Последствия неправомерной продажи муниципальной земли

Продажа муниципальной земли возможна только при соблюдении соответствующих положений законодательства. Нарушение условий при реализации участка является основанием для признания судом такой сделки недействительной, несмотря на состоявшуюся регистрацию права собственности. Какие могут наступить последствия для нового собственника в такой ситуации, рассмотрим на примере.

Калининградский областной суд рассмотрел в апелляционном порядке гражданское дело № 33-1275/2017. Ответчик К. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой на решение районного суда от 08.12.2016 г., которое заключалось в следующем:

  • Удовлетворении иска прокуратуры Гурьевского района Калининградской области;
  • Признании недействительным договора о передаче во владение земельного участка, заключенного между администрацией Гурьевского района и ответчиком К.;
  • Возврате участка в государственную собственность;
  • Взыскании с К. госпошлины в размере 400 рублей;
  • Внесении в ЕГРН записи о прекращении права владения К. спорным участком.

Доводы заявителя

В рассматриваемом деле истцом выступает прокурор Гурьевского городского округа Калининградской области. Судом установлено, что прокурор в интересах муниципального образования «Гурьевский муниципальный округ» обратился с иском к администрации Гурьевского городского округа и гражданину К. для признания недействительным договора. Согласно документу, во владение К. был передан земельный участок. Соглашение датируется 29.10.2012 г., заключено между администрацией Гурьевского района и ответчиком К. Прокурор также требовал вернуть участок в государственную собственность, т.е. в распоряжение Гурьевского городска округа.

bd15659ed04b2c0250c836020123129901.jpeg

Свои требования истец обосновал следующими обстоятельствами. По мнению прокурора, был принят неправильный порядок предоставления рассматриваемого участка во владение ответчику К., во-вторых, рыночная стоимость была определена неверно Московской оценочной компанией, которая, как выяснилось, не вела никакой деятельности в Калининградской области.

Следовательно, по мнению прокурора, участок перешел ответчику К. без установления его рыночной стоимости. Из-за этого неопределенный круг лиц, население городского округа, лишилось права участвовать в торгах, и муниципалитет не получил положенный доход от реализации муниципального участка, который мог бы быть использован для нужд местного значения. Следовательно, договор между К. и администрацией является ничтожным. На основании этих доводов суд первой инстанции удовлетворил требования прокурора.

Ответчик К. в апелляционной жалобе указал на законность оценки стоимости участка, проведенной оценочной компанией, и на истечение срока давности для обращения прокурором в суд. По мнению ответчика, срок необходимо исчислять с 2012 г., когда в отношении оценочной компании было возбуждено уголовное дело, связанное с ее деятельностью.

Позиция суда

По мнению суда, доводы прокурора, защищающего интересы неопределенного круга лиц, основаны на верном токовании положений материального права. 

В соответствии со ст. 8 135-ФЗ от 29.07.1998 г., при продаже государственной или муниципальной собственности ее стоимость должна быть определена в рамках оценки. 

При этом, оценка стоимости не нужна в случаях, когда стоимость установлена нормативно-правовыми документами.

Согласно закону об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области, при подписании договора купли-продажи по государственным земельным участкам их стоимость определяется в размере, соразмерном рыночной стоимости за участок, свободный от каких-либо построек, если такой договор заключается по решению соответствующего ведомства. Рыночная стоимость земель устанавливается исходя из положений законодательства РФ в сфере оценочной деятельности.

Согласно материалам дела, 29.06.2012 г. администрация Гурьевского района и ответчик К. заключили договор аренды участка земли для целей индивидуального строительства последним. Затем ответчик обратился с заявлением в администрацию о расторжении арендного договора и предоставлении указанного земельного участка ему в постоянное владение.

В печатном издании «Наше время» было опубликовано объявление о намерении предоставить участок в собственность и приеме заявлений на его выделение. 29.10.2012 г. администрация Гурьевского района на основании заявления К. и оценки стоимости, проведенной оценочной компанией, приняла постановление. Согласно документу, арендный договор с К. расторгается и участок переходит в его собственность. Об этом свидетельствует договор, подписанный сторонами.

Ст. 28 Земельного кодекса предусмотрено, что государственные и муниципальные земли предоставляются в собственность за определенную плату. Таким образом, администрация могла рассчитать стоимость подлежащего передаче объекта в собственность ответчика К., принимая во внимание расчеты независимого оценщика.

Согласно приложенным к делу документам следует, что при передаче во владение ответчику К. участка стоимость выкупа установлена администрацией с учетом подготовленного Отчета об оценке. Оценку заказывал непосредственно ответчик, и стоимость участка по ней составила 9 тысяч рублей. Следовательно, говорить о том, что оценка проведена независимой стороной, нет оснований. 15.01.2015 г. на спорный участок было зарегистрировано право собственности с внесением в ЕГРН.

Для внесения ясности в дело прокуратурой Гурьевского района был направлен запрос о проведении оценки стоимости земли в данную оценочную компанию. Руководство фирмы представило в адрес зампрокурора Гурьевского района письменное заверение, что никаких работ по оценке стоимости земель в Калининградской области компанией не проводилось. Дополнительно 19.10.2016 г. судом в указанной компании была уточнена информация о проведенной ранее оценки, в результате получен отрицательный ответ. Документы, подтверждающие проведение оценки земельного участка, к делу не прилагаются.

Суд также запрашивал оценку состояния земельного участка, принадлежащего ответчику К. Согласно описанию, оформленному ревизионным управлением, участок не ухожен, имеет многолетние заросли, обводнен, следов строительства на нем не имеется и он не используется в соответствии с назначением.

Также суд запросил в кадастровом ведомстве справку об участке. Согласно документу, кадастровая стоимость объекта, включенного в государственный кадастр недвижимости, на 01.10.2012 г. составляет 233 000 рублей.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также то, что К. не смог привести доказательства того, что выкупная стоимость участка в размере 9 тысяч рублей равнозначна его рыночной стоимости, Суд решил, что выкуп ответчиком К. участка был осуществлен без учета его рыночной стоимости. Из-за этого возникла ситуация, нарушающая права муниципалитета на получение доходов от реализации объекта, которые могли бы быть использованы для нужд муниципального образования, населения городского округа за счет средств муниципального бюджета. Положениями ст. 166 ГК установлено, что сделка признается ничтожной, если она нарушает интересы других лиц. В данном случае нарушены права населения муниципального образования.

Суд правомерно удовлетворил заявление прокурора, признав договор передачи земли в собственность недействительным и указав на перечисленные последствия недействительности.

О сроке давности

Что касается указания на истечение срока давности рассмотрения дела, суд также верно определил дату, с которой исчисляется давность: с 03.03.2016 г., когда прокурору района прокуратурой области было поручено провести проверку. Мероприятие было инициировано после обращения руководства городского округа о вероятности нарушения норм законодательства. В обращении указывалось, что по спорному участку между К. и администрацией неправомерно заключен договор передачи земли.

Иных доказательств того, что прокурор узнал гораздо раньше о неправомерном заключении договора о передаче во владение ответчику К. участка и нарушении интересов муниципалитета, на рассмотрение в суд сторонами не представлено.

Доводы заявителя о том, что прокурор знал об уголовном деле в отношении искомой оценочной компании, возбужденном в 2012 г. в связи с деятельностью этой организации, не являются достаточными для отмены решения.

Доводы ответчика К. о том, что рыночная стоимость участка была установлена на основании правильной оценки, судом изучены и по ним сделан вывод, что они не являются основанием для отмены решения. Итак, решение суда первой инстанции областным судом оставлено без изменений.

Таким образом, исходя из рассмотренного дела, сделаны следующие выводы:

  • Продажа муниципального участка без организации аукциона является нарушением интересов других лиц, имеющих право на участие в таких торгах;
  • Оформление в собственность и регистрация права собственности не являются препятствием для признания сделки недействительной;
  • Для определения рыночной стоимости государственной недвижимости, необходима независимая оценка.

Вопрос-ответ

Вопрос: Землю купил у администрации, а прокурор внес иск о признании сделки ничтожной, хотя я уже возвел дом, что делать?

По сути, экономический спор возник после того, как представитель хозяйствующего субъекта приобрел у органов местной власти земельный участок.

Вопрос, который требует глубокого изучения: по существующим ли правовым позициям Гражданского Кодекса РФ в части ФЗ №100 прокурор на сделку купли-продажи, указывая на ее ничтожность?

В данном случае имеет место презумпция оспоримости. То есть уличить действия прокурора в нарушении закона можно в срок до одного года после вынесения судебного решения по делу.

Следует пересмотреть ст. ст. 168, 426 ГК РФ, а также п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25, где прописан ряд моментов в части заключения сделок и посягания на публичные интересы в рамках антимонопольного законодательства. Кроме того, в ст. 27 Земельного Кодекса РФ рассматриваем ограничения оборотоспособности земельных участков.

Выход – оспорить действия прокурора через обращение в Арбитражный Суд с иском о признании неверного толкования сделки прокурором.  

Вопрос: Может ли администрация города продавать землю без объявления цены?
Ответ: Цена земельного участка, объявленного администрацией города к продаже в закрытом формате, может не оглашаться. Процедура реализации проходит в таком случае без публичных торгов, но цена должна быть сформирована в размере не ниже ее кадастровой стоимости. Когда цена не регламентируется, следует обратиться с жалобой в Федеральную Антимонопольную Службу, как к органу контроля по ценообразованию и правилами проведения процедуры торгов. Кроме того, возможно нарушается ст. 18 ФЗ-№ 135 «О защите конкуренции».

Исключение из правил: Муниципальное (государственное) имущество отчуждается / продается без цены с привязкой к Положению Правительств РФ №549 от 22.07.2002 г., в котором покупателем признается определенный перечень претендентов. Есть и иные случаи, о которых мы можем рассказать в ходе консультаций.

Вывод: Нормы материального права трактуются региональными судами на местах по-разному. Но доказать свою правоту не всегда удается, даже если на Вашей стороне истина.
Вопрос: Что делать, если администрация продала земельный участок с неправильными границами?
Ответ: Такие случаи, к сожалению, не являются редкостью, но ошибки в данном случае поправимы.

Во-первых, необходимо разобраться, в какую сторону ошиблись кадастровые инженеры при определении размера участка. Если Вы купили участок, к примеру 10 соток, а выяснилось, что участок всего 8 соток и это Вас не устраивает, нужно будет обращаться в суд для расторжения сделки купли-продажи. Если же участок оказался меньше, но он вас устраивает, то нужно обратиться в администрацию с заявлением о возврате средств за 2 сотки.

Во-вторых, необходимо понять, какого рода ошибка. Техническая она или юридическая? Если инженер или сотрудник Росреестра допустил описку в документах, то это техническая ошибка и она исправляется достаточно просто. Нужно изготовить новый межевой план).

В любом случае ошибка исправима, но, если она идет вразрез с интересами собственника, здесь поможет только обращение в суд. Администрация будет ссылаться на ошибку кадастровых инженеров и навряд ли можно будет получить от них что-то кроме ответа на заявление. Поэтому, если размеры границ Вас не устраивают и нарушаются тем самым интересы, то решать вопрос необходимо только в судебном порядке.
Вопрос: В 2016 году муниципальный орган при предоставлении земельного участка посредственно подошел к аренде и допустил ряд нарушений, в 2020 году арендатор решил выкупить земельный участок и муниципальный орган выявил эти нарушения. Какие могут быть действия?
Ответ: Нарушения, которые выявил муниципальный орган, могут рассматриваться как возможные к устранению и невозможные для устранения. К примеру, если границы земельного участка были неверно определены, но муниципальный орган готов вновь отмежевать земельный участок и тем самым внести в договор аренды поправку (это устранимое нарушение). Если земельный участок изначально имел с/х назначение, а в документах прописано ИЖС (индивидуальное жилое строительство) и сооружение уже возведено на участке, то такое нарушение будет рассматривать уже в Суде. Но если нарушение не одно, тогда уже можно говорить о некомпетентности или умысле специалистов муниципалитета.

Арендатор в данном случае является стороной потерпевшей, поэтому все убытки которые были причинены по вине арендодателя (муниципального органа), будут возмещены арендатору, в соответствии со статьей 1082 ГК РФ. Самое основное последствие, которое последует за обнаружением нарушений - это расторжение договора аренды муниципальным органом через суд. Однако, именно здесь арендатор должен выступить со встречным иском о возмещении убытков.
Вопрос: Имеет ли право губернатор продать имущество муниципалитета?

Ответ: Реализация муниципального имущества происходит при точном соблюдении требований Законов. В случае несоответствия сделка признается недействительной.

Основным способом продажи собственности государственного и муниципального уровня выступает приватизация. Губернатор имеет право отчуждать имущества в соответствии с 123-ФЗ, Постановлением Правительства N860 от 27.08.2012 (текст правового акта устанавливает порядок проведения торгов в электронном формате).

Отчуждение имущества в электронной форме признается более удобным, Правительство установило возможные варианты действия:

  • Продажа на аукционе (открытые торги).
  • Реализация на специализированном аукционе.
  • Продажа на конкурсе.
Уполномоченные органы власти для заинтересованных лиц выносят специальное предложение. Таким образом, такое полномочие у региональных, местных органов власти существует.
Вопрос: Как правильно подать заявление на предмет проверки законного перевода земли из муниципального пользования (а именно ОВРАГ, который в принципе не имели право продавать) в земли ведения личного подсобного хозяйства?

Ответ: Подобные земельные участки, находящихся в собственности физических лиц,  предоставляется уполномоченным органом местного самоуправления.

Проверка исполнения местными органами земельного законодательства проводится в рамках земельного государственного надзора и муниципального контроля. Кроме государственного земельного надзора, возложенного на должностных лиц Росреестра, существует также муниципальный земельный контроль. В разных муниципальных образованиях орган может называться по-разному, например, Комитет земельных ресурсов. Заинтересованные лица вправе подать жалобы на исполнение земельного законодательства в данный орган. Порядок рассмотрения жалоб граждан урегулирован законом «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ».

Однако более эффективным способом устранения нарушений служит подача письменного обращения в Росреестр по почте, в ходе личного приема, либо на официальном сайте Росреестра в разделе обращения граждан онлайн.

Кроме того, при бездействии госоргана, граждане вправе обратиться в прокуратуру путем подачи жалобы.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 2865
27.02.2018
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Представительство в арбитражном суде" Подробнее об услуге "Представительство в арбитражном суде"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку