Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли: имеет ли арендатор право на возмещение убытков?

К чему может привести аренда муниципальной земли без соблюдения условий осуществления сделок с такой категорией земель арендодателем в лице муниципалитета? Рассмотрим на примере судебного разбирательства № А82-8470/2017 по иску компании «Единство» к администрации Некрасовского муниципального района Ярославской области.

Общество арендовало у ответчика земельный участок, понесло при этом определенные расходы. Договор аренды был признан судом недействительным, и общество обратилось в арбитражный суд с требованием к ответчику возместить арендную плату в размере 289 тыс. рублей. Эту сумму истец предлагал рассматривать как необоснованное обогащение.

Суть дела

10 августа 2012 г. «Единство» направило заявление в администрацию Некрасовского муниципального района о выделении участка земли площадью 1 400 кв.м в целях возведения здания продовольственного магазина, с подведения инженерных систем.

29 августа 2012 г. Администрацией было принято постановление, согласно которому обществу предоставлено право выбора участка в селе Диево-Городище и определен план расположения участка на кадастровой карте территории.

Для проведения кадастровых работ, в том числе определения границ участка, Истцом был заключен договор с соответствующей компанией. По итогам межевания сформированный земельный участок площадью 1 400 кв. м был поставлен на кадастровый учет с разрешенной деятельностью по строительству магазина «Ярмарка» и подведением к нему инженерных линий.

Еще до приобретения обществом участка через него проходили линии электропередач.

27 июня 2013 г. «Единство» написало заявление в Межрегиональную сетевую компанию, чтобы с участка были сняты ограничения по его пользованию. Для того чтобы линии были вынесены за пределы частной территории, заявитель оплатил работы по проектированию таких работ.

1 сентября 2013 г. путем заключения договора между обществом «Единство» и Сетевой компанией были сняты ограничения пользования землей. Мероприятия по переносу линий электропередач за пределы территории обошлись в 204 тыс. рублей. Сумма была своевременно возмещена компанией «Единство», и сторонами подписан акт приема работ по переносу ЛЭП.

21 марта 2014 г. администрация Некрасовского района приняла новое постановление, согласно которому обществу «Единство» предоставляется в аренду на 4 года участок площадью 1 400 кв. м под строительство здания магазина «Ярмарка» с подведением сетей инженерный коммуникаций. Сделка официально была заключена 26 марта 2014 г. между администрацией и обществом «Единство».

В период с 5 мая 2014 г. по 7 июля 2015 г. истец по договору оплатил 40 тыс. рублей арендной платы.

Ошибки при заключении сделки

24 июля 2015 г. прокуратура Ярославской области обратилась в арбитражный суд с иском к администрации Некрасовского района, компании «Единство» с требованием признать арендный договор недействительным и вернуть администрации района участок.

Суд установил, что администрация утвердила акт выбора участка для возведения здания магазина без извещения населения о передаче земли под строительство и без проведения публичных слушаний. Передача участка произошла 21 марта 2014 г., публикация в газете появилась днем позже. Данные обстоятельства являются нарушением положений ст. 31 ЗК РФ, а также ст. 39 Градостроительного кодекса.

Арбитражный суд Ярославской области аннулировал арендный договор и обязал общество «Единство» вернуть участок в пользование муниципалитета.

Доводы истца

В своем иске общество «Единство» отмечает, что из-за некомпетентности специалистов администрации Некрасовского района и признания судом арендного договора недействительным общество понесло убытки. По мнению истца, он не смог реализовать запланированный проект, значит, оправдать расходы на спорный участок. Также общество указывает, что администрация Некрасовского района обогатилась за его счет, так как самостоятельно не провела кадастровые работы и улучшение участка, а получила готовую землю, оформленную по всем правилам.

Заявитель указывает, что он не использовал участок: не построил здания, не вел строительно-монтажные работы, на территорию не заводилась техника. Истец также не успел провести проектные разработки по строительству.

Ранее общество «Единство» письменно обращалось в муниципалитет, чтобы ему возместили расходы за счет бюджета. Ответчик отказал в возврате средств, указав, что уплаченные им деньги являются арендной платой за период фактического пользования, а произведенные «Единством» работы не квалифицируются как улучшение участка.

По мнению истца, улучшением участка является перенос ЛЭП, так как это позволяет использовать землю в полной мере по назначению. Кроме того, в компании считают, что вынос ЛЭП увеличил рыночную стоимость земельного участка. Для доказательства общество привело Отчет об оценке, подготовленный оценочной компании.

Согласно Отчету, спорный участок оценивался в 612 тыс. рублей до переноса ЛЭП. После освобождения территории его стоимость составила 890 тыс. рублей.

Так как спор не удалось урегулировать во внесудебном порядке, заявитель обратился в Суд, потребовав взыскать с администрации Некрасовского района 289 тыс. рублей:

• Арендные платежи в сумме 40 тыс. рублей;
• Оплату кадастровых работ в размере 20 тыс. рублей;
• Затраты на перенос ЛЭП с территории в размере 204 тыс. рублей;
• Оплату кадастровых работ после переноса ЛЭП в размере 25 тыс. рублей.

Мнение суда

Изучив материалы дела, Суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения иска отсутствуют.

1. Проведенный по заявлению общества «Единство» выбор участка под здание магазина совершался администрацией с нарушением законного порядка передачи участков под строительство. Предоставление муниципальной земли должно основываться на принципах публичности и прозрачности процедур, а значит, о планируемой передаче участка должно было быть извещено население. Следовательно, истец должен был знать, что действия администрации идут вразрез положений земельного законодательства, и он мог предвидеть возможные негативные последствия.
2. Договор признан ранее недействительным вследствие незаконных действий.
3. Суд признает, что общество «Единство» на самом деле понесло по указанному участку затраты до заключения арендного договора. Документы, в том числе оценка рыночной стоимости участка до и после переноса ЛЭП, подтверждают увеличение рыночной стоимости.

Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ, не могут быть возвращены денежные средства, потраченные для исполнения несуществующего обязательства. В данном случае затраты истца, связанные с переносом ЛЭП, не предусматривались соответствующим договором с Администрацией. На время выполнения работ по переносу линий не было подписано постановление о передаче земли, арендный договор не заключался. Следовательно, нет официального обязательства, по которому должны были выполняться эти работы.

Чтобы возникло такое обязательство, администрация должна была провести общественные слушания. По их результатам было бы принято решение о предоставлении участка, либо в отказе. Выходит, Акта выбора, утвержденного Постановлением, недостаточно для появления у Администрации обязательства перед заявителем.

Суд убежден, что при отсутствии договора истец должен был знать, что его затраты по переносу ЛЭП не могут быть никем компенсированы, т.к. у Администрации нет такого обязательства.

Затраты на проведение кадастровых работ также не могут быть возмещены, так как ответчик не получил от этого никакой выгоды, т.е. необоснованного обогащения Администрацией не произошло.

Согласно п. 1 ст. 32 ЗК РФ, кадастровые работы осуществляются за счет лиц, в чьих интересах предоставляется участок земли.

Следовательно, затраты общества «Единство» на кадастровые работы по спорному участку не могут быть возмещены.

Суд также полагает, что не подлежит возврату сумма арендной платы в размере 40 тыс. рублей. В соответствии с п. 3 ст. 54 ЗК РФ, за аренду земель полагается выплата арендной платы. По П. 1 ст. 614 ГК арендатор обязан вовремя оплачивать аренду земли по условиям, предусмотренным договором.

Так как спорный участок был сдан истцу в аренду по Акту приема-передачи, то пользование им подлежит оплате, независимо от того, велись на участке работы или нет. Несмотря на то, что истец не успел начать строительство, обязательства по внесению арендной платы сохраняются. Признание договора недействительным не является основанием для возмещения уплаченной истцом арендодателю суммы.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований обществу «Единство» было отказано. В данном случае налицо ошибки со стороны самого заявителя:

• Его представители должны были удостовериться в правомерности действий Администрации муниципалитета, т.е. соглашаться на сделку только при условии оповещения населения о планируемой передаче земли в аренду и проведении общественных слушаний;
• Общество не должно было предпринимать никаких действий, влекущих денежные расходы, по улучшению земельного участка, пока участок не перешел в его пользование. Работы по переносу нужно было проводить исключительно после заключения договора с Администрацией, указав в документе нюансы проведения и оплаты таких работ.

Незнание порядка осуществления сделок с муниципальной землей может привести не только к аннулированию договора аренды, но и к крупным денежным потерям.

Вопрос-ответ

Стоимость услуг

Необходимые документы