Продажа муниципальной земли – процесс, регламентируемый нормами российского законодательства, а именно гражданским и земельным кодексом. Случаи, когда условия продажи государственного имущества нарушаются, решаются в судебном порядке. Последствия неудачных сделок могут оказаться крайне серьезными для обеих сторон купли-продажи. В тексте, рассмотрим на практике, какие последствия могут наступить в результате подобных нарушений, и дадим массу полезных советов.
Пример из практики: дело К. прокуратуры Калининградской области
Суд Гурьевского района, находящейся недалеко от города Калининград, в рамках дела № 33-1275/2017 рассматривал ситуацию, когда участок был продан в частные руки с нарушением законодательства. Следствие и разбирательство, производились в рабочем порядке, за исключением приоритета, из-за значимости объекта. Главный обвинитель 8 декабря 2016 признал иск о передаче участка недействительным, указав на несколько ключевых аспектов.
- Несоблюдение порядка предоставления участка – несоответствие нормам действующего земельного законодательства РФ. Существуют четкие правила для передачи собственности, из государственной в частную. Суд постановил, что этот порядок был нарушен, что само по себе – основание для аннулирования. Несоответствие было выявлено вследствие изучения теоретической и правовой части дела.
- Некорректная оценка рыночной стоимости – согласно заявлению прокурора, цену определила частная компания. Организация не имеет разрешения на работу в регионе. Это означает, что рыночная цена могла быть определена неправильно. Несоответствие привело к финансовым потерям для муниципалитета региона.
- Неисполнение обязательств перед населением – продажа территории без должной оценки и проведения закрытых торгов лишает общественность права участвовать в процессе. Это создает неравные условия и исключает возможность для местных жителей и предпринимателей приобрести землю на законных основаниях.
Судебная позиция
Суд первой инстанции удовлетворил иск прокуратуры, признав договор недействительным и вернув участок в государственную собственность. Он также взыскал с ответчика судебные издержки, что может существенно ударить по финансовому состоянию нового собственника.
Ключевым моментом данного дела стал тот факт, что новому собственнику (гражданину К.) будет крайне сложно защитить свои интересы в будущем. Даже если право собственности было зарегистрировано, это не убережет от возможности его утраты в случае признания сделки недействительной.
- Потеря права собственности – как показал данный случай, если сделка считается недействительной, правовые последствия могут привести к принудительному возврату участка в государственную собственность.
- Финансовые потери – новые собственники могут столкнуться с необходимостью компенсировать убытки или понести дополнительные затраты, связанные с юридическими рисками.
- Уголовные последствия – если будет установлено, что новые владельцы знали о нелегитимности сделки, они могут подвергнуться уголовному преследованию.
- Ограничение прав на использование земли – даже если собственник сохранит право собственности, он может столкнуться с ограничениями в плане использования участка, наложенными местными органами власти.
Согласно статье 8 ФЗ № 135 от 29.07.1998 г., государственная земля должна отходить в другие руки по установленной оценкой цене. Это гарантия прозрачности и справедливости в транзакциях с данным типом имущества. Аспект позволяет избежать конфликтов интересов и обеспечивает соблюдение принципов законности.
- Рассмотрение дела арбитражным судом инициировало разбирательство, связанное с законностью составленного и заверенного договора купли-продажи, контрагентами которого являются – государство и частное лицо. У следствия возникли вопросы и подозрение в отсутствии прозрачности и правомерности проведенной сделки. Это спровоцировало проверку областной прокуратурой.
- Признание сделки нелегитимной. В ходе разбирательства было выяснено, что акт не соответствует действующему законодательству Российской Федерации. Признание такой сделки представителями нотариальных и других юридических органов может быть признано должностным преступлением. В отдельных случаях, они могут понести ответственность в рамках гражданского и уголовного кодексов Российской Федерации.
- Возврат объекта в руки регионального муниципалитета. Судебным решением, участок земли будет возвращен городской администрации.
- Взыскание государственной пошлины, в размере 400 рублей с ответчика К.
- Постановление Арбитражного суда, также включает предписание на внесение изменений в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН), с целью аннулирования прав владения частной собственностью ответчика К. спорным земельным участком.
Доводы обеих сторон
Оценка стоимости земельного участка не требуется в тех случаях, когда она уже регламентирована нормативно-правовыми актами, принятыми ранее на региональном или федеральном уровне. Местные законодательные нормы, регулирующие сделки данной направленности в регионе, а также цена муниципальных участков, определяется на основании кадастровой стоимости, зафиксированной в нормативных документах, при условии осуществления торгов открытого и закрытого типа, по решению вышеуказанного органа власти. Более подробную информацию, может запросить заинтересованное лицо, или его официальный представитель, в рамках действующего российского законодательства. Данное постановление датировано 29 июня 2012 года.
В рассматриваемом случае – это нормативно-правовой акт, предполагающий индивидуальное строительство на территории принадлежащей городскому правительству. Позже, по инициативе К., вышеуказанный договор был расторгнут, и начался процесс перевода участка в его собственность. У представителей земельного кадастра Калининградской области возникли серьезные сомнения, законности и прозрачности оценки стоимости земельного участка, ведь их производила московская компания, не имеющая права заниматься данной деятельностью в регионе.
СМИ, которые пытались отстоять муниципальный участок земли в черте города, а именно издательство “Наше время”, обнародовало попытку присвоения муниципального городского надела в частную собственность (Дата выхода статьи – 29 ноября 2012). Главный вопрос, который поднимало издание: каким образом правительство и законодательная власть города Калининград приняла данное постановление? Как оказалось, между контрагентами не было подписано договора купли-продажи, что не соответствует требованиям, прописанным в статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации.
По бумагам, участок был оценен в 9000 рублей, но эта сумма была определена без привлечения местной, компании, имеющей право производить оценку муниципальной собственности на территории Калининградской области, что вызывает вопросы о легитимности постановления. Прокуратура также зафиксировала отсутствие любых документов, подтверждающих легитимность операции. Все задокументировано согласно правилам, указанным в процессуальном кодексе нашей страны. Есть только акт перехода объекта из муниципальной в частную собственность. Пакет документов был признан неполным, что спровоцировало возникновение проблем с законом у гражданина К. и его компании. Подтверждением тому являются наличие земельного надела в электронном каталоге ЕГРН.
Продажа гос. объектов без должной проверки, по заниженной стоимости приводит к убыткам из регионального местного бюджета, направленные на социальные нужды: образование, здравоохранение и инфраструктура и др.
Региональный арбитражный суд признал, что механизм передачи данного участка нарушает права муниципалитета, и наличие неправомерных манипуляций со стороны К., стремящегося извлечь выгоду из объектов, принадлежащих городу Калининград. Напомним, что кадастровая стоимость объекта на 1 ноября 2012 года была равна 233000 рублей.
О сроке давности
Решение суда, было принято в рамках законодательства Российской Федерации. Передачу и договор купли-продажи считать недействительными, основываясь на отсутствии доказательств изначальной цены земли, а также на неисполнении обязательств со стороны администрации района. Так, факты о признании его заброшенным и не эксплуатируемым по назначению, также подтверждают нецелесообразность его передачи без адекватной оценки.
В ходе повторного разбирательства региональным Арбитражным судом 3 марта 2016 года было вынесено постановление о повторной проверке, лично главным обвинителем региона. Он возглавил следствие, что подтверждено его подписью на всех нормативно-правовых актах, произведенных в рамках повторного следствия и судебного разбирательства.
Согласно Гражданскому Кодексу, сделка признается недействительной, если в ее документации присутствуют грубые нарушения интересов лиц, вступившие в контрагентские отношения, либо имеющие непосредственное или посредственное отношение к объекту. В этом деле, права населения и интересы муниципальной власти были явно ущемлены, что и стало основанием для отмены договора. Права на участие в аукционе и приобретения муниципальной собственности имеют юридические и физические лица, каждое из которых должно иметь равные возможности выиграть тендер на ее приобретение в собственность.
Если продажа осуществляется без проведения аукциона, это создает неравные условия, что противоречит вышесказанному, и может являться причиной отмены результатов. Судебная практика подтверждает, что в случае выявления нарушений, сделка может быть признана недействительной. Для законной продажи гос. недвижимости, нужны бумаги о независимой оценке в рамках земельного кодекса РФ и НПА, с которыми можно ознакомиться, воспользовавшись системой “Консультант”, или, обратившись за помощью к юристу. Следствие показало, что участок был приобретен по рыночной стоимости.
Прокурорская проверка показала, что сделка была совершена абсолютно легально, а Арбитражный Суд города Калининград отказался аннулировать ее, возвратив К. права собственности.
Вопрос-ответ
По сути, экономический спор возник после того, как представитель хозяйствующего субъекта приобрел у органов местной власти земельный участок.
Вопрос, который требует глубокого изучения: по существующим ли правовым позициям Гражданского Кодекса РФ в части ФЗ №100 прокурор на сделку купли-продажи, указывая на ее ничтожность?
В данном случае имеет место презумпция оспоримости. То есть уличить действия прокурора в нарушении закона можно в срок до одного года после вынесения судебного решения по делу.
Следует пересмотреть ст. ст. 168, 426 ГК РФ, а также п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25, где прописан ряд моментов в части заключения сделок и посягания на публичные интересы в рамках антимонопольного законодательства. Кроме того, в ст. 27 Земельного Кодекса РФ рассматриваем ограничения оборотоспособности земельных участков.
Выход – оспорить действия прокурора через обращение в Арбитражный Суд с иском о признании неверного толкования сделки прокурором.
Цена земельного участка, объявленного администрацией города к продаже в закрытом формате, может не оглашаться. Процедура реализации проходит в таком случае без публичных торгов, но цена должна быть сформирована в размере не ниже ее кадастровой стоимости. Когда цена не регламентируется, следует обратиться с жалобой в Федеральную Антимонопольную Службу, как к органу контроля по ценообразованию и правилами проведения процедуры торгов. Кроме того, возможно нарушается ст. 18 ФЗ-№ 135 «О защите конкуренции».
Исключение из правил: Муниципальное (государственное) имущество отчуждается / продается без цены с привязкой к Положению Правительств РФ №549 от 22.07.2002 г., в котором покупателем признается определенный перечень претендентов. Есть и иные случаи, о которых мы можем рассказать в ходе консультаций.
Вывод: Нормы материального права трактуются региональными судами на местах по-разному. Но доказать свою правоту не всегда удается, даже если на Вашей стороне истина.
Такие случаи, к сожалению, не являются редкостью, но ошибки в данном случае поправимы.
Во-первых, необходимо разобраться, в какую сторону ошиблись кадастровые инженеры при определении размера участка. Если Вы купили участок, к примеру 10 соток, а выяснилось, что участок всего 8 соток и это Вас не устраивает, нужно будет обращаться в суд для расторжения сделки купли-продажи. Если же участок оказался меньше, но он вас устраивает, то нужно обратиться в администрацию с заявлением о возврате средств за 2 сотки.
Во-вторых, необходимо понять, какого рода ошибка. Техническая она или юридическая? Если инженер или сотрудник Росреестра допустил описку в документах, то это техническая ошибка и она исправляется достаточно просто. Нужно изготовить новый межевой план.
В любом случае ошибка исправима, но, если она идет вразрез с интересами собственника, здесь поможет только обращение в суд. Администрация будет ссылаться на ошибку кадастровых инженеров и навряд ли можно будет получить от них что-то кроме ответа на заявление. Поэтому, если размеры границ Вас не устраивают и нарушаются тем самым интересы, то решать вопрос необходимо только в судебном порядке.
Нарушения, которые выявил муниципальный орган, могут рассматриваться как возможные к устранению и невозможные для устранения. К примеру, если границы земельного участка были неверно определены, но муниципальный орган готов вновь отмежевать земельный участок и тем самым внести в договор аренды поправку (это устранимое нарушение). Если земельный участок изначально имел с/х назначение, а в документах прописано ИЖС (индивидуальное жилое строительство) и сооружение уже возведено на участке, то такое нарушение будет рассматривать уже в Суде. Но если нарушение не одно, тогда уже можно говорить о некомпетентности или умысле специалистов муниципалитета.
Арендатор в данном случае является стороной потерпевшей, поэтому все убытки которые были причинены по вине арендодателя (муниципального органа), будут возмещены арендатору, в соответствии со статьей 1082 ГК РФ. Самое основное последствие, которое последует за обнаружением нарушений - это расторжение договора аренды муниципальным органом через суд. Однако, именно здесь арендатор должен выступить со встречным иском о возмещении убытков.
Реализация муниципального имущества происходит при точном соблюдении требований Законов. В случае несоответствия сделка признается недействительной.
Основным способом продажи собственности государственного и муниципального уровня выступает приватизация. Губернатор имеет право отчуждать имущества в соответствии с 123-ФЗ, Постановлением Правительства N860 от 27.08.2012 (текст правового акта устанавливает порядок проведения торгов в электронном формате).
Отчуждение имущества в электронной форме признается более удобным, Правительство установило возможные варианты действия:
- Продажа на аукционе (открытые торги).
- Реализация на специализированном аукционе.
- Продажа на конкурсе.
Уполномоченные органы власти для заинтересованных лиц выносят специальное предложение. Таким образом, такое полномочие у региональных, местных органов власти существует.
Подобные земельные участки, находящихся в собственности физических лиц, предоставляется уполномоченным органом местного самоуправления.
Проверка исполнения местными органами земельного законодательства проводится в рамках земельного государственного надзора и муниципального контроля. Кроме государственного земельного надзора, возложенного на должностных лиц Росреестра, существует также муниципальный земельный контроль. В разных муниципальных образованиях орган может называться по-разному, например, Комитет земельных ресурсов. Заинтересованные лица вправе подать жалобы на исполнение земельного законодательства в данный орган. Порядок рассмотрения жалоб граждан урегулирован законом «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ».
Однако более эффективным способом устранения нарушений служит подача письменного обращения в Росреестр по почте, в ходе личного приема, либо на официальном сайте Росреестра в разделе обращения граждан онлайн.
Кроме того, при бездействии госоргана, граждане вправе обратиться в прокуратуру путем подачи жалобы.
