Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли: имеет ли арендатор право на возмещение убытков?
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли: имеет ли арендатор право на возмещение убытков?

К чему может привести аренда муниципальной земли без соблюдения условий осуществления сделок с такой категорией земель арендодателем в лице муниципалитета? Рассмотрим на примере судебного разбирательства № А82-8470/2017 по иску компании «Единство» к администрации Некрасовского муниципального района Ярославской области.

Общество арендовало у ответчика земельный участок, понесло при этом определенные расходы. Договор аренды был признан судом недействительным, и общество обратилось в арбитражный суд с требованием к ответчику возместить арендную плату в размере 289 тыс. рублей. Эту сумму истец предлагал рассматривать как необоснованное обогащение.

Magazin-5.jpg

Суть дела

10 августа 2012 г. «Единство» направило заявление в администрацию Некрасовского муниципального района о выделении участка земли площадью 1 400 кв.м в целях возведения здания продовольственного магазина, с подведения инженерных систем.

29 августа 2012 г. Администрацией было принято постановление, согласно которому обществу предоставлено право выбора участка в селе Диево-Городище и определен план расположения участка на кадастровой карте территории.

Для проведения кадастровых работ, в том числе определения границ участка, Истцом был заключен договор с соответствующей компанией. По итогам межевания сформированный земельный участок площадью 1 400 кв. м был поставлен на кадастровый учет с разрешенной деятельностью по строительству магазина «Ярмарка» и подведением к нему инженерных линий.

Еще до приобретения обществом участка через него проходили линии электропередач.

27 июня 2013 г. «Единство» написало заявление в Межрегиональную сетевую компанию, чтобы с участка были сняты ограничения по его пользованию. Для того чтобы линии были вынесены за пределы частной территории, заявитель оплатил работы по проектированию таких работ.

1 сентября 2013 г. путем заключения договора между обществом «Единство» и Сетевой компанией были сняты ограничения пользования землей. Мероприятия по переносу линий электропередач за пределы территории обошлись в 204 тыс. рублей. Сумма была своевременно возмещена компанией «Единство», и сторонами подписан акт приема работ по переносу ЛЭП.

21 марта 2014 г. администрация Некрасовского района приняла новое постановление, согласно которому обществу «Единство» предоставляется в аренду на 4 года участок площадью 1 400 кв. м под строительство здания магазина «Ярмарка» с подведением сетей инженерный коммуникаций. Сделка официально была заключена 26 марта 2014 г. между администрацией и обществом «Единство».

В период с 5 мая 2014 г. по 7 июля 2015 г. истец по договору оплатил 40 тыс. рублей арендной платы.

Ошибки при заключении сделки

24 июля 2015 г. прокуратура Ярославской области обратилась в арбитражный суд с иском к администрации Некрасовского района, компании «Единство» с требованием признать арендный договор недействительным и вернуть администрации района участок.

Суд установил, что администрация утвердила акт выбора участка для возведения здания магазина без извещения населения о передаче земли под строительство и без проведения публичных слушаний. Передача участка произошла 21 марта 2014 г., публикация в газете появилась днем позже. Данные обстоятельства являются нарушением положений ст. 31 ЗК РФ, а также ст. 39 Градостроительного кодекса.

Арбитражный суд Ярославской области аннулировал арендный договор и обязал общество «Единство» вернуть участок в пользование муниципалитета.

Доводы истца

В своем иске общество «Единство» отмечает, что из-за некомпетентности специалистов администрации Некрасовского района и признания судом арендного договора недействительным общество понесло убытки. По мнению истца, он не смог реализовать запланированный проект, значит, оправдать расходы на спорный участок. Также общество указывает, что администрация Некрасовского района обогатилась за его счет, так как самостоятельно не провела кадастровые работы и улучшение участка, а получила готовую землю, оформленную по всем правилам.

Заявитель указывает, что он не использовал участок: не построил здания, не вел строительно-монтажные работы, на территорию не заводилась техника. Истец также не успел провести проектные разработки по строительству.

Ранее общество «Единство» письменно обращалось в муниципалитет, чтобы ему возместили расходы за счет бюджета. Ответчик отказал в возврате средств, указав, что уплаченные им деньги являются арендной платой за период фактического пользования, а произведенные «Единством» работы не квалифицируются как улучшение участка.

По мнению истца, улучшением участка является перенос ЛЭП, так как это позволяет использовать землю в полной мере по назначению. Кроме того, в компании считают, что вынос ЛЭП увеличил рыночную стоимость земельного участка. Для доказательства общество привело Отчет об оценке, подготовленный оценочной компании.

Согласно Отчету, спорный участок оценивался в 612 тыс. рублей до переноса ЛЭП. После освобождения территории его стоимость составила 890 тыс. рублей.

Так как спор не удалось урегулировать во внесудебном порядке, заявитель обратился в Суд, потребовав взыскать с администрации Некрасовского района 289 тыс. рублей:

  • Арендные платежи в сумме 40 тыс. рублей;
  • Оплату кадастровых работ в размере 20 тыс. рублей;
  • Затраты на перенос ЛЭП с территории в размере 204 тыс. рублей;
  • Оплату кадастровых работ после переноса ЛЭП в размере 25 тыс. рублей.

Мнение суда

Изучив материалы дела, Суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения иска отсутствуют.

  1. Проведенный по заявлению общества «Единство» выбор участка под здание магазина совершался администрацией с нарушением законного порядка передачи участков под строительство. Предоставление муниципальной земли должно основываться на принципах публичности и прозрачности процедур, а значит, о планируемой передаче участка должно было быть извещено население. Следовательно, истец должен был знать, что действия администрации идут вразрез положений земельного законодательства, и он мог предвидеть возможные негативные последствия.
  2. Договор признан ранее недействительным вследствие незаконных действий.
  3. Суд признает, что общество «Единство» на самом деле понесло по указанному участку затраты до заключения арендного договора. Документы, в том числе оценка рыночной стоимости участка до и после переноса ЛЭП, подтверждают увеличение рыночной стоимости.

Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ, не могут быть возвращены денежные средства, потраченные для исполнения несуществующего обязательства. В данном случае затраты истца, связанные с переносом ЛЭП, не предусматривались соответствующим договором с Администрацией. На время выполнения работ по переносу линий не было подписано постановление о передаче земли, арендный договор не заключался. Следовательно, нет официального обязательства, по которому должны были выполняться эти работы.

Чтобы возникло такое обязательство, администрация должна была провести общественные слушания. По их результатам было бы принято решение о предоставлении участка, либо в отказе. Выходит, Акта выбора, утвержденного Постановлением, недостаточно для появления у Администрации обязательства перед заявителем.

Суд убежден, что при отсутствии договора истец должен был знать, что его затраты по переносу ЛЭП не могут быть никем компенсированы, т.к. у Администрации нет такого обязательства.

Затраты на проведение кадастровых работ также не могут быть возмещены, так как ответчик не получил от этого никакой выгоды, т.е. необоснованного обогащения Администрацией не произошло.

Согласно п. 1 ст. 32 ЗК РФ, кадастровые работы осуществляются за счет лиц, в чьих интересах предоставляется участок земли.

Следовательно, затраты общества «Единство» на кадастровые работы по спорному участку не могут быть возмещены.

Суд также полагает, что не подлежит возврату сумма арендной платы в размере 40 тыс. рублей. В соответствии с п. 3 ст. 54 ЗК РФ, за аренду земель полагается выплата арендной платы. По П. 1 ст. 614 ГК арендатор обязан вовремя оплачивать аренду земли по условиям, предусмотренным договором.

Так как спорный участок был сдан истцу в аренду по Акту приема-передачи, то пользование им подлежит оплате, независимо от того, велись на участке работы или нет. Несмотря на то, что истец не успел начать строительство, обязательства по внесению арендной платы сохраняются. Признание договора недействительным не является основанием для возмещения уплаченной истцом арендодателю суммы.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований обществу «Единство» было отказано. В данном случае налицо ошибки со стороны самого заявителя:

  • Его представители должны были удостовериться в правомерности действий Администрации муниципалитета, т.е. соглашаться на сделку только при условии оповещения населения о планируемой передаче земли в аренду и проведении общественных слушаний;
  • Общество не должно было предпринимать никаких действий, влекущих денежные расходы, по улучшению земельного участка, пока участок не перешел в его пользование. Работы по переносу нужно было проводить исключительно после заключения договора с Администрацией, указав в документе нюансы проведения и оплаты таких работ.

Незнание порядка осуществления сделок с муниципальной землей может привести не только к аннулированию договора аренды, но и к крупным денежным потерям.



Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку

Некоторые организации, становясь правопреемниками юридических лиц, получают от них определенный набор прав и обязанностей. Также к ним переходит имущество предшественников. Зачастую право собственности в отношении данных объектов бывает не зарегистрировано в ЕГРП либо оказывается, что оно зарегистрировано за другим лицом.

Как поступать в таких случаях, на что можно рассчитывать и какие обстоятельства придется доказывать, можно узнать из решения АС города Москвы от 23 ноября 2018 г.

С заявлением в суд обратилось ООО «Масштаб-Сервис». Иск был адресован к Департаменту горимущества г. Москвы. Истец просил признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное в поселке Коммунарка.

Без названия.jpg

Причина подачи иска

В начале 90-х годов Правительство РФ приняло ряд документов, устанавливающих порядок реорганизации колхозов и совхозов, а также правила приватизации сельхозпредприятий. В соответствии с данными документами, колхозам и совхозам необходимо было пройти перерегистрацию.

Следуя нормам закона, колхоз «Коммунарка» в 1993 году стал акционерным обществом. Согласно утвержденному плану, здание продовольственного магазина 1967 г. постройки подлежало приватизации. В те годы магазин был построен хозспособом на денежные средства колхоза. Никаких разрешений на строительство не оформлялось, также отсутствовала и проектная документация.

В 2011 году СФ ФС РФ принял постановление, на основании которого изменились границы между Москвой и Московской областью. Данные изменения затронули и поселок Коммунарка, который с июля 2012 года вошел в состав столицы.

За организацию работы с объектами движимого и недвижимого имущества города с февраля 2013 года отвечал Департамент городского имущества г. Москвы.

ООО «Масштаб-Сервис» стало правопреемником акционерного общества «Коммунарка». В силу закона к нему перешли все права предыдущего юридического лица, в том числе и право собственности на нежилое здание под продовольственный магазин.

Как быть, если собственником объекта зарегистрировано другое лицо

Просить суд о признании права обладания имуществом может только заинтересованное в этом лицо при условии, что другие лица не признают его права или вступают в прямой спор за данный объект (такие лица становятся ответчиками по делу).

Суд осуществляет защиту потенциального правообладателя только тогда, когда убедится, что у истца имеются все основания для признания за ним права собственности, а также на его право посягают иные лица, которые названы истцом в качестве ответчиков.

Пленум высших судов в одном из своих постановлений разъяснил, что зарегистрированное право оспаривается только в суде. Итоговое решение суда по таким делам является основанием для внесения в ЕГРП новой информации о собственнике (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., далее — Постановление высших судов № 10/22).

Когда имущество зарегистрировано на одно лицо, а другое лицо уверено в том, что оно является его собственником и может это доказать, то единственным вариантом становится обращение в суд с иском о признании за ним вещного права на спорное имущество.

Правила обращения в суд за подтверждением своего права

В России признаются все виды собственности. Собственником могут выступать:

  • гражданин РФ,
  • юридическое лицо,
  • публичные органы власти.

Закон допускает передачу государственного или муниципального имущества во владение граждан или юридических лиц в результате его приватизации (ст. 217 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ, кто создал новую вещь с соблюдением действующих правил, тот и получает права на нее.

Право обладания недвижимостью (здания, строения и иные аналогичные объекты) возникает, только когда оно прошло госрегистрацию. Однако если речь идет об объекте, строительство которого еще не завершено, то такое право признается через суд.

В соответствии с п. 59 Постановления высших судов № 10/22, решение принимается в пользу истца, если он докажет, что у него действительно возникло данное право и на то имеются законные основания.

В 2015 году Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 указал, что процедура регистрации прав на имущество необходима для упорядочения гражданских сделок. Наличие же госрегистрации на объект не всегда является обязательной для признания его недвижимым имуществом.

Следовательно, иск подан Обществом с целью подтвердить правомочия собственника на нежилое здание 1976 г. постройки и зарегистрировать свои права на него.

Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение

Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.

В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.

Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.

В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.

Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.

Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.

Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.

Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.

Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.

Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:

  • строительство находилось на начальной стадии;
  • застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.

В деле не имелось доказательств о направлении такого требования застройщику.

Более того, данный правовой акт не распространялся на спорное здание, так как постановление СНК 1940 г. касалось лишь самовольного строительства в городах и поселках дачного, курортного или рабочего типа. Продовольственный магазин находился в границах сельского поселения.

Истец доказал документально наличие у него прав на спорный объект

В процессе реорганизации колхозов и совхозов параллельно происходила и приватизация сельхозугодий, которыми пользовалась организация. Поэтому в апреле 1991 г. на земельный участок под спорным зданием был выдан акт государственного образца на право его использования.

Все предоставленные суду документы подтверждали наличие у истца прав на землю под спорным объектом, следовательно, и законность существующего на нем строения.

Также суд сослался на судебное дело № А41-9398/11, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2012 г. Из текста следовало, что приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта осуществлялась по правилам постановления СовМина СССР от 23 января 1981 г. № 105. Документ касался только тех построек, которые были возведены за счет финансирования, полученного министерствами или ведомствами.

В рассматриваемом случае колхоз построил здание магазина за счет собственных вложений. Сдать его в эксплуатацию по правилам, существовавшим в тот период, он не мог. В настоящее время у Истца также не было возможности применить к данной постройке действующие градостроительные правила.

Кроме того, судья провел судебную экспертизу по делу, в ходе которой было установлено, что объект располагается в Москве, представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью застройки 124,9 кв.м. Здание было возведено с учетом противопожарных, строительных и санитарно-эпидемиологических требований. В целом здание соответствовало описанию, имевшемуся в плане приватизации АО «Племзавод Коммунарка» 1993 г.

Сам иск имел одну цель — подтвердить имеющееся право на нежилое здание для того, чтобы внести данные о нем в государственный реестр.

Судья установил, что право на имущество появилось у колхоза в силу его реорганизации. Процедура реорганизации никем не оспаривалась и не была признана незаконной, поэтому требования Общества были удовлетворены.

Таким образом, необходимо своевременно регистрировать имеющиеся у организации вещные права на недвижимые объекты, чтобы исключить в дальнейшем любые споры в отношении данного имущества.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.