Реконцепция объекта. Изменение назначения объекта недвижимости

Ситуация на отечественном рынке коммерческой недвижимости неоднозначная. Наименьший спрос наблюдается на дорогие торговые площади: арендаторы в крупных торговых центрах съезжают, точки пустуют по несколько месяцев. С другой стороны, растет спрос на небольшие более дешевые площади под розничную торговлю. Такой поворот дела, возможно, и к лучшему для арендодателей.

Ввод торговых площадей в России стремительно падает. Если в 2017 году было введено в эксплуатацию 700 тыс. м², то в 2018 году – всего лишь 350 тыс., из них 130 тыс. приходится на столичный сегмент, то есть более 40% от количества введенных площадей по всей стране. При этом 71 тыс. м² составляет площадь одного лишь нового московского ТЦ – Каширская Плаза. На 2019 год в Москве и регионах запланировано строительство крупноформатных ТЦ площадью не больше 20 тыс. м². Становится экономически нецелесообразно строить более крупные центры. Заказчики выбирают проекты с меньшей площадью.
Так, если в 2017 году средний размер ТЦ составлял 39 тыс. кв. м², то в 2018 году – всего лишь 22 тыс. кв. м².  Данная тенденция свидетельствует об общем кризисе в сегменте коммерческой недвижимости. Однако ситуация не коснулась крупных ритейлеров, которые возводят крупноформатные комфортные торговые центры в регионах. Речь идет о таких сетевиках, как Мегастрой, Леруа Мерлен, Лента. Они вытесняют мелких арендаторов с рынков, предлагая широкий ассортимент, низкие цены на продукцию, и оставляют владельцев других торговых центров с пустующими площадями.

Ситуация с инвестициями

Снижение стоимости рубля и введение новых санкций повлияло на уровень инвестиций в коммерческую недвижимость. В 2018 году объем вложений по стране упал на 35% и продолжает падать в 2019 году. Привлекательными для инвестиций становятся объекты в Санкт-Петербурге и регионах страны. Отчасти спад интереса к коммерции вызван отсутствием перспективных предложений. Высока доля иностранного участия в российскую коммерческую недвижимость. Она составляла в 2018 году около 44% от всех вложений. В 2017 году этот показатель равнялся 17%. Кстати, на днях: 14.10, было объявлено о продаже половины ТРК "Галерея" в Санкт-Петербурге арабским инвесторам.

Для инвесторов интереснее становится региональная недвижимость. По сравнению с 2018 годом, в 2019 году рост сделок по объектам в Санкт-Петербурге составил около 5%, в регионах – 11%. Из наиболее значимых в 2018 году выделяется сделка по покупке Нижегородских складских площадей RavenPropertyGroup, Мурманского Молла и Волгоградского Комсомолла. Из всех объектов недвижимости популярностью среди инвесторов пользуются офисные здания. Показатели по долям следующие:

• В офисную недвижимость – 32%;
• Торговые площади – 27%;
• Земли под строительство – 23%;
• Склады – 12%;
• Объекты HoReCa – 2%;
• Многофункциональные объекты – 4%.

В 2020 году прогнозируется рост активности инвестиций в крупных городах. Это объясняется появлением современных и перспективных активов с высокой ликвидностью. Тем не менее, объем инвестиций в 2019 году по прогнозам составит 2,5 млрд. долларов, что на 4% меньше, чем в 2018 году. Прогноз на 2020 год более оптимистичный: инвестиции ожидаются на уровне 4 млрд. долларов. Это связывают с переносом несостоявшихся сделок на будущие периоды и отложенным интересом.

Стоимость недвижимости

По сравнению с 2018 годом на 17% меньше стало предложений по продаже коммерческий недвижимости, объем площадей упал до 13%. В среднем по стране рост цен составил 5% за год. По количеству предложений лидируют офисные здания. Их доля составляет около 50% от всех предложений, доля складов – 20%, торговых объектов – 13%, недвижимости иного назначения – 17%.

Торговые площади

По сравнению с 2018 годом в 2019 году количество предложений коммерческой недвижимости уменьшилось на 13%. На продажу выставлено на 22% меньше площадей. Наблюдается снижение цен на такие объекты. Оно связано с уходом крупных арендаторов и сетевиков, привлекающих основную массу потребителей. Известно, что от уровне ритейлеров в ТЦ зависит доходность мелких арендаторов.

Офисы

По сравнению с 2018 годом, в 2019 году на 15% снизилось количество продаваемых офисов. Наблюдается колебание цен в большую и меньшую сторону в зависимости от региона и местарасположения объектов. Если в центрах с высокой проходимостью цена за 1 м² выросла, то в менее популярных районах осталась на прежнем уровне или даже уменьшилась. Это объясняется динамикой спроса на рынке.

 К примеру, в Москве количество предложений по офисам в неактивных районах упало до 10% и составило 300 объектов площадью 400 тыс. м². Средняя стоимость на объекты за год выросла на 5% и составила 180 тыс. руб. за м². Данная динамика объясняется завершением экспонирования недорогих предложений на проспекте Вернадского (20 тыс. м², 60 тыс. руб. за м²), ул. Шарикоподшипниковская (20 тыс. м², 56 тыс. руб. м²).

Складские помещения

Спад активности в сфере коммерческой недвижимости также коснулся складских объектов. В 2019 году спрос на такие помещения упал на 7%. Стоимость объектов в среднем подешевела на 5%, в столичном регионе она составила около 70 тыс. руб. за м². Тенденция объясняется снижением стоимости на площади, экспонируемые в течение нескольких месяцев.

Динамика цен

С 2018 года средняя по стране стоимость коммерческой недвижимости выросла на 1% и составила около 40 тыс. руб. за м². Самые дорогие объекты в этом сегменте рынка – офисы (50 тыс. руб. за м²), HoReCa (48 тыс. руб. за м²), торговые объекты (47 тыс. руб. за м²).

Больше всего в течение 2019 года выросла цена на объекты свободного назначения – до 4% (30 тыс. руб. за 1 м²). По количеству предложений они занимают лидирующие позиции. Складские здания выросли в цене на 3%, средняя стоимость составляет около 9 тыс. руб. за м². Отмечается рост цен и на площади в объектах HoReCa: она составляет около 2% (до 48 тыс. руб. за м²).

Помещения общепита, наоборот, подешевели на 1% до 40 тыс. руб. за м². Стабильностью отличились только цены на офисы – их средняя стоимость неизменна с начала 2018 года.

В общем и целом по стране наблюдается относительная стабильность стоимости объектов. Однако колебания неизбежны. Как правило, изменения по регионам несущественны, но имеются единичные скачки, связанные с уходом с рынков или, наоборот, с приходом крупных игроков.

Цены в крупных центрах

В крупных отечественных городах львиную долю предложений занимают объекты свободного назначения. Ими могут быть заняты до 50% всех объявлений о продаже. Меньше предложений приходится на офисы и торговые площади. В 2019 году самые дешевые объекты свободного назначения продавались за 23 тыс. руб. за м² и торговые площади за 34 тыс. руб. за м² в Омске. Недорогие офисы и склады – волгоградские, их в 2019 году продавали за 35 тыс. и 5 тыс. руб. за м², соответственно. Также здесь самые доступные помещения общепита – 30 тыс. руб. за м², площади под производство – 6 тыс. руб. за м². Уфимским бизнесменам предлагаются самые дешевые объекты HoReCa – всего за 20 тыс. руб. за м².

Самые высокие цены на коммерческие объекты, кроме гостиниц, – в Москве. Самая высокая стоимость на отели - в Санкт-Петербурге (138 тыс. руб. за м²).

На первом месте по росту цен на объекты свободного назначения – Новосибирск. Здесь продавцы просят за 1 м² в среднем 55 тыс. руб. Немного уступает Краснодар. На юге коммерческую недвижимость в среднем предлагают за 52 тыс. руб. за м². На третьем месте – Волгоград. По сравнению с 2018 годом, в 2019 году цены здесь выросли на 15% и составили 26 тыс. руб. за м². В Москве, наоборот, объекты свободного назначения подешевели на 9% и стоят до 145 тыс. руб. за 1 м².

Больше всего цены на офисные помещения выросли в Северной Столице: на 18% в 2019 году по сравнению с 2018 годом. Их стоимость составила 118 тыс. руб. за 1 м². Немного отстал другой северный город: в Красноярске зафиксирован рост цен на 15%. За 1 м² средняя цена 65 тыс. руб. На 11% выросли цены на воронежские офисы за год. Помещение обойдется в 53 тыс. руб. за 1 м².

Лидирует по росту цен на торговые площади Краснодар. В 2019 году стоимость выросла на 20% и составляет от 65 до 78 тыс. руб. за 1 м². В Красноярске цены поднялись на 17%, в Уфе – на 14%. В столице, наоборот, зафиксировано уменьшение средневзвешенной цены на 12%. Приобрести торговую площадь в Москве можно за 237 тыс. руб. за м².

Интересное колебание цен на объекты HoReCa. Если в Нижнем Новгороде они выросли почти на 70%, то в Уфе стоимость на такие объекты упала почти на 60%. Это связано с серьезными подвижками в архитектуре предложений в небольшом сегменте рынка недвижимости. На 30% выросли цены на волгоградские гостиницы. В 2019 году их можно было приобрести за 44 тыс. руб. за м². В Казани отмечен рост на 28% (85 тыс. руб. за 1 м²), в Санкт-Петербурге – на 25%.

Зачем изменять назначение недвижимости

Изменения назначения нежилого объекта – следствие рыночных перемен, ухода арендаторов и падения спроса. Такой подход – наиболее целесообразный вариант вместо нового строительства. Владельцу объекта не приходится нести дополнительные расходы на проектирование, строительство, подключение к коммуникациям. Все это уже есть, остается только изменить назначение. Тем более, пустой объект "запросто" превращается в пассив: налоги и коммунальные услуги приходится платить вне зависимости от загрузки объекта.

С помощью изменения функционала в сегменте HoReCa, либо проведения реконструкции можно ввести объект на 30% быстрее, чем вновь построенный. Такой подход дает гостиницам следующие выгоды:

• Ускоренная окупаемость. Объекты после реконструкции быстрее вводятся в эксплуатацию и начинают приносить прибыль;
• Экономия вложений. Смена назначения объекта стоит на 30 – 40% дешевле нового строительства;
• Отсутствие незапланированных расходов. Нет необходимости приобретать материалы, которые за время строительства сильно меняются цене.

Примеры реконцепции объектов

Яркий пример реконцепции объекта недвижимости – создание торгово-развлекательного центра «МЕГА МОЛЛ» в городе Чебоксары, столице Чувашской Республики. ТРЦ открылся в 2005 году на базе здания крупного в СССР предприятия текстильной промышленности по производству текстиля, переработке хлопка – Чебоксарского хлопчатобумажного комбината ордена Трудового Красного Знамени. Предприятие просуществовало 66 лет: с 1947 по 2013 годы. В здании, в котором сейчас располагается торговый центр, работали прядильно-ткацкие, швейные, красильные, вспомогательные цеха.
  
После событий 1991 года ЧХБК начал терять рынки сбыта, прекратились поставки основного сырья – хлопка из союзных южных республик. Ситуация привела к тому, что производство сокращалось, помещения начали пустовать. Постепенно здания были распроданы. Самый крупный корпус, находящийся на первой линии по ул. Калинина г. Чебоксары, площадью 76 тыс. м², был выкуплен под ТРЦ «МЕГА МОЛЛ». Новый владелец снес ограждения, построил две просторные автостоянки для покупателей. Для перемещения между шестью этажами здание оснастили современными эскалаторами, лифтами, траволатором. Фасад здания украшает стеклянная облицовка, интерьер отделан в соответствии с современными тенденциями в торговых центрах. Облик здания «МЕГА МОЛЛА» не сохранил в себе ничего общего с бывшим корпусом ХБК. Это современный привлекательный объект для арендаторов и покупателей.

Чебоксарский ТРЦ – яркий пример успешной реконцепции коммерческой недвижимости. Для создания торгового центра использовался основной скелет здания: фундамент, перекрытия, стены, несущие конструкции. Переделана система коммуникаций для использования здания для целей ТРЦ. Сегодня здесь из 76 тыс. м² арендопригодными являются 50 тыс. м². На цокольном этаже функционирует зона фудкорта, продуктовый гипермаркет, сдаются в аренду детские коляски для удобства посетителей с детьми. Работает салон красоты, продажа билетов на культмассовые мероприятия, аптека. Этажи здания разбиты по группам:

• 1 этаж – бытовая техника;
• 2, 3 этажи – одежда и обувь;
• 4 этаж – мебель;
• 5 – современный конференц-зал.

Всего в ТРЦ 500 магазинов. Проходимость составляет до 20 тыс. человек в день. Якорные арендаторы представлены магазинами Спортмастер, Глория Джинс, Магнит, М. Видео, Fun Day, Эльдорадо, DNS.

Выбор здания бывшего ЧХБК для открытия ТРЦ весьма удачный. Объект находится в центре Чебоксар, на пересечении двух интенсивных транспортных потоков по ул. Калинина и ул. Гагарина. Рукой подать до остановок общественного транспорта. Многие арендаторы здесь практикуют доставку товаров на дом: магазины мебели, бытовой техники, строительных материалов. ТРЦ привлекает не только жителей города. Сюда приезжают за покупками из районов республики, соседней Марий Эл.

Главное преимущество ТРЦ – его расположение. Подтверждение тому – другой пример реконцепции здания завода «Контур» в Чебоксарах в торгово-выставочный комплекс. Из-за неудобного расположения на окраине города ТВК не пользуется популярностью у горожан. За годы существования здесь сменились несколько крупных ритейлеров: Мосмарт, Посуда-Центр. Мелкие арендаторы не рассматривают «Контур» в качестве перспективной торговой площадки: к зданию неудобно подъезжать, постоянные пробки на подъездных дорогах, проходимость практически нулевая.

Реконцепция таких объектов, как крупные промышленные здания, в торговые центры – вариант для получения повышения доходности объекта, если он имеет хорошее расположение.

Другой пример реконструкции коммерческой недвижимости – изменение назначения части зданий Челябинского часового завода «Молния». В 2007 году в связи с сокращением производства корпуса предприятия были проданы под торгово-развлекательный комплекс «Куба». Хотя сегодня завод выпускает часы для самолетостроения и судостроения, большую его часть занимает ТРК.

«Куба» – современный торговый центр для семейного шопинга. Площадь комплекса составляет 50 тыс. м². Магазины представлены крупными и средними ритейлерами по продаже одежды, обуви, косметики, украшений: «Л’Этуаль», «Золотая рыбка» Swarovski, Эконика, Salamander, Ecco, One Step, Calsedonia, Zolla, Love republic, Глория Джинс и т.д. Работает зона фудкорта, супермаркет Проспект. Отдельный этаж отведен для бытовой техники: РБТ, DNS. Весь 4 этаж – для семейного и детского отдыха. Здесь на 10 тыс. м² расположился парк развлечений «Планета Smiles». Около 100 аттракционов, НD-кинотеатр, боулинг, бильярд, 3-уровневый лабиринт, батут, игровая зона для маленьких, зоопарк – ТРЦ привлекателен для посетителей любого возраста.

Корпуса были проданы новому владельцу в 2007 году, а уже в 2008 году Челябинск получил современный просторный торгово-развлекательный центр.

Уникальные проекты коммерческой недвижимости

Торговые центры будущего – это не только большие территории для шопинга, где есть фудкорты и зоны развлечений. Это мини-города с искусственными парками, водоемами, галереями. Здесь большую часть площади будут занимать не магазины, а именно рекреационные зоны. Один из таких примеров – ТРЦ Вегас Крокус Сити в Москве площадью 480 тыс. м², из которых под торговлю отведены всего 135 тыс. м². Работают 2-уровневый парк аттракционов, каток, созданы копии Пизанской башни, Колизея, можно полюбоваться искусственным небом.

ТРК Вегас отличает уникальная концепция. Это комплекс со смысловым зонированием. Оригинальность объекту придает 7-уровневое пространство с эксклюзивной городской архитектурой. В ТРЦ представлены копии нью-йоркских улиц Таймс Сквер, Рокфеллер Центр со статуей Прометея, Медисон авеню, 47th street. Украшает комплекс огромный медиа-фасад от инженеров Philips. На нем круглосуточно транслируются рекламные ролики, онлайн мероприятия в самом Вегасе.

ТРЦ Вегас привлекает арендаторов и покупателей как центр культурных событий города. В собственном концертном зале проводятся бесплатные концерты с популярными артистами из России и других стран. Самый большой кинотеатр России и Европы тоже находится именно в ТРК Вегас. Контактными зоопарками уже никого не увидевшись. В комплексе открыты океанариум, каток и детская зона Легород.

Другой филиал сети Вегас – проект на Каширском шоссе площадью 480 тыс. м². Улица Гинза с небоскребами, уголок Востока Bazaar, Фейшн Авеню, Гол Стрит – здесь есть все для ценителей разных тенденций в моде. Сказать, что работает зоны отдыха – не сказать ничего. Целый город развлечений Happylon с колесом обозрения, картинг, сегвейдром – чем не город в городе.

Третий проект Вегас – ТРЦ на Кунцево. Комплекс продолжает уличную тематику своих собратьев. На проспектах, бульварах и переулках веет Италией, ее культурой и историей. Здесь расположена копия Колизея, интерьер здания выполнен в стиле европейских дворов с балконами, увитыми цветами.

Именно такие уникальные объекты, как ТРК Вегас, будут востребованы у покупателей и арендаторов в будущем. Их основная идея – воплощение концепции «все в одном» или «город в городе». В перспективе в таких центрах появятся гостиницы, номера для отдыха для длительного времяпрепровождения.

Офис – лицо компании

Пример уникального офисного центра – бизнес-центр Никольская плаза в Москве на ул. Никольской, д. 10. На его месте до революции располагался дом дворян Шереметевых. В советское время его занимали редакции изданий «Академия», «Роман-газета», «Художественная литература», фабрика «Красная швея». В начале 2000-х часть зданий была снесена и возведен новострой – здание современного офисного центра. Его уникальность заключается в сохранении сходства с бывшим дворянским домом. Общий атриум соединяет три здания в стиле классицизма с высокотехнологичной инфраструктурой.

Полезная площадь зданий – около 13 тыс. м². Арендаторы офисов – представители крупного и среднего бизнеса, ценящие комфорт. В центре работают кафе, рестораны, отделения банков. Престижность офисному комплексу придает его расположение – близость Кремля.

Кроме расположения в исторической части Москвы и уникальной архитектуры, у Никольской плазы имеется еще одна изюминка – открытая, кабинетная и смешанная планировка офисов. Проблема офис-центров в крупных городах – отсутствие парковки. БЦ Никольская плаза имеет собственную парковку на 200 парковочных мест: наземную и подземную.

Арендовать помещения в БЦ Никольская плаза – выгодно и престижно компаниям, нацеленным на сотрудничество с иностранными партнерами. Соседство с историческими памятниками, расположение в центре столицы России позволяет относить офисный центр к центрам представительского класса.

Складские помещения будущего

Ключевым параметром при выборе современного склада для аренды является удобство использования и автоматизация . Сюда входит планировка, подъездные пути, оснащенность стеллажами, холодильным, подъемно-разгрузочным оборудованием. Для ВЭД важно местоположение склада: близость к таможенным постам. Востребованы многофункциональные склады, при которых работают центры сертификации, лаборатории, имеется технология штрих-кодирования, радиочастотная идентификация RFID. Последняя позволяет распознавать и заносить сведения о количестве товара в информационную систему. На товарах ставится RFID-метка, которая передает сигналы и информирует о перемещении груза.

Современные складские комплексы – это легкие модульные сборно-разборные конструкции, которые, при необходимости, можно быстро демонтировать и устанавливать на новые места. Такие здания необходимо строить с нуля, чтобы объект соответствовал требованиям современной логистики. Оптимально возводить холодные или утепленные здания из ЛСТК-конструкций на легком фундаменте, обшитые профлистами. Пример такого объекта – складской комплекс Атлант-Парк в 27 км от МКАД близ г.п. Обухово. Территория включает множество складских зданий, построенных по легким каркасным технологиям, парковки для легковых и грузовых авто, просторные зоны для маневра техники. На вооружении складов – высокотехнологичная система управления и автоматизации рабочих процессов. Для арендаторов – теплые и холодные склады, телекоммуникационные системы. Отопление и водоснабжение – автономные. Зимой поддерживается температура +18ºС. Есть отдельные помещения с климат-контролем для товаров, требовательных к температурным режимам. На случай аварийного отключения предусмотрено резервное электроснабжение.

Склады комплекса Атлант-Парк представляют собой здания высотой до 14 м. Стены обшиты СИП-панелями толщиной 10 см. Материалы полов – сталефибробетон, способный выдерживать нагрузку до 8 т на 1 м². Склады оснащены автоматическими воротами 3х3 м. Уникальность складского комплекса Атлант-Парк заключается в его многофункциональности. Здесь предусмотрены все условия для арендаторов с любыми запросами. Помещения сдаются не только для разового хранения, но и для ведения бизнеса на постоянной основе.

Когда лучше изменять назначение здания

Рынок диктует условия для реконцепции объектов коммерческой недвижимости. Вторичные торговые и гостиничные объекты с неудобным расположением или низкой проходимостью можно переделать под производственные или офисные помещения. Экономия от реконструкции очевидна, если есть два условия: спрос на определенный сегмент недвижимости и низкое предложение объектов в конкретном районе. В некоторых случаях можно рассмотреть создание апартаментов, если речь не идет о промышленной застройке в окружении действующих заводов. А еще один пример - это создание общественного пространства на территории Севкабель в Санкт-Петербурге. Несмотря на удаленное расположение, собственникам удалось создать привлекательный и узнаваемый бренд.

Реконцепция недвижимости дает экономию затрат по сравнению со строительством с нуля, если соблюдаются следующие условия:

• Правильное местоположение объекта, при котором спрос на данный сегмент выше, чем существующее предложение;
• У объекта есть ключевой элемент (фишка), ради которого стоит его сохранить. Например, Левашовский хлебозавод на Барочной улице, вокруг которого будет осуществлена застройка многоэтажными многоквартирными жилыми домами.

При наличии таких условий реконцепция – это альтернатива новому строительству.

Вопрос-ответ