Аудиоверсия статьи

Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли: имеет ли арендатор право на возмещение убытков?

К чему может привести аренда муниципальной земли без соблюдения условий осуществления сделок с такой категорией земель арендодателем в лице муниципалитета? Рассмотрим на примере судебного разбирательства № А82-8470/2017 по иску компании «Единство» к администрации Некрасовского муниципального района Ярославской области.

Общество арендовало у ответчика земельный участок, понесло при этом определенные расходы. Договор аренды был признан судом недействительным, и общество обратилось в арбитражный суд с требованием к ответчику возместить арендную плату в размере 289 тыс. рублей. Эту сумму истец предлагал рассматривать как необоснованное обогащение.

Magazin-5.jpg

Суть дела

10 августа 2012 г. «Единство» направило заявление в администрацию Некрасовского муниципального района о выделении участка земли площадью 1 400 кв.м в целях возведения здания продовольственного магазина, с подведения инженерных систем.

29 августа 2012 г. Администрацией было принято постановление, согласно которому обществу предоставлено право выбора участка в селе Диево-Городище и определен план расположения участка на кадастровой карте территории.

Для проведения кадастровых работ, в том числе определения границ участка, Истцом был заключен договор с соответствующей компанией. По итогам межевания сформированный земельный участок площадью 1 400 кв. м был поставлен на кадастровый учет с разрешенной деятельностью по строительству магазина «Ярмарка» и подведением к нему инженерных линий.

Еще до приобретения обществом участка через него проходили линии электропередач.

27 июня 2013 г. «Единство» написало заявление в Межрегиональную сетевую компанию, чтобы с участка были сняты ограничения по его пользованию. Для того чтобы линии были вынесены за пределы частной территории, заявитель оплатил работы по проектированию таких работ.

1 сентября 2013 г. путем заключения договора между обществом «Единство» и Сетевой компанией были сняты ограничения пользования землей. Мероприятия по переносу линий электропередач за пределы территории обошлись в 204 тыс. рублей. Сумма была своевременно возмещена компанией «Единство», и сторонами подписан акт приема работ по переносу ЛЭП.

21 марта 2014 г. администрация Некрасовского района приняла новое постановление, согласно которому обществу «Единство» предоставляется в аренду на 4 года участок площадью 1 400 кв. м под строительство здания магазина «Ярмарка» с подведением сетей инженерный коммуникаций. Сделка официально была заключена 26 марта 2014 г. между администрацией и обществом «Единство».

В период с 5 мая 2014 г. по 7 июля 2015 г. истец по договору оплатил 40 тыс. рублей арендной платы.

Ошибки при заключении сделки

24 июля 2015 г. прокуратура Ярославской области обратилась в арбитражный суд с иском к администрации Некрасовского района, компании «Единство» с требованием признать арендный договор недействительным и вернуть администрации района участок.

Суд установил, что администрация утвердила акт выбора участка для возведения здания магазина без извещения населения о передаче земли под строительство и без проведения публичных слушаний. Передача участка произошла 21 марта 2014 г., публикация в газете появилась днем позже. Данные обстоятельства являются нарушением положений ст. 31 ЗК РФ, а также ст. 39 Градостроительного кодекса.

Арбитражный суд Ярославской области аннулировал арендный договор и обязал общество «Единство» вернуть участок в пользование муниципалитета.

Доводы истца

В своем иске общество «Единство» отмечает, что из-за некомпетентности специалистов администрации Некрасовского района и признания судом арендного договора недействительным общество понесло убытки. По мнению истца, он не смог реализовать запланированный проект, значит, оправдать расходы на спорный участок. Также общество указывает, что администрация Некрасовского района обогатилась за его счет, так как самостоятельно не провела кадастровые работы и улучшение участка, а получила готовую землю, оформленную по всем правилам.

Заявитель указывает, что он не использовал участок: не построил здания, не вел строительно-монтажные работы, на территорию не заводилась техника. Истец также не успел провести проектные разработки по строительству.

Ранее общество «Единство» письменно обращалось в муниципалитет, чтобы ему возместили расходы за счет бюджета. Ответчик отказал в возврате средств, указав, что уплаченные им деньги являются арендной платой за период фактического пользования, а произведенные «Единством» работы не квалифицируются как улучшение участка.

По мнению истца, улучшением участка является перенос ЛЭП, так как это позволяет использовать землю в полной мере по назначению. Кроме того, в компании считают, что вынос ЛЭП увеличил рыночную стоимость земельного участка. Для доказательства общество привело Отчет об оценке, подготовленный оценочной компании.

Согласно Отчету, спорный участок оценивался в 612 тыс. рублей до переноса ЛЭП. После освобождения территории его стоимость составила 890 тыс. рублей.

Так как спор не удалось урегулировать во внесудебном порядке, заявитель обратился в Суд, потребовав взыскать с администрации Некрасовского района 289 тыс. рублей:

  • Арендные платежи в сумме 40 тыс. рублей;
  • Оплату кадастровых работ в размере 20 тыс. рублей;
  • Затраты на перенос ЛЭП с территории в размере 204 тыс. рублей;
  • Оплату кадастровых работ после переноса ЛЭП в размере 25 тыс. рублей.

Мнение суда

Изучив материалы дела, Суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения иска отсутствуют.

  1. Проведенный по заявлению общества «Единство» выбор участка под здание магазина совершался администрацией с нарушением законного порядка передачи участков под строительство. Предоставление муниципальной земли должно основываться на принципах публичности и прозрачности процедур, а значит, о планируемой передаче участка должно было быть извещено население. Следовательно, истец должен был знать, что действия администрации идут вразрез положений земельного законодательства, и он мог предвидеть возможные негативные последствия.
  2. Договор признан ранее недействительным вследствие незаконных действий.
  3. Суд признает, что общество «Единство» на самом деле понесло по указанному участку затраты до заключения арендного договора. Документы, в том числе оценка рыночной стоимости участка до и после переноса ЛЭП, подтверждают увеличение рыночной стоимости.

Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ, не могут быть возвращены денежные средства, потраченные для исполнения несуществующего обязательства. В данном случае затраты истца, связанные с переносом ЛЭП, не предусматривались соответствующим договором с Администрацией. На время выполнения работ по переносу линий не было подписано постановление о передаче земли, арендный договор не заключался. Следовательно, нет официального обязательства, по которому должны были выполняться эти работы.

Чтобы возникло такое обязательство, администрация должна была провести общественные слушания. По их результатам было бы принято решение о предоставлении участка, либо в отказе. Выходит, Акта выбора, утвержденного Постановлением, недостаточно для появления у Администрации обязательства перед заявителем.

Суд убежден, что при отсутствии договора истец должен был знать, что его затраты по переносу ЛЭП не могут быть никем компенсированы, т.к. у Администрации нет такого обязательства.

Затраты на проведение кадастровых работ также не могут быть возмещены, так как ответчик не получил от этого никакой выгоды, т.е. необоснованного обогащения Администрацией не произошло.

Согласно п. 1 ст. 32 ЗК РФ, кадастровые работы осуществляются за счет лиц, в чьих интересах предоставляется участок земли.

Следовательно, затраты общества «Единство» на кадастровые работы по спорному участку не могут быть возмещены.

Суд также полагает, что не подлежит возврату сумма арендной платы в размере 40 тыс. рублей. В соответствии с п. 3 ст. 54 ЗК РФ, за аренду земель полагается выплата арендной платы. По П. 1 ст. 614 ГК арендатор обязан вовремя оплачивать аренду земли по условиям, предусмотренным договором.

Так как спорный участок был сдан истцу в аренду по Акту приема-передачи, то пользование им подлежит оплате, независимо от того, велись на участке работы или нет. Несмотря на то, что истец не успел начать строительство, обязательства по внесению арендной платы сохраняются. Признание договора недействительным не является основанием для возмещения уплаченной истцом арендодателю суммы.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований обществу «Единство» было отказано. В данном случае налицо ошибки со стороны самого заявителя:

  • Его представители должны были удостовериться в правомерности действий Администрации муниципалитета, т.е. соглашаться на сделку только при условии оповещения населения о планируемой передаче земли в аренду и проведении общественных слушаний;
  • Общество не должно было предпринимать никаких действий, влекущих денежные расходы, по улучшению земельного участка, пока участок не перешел в его пользование. Работы по переносу нужно было проводить исключительно после заключения договора с Администрацией, указав в документе нюансы проведения и оплаты таких работ.

Незнание порядка осуществления сделок с муниципальной землей может привести не только к аннулированию договора аренды, но и к крупным денежным потерям.


Вопрос-ответ

Вопрос: "Как избежать арендной платы за земельный участок под магазин, если им не пользовался?"

Правовая сторона вопроса определяет: заключенный, а значит, согласованный договор аренды и Акт приема-передачи являются основанием для начисления денежной суммы за передачу объекта аренды в пользование. Арендодателю важна лишь плата за хозяйственное пользование в прописанный срок за конкретный период в рамках целевого владения земельным участком.  

Какое решение можно принять арендатору:

  • расторгнуть договор аренды, ссылаясь на убыточность / потерю экономической выгоды от владения земельным участком под магазин;
  • выступить в роли субарендодателя и сдать в аренду тот же объект или его часть третьему лицу (субарендатору), но извещая об этом прямого арендодателя.
Вопрос: "Должны ли представители администрации при передачи земли в аренду выходить на участок?"
Ответ: Земельный кодекс РФ, а точнее статья 39.14, как раз и регламентирует передачу земельных участков в аренду, которые находятся в муниципальной или государственной собственности. Как только гражданин подал заявление на предоставление ему земельного участка в аренду, то представитель администрации начинает свою работу. Для того, чтобы понять, какой участок претендует на передачу, специалисту совсем не обязательно выходить на местность, тем более, если он в курсе, где этот ЗУ располагается. Есть планы, карты земельных угодий. Если вопрос спорный и в кабинете нельзя с полной достоверностью определить, что это за участок, не нарушает ли он других границ или лесных полос, то выход специалиста здесь необходим. После того, как участок будет предварительно одобрен, его нужно поставить на кадастровый учет, а, следовательно, инженеры будут еще раз указывать месторасположение участка и его границы. То есть, по существу, нет такого нормативного акта, который бы заставлял представителя (специалиста) администрации непосредственно присутствовать на земельном участке при передаче его в аренду, если только стороны между собой об этом не договорятся. Всё заканчивается подписанием сторонами договора аренды в кабинете у специалиста администрации.
Вопрос: "Как вернуть деньги за аренду земли у администрации?"
Ответ: Договор аренды земельного участка является общим, то есть, касается он администрации или частного лица-исход один. В Законе есть 2 случая при котором договор аренды расторгается досрочно.
  • Первый случай, когда Вы берете участок земли в аренду, осуществляете на нем строительство и выкупаете ее. То есть, как только вы становитесь собственником, аренда прекращается (ст. 1102 ГК РФ). В данном случае речь может идти о неосновательном обогащении - если арендные платежи внесены авансом. Поэтому Администрация обязана будет Вам вернут сумму за аренду с того момента, когда Вы зарегистрировали право. Для этого необходимо составить письмо о возврате излишне уплаченной суммы. Довольно часто специалист сам предлагает написать такое письмо, чтобы не оставалось долгов по договору. Однако, специалисты бывают разные.
  • Второй случай, когда участок был арендован, но по каким-то обстоятельствам Вы не захотели дальше пользоваться недвижимостью. В этом случае статья 619 ГК РФ говорит о том, что досрочное расторжение договора аренды возможно.
В обоих случаях, если остаток по договору аренды не был возвращен или администрация чинит бюрократические препятствия, можно и нужно обращаться в суд.
Вопрос: "Арендодатель предоставил в аренду земельный участок, на котором невозможно построить объект недвижимости, как взыскать убытки?"

Ответ: Если по договору аренды на предоставленном в распоряжение земельном участке нет возможности возвести объект строительства, тогда на арендодателя возлагается  юридическая ответственность по части возмещения причиненных убытков. Но изначально перед обращением в суд необходимо предметно изучить договор аренды и паспорт данного земельного участка. При отказе в получении «метрики» от собственника земли потерпевшей стороне следует привлечь к делу сотрудников прокуратуры, указывая на препятствование в доступе к документам при намерении возмещения расходов.

Как показывает практика, в ходе эксплуатации земли возникают определенные препятствующие причины, по которым построить объект недвижимости не предоставляется возможным. Распространенным примером может быть отказ муниципальных территориальных органов в проведении строительных работ на конкретном кадастровом участке. То есть, предварительное согласование с администрацией в рамках Земельного Кодекса РФ отсутствовало.

Итого: Сделка аренды в установленном порядке признается арбитражным судом недействительной, плюс к тому по заявленным истцом требованиям ответчика обязуют возместить понесенные субъектом убытки в связи с нереализованным планом строительства.

Вопрос: "Администрация не зарегистрировала участок и сдала его в аренду. Что делать?"
Ответ: Договор аренды в данном случае будет считаться недействительным и подлежит расторжению, так как отсутствует предмет аренды. Это грубое нарушение со стороны администрации. Да, обе стороны знают о том, что один арендует участок у другого, но в юридическом смысле, участка нет. Земельный участок признается таковым, если он отмежован и поставлен на кадастровый учет.

Другой вопрос заключается в том, почему администрация считает, что это их земля? Есть ли подтверждение? Почему не было сделано межевание? Статья Земельного кодекса 39.14 говорит о том, как предоставляются земельные участки в пользование, если они находятся в государственной или муниципальной собственности без торгов.

Однако, в данном случае нужно разбираться с самим земельным участком. Рекомендуем для досудебного разбирательства обратиться с заявлением в администрацию и получить ответ. Возможно, администрация самостоятельно исправит ситуацию, но сам договор аренды придется все же расторгать и заключать новый.
Вопрос: "Арендатор вернул земельный участок т.к. его невозможно использовать. Обязан ли он оплачивать аренду за то время, когда его не использовал?"
Ответ: Судебная практика показывает, что все дела решаемые о возврате денежных средств арендатору за неиспользование земельным участком из-за невозможности, всегда выигрывает арендодатель, то есть, никакой возврат не осуществляется и арендатор продолжает оплачивать аренду.

Арендодатель настаивает на том, что есть договор аренды и определенные выплаты в нем, которые должен соблюдать арендатор. Однако, Гражданский кодекс прописывает, что собственник обязан предоставить в аренду своё имущество, состояние которого соответствует условиям договора (ст. 611, 614 ГК РФ).

Отсюда следует, следующее. Если земельный участок не соответствует или перестал соответствовать требованиям, который предъявлял арендатор изначально и на которых был подписан договор аренды, то платить арендную плату он не должен. Дела такого рода разрешаются только в судебном порядке с доказательствами невозможности использования земельного участка. Можно посмотреть Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.11.2016 № 89- КГ16-7. Верховный Суд здесь как раз и дает полное разъяснение о том, почему арендатор не должен вносить плату по договору аренды, если пользование предметом аренды стало невозможным.

Стоимость услуг

Стоимость работ

Оценка земельного участка с/х назначения17 000 Р
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)дог.

Необходимые документы

  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю ил Выписка из ЕГРН;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Сведения о наличии обременений (залог, долгосрочный договор аренды и т.д.);
  • Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо);
  • Если на земельном участке имеются здания, то необходимо предоставить документацию по каждому объекту улучшений.

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 3779
02.03.2018
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Представительство в арбитражном суде" Подробнее об услуге "Представительство в арбитражном суде"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку