• Дата публикации: 02.03.2023
  • Количество показов: 9364
  • Время чтения: 12 мин.

Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли: имеет ли арендатор право на возмещение убытков?

Заявка на услугу "Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли: имеет ли арендатор право на возмещение убытков?"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! Ежедневно с 9:00 до 18:00

Некомпетентность администрации при сдаче в аренду земли: имеет ли арендатор право на возмещение убытков?

В некоторых случаях муниципальные органы государственного управления могут неправомерно препятствовать проведению сделок с земельными участками, отданными во временную аренду производственному предприятию. Данное может служить основанием для обращения в суд.

Явным тому примером служит судебное разбирательство между производственным объединением «Единство» и Некрасовским муниципальным РОГУ (Ярославская область).

Некрасовский муниципалитет передал в аренду объединению земельный надел. В последствие «Единство» понесло необоснованные расходы, связанные с арендой. Двухсторонний договор, на основании которого осуществлялось пользование земельным наделом и взымалась абонентская плата, суд признал недействительным. Данное послужило весомым аргументом для обращения арбитражный суд для компенсации арендатором суммы в объеме 289 тыс.руб. Данную выручку от аренды истец трактовал, как обогащение без особых оснований.

Основания судебного разбирательства

10.08.2012 компания «Единство» выступило с инициативой к администрации Некрасовского муниципалитета в выдаче во временное пользование земельного надела площадью 1400 кв.м. Цель аренды – строительство продовольственного гипермаркета с организацией систем инженерных коммуникаций.

В конце августа 2012 г. администрация огласило решение, в соответствии с которым обществу предоставлялась возможность выбора земельного надела и был установлен план позиционирования объекта.

 Весь перечень кадастровых работ, в том числе, разграничение земельного надела, «Единство» поручило аутсорсинговой компании на основании заключенного договора. В результате зонирования земли, истец получил в пользование участок площадью 1400 кв.м. Дополнительно была организована постановка на кадастровый учет с легитимной возможностью возведения продовольственного объекта «Ярмарка» и организацией коммуникационных систем.

Примечательно, что до проведения систем инженерных коммуникаций, через земельный надел пролегала ЛЭП.

В конце июня 2013 года истец выступил с инициативой по отношению к сетевой компании электроснабжения в части вынесения ЛЭП за пределы арендуемой площади. При этом услуги по составлению рабочего проекта были оплачены заявителем.

1.09.2013 на основании двустороннего договора между сетевой компанией и объединением был проведен весь комплекс работ, связанных с переносом ЛЭП. Стоимость оказания услуги по прейскуранту составила 204 тыс. руб. Компания «Единство» в полном объеме и в срок выполнила перевод денежных средств на р/с исполнителя. Имеется подписанный акт сдачи-приемки выполненных работ.

21.03.2014 РОГУ Некрасовского района подписала новый указ, в соответствии с которым истец имеет право временного пользования земельным наделом площадью 1400 кв.м. в течении 4 лет с возможностью возведения продовольственного гипермаркета и подведением коммуникационных систем.  Официальное подписание договора между сторонами датировано 26.03.2014.

В счет арендной платы с 5.05.2014 по 7.07.2015 истец внес сумму в размере 40 тыс.руб.

Неточности при оформлении договора

24.07.2015 областная прокуратура выступила с инициативой признания договора между РОГУ Некрасовского района и производственным объединением «Единство» незаконным и последующего его расторжения. Земельный надел должен был возвращен в собственность администрации.

По материалам дела суд выявил, что первоочередным основанием для выделения земельного участка в аренду должно быть извещение населения и организация публичных слушаний. Земельный надел поступил в распоряжение объединения 21.03.2014, а информация об этом в прессе появилась только на следующий день. Данное противоречит действующему законодательству (статья 1 ЗК РФ и Градостроительный кодекс).

Суд постановил прекратить действие договора и обязал объединение вернуть надел в собственность местного РОГУ.

Аргументы истца

По мнению объединения «Единство», недостаточная компетентность сотрудников областного муниципалитета в части аннулирования договора аренды привела к значительным финансовым издержкам. Арендатор не имел возможности завершить начатое строительство и в полной мере реализовать проект. Помимо этого, непосредственно само местное РОГУ обогатилось за счет «Единства», так как кадастровые работы и приведение участка к соответствию требованиям нормативов – их собственная прерогатива. После прекращения аренды муниципалитет получил обратно облагороженный надел, который оформлен по ГОСТ.

  В конечном счете, арендатор никак не эксплуатировал земельный участок: на нем отсутствуют строительные конструкции, не заходила спецтехника, не велись проектные работы.

 Объединение «Единство» пыталось урегулировать конфликт с местным РОГУ в досудебном порядке, требуя компенсации за счет выделения бюджетных средств. Однако областной муниципалитет отказал ему в этом стремлении, мотивируя, что проведенные работы нельзя квалифицировать, как облагораживание земельного надела.

Истец же настаивает, что перенос линии электропередач – качественное улучшение территории, что предоставляет возможность использования ее по любому назначению. Помимо этого, вынос электросетей за пределы земельного надела скажется на ее рыночной стоимости в части увеличения.

Отчетные материалы, предоставленные оценочной компанией, свидетельствуют о том, что на момент прохождения ЛЭП по участку его цена составляла 612 612 тыс.руб; после завершения работ по перераспределению электросетей – 890 тыс.руб.

Так как в досудебном порядке стороны не нашли компромисс, объединение «Единство» обратилось в суд с требованием взыскания:

  • платы за аренду надела: 40 тыс. руб;
  • денежных средств за услугу кадастровых работ: 20 тыс. руб;
  • платы за вынос линий электропередач за пределы участка: 204 тыс. руб;
  • денежных средств за услугу кадастровых работ после линий переноса электропередач: 25 тыс. руб.

Что постановил суд

Ознакомившись с материалами дела, суд постановил, что веских оснований для удовлетворения требований истца нет. Мотивировка для этого следующая:

  1. Передача земельного надела РОГУ Некрасовского района во временное пользование производственному объединению «Единство» осуществлялось с нарушением законодательных процедур. В частности, отсутствует принцип прозрачности, в соответствии с которым местное население должно быть информировано о намерениях администрации. Помимо этого, арендатор должен был сам осведомиться о незаконных действиях РОГУ и предвидеть негативные последствия.
  2. Суд не отрицает того факта, что после проведения всего комплекса работ (вынос ЛЭП, кадастровые изыскания), рыночная стоимость участка существенно возросла. Подтверждающие отчетные документы истцом были предоставлены. Однако в соответствии со статьей 1109 ГК РФ, возврат денежных средств не может быть осуществлен, поскольку они были использованы на непредусмотренные обязательства. Кадастровые работы и перенос линии электропередач – проектно-монтажные мероприятия, не установлены положениями двухстороннего договора.

Для появления законных оснований, РОГУ Некрасовского района должны быть инициированы публичные слушания. По итогам общественных слушаний принимается решение о выделении земельного надела в аренду или отказе.

По мнению суда, истец должен быть осведомлен, что все внедоговорные обязательства и инициативы по облагораживанию (улучшению) арендуемой территории не подлежат компенсации, поскольку у областного муниципалитета отсутствуют такие полномочия. 

Бонусы, выгоды и привилегии от организации кадастровых работ у ответчика отсутствуют, трактовать их, как необоснованное обогащение, некорректно. Помимо этого, в соответствии со статьей 32 ЗК РФ, кадастровые работы проводятся по инициативе и за собственный счет арендатора.

Арендная плата, по мнению суда, в объеме 40 тыс.руб. также не может быть компенсирована. Данное прописано в статье 54 ЗК РФ, согласно которой размер и сроки арендной платы должны соблюдаться, как это установлено в двухстороннем договоре.

Между арендатором и арендодателем был подписан акт приема-передачи земельного надела, который находился в пользовании первого и должен быть оплачен, в независимости от того, какие работы по облагораживания участка производились.

Невзирая на то, что истец не начал возведение на участке продовольственного магазина, арендные обязательства должны быть сохранены.

В конечном итоге, исковые требования истца (производственное объединение «Единство») по отношению к ответчику (администрация Некрасовского района) удовлетворены не были.

Выявлены следующие неточности со стороны самого арендатора:

  1. Необходимо было заблаговременно осведомиться в законности действий РОГУ Некрасовского района, в частности в том, что местное население проинформировано о намерениях администрации сдать участок в аренду.
  2. Арендатор не должен инициировать никаких мероприятий, которые повлекут за собой финансовые растраты, до того момента, пока земельный надел не поступит в его временное владение. Весь комплекс работ должен осуществляться после подписания двухстороннего договора с РОГУ, где должен быть установлен перечень мероприятий и расценки на их реализацию. 

Таким образом, некомпетентность госорганов не может служить основанием для компенсации финансовых затрат и убытков арендатора. 

Вопрос-ответ

Вопрос: Как избежать арендной платы за земельный участок под магазин, если им не пользовался?
Ответ: Правовая сторона вопроса определяет: заключенный, а значит, согласованный договор аренды и Акт приема-передачи являются основанием для начисления денежной суммы за передачу объекта аренды в пользование. Арендодателю важна лишь плата за хозяйственное пользование в прописанный срок за конкретный период в рамках целевого владения земельным участком.

Какое решение можно принять арендатору:

  • расторгнуть договор аренды, ссылаясь на убыточность / потерю экономической выгоды от владения земельным участком под магазин;
  • выступить в роли субарендодателя и сдать в аренду тот же объект или его часть третьему лицу (субарендатору), но извещая об этом прямого арендодателя.
Вопрос: Должны ли представители администрации при передачи земли в аренду выходить на участок?
Ответ: Земельный кодекс РФ, а точнее статья 39.14, как раз и регламентирует передачу земельных участков в аренду, которые находятся в муниципальной или государственной собственности. Как только гражданин подал заявление на предоставление ему земельного участка в аренду, то представитель администрации начинает свою работу. Для того, чтобы понять, какой участок претендует на передачу, специалисту совсем не обязательно выходить на местность, тем более, если он в курсе, где этот ЗУ располагается. Есть планы, карты земельных угодий. Если вопрос спорный и в кабинете нельзя с полной достоверностью определить, что это за участок, не нарушает ли он других границ или лесных полос, то выход специалиста здесь необходим. После того, как участок будет предварительно одобрен, его нужно поставить на кадастровый учет, а, следовательно, инженеры будут еще раз указывать месторасположение участка и его границы. То есть, по существу, нет такого нормативного акта, который бы заставлял представителя (специалиста) администрации непосредственно присутствовать на земельном участке при передаче его в аренду, если только стороны между собой об этом не договорятся. Всё заканчивается подписанием сторонами договора аренды в кабинете у специалиста администрации.
Вопрос: Как вернуть деньги за аренду земли у администрации?
Ответ: Договор аренды земельного участка является общим, то есть, касается он администрации или частного лица-исход один. В Законе есть 2 случая при котором договор аренды расторгается досрочно.
  • Первый случай, когда Вы берете участок земли в аренду, осуществляете на нем строительство и выкупаете ее. То есть, как только вы становитесь собственником, аренда прекращается (ст. 1102 ГК РФ). В данном случае речь может идти о неосновательном обогащении - если арендные платежи внесены авансом. Поэтому Администрация обязана будет Вам вернут сумму за аренду с того момента, когда Вы зарегистрировали право. Для этого необходимо составить письмо о возврате излишне уплаченной суммы. Довольно часто специалист сам предлагает написать такое письмо, чтобы не оставалось долгов по договору. Однако, специалисты бывают разные.
  • Второй случай, когда участок был арендован, но по каким-то обстоятельствам Вы не захотели дальше пользоваться недвижимостью. В этом случае статья 619 ГК РФ говорит о том, что досрочное расторжение договора аренды возможно.
В обоих случаях, если остаток по договору аренды не был возвращен или администрация чинит бюрократические препятствия, можно и нужно обращаться в суд.
Вопрос: Арендодатель предоставил в аренду земельный участок, на котором невозможно построить объект недвижимости, как взыскать убытки?
Ответ: Если по договору аренды на предоставленном в распоряжение земельном участке нет возможности возвести объект строительства, тогда на арендодателя возлагается  юридическая ответственность по части возмещения причиненных убытков. Но изначально перед обращением в суд необходимо предметно изучить договор аренды и паспорт данного земельного участка. При отказе в получении «метрики» от собственника земли потерпевшей стороне следует привлечь к делу сотрудников прокуратуры, указывая на препятствование в доступе к документам при намерении возмещения расходов.

Как показывает практика, в ходе эксплуатации земли возникают определенные препятствующие причины, по которым построить объект недвижимости не предоставляется возможным. Распространенным примером может быть отказ муниципальных территориальных органов в проведении строительных работ на конкретном кадастровом участке. То есть, предварительное согласование с администрацией в рамках Земельного Кодекса РФ отсутствовало.

Итого: Сделка аренды в установленном порядке признается арбитражным судом недействительной, плюс к тому по заявленным истцом требованиям ответчика обязуют возместить понесенные субъектом убытки в связи с нереализованным планом строительства.

Вопрос: Администрация не зарегистрировала участок и сдала его в аренду. Что делать?
Ответ: Договор аренды в данном случае будет считаться недействительным и подлежит расторжению, так как отсутствует предмет аренды. Это грубое нарушение со стороны администрации. Да, обе стороны знают о том, что один арендует участок у другого, но в юридическом смысле, участка нет. Земельный участок признается таковым, если он отмежован и поставлен на кадастровый учет.

Другой вопрос заключается в том, почему администрация считает, что это их земля? Есть ли подтверждение? Почему не было сделано межевание? Статья Земельного кодекса 39.14 говорит о том, как предоставляются земельные участки в пользование, если они находятся в государственной или муниципальной собственности без торгов.

Однако, в данном случае нужно разбираться с самим земельным участком. Рекомендуем для досудебного разбирательства обратиться с заявлением в администрацию и получить ответ. Возможно, администрация самостоятельно исправит ситуацию, но сам договор аренды придется все же расторгать и заключать новый.
Вопрос: Арендатор вернул земельный участок т.к. его невозможно использовать. Обязан ли он оплачивать аренду за то время, когда его не использовал?"
Ответ: Судебная практика показывает, что все дела решаемые о возврате денежных средств арендатору за неиспользование земельным участком из-за невозможности, всегда выигрывает арендодатель, то есть, никакой возврат не осуществляется и арендатор продолжает оплачивать аренду.

Арендодатель настаивает на том, что есть договор аренды и определенные выплаты в нем, которые должен соблюдать арендатор. Однако, Гражданский кодекс прописывает, что собственник обязан предоставить в аренду своё имущество, состояние которого соответствует условиям договора (ст. 611, 614 ГК РФ).

Отсюда следует, следующее. Если земельный участок не соответствует или перестал соответствовать требованиям, который предъявлял арендатор изначально и на которых был подписан договор аренды, то платить арендную плату он не должен. Дела такого рода разрешаются только в судебном порядке с доказательствами невозможности использования земельного участка. Можно посмотреть Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.11.2016 № 89- КГ16-7. Верховный Суд здесь как раз и дает полное разъяснение о том, почему арендатор не должен вносить плату по договору аренды, если пользование предметом аренды стало невозможным.
Вопрос: Администрация сдала в аренду участок, а потом оспаривает сделку. Что делать?
Ответ: В этом случае администрация нарушает публичный порядок, так как это будет являться фактом произвольного расторжения договора аренды на землю. Договор может быть расторгнут только по решению суда и при наличии существенных нарушений условий договора одной из сторон (непосредственно арендатором) либо на основаниях ст. 450 ГК РФ. По общему правилу расторгнуть договор в одностороннем порядке нельзя. Такое действие администрации нарушает права арендатора по части гл.7 ЗК РФ. Муниципалитет не имеет права отменить или приостановить действие, принятых ранее правовых актов в произвольном порядке. Именно такое разъяснение было дано в определении Верховного Суда РФ касаемо дел об оспаривании договора аренды муниципалитетом. Данным принципом должны руководствоваться районные и апелляционные суды при вынесении решения.
Вопрос: Если начать работы на участке до подписания договора аренды с администрацией будет ли ответственность?
Ответ: Если арендатор начал работы в рамках предварительного договора, имеющего силу, то проведение работ до оформления основного договора не наказывается. Это обусловлено тем, что стороны договорились о существенных условиях будущего соглашения, в частности: ВРИ участка, целей его использования, размера арендной платы. Кроме того, дополнительного условия – срока арендных отношений.

Если компания начала работать на земельном участке, который де юре и де факто – чужой, то к этому вопросу можно применить две статьи. По ним юридическое лицо несет ответственность:

  • ст. 19.1. КоАП РФ Самоуправство: предупреждение, штраф на граждан в размере от 100 до 300 рублей, на должностных лиц – от 300 до 500 рублей.
  • статья 330 УК РФ Самоуправство: штраф до 80.000 рублей, обязательные работы до 480 часов, работы исправительного характера до 2 л., арест - полгода.

Критерий разграничения привлечения к ответственности – степень общественной опасности.

Вопрос: Взяли участок в аренду у администрации, но объявился прежний владелец. Что делать?
Ответ: Статья 612 ГК РФ предусматривает ответственность арендодателя за сданное в аренду имущество или недвижимость. В данном случае администрация выступает арендодателем и отвечает за имущество (участок), которое было сдало в аренду. Здесь два варианта развития событий.

Первый, администрация предоставит точно такой же по площади участок и переделает договор аренды на новый объект. Но это возможно, если новый участок понравится бывшим арендаторам. Если дело дойдет до суда, то администрация скорее всего представит выписки, что за участком собственника не значилось на момент заключения договора аренды.

Второй вариант. Прежний собственник решил внезапно продать участок и бывший арендатор захочет купить его, уже как сторона договора купли-продажи. Тогда договор аренды с администрацией расторгается. В любом случае, если прежний собственник участка обратится в суд и предоставит документы на право собственности, то договор с администрацией будет считаться не действительным.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта

Оценка земельного участка с/х назначенияот 18 000 Р
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)дог

Необходимые документы

  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю ил Выписка из ЕГРН;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Сведения о наличии обременений (залог, долгосрочный договор аренды и т.д.);
  • Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо);
  • Если на земельном участке имеются здания, то необходимо предоставить документацию по каждому объекту улучшений.

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога
Видео по теме: