-
Дата публикации: 02.03.2023
-
Количество показов: 9320
-
Время чтения: 12 мин.
Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли: имеет ли арендатор право на возмещение убытков?
Заявка на услугу "Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли: имеет ли арендатор право на возмещение убытков?"
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%
В некоторых случаях муниципальные органы государственного управления могут неправомерно препятствовать проведению сделок с земельными участками, отданными во временную аренду производственному предприятию. Данное может служить основанием для обращения в суд.
Явным тому примером служит судебное разбирательство между производственным объединением «Единство» и Некрасовским муниципальным РОГУ (Ярославская область).
Некрасовский муниципалитет передал в аренду объединению земельный надел. В последствие «Единство» понесло необоснованные расходы, связанные с арендой. Двухсторонний договор, на основании которого осуществлялось пользование земельным наделом и взымалась абонентская плата, суд признал недействительным. Данное послужило весомым аргументом для обращения арбитражный суд для компенсации арендатором суммы в объеме 289 тыс.руб. Данную выручку от аренды истец трактовал, как обогащение без особых оснований.
Основания судебного разбирательства
10.08.2012 компания «Единство» выступило с инициативой к администрации Некрасовского муниципалитета в выдаче во временное пользование земельного надела площадью 1400 кв.м. Цель аренды – строительство продовольственного гипермаркета с организацией систем инженерных коммуникаций.
В конце августа 2012 г. администрация огласило решение, в соответствии с которым обществу предоставлялась возможность выбора земельного надела и был установлен план позиционирования объекта.
Весь перечень кадастровых работ, в том числе, разграничение земельного надела, «Единство» поручило аутсорсинговой компании на основании заключенного договора. В результате зонирования земли, истец получил в пользование участок площадью 1400 кв.м. Дополнительно была организована постановка на кадастровый учет с легитимной возможностью возведения продовольственного объекта «Ярмарка» и организацией коммуникационных систем.
Примечательно, что до проведения систем инженерных коммуникаций, через земельный надел пролегала ЛЭП.
В конце июня 2013 года истец выступил с инициативой по отношению к сетевой компании электроснабжения в части вынесения ЛЭП за пределы арендуемой площади. При этом услуги по составлению рабочего проекта были оплачены заявителем.
1.09.2013 на основании двустороннего договора между сетевой компанией и объединением был проведен весь комплекс работ, связанных с переносом ЛЭП. Стоимость оказания услуги по прейскуранту составила 204 тыс. руб. Компания «Единство» в полном объеме и в срок выполнила перевод денежных средств на р/с исполнителя. Имеется подписанный акт сдачи-приемки выполненных работ.
21.03.2014 РОГУ Некрасовского района подписала новый указ, в соответствии с которым истец имеет право временного пользования земельным наделом площадью 1400 кв.м. в течении 4 лет с возможностью возведения продовольственного гипермаркета и подведением коммуникационных систем. Официальное подписание договора между сторонами датировано 26.03.2014.
В счет арендной платы с 5.05.2014 по 7.07.2015 истец внес сумму в размере 40 тыс.руб.
Неточности при оформлении договора
24.07.2015 областная прокуратура выступила с инициативой признания договора между РОГУ Некрасовского района и производственным объединением «Единство» незаконным и последующего его расторжения. Земельный надел должен был возвращен в собственность администрации.
По материалам дела суд выявил, что первоочередным основанием для выделения земельного участка в аренду должно быть извещение населения и организация публичных слушаний. Земельный надел поступил в распоряжение объединения 21.03.2014, а информация об этом в прессе появилась только на следующий день. Данное противоречит действующему законодательству (статья 1 ЗК РФ и Градостроительный кодекс).
Суд постановил прекратить действие договора и обязал объединение вернуть надел в собственность местного РОГУ.
Аргументы истца
По мнению объединения «Единство», недостаточная компетентность сотрудников областного муниципалитета в части аннулирования договора аренды привела к значительным финансовым издержкам. Арендатор не имел возможности завершить начатое строительство и в полной мере реализовать проект. Помимо этого, непосредственно само местное РОГУ обогатилось за счет «Единства», так как кадастровые работы и приведение участка к соответствию требованиям нормативов – их собственная прерогатива. После прекращения аренды муниципалитет получил обратно облагороженный надел, который оформлен по ГОСТ.
В конечном счете, арендатор никак не эксплуатировал земельный участок: на нем отсутствуют строительные конструкции, не заходила спецтехника, не велись проектные работы.
Объединение «Единство» пыталось урегулировать конфликт с местным РОГУ в досудебном порядке, требуя компенсации за счет выделения бюджетных средств. Однако областной муниципалитет отказал ему в этом стремлении, мотивируя, что проведенные работы нельзя квалифицировать, как облагораживание земельного надела.
Истец же настаивает, что перенос линии электропередач – качественное улучшение территории, что предоставляет возможность использования ее по любому назначению. Помимо этого, вынос электросетей за пределы земельного надела скажется на ее рыночной стоимости в части увеличения.
Отчетные материалы, предоставленные оценочной компанией, свидетельствуют о том, что на момент прохождения ЛЭП по участку его цена составляла 612 612 тыс.руб; после завершения работ по перераспределению электросетей – 890 тыс.руб.
Так как в досудебном порядке стороны не нашли компромисс, объединение «Единство» обратилось в суд с требованием взыскания:
- платы за аренду надела: 40 тыс. руб;
- денежных средств за услугу кадастровых работ: 20 тыс. руб;
- платы за вынос линий электропередач за пределы участка: 204 тыс. руб;
- денежных средств за услугу кадастровых работ после линий переноса электропередач: 25 тыс. руб.
Что постановил суд
Ознакомившись с материалами дела, суд постановил, что веских оснований для удовлетворения требований истца нет. Мотивировка для этого следующая:
- Передача земельного надела РОГУ Некрасовского района во временное пользование производственному объединению «Единство» осуществлялось с нарушением законодательных процедур. В частности, отсутствует принцип прозрачности, в соответствии с которым местное население должно быть информировано о намерениях администрации. Помимо этого, арендатор должен был сам осведомиться о незаконных действиях РОГУ и предвидеть негативные последствия.
- Суд не отрицает того факта, что после проведения всего комплекса работ (вынос ЛЭП, кадастровые изыскания), рыночная стоимость участка существенно возросла. Подтверждающие отчетные документы истцом были предоставлены. Однако в соответствии со статьей 1109 ГК РФ, возврат денежных средств не может быть осуществлен, поскольку они были использованы на непредусмотренные обязательства. Кадастровые работы и перенос линии электропередач – проектно-монтажные мероприятия, не установлены положениями двухстороннего договора.
Для появления законных оснований, РОГУ Некрасовского района должны быть инициированы публичные слушания. По итогам общественных слушаний принимается решение о выделении земельного надела в аренду или отказе.
По мнению суда, истец должен быть осведомлен, что все внедоговорные обязательства и инициативы по облагораживанию (улучшению) арендуемой территории не подлежат компенсации, поскольку у областного муниципалитета отсутствуют такие полномочия.
Бонусы, выгоды и привилегии от организации кадастровых работ у ответчика отсутствуют, трактовать их, как необоснованное обогащение, некорректно. Помимо этого, в соответствии со статьей 32 ЗК РФ, кадастровые работы проводятся по инициативе и за собственный счет арендатора.
Арендная плата, по мнению суда, в объеме 40 тыс.руб. также не может быть компенсирована. Данное прописано в статье 54 ЗК РФ, согласно которой размер и сроки арендной платы должны соблюдаться, как это установлено в двухстороннем договоре.
Между арендатором и арендодателем был подписан акт приема-передачи земельного надела, который находился в пользовании первого и должен быть оплачен, в независимости от того, какие работы по облагораживания участка производились.
Невзирая на то, что истец не начал возведение на участке продовольственного магазина, арендные обязательства должны быть сохранены.
В конечном итоге, исковые требования истца (производственное объединение «Единство») по отношению к ответчику (администрация Некрасовского района) удовлетворены не были.
Выявлены следующие неточности со стороны самого арендатора:
- Необходимо было заблаговременно осведомиться в законности действий РОГУ Некрасовского района, в частности в том, что местное население проинформировано о намерениях администрации сдать участок в аренду.
- Арендатор не должен инициировать никаких мероприятий, которые повлекут за собой финансовые растраты, до того момента, пока земельный надел не поступит в его временное владение. Весь комплекс работ должен осуществляться после подписания двухстороннего договора с РОГУ, где должен быть установлен перечень мероприятий и расценки на их реализацию.
Таким образом, некомпетентность госорганов не может служить основанием для компенсации финансовых затрат и убытков арендатора.
Вопрос-ответ
Какое решение можно принять арендатору:
- расторгнуть договор аренды, ссылаясь на убыточность / потерю экономической выгоды от владения земельным участком под магазин;
- выступить в роли субарендодателя и сдать в аренду тот же объект или его часть третьему лицу (субарендатору), но извещая об этом прямого арендодателя.
- Первый случай, когда Вы берете участок земли в аренду, осуществляете на нем строительство и выкупаете ее. То есть, как только вы становитесь собственником, аренда прекращается (ст. 1102 ГК РФ). В данном случае речь может идти о неосновательном обогащении - если арендные платежи внесены авансом. Поэтому Администрация обязана будет Вам вернут сумму за аренду с того момента, когда Вы зарегистрировали право. Для этого необходимо составить письмо о возврате излишне уплаченной суммы. Довольно часто специалист сам предлагает написать такое письмо, чтобы не оставалось долгов по договору. Однако, специалисты бывают разные.
- Второй случай, когда участок был арендован, но по каким-то обстоятельствам Вы не захотели дальше пользоваться недвижимостью. В этом случае статья 619 ГК РФ говорит о том, что досрочное расторжение договора аренды возможно.
Как показывает практика, в ходе эксплуатации земли возникают определенные препятствующие причины, по которым построить объект недвижимости не предоставляется возможным. Распространенным примером может быть отказ муниципальных территориальных органов в проведении строительных работ на конкретном кадастровом участке. То есть, предварительное согласование с администрацией в рамках Земельного Кодекса РФ отсутствовало.
Итого: Сделка аренды в установленном порядке признается арбитражным судом недействительной, плюс к тому по заявленным истцом требованиям ответчика обязуют возместить понесенные субъектом убытки в связи с нереализованным планом строительства.
Другой вопрос заключается в том, почему администрация считает, что это их земля? Есть ли подтверждение? Почему не было сделано межевание? Статья Земельного кодекса 39.14 говорит о том, как предоставляются земельные участки в пользование, если они находятся в государственной или муниципальной собственности без торгов.
Однако, в данном случае нужно разбираться с самим земельным участком. Рекомендуем для досудебного разбирательства обратиться с заявлением в администрацию и получить ответ. Возможно, администрация самостоятельно исправит ситуацию, но сам договор аренды придется все же расторгать и заключать новый.
Арендодатель настаивает на том, что есть договор аренды и определенные выплаты в нем, которые должен соблюдать арендатор. Однако, Гражданский кодекс прописывает, что собственник обязан предоставить в аренду своё имущество, состояние которого соответствует условиям договора (ст. 611, 614 ГК РФ).
Отсюда следует, следующее. Если земельный участок не соответствует или перестал соответствовать требованиям, который предъявлял арендатор изначально и на которых был подписан договор аренды, то платить арендную плату он не должен. Дела такого рода разрешаются только в судебном порядке с доказательствами невозможности использования земельного участка. Можно посмотреть Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.11.2016 № 89- КГ16-7. Верховный Суд здесь как раз и дает полное разъяснение о том, почему арендатор не должен вносить плату по договору аренды, если пользование предметом аренды стало невозможным.
Если компания начала работать на земельном участке, который де юре и де факто – чужой, то к этому вопросу можно применить две статьи. По ним юридическое лицо несет ответственность:
- ст. 19.1. КоАП РФ Самоуправство: предупреждение, штраф на граждан в размере от 100 до 300 рублей, на должностных лиц – от 300 до 500 рублей.
- статья 330 УК РФ Самоуправство: штраф до 80.000 рублей, обязательные работы до 480 часов, работы исправительного характера до 2 л., арест - полгода.
Критерий разграничения привлечения к ответственности – степень общественной опасности.
Первый, администрация предоставит точно такой же по площади участок и переделает договор аренды на новый объект. Но это возможно, если новый участок понравится бывшим арендаторам. Если дело дойдет до суда, то администрация скорее всего представит выписки, что за участком собственника не значилось на момент заключения договора аренды.
Второй вариант. Прежний собственник решил внезапно продать участок и бывший арендатор захочет купить его, уже как сторона договора купли-продажи. Тогда договор аренды с администрацией расторгается. В любом случае, если прежний собственник участка обратится в суд и предоставит документы на право собственности, то договор с администрацией будет считаться не действительным.
Стоимость услуг
|
Прайс на выполнение проекта | ||
| Оценка земельного участка с/х назначения | от 18 000 Р | |
| Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов) | дог | |
Необходимые документы
- Свидетельство о государственной регистрации права на землю ил Выписка из ЕГРН;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Сведения о наличии обременений (залог, долгосрочный договор аренды и т.д.);
- Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо);
- Если на земельном участке имеются здания, то необходимо предоставить документацию по каждому объекту улучшений.
Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.
Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.
Почему нам можно доверять?
- • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
- • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
- • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога
Статьи из Общего раздела: (80)
Статьи о недвижимости: (52)
Статьи о бизнесе: (23)
Статьи о движимом имуществе: (17)
Статьи о нематериальных активах: (23)
Статьи о оценке имущества: (3)
Финансы: (13)
О бухгалтерии: (4)
Юридические вопросы: (84)
О кадастре: (4)
-
Выкуп имущества у КИО
-
Оценка упущенной выгоды за пользование зданием
-
Снизили кадастровую стоимость земельного участка на 10%, почему так мало?
196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д.79А, тел. +7 (812) 385-05-33
E-mail: 01@ce-na.ru
