Кризис строительного рынка: такого еще не было!

Строительную отрасль Санкт-Петербурга и Ленобласти лихорадит. Причины две: прогрессирующий спрос на загородную и промышленную недвижимость, а также глобальное подорожание стройматериалов.

Эксперты осторожны в прогнозах, но пугающе единодушны:

Подорожал металл

Первые признаки подорожания строительных материалов стали заметны еще год назад – весной 2020. Особенно взлетела цена на металлопрокат.

Дорожает прокат, значит выше цены на металлоконструкции, которые используют в застройке. С учетом того, что доля компонентов из металла в современном строительстве составляет около 40%, можно догадаться, откуда «растут ноги» у цен на новую недвижимость.

COVID-19 и девальвация

Эксперты видят две причины скачка цен на металл. Первая – коронавирус, разрушивший относительно стабильный экономический фундамент отрасли: закрытия и остановки предприятий, сломанная логистическая система и т. д. Вторая – девальвация национальной валюты, которая в конце 2020 года составила 20%.

Пандемия и связанные с ней карантинные ограничения стали катализатором повышенного спроса на глобальном рынке металлопроката:

Удешевление рубля – вторая причина, сыграло на руку отечественным металлургам, сделав экспорт металла крайне выгодным. Российский металлопрокат, как биржевой товар, имеет цену, зависимую от мировых котировок. Плюс – растущий экспорт, который привел к дефициту на внутреннем рынке. Результат – лавинный рост цен.

Масла в огонь добавил ажиотаж на приобретение и ремонт загородной недвижимости, проявившийся особенно ярко к весне 2020 года. И наконец, есть данные, что некоторую роль в росте цен на металлопрокат сыграли сделки на рынке ценных бумаг, вызвавшие излишнюю волатильность рынка.

Пинок от государства

В нынешнем году цена продолжила расти. Незакрытый на уровне мира и России спрос на металл, дополнили меры государственного регулирования. С самого начала 2021 года в 3,5 раза увеличилась ставка налога на добычу полезных ископаемых, в перечень которых входят руды черных, цветных и редких металлов.

Эксперты говорят, что желание Министерства финансов привести объем налоговых поступлений от добывающей отрасли к общемировым показателям заставляет участников рынка, связанных с добычей и производством металла, также поднимать цены на продукцию до уровня международных.

Федеральная антимонопольная служба провела расследование, результатом которого стал очевидный факт:

По информации ФАС, на конец весны железорудный концентрат и черный лом подорожали за год в два раза, концентрат коксующегося угля более чем на 40%.

Помимо этого, тенденцию к росту продолжают подогревать факторы, связанные с COVID-19. По некоторым данным зимой этого года стоимость транспортировки контейнера из Китая в Россию увеличилась в семь (7) раз. Причина: импульсный рост спроса на доставку грузов при существующем дефиците контейнеров.

Деревянные дела

Еще одним критическим для застройщиков фактором стал рост цен на пиломатериалы – доски, OSB, даже горбыль. По информации РБК, стоимость леса, используемого в строительстве, с весны 2020 по весну 2021 выросла вдвое. А уже этой весной строительная отрасль России столкнулась с дефицитом древесины, который еще больше взвинтил цены.

• Сложившееся на рынке положение отдельные специалисты называют «кошмарным».

По наиболее популярному мнению, дефицит древесины и связанный с ним рост цен спровоцирован ажиотажем в секторе индивидуального строительства. И здесь тоже виноват коронавирус, вернее ослабление режима самоизоляции и возникший вслед за ним отложенный спрос.

Интересное наблюдение в копилку последствий пандемии. Многие строительные компании столкнулись с нехваткой рабочих рук, из-за чего вынуждены отказываться от подрядов или передавать их более стабильным конкурентам.

По словам строителей, конкуренции на рынке практически нет. Если пару лет назад на заказ претендовали 2-3 подрядчика, то сейчас наоборот – один подрядчик возводит одновременно несколько объектов. Ощущается острый дефицит рабочих рук.

Заготовители оседлали волну

Следующим источником проблем стали пилорамы. Вернее не сами предприятия, а связанные с ними процессы. Началось с того, что заготовители леса – пильщики, еще с зимы начали повально нарушать график поставок материала на переработку:

• либо везли кругляк неподходящего качества, непригодный для производства досок и фанеры, либо банально срывали сроки поставок.

За таким поведением стоят две причины: холода и желание заработать. Первый аргумент – морозы за 30 °С, которые отмечались этой зимой на большей части лесозаготовительных территорий Карелии и Ленинградской области. Из-за экстремальных условий лесорубы вынуждены были снизить нормы выработки и два месяца простояли впустую сушильные камеры.

Вторая причина – хитрость лесозаготовителей, которые еще до наступления зимы заметили позитивную динамику спроса на деревянные стройматериалы, провоцирующего активный рост цен. Отсюда вполне понятное желание придержать сырье по максимуму, чтобы продать переработчикам по наиболее выгодным ценам. Есть также данные, что пильщикам в 2021 году сократили масштабы участков (делянки) под вырубку.

В итоге график поставок кругляка на перерабатывающие производства нарушился, как следствие: пилорамы стали срывать свои сроки.

Предприятия идут на нарушения контрактов не от хорошей жизни. Зимой 2020/21, когда договора только заключались, заготовители продавали лес на пилорамы по 5 тысяч за куб, весной цена поднялась до 8 тыс., а сегодня – 9-10 тысяч. В таких условиях переработчики просто не в силах исполнить обязательства. Любые попытки заказать доску сегодня упираются в сроки поставок – это минимум 2-3 недели.

Дорожает все

Кроме металла и дерева растет стоимость отделочных материалов. Интересно, что даже отечественные компании, производственный цикл которых не зависит от курса доллара и евро, подняли расценки.

В середине весны стоимость производных нефтехимического производства – полистирола полиуретана и утеплителей также увеличилась на 50%.

С ростом цен на металл дорожают все материалы, которые производятся с его участием. Даже металлочерепица, которая всегда в массе была бюджетной стоит теперь на 40-45% больше относительно января.

На начало лета 2021 года дефицит российского рынка стройматериалов, по некоторым данным, обогнал мировые показатели. Ту же металлочерепицу стало выгоднее делать из импортного китайского металла, чем закупать российский прокат.

В среднем на 3-8% подорожали окна, которые изготавливаются из стекла, металла и полимеров, и можно не сомневаться, подорожают еще, ведь цены на металл и стекло не думают останавливаться.

Окно, которое зимой стоило 10 тыс. рублей, сейчас, в середине лета 2021, дешевле 15 тысяч уже не купишь.

В то же время Министерство статистики демонстрирует намного меньшие показатели, чем компании на местах. По информации Росстата цены на стройматериалы, в общем, выросли чуть больше, чем на 12% с начала года, и на 16,5% за год (данные на май 2021 года).

Проблемы с логистикой в 2020 году привели также к скачку спроса на промышленное и складское строительство. Это еще одна причина мощного дефицита стройматериалов и в первую очередь – конструкций из металла.

А что Петербург?

Северная столица поддерживает тренд. По информации Федеральной службы государственной статистики в мае в Петербурге больше остальных стройматериалов подорожал металл:

Если брать за основу указанные данные, можно сделать вывод, что стоимость металлопроката снижается. Вместе с тем подрядчики и эксперты, не входящие в пул государственных организаций, свидетельствуют о непрекращающемся росте цен на металл и его производные.

По данным независимых источников, в этом году стоимость всех материалов, используемых на питерских стройках, в среднем увеличилась в 2,5 раза. Для примера:

По словам застройщиков, так как доля стройматериалов в затратах на строительные работы составляет около 65%, соответственно в 1,5 раза увеличилась себестоимость возведения как многоквартирных домов в городской черте, так и загородных коттеджей.

При этом тенденция к росту цен на недвижимость в новостройках Санкт-Петербурга сохранится минимум до конца года.

Новости от риэлторов

Динамика цен на строящуюся недвижимость после некоторой стагнации тоже приняла положительную фазу. Если в 2020 году квартиры в МКД и коттеджи выросли в цене на 10-25% (диапазон обусловлен типом и регионом расположения жилья), то к середине 2021 года стоимость поднялась на 20-30%, а по некоторым данным и 50%, в сравнении докризисными временами.

Но дорожает жилье не только из-за стройматериалов. По словам источника в Минстрое, определенную роль в этом сыграли ограничительные меры, связанные с эпидемиологической обстановкой – строительные работы на разных этапах замораживались более чем в 50 регионах. Сейчас вся отрасль испытывает острейшую нехватку персонала.

Еще одним фактором в основе растущих цен на жилье называют модернизацию рынка и внедрение механизма расчетов с помощью эскроу-счетов. В первую очередь, возросла кредитная нагрузка на застройщика, а с ней его расходы на обеспечение кредита. К этому добавился возросший объем комиссионных – около 3% от размера кредита, которые застройщик обязан выплатить банку.

Замыкает список причин – программа льготной ипотеки, которая хоть и незначительно, но также оказала влияние на стоимость жилой недвижимости.

Перспективы банкротства

В государственном секторе условия контрактов, в частности цены, фиксированы. Экстремальные обстоятельства, вроде тех, что лихорадят строительный рынок сейчас, позволяют увеличить стоимость госконтракта на 10%. Те подрядчики, которые не сумеют компенсировать свои затраты в разрешенном ФЗ-44 диапазоне, будут работать в убыток.

Сложившаяся ситуация объективно провоцирует риски банкротства предприятий и рост числа замороженных объектов. Возможно понимая потенциал разрушения системы государственных заказов профильные органы (Минфин, Минстрой, ФАС) приняли решение об увеличении диапазона изменения цены госзаказа до 30%.

Однако для того, чтобы получить шанс поднять цену, подрядчик и сам заказ должны соответствовать требованиям:

Процедура требует переговоров между сторонами, предоставления убедительных доводов, согласия профильных служб и т. д.

Те же причины лежат в основе дестабилизации рынков. По оценкам самих строителей, около 30% из числа загородных объектов заморожено – владельцам банально нечем оплачивать стройку по текущим расценкам

До конца лета ожидается рост количества банкротств на строительном рынке из-за несоответствия стоимости заключенных контрактов с нынешними ценами на строительные материалы.

«Скоро будут бить»

По словам застройщиков, ситуация критическая. Многие сравнивают строительный кризис 2020/21 с временами развала СССР, отмечая, что подобного кошмара в новейшей истории России еще не случалось. Все больше заказчиков недовольны и не все из них готовы разбираться в ситуации, многим проще винить стрелочника – строителя. Доходит до скандалов.

При этом эксперты считают, что пик оттока клиентов еще не пройден. Многие, скрепя зубами, все-таки платят. И все с нетерпением ждут конца кризиса.