости. Если частная собственность изымается в принудительном порядке, то условия должен определить суд.

Статьей 56.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что сумма средств за изымаемую недвижимость определяется в порядке экспертизы. Такой порядок предусмотрен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, регламентирующим оценочную деятельность на территории России.

Федеральным законом № 135-ФЗ установлено, что для установления суммы возмещения в него включаются:

  • рыночная стоимость участка земли, который подлежит передаче в собственность государства;

  • убытки, которые причиняются землевладельцу при изъятии земли;

  • убытки, возникающие в связи с невозможностью выполнить собственником своих обязательств по уже заключенным договорам;

  • упущенная выгода.

В силу ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ обязательно проведение оценки при изъятии имущества для федеральных нужд у собственников.

Комитет заказал оценить стоимость спорного объекта независимому оценщику. Отчетная документация содержала данные о рыночной стоимости помещения по состоянию на день, который предшествовал дню вынесения органом власти решения об изъятии. Недвижимость была оценена на сумму 34 млн. рублей, а убытки, которые могло понести общество, – в 840 тыс. рублей. Общий размер возмещаемой суммы составил 34,9 млн. рублей. Отчет получил положительную экспертизу. Эту операцию, в свою очередь, проводило ГУП ГУИОН.

Из-за того, что собственник не согласился с рыночной оценкой его объекта, то в таком случае принудительное изъятие для госнужд должно выполняться только на основании решения судьи. Судебный орган указывает в своем решении размер выкупной цены, а также иные условия изъятия.

В ходе судебного процесса не подтвердились результаты оценки

Чтобы определить размер возмещения, «Салекс» обратилось в суд с ходатайством назначить дополнительную оценочную экспертизу. Суд поручил провести операцию эксперту оценочной компании. Как следует из заключения, рыночная стоимость спорного объекта оценивается в 53,6 млн. рублей, убытков – 1,9 млн. рублей.

Суд признал указанное заключение в качестве допустимого и достоверного свидетельства, так как оно соответствовало и другим прилагаемым к делу документам.

Комитет возражал против проведенной экспертизы и просил назначить повторную.

В ответ на это суд указал, что в силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ, ст. 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная экспертиза назначается только в случае сомнений в обоснованности экспертного заключения или наличия неточностей в его выводах.

Из закона следует, что повторная экспертиза назначается, если:

  • выводы эксперта противоречат установленным фактам;

  • в ходе судебного рассмотрения подтвердились новые данные, которые оказали влияние на выводы эксперта;

  • судом без оснований отклонены ходатайства сторон, сделанные в связи с экспертизой;

  • результаты исследования вызывают сомнения в их достоверности;

  • в ходе экспертизы были допущены серьезные процессуальные нарушения.

Суд не усмотрел в заключении Ответчика каких-либо противоречий, а также нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности. Комитет не представил доказательств, по которым можно судить о необоснованности или необъективности выводов судебной экспертизы.

Из имеющихся у суда документов следовало, что экспертиза проведена уполномоченным лицом, экспертизе был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования и использованные методы, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. Комитет не предоставил суду доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует федеральным стандартам оценки. Поэтому арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение Ответчика позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость помещения и величину убытков.

Кроме того, 16.11.2017 эксперт был приглашен для дачи ответов на вопросы сторон в судебное заседание. Комитет не доказал наличие нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы. В связи с этим у суда не было оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

Судом принято обоснованное решение

Тщательно изучив все материалы дела, суд пришел к выводу о том, что требования Комитета подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта Ответчика. Потому он решил принудительно изъять для госнужд Санкт-Петербурга нежилое помещение 6Н площадью 280,1 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д.6/3, литера А, определив существенные условия, на которых осуществляется изъятие помещения, согласно проекту, и размер возмещения – в сумме 55,5 млн. рублей.

Апелляция подтвердила законность решения суда первой инстанции и исправила ошибку судебного органа

Комитет не согласился с вынесенным решением и подал жалобу в вышестоящий суд. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 29 марта 2018 года оставил решение первой инстанции в силе.

Вместе с тем апелляционный суд установил, что к первоначальному решению не был приложен проект соглашения об изъятии помещения и исправил решение суда.

К постановлению апелляции был приложен проект соглашения, по которому Комитет обязуется оплатить собственнику возмещение на условиях, указанных в решении суда. Дополнительно определены сроки перечисления платы, права и обязанности сторон, порядок перехода права собственности на объект и ответственность за нарушение условий соглашения.

Как видно из приведенного примера, собственник отстоял свое право на равноценное возмещение ввиду изъятия недвижимости для федеральных нужд, несмотря на то, что первоначальный отчет об оценке имущества был оформлен экспертной организацией и прошел экспертизу.



Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  • Проведения дренажных работ;
  • Проведения исследований;
  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  • И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

lep_na_zu.jpg

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  • Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода

Сравнительный

Затратный

Доходный

Общая идея

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

·         Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

·         Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  • земельный участок под комплексом;
  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
  2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    HorheoExtib / 20.05.2018

    <a href="http://lamarcontracting.com/#100mg">Buy sildenafil 100 mg</a> american pharmacy cialis generic cialis pill online  <a href="http://musicalgraffitee.com/">buy cheap pfizer sildenafil online</a>
    cost of cialis cvs we use it cialis online store  <a href=http://lamarcontracting.com/#sildenafil-citrate>Buy Sildenafil Citrate 100 mg</a>
    buy cialis online nz generic cialis with dapoxetine <a href="http://lamarspeciallighting.com/#buy-viagra">where to buy viagra over the counter</a>
    cialis generico milano i recommend cialis generico
    cialis generico en mexico tarif cialis france <a href=http://lamarspeciallighting.com/#viagra>where to buy viagra in myanmar</a>
    buy cialis online cheapest walgreens price for cialis <a href="http://lamarspeciallighting.com">where to buy cheap viagra in australia</a>
    cost of cialis cvs generic cialis 20mg uk
    http://lamarcontracting.com/#100mg
    http://lamarspeciallighting.com/#where-to-buy-viagra

  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим