Последствия неправомерной продажи муниципальной земли
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Последствия неправомерной продажи муниципальной земли

Продажа муниципальной земли возможна только при соблюдении соответствующих положений законодательства. Нарушение условий при реализации участка является основанием для признания судом такой сделки недействительной, несмотря на состоявшуюся регистрацию права собственности. Какие могут наступить последствия для нового собственника в такой ситуации, рассмотрим на примере.

Калининградский областной суд рассмотрел в апелляционном порядке гражданское дело № 33-1275/2017. Ответчик К. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой на решение районного суда от 08.12.2016 г., которое заключалось в следующем:

  • Удовлетворении иска прокуратуры Гурьевского района Калининградской области;
  • Признании недействительным договора о передаче во владение земельного участка, заключенного между администрацией Гурьевского района и ответчиком К.;
  • Возврате участка в государственную собственность;
  • Взыскании с К. госпошлины в размере 400 рублей;
  • Внесении в ЕГРН записи о прекращении права владения К. спорным участком.

Доводы заявителя

В рассматриваемом деле истцом выступает прокурор Гурьевского городского округа Калининградской области. Судом установлено, что прокурор в интересах муниципального образования «Гурьевский муниципальный округ» обратился с иском к администрации Гурьевского городского округа и гражданину К. для признания недействительным договора. Согласно документу, во владение К. был передан земельный участок. Соглашение датируется 29.10.2012 г., заключено между администрацией Гурьевского района и ответчиком К. Прокурор также требовал вернуть участок в государственную собственность, т.е. в распоряжение Гурьевского городска округа.

bd15659ed04b2c0250c836020123129901.jpeg

Свои требования истец обосновал следующими обстоятельствами. По мнению прокурора, был принят неправильный порядок предоставления рассматриваемого участка во владение ответчику К., во-вторых, рыночная стоимость была определена неверно Московской оценочной компанией, которая, как выяснилось, не вела никакой деятельности в Калининградской области.

Следовательно, по мнению прокурора, участок перешел ответчику К. без установления его рыночной стоимости. Из-за этого неопределенный круг лиц, население городского округа, лишилось права участвовать в торгах, и муниципалитет не получил положенный доход от реализации муниципального участка, который мог бы быть использован для нужд местного значения. Следовательно, договор между К. и администрацией является ничтожным. На основании этих доводов суд первой инстанции удовлетворил требования прокурора.

Ответчик К. в апелляционной жалобе указал на законность оценки стоимости участка, проведенной оценочной компанией, и на истечение срока давности для обращения прокурором в суд. По мнению ответчика, срок необходимо исчислять с 2012 г., когда в отношении оценочной компании было возбуждено уголовное дело, связанное с ее деятельностью.

Позиция суда

По мнению суда, доводы прокурора, защищающего интересы неопределенного круга лиц, основаны на верном токовании положений материального права. В соответствии со ст. 8 135-ФЗ от 29.07.1998 г., при продаже государственной или муниципальной собственности ее стоимость должна быть определена в рамках оценки. Она не нужна в случаях, когда стоимость установлена нормативно-правовыми документами.

Согласно закону об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области, при подписании договора купли-продажи по государственным земельным участкам их стоимость определяется в размере, соразмерном рыночной стоимости за участок, свободный от каких-либо построек, если такой договор заключается по решению соответствующего ведомства. Рыночная стоимость земель устанавливается исходя из положений законодательства РФ в сфере оценочной деятельности.

Согласно материалам дела, 29.06.2012 г. администрация Гурьевского района и ответчик К. заключили договор аренды участка земли для целей индивидуального строительства последним. Затем ответчик обратился с заявлением в администрацию о расторжении арендного договора и предоставлении указанного земельного участка ему в постоянное владение.

В печатном издании «Наше время» было опубликовано объявление о намерении предоставить участок в собственность и приеме заявлений на его выделение. 29.10.2012 г. администрация Гурьевского района на основании заявления К. и оценки стоимости, проведенной оценочной компанией, приняла постановление. Согласно документу, арендный договор с К. расторгается и участок переходит в его собственность. Об этом свидетельствует договор, подписанный сторонами.

Ст. 28 Земельного кодекса предусмотрено, что государственные и муниципальные земли предоставляются в собственность за определенную плату. Таким образом, администрация могла рассчитать стоимость подлежащего передаче объекта в собственность ответчика К., принимая во внимание расчеты независимого оценщика.

Согласно приложенным к делу документам следует, что при передаче во владение ответчику К. участка стоимость выкупа установлена администрацией с учетом подготовленного Отчета об оценке. Оценку заказывал непосредственно ответчик, и стоимость участка по ней составила 9 тысяч рублей. Следовательно, говорить о том, что оценка проведена независимой стороной, нет оснований. 15.01.2015 г. на спорный участок было зарегистрировано право собственности с внесением в ЕГРН.

Для внесения ясности в дело прокуратурой Гурьевского района был направлен запрос о проведении оценки стоимости земли в данную оценочную компанию. Руководство фирмы представило в адрес зампрокурора Гурьевского района письменное заверение, что никаких работ по оценке стоимости земель в Калининградской области компанией не проводилось. Дополнительно 19.10.2016 г. судом в указанной компании была уточнена информация о проведенной ранее оценки, в результате получен отрицательный ответ. Документы, подтверждающие проведение оценки земельного участка, к делу не прилагаются.

Суд также запрашивал оценку состояния земельного участка, принадлежащего ответчику К. Согласно описанию, оформленному ревизионным управлением, участок не ухожен, имеет многолетние заросли, обводнен, следов строительства на нем не имеется и он не используется в соответствии с назначением.

Также суд запросил в кадастровом ведомстве справку об участке. Согласно документу, кадастровая стоимость объекта, включенного в государственный кадастр недвижимости, на 01.10.2012 г. составляет 233 000 рублей.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также то, что К. не смог привести доказательства того, что выкупная стоимость участка в размере 9 тысяч рублей равнозначна его рыночной стоимости, Суд решил, что выкуп ответчиком К. участка был осуществлен без учета его рыночной стоимости. Из-за этого возникла ситуация, нарушающая права муниципалитета на получение доходов от реализации объекта, которые могли бы быть использованы для нужд муниципального образования, населения городского округа за счет средств муниципального бюджета. Положениями ст. 166 ГК установлено, что сделка признается ничтожной, если она нарушает интересы других лиц. В данном случае нарушены права населения муниципального образования.

Суд правомерно удовлетворил заявление прокурора, признав договор передачи земли в собственность недействительным и указав на перечисленные последствия недействительности.

О сроке давности

Что касается указания на истечение срока давности рассмотрения дела, суд также верно определил дату, с которой исчисляется давность: с 03.03.2016 г., когда прокурору района прокуратурой области было поручено провести проверку. Мероприятие было инициировано после обращения руководства городского округа о вероятности нарушения норм законодательства. В обращении указывалось, что по спорному участку между К. и администрацией неправомерно заключен договор передачи земли.

Иных доказательств того, что прокурор узнал гораздо раньше о неправомерном заключении договора о передаче во владение ответчику К. участка и нарушении интересов муниципалитета, на рассмотрение в суд сторонами не представлено.

Доводы заявителя о том, что прокурор знал об уголовном деле в отношении искомой оценочной компании, возбужденном в 2012 г. в связи с деятельностью этой организации, не являются достаточными для отмены решения.

Доводы ответчика К. о том, что рыночная стоимость участка была установлена на основании правильной оценки, судом изучены и по ним сделан вывод, что они не являются основанием для отмены решения. Итак, решение суда первой инстанции областным судом оставлено без изменений.

Таким образом, исходя из рассмотренного дела, сделаны следующие выводы:

  • Продажа муниципального участка без организации аукциона является нарушением интересов других лиц, имеющих право на участие в таких торгах;
  • Оформление в собственность и регистрация права собственности не являются препятствием для признания сделки недействительной;
  • Для определения рыночной стоимости государственной недвижимости, необходима независимая оценка.


Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  • Проведения дренажных работ;
  • Проведения исследований;
  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  • И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

lep_na_zu.jpg

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  • Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода

Сравнительный

Затратный

Доходный

Общая идея

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

·         Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

·         Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  • земельный участок под комплексом;
  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
  2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    HelenRix / 23.06.2018

    Принципиально новое обновление "XRumer 16.0 + XEvil 4.0":
    распознавание бесплатно и быстро captchas Google, Yandex, Фэйсбука, ВКонтакте, Bing, Hotmail, Mail.Ru, SolveMedia,
    а также свыше 8400 других видов captcha,
    с высокой скоростью - 100 изображений в секунду, и точностью - 80%..100%.
    В XEvil 4.0 реализовано подключение любых SEO/SMM программ - XRumer, GSA, ZennoPoster, VKBot, A-Parser,
    и многих других. Доступна абсолютно бесплатная демо-версия. Заинтересованы? см. в Ютубе "XEvil"


    XEvil.net

  • 5

    BrianJat / 23.06.2018

    Нарядное платье в CYLF.RU   <a href=http://cylf.ru/naryadnoe-plate-v-goroh-dlya-devochki.html>More info!</a>

  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу