Последствия неправомерной продажи муниципальной земли

Продажа муниципальной земли – процесс, регламентируемый нормами российского законодательства, а именно гражданским и земельным кодексом. Случаи, когда условия продажи государственного имущества нарушаются, решаются в судебном порядке. Последствия неудачных сделок могут оказаться крайне серьезными для обеих сторон купли-продажи. В тексте, рассмотрим на практике, какие последствия могут наступить в результате подобных нарушений, и дадим массу полезных советов.

Пример из практики: дело К. прокуратуры Калининградской области

Суд Гурьевского района, находящейся недалеко от города Калининград, в рамках дела № 33-1275/2017 рассматривал ситуацию, когда участок был продан в частные руки с нарушением законодательства. Следствие и разбирательство, производились в рабочем порядке, за исключением приоритета, из-за значимости объекта. Главный обвинитель 8 декабря 2016 признал иск о передаче участка недействительным, указав на несколько ключевых аспектов.

1. Несоблюдение порядка предоставления участка – несоответствие нормам действующего земельного законодательства РФ. Существуют четкие правила для передачи собственности, из государственной в частную. Суд постановил, что этот порядок был нарушен, что само по себе – основание для аннулирования. Несоответствие было выявлено вследствие изучения теоретической и правовой части дела.
2. Некорректная оценка рыночной стоимости – согласно заявлению прокурора, цену определила частная компания. Организация не имеет разрешения на работу в регионе. Это означает, что рыночная цена могла быть определена неправильно. Несоответствие привело к финансовым потерям для муниципалитета региона.
3. Неисполнение обязательств перед населением – продажа территории без должной оценки и проведения закрытых торгов лишает общественность права участвовать в процессе. Это создает неравные условия и исключает возможность для местных жителей и предпринимателей приобрести землю на законных основаниях.

Судебная позиция

Суд первой инстанции удовлетворил иск прокуратуры, признав договор недействительным и вернув участок в государственную собственность. Он также взыскал с ответчика судебные издержки, что может существенно ударить по финансовому состоянию нового собственника.

Ключевым моментом данного дела стал тот факт, что новому собственнику (гражданину К.) будет крайне сложно защитить свои интересы в будущем. Даже если право собственности было зарегистрировано, это не убережет от возможности его утраты в случае признания сделки недействительной.

1. Потеря права собственности – как показал данный случай, если сделка считается недействительной, правовые последствия могут привести к принудительному возврату участка в государственную собственность.
2. Финансовые потери – новые собственники могут столкнуться с необходимостью компенсировать убытки или понести дополнительные затраты, связанные с юридическими рисками.
3. Уголовные последствия – если будет установлено, что новые владельцы знали о нелегитимности сделки, они могут подвергнуться уголовному преследованию.
4. Ограничение прав на использование земли – даже если собственник сохранит право собственности, он может столкнуться с ограничениями в плане использования участка, наложенными местными органами власти.

Согласно статье 8 ФЗ № 135 от 29.07.1998 г., государственная земля должна отходить в другие руки по установленной оценкой цене. Это гарантия прозрачности и справедливости в транзакциях с данным типом имущества. Аспект позволяет избежать конфликтов интересов и обеспечивает соблюдение принципов законности.

Доводы обеих сторон

Оценка стоимости земельного участка не требуется в тех случаях, когда она уже регламентирована нормативно-правовыми актами, принятыми ранее на региональном или федеральном уровне. Местные законодательные нормы, регулирующие сделки данной направленности в регионе, а также цена муниципальных участков, определяется на основании кадастровой стоимости, зафиксированной в нормативных документах, при условии осуществления торгов открытого и закрытого типа, по решению вышеуказанного органа власти. Более подробную информацию, может запросить заинтересованное лицо, или его официальный представитель, в рамках действующего российского законодательства. Данное постановление датировано 29 июня 2012 года.

В рассматриваемом случае – это нормативно-правовой акт, предполагающий индивидуальное строительство на территории принадлежащей городскому правительству. Позже, по инициативе К., вышеуказанный договор был расторгнут, и начался процесс перевода участка в его собственность. У представителей земельного кадастра Калининградской области возникли серьезные сомнения, законности и прозрачности оценки стоимости земельного участка, ведь их производила московская компания, не имеющая права заниматься данной деятельностью в регионе.

СМИ, которые пытались отстоять муниципальный участок земли в черте города, а именно издательство “Наше время”, обнародовало попытку присвоения муниципального городского надела в частную собственность (Дата выхода статьи – 29 ноября 2012). Главный вопрос, который поднимало издание: каким образом правительство и законодательная власть города Калининград приняла данное постановление? Как оказалось, между контрагентами не было подписано договора купли-продажи, что не соответствует требованиям, прописанным в статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

По бумагам, участок был оценен в 9000 рублей, но эта сумма была определена без привлечения местной, компании, имеющей право производить оценку муниципальной собственности на территории Калининградской области, что вызывает вопросы о легитимности постановления. Прокуратура также зафиксировала отсутствие любых документов, подтверждающих легитимность операции. Все задокументировано согласно правилам, указанным в процессуальном кодексе нашей страны. Есть только акт перехода объекта из муниципальной в частную собственность. Пакет документов был признан неполным, что спровоцировало возникновение проблем с законом у гражданина К. и его компании. Подтверждением тому являются наличие земельного надела в электронном каталоге ЕГРН.

Продажа гос. объектов без должной проверки, по заниженной стоимости приводит к убыткам из регионального местного бюджета, направленные на социальные нужды: образование, здравоохранение и инфраструктура и др.

Региональный арбитражный суд признал, что механизм передачи данного участка нарушает права муниципалитета, и наличие неправомерных манипуляций со стороны К., стремящегося извлечь выгоду из объектов, принадлежащих городу Калининград. Напомним, что кадастровая стоимость объекта на 1 ноября 2012 года была равна 233000 рублей.

О сроке давности

Решение суда, было принято в рамках законодательства Российской Федерации. Передачу и договор купли-продажи считать недействительными, основываясь на отсутствии доказательств изначальной цены земли, а также на неисполнении обязательств со стороны администрации района. Так, факты о признании его заброшенным и не эксплуатируемым по назначению, также подтверждают нецелесообразность его передачи без адекватной оценки.

В ходе повторного разбирательства региональным Арбитражным судом 3 марта 2016 года было вынесено постановление о повторной проверке, лично главным обвинителем региона. Он возглавил следствие, что подтверждено его подписью на всех нормативно-правовых актах, произведенных в рамках повторного следствия и судебного разбирательства.

Согласно Гражданскому Кодексу, сделка признается недействительной, если в ее документации присутствуют грубые нарушения интересов лиц, вступившие в контрагентские отношения, либо имеющие непосредственное или посредственное отношение к объекту. В этом деле, права населения и интересы муниципальной власти были явно ущемлены, что и стало основанием для отмены договора. Права на участие в аукционе и приобретения муниципальной собственности имеют юридические и физические лица, каждое из которых должно иметь равные возможности выиграть тендер на ее приобретение в собственность.

Если продажа осуществляется без проведения аукциона, это создает неравные условия, что противоречит вышесказанному, и может являться причиной отмены результатов. Судебная практика подтверждает, что в случае выявления нарушений, сделка может быть признана недействительной. Для законной продажи гос. недвижимости, нужны бумаги о независимой оценке в рамках земельного кодекса РФ и НПА, с которыми можно ознакомиться, воспользовавшись системой “Консультант”, или, обратившись за помощью к юристу. Следствие показало, что участок был приобретен по рыночной стоимости.

Прокурорская проверка показала, что сделка была совершена абсолютно легально, а Арбитражный Суд города Калининград отказался аннулировать ее, возвратив К. права собственности.  

Вопрос-ответ