Сделки с недвижимостью в России: особенности права, споры и решения

Регулирование оборота недвижимости в России – уравнение со многими неизвестными. Достаточно вспомнить формулировку «объект незавершенного строительства» или разделение земельного участка и построенного на нем здания на отдельные объекты. Мы единственные на планете, кто оперирует этими понятиями.

Закон, практика, противоречия

Почему оборот российской недвижимости с позиций закона настолько нелогичен и несерьезен, если рассматривать его глазами обывателя?

Кадастровый учет недвижимости в России – частный бизнес. Соответственно уровень оказания профессиональных услуг в нише зависит от условий договора, точнее, «договоренности». Отсюда огромное количество ошибок и недостоверных данных в реестре.

Временной разрыв (от дней, до месяцев) между договором и регистрацией – еще один «скользкий» участок. Кто хозяин недвижимости в это время? Согласно ст. 551 ГК РФ отчуждатель является владельцем до регистрации нового собственника. Между тем в совместном постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ № 10/22 объясняется, что уже на этом этапе законный владелец – покупатель, а продавец, если и остается хозяином недвижимости, то лишь номинальным, без права ею распоряжаться.

Или инвестиционная аренда, которая, как считают эксперты, является узаконенной коррупционной схемой. Если принцип аренды – возвращение предмета использования по окончании договора, то, как решать вопрос с возведенным на арендованной земле зданием? Типичный выход – продление аренды, а как у нас решаются вопросы продления, особенно если в деле фигурирует государственная земля, объяснять не нужно.

Все эти детали негативно отражаются на коммерческом обороте недвижимости в России, нивелируя прогресс мирового права и придавая неповторимый национальный колорит отношениям социума с местной исполнительной и законодательной властью.

Отдельный договор особому товару

Сделки с недвижимостью существуют как отдельный вид договоров купли-продажи. Выделение это неслучайно, ведь товар – недвижимость – здесь нестабильный, изменчивый. К тому же каждый раз, когда законодательная власть вводит в перечень новый объект, она не учитывает его специфику и не предлагает дополнительного объяснения и регулирования.

Актуальные правила:

Практика применения правил

Первое требование – форма сделки с недвижимостью не может быть простой письменной, а только строгой. Согласно ст. 550 ГК РФ, договор заключается как единый документ с автографами сторон. Любой другой вариант – письма, телеграммы – исключен. Последствия – непризнание сделки.

Второе требование – обязательная государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости. Актуальные правила п. 2 ст. 551 ГК РФ гласят, что соблюдение продавцом и покупателем условий договора до момента его регистрации не является основанием для новых отношений сторон с третьими лицами, относительно объекта недвижимости.

Земельный участок и сооружения на нем

Очень актуален сегодня вопрос передачи прав на земельный участок покупателю зданий и сооружений, расположенных на нем. Регламентируется эта практика ст. 552 ГК РФ и в документе присутствует как общее положение, так и варианты решений для отдельных случаев.

К примеру, продавец является собственником и участка и недвижимости на нем. Актуальное правило здесь следующее:

Данная норма используется с лета 2007 года. До этого правила допускали самостоятельное определение сторонами периода, на котором покупатель становился владельцем земельного участка. Также существовала общая презумпция:

Однако для судебной практики, вопрос был сугубо техническим. Новый владелец заинтересован в том, чтобы право на объект недвижимости передавалось ему вместе с правом на часть земельного участка под строением, а значит, именно он – покупатель, и должен был суетиться в землеустроительных органах по вопросам межевания и границ.

Важные условия сделок с недвижимостью

Рассматривая особенности сделок с недвижимостью, следует остановиться на двух значимых моментах: предмете и цене договора.

Предмет договора

До 2011 года практика применения ст. 554 ГК РФ выглядела так: договор содержал параметры, задающие индивидуальность не только реализуемой недвижимости, но и участка под ней. В случае если строение не имело конкретного адреса, требовалось обязательное приложение к договору с планом участка и указанием находящегося на нем объекта, заверенное землеустроительными организациями. Иначе договор признавался незаключенным.

Все изменилось в 2011 году с постановлением Пленума ВАС РФ № 54. Документ говорил, что если в договоре не обозначены индивидуальные характеристики недвижимости, но в акте приема-передачи они присутствуют, то такой договор считается заключенным.

Цена договора

В данном контексте, цена договора (ст. 555 ГК РФ), как норма, нужна для того, чтобы исключить использование ст. 485 ГК РФ, имеющей отсылку к п. 3 ст. 424 ГК РФ, так как по общим положениям договор купли-продажи может быть заключен даже без указания цены недвижимости.

Статья 485 ГК РФ гласит, что в таких обстоятельствах должен применяться п. 3 ст. 424 ГК РФ:

Но допустить применение данного правила к сделке с недвижимостью было бы ошибкой.

Кадастровая стоимость в основе цены объекта

Базисом цены в договоре купли-продажи, безусловно, является кадастровая стоимость. Актуальную информацию, связанную с разъяснением понятия кадастровой стоимости, нужно искать в Постановлении Пленума ВС РФ № 28.

Общая категория «Споры по кадастровой стоимости» разделена в этом документе на три отдельные группы:

Особенный интерес в данном постановлении вызывает п. 25, где говорится, что всякое рассмотрение спора о кадастровой стоимости должно заканчиваться для суда резолюцией о новой стоимости объекта с обязательным внесением в кадастр.

О правилах исполнения договора

При сделке с недвижимостью договор исполняется, процесс фиксируется и подтверждается документом о приеме-передаче собственности. Требование к оформлению: строгая письменная форма единого образца с подписями сторон.

Споры о будущей недвижимости

Актуальным остается вопрос о юридическом обосновании сделок с недвижимостью, которой на момент договора не существует – будущая недвижимость.

Есть две позиции.

Первая – относить такие сделки к договорам особого рода, так как те не укладываются в привычную систему контрактов, предусмотренную ГК РФ. Это либо «договор участия в долевом строительстве», либо инвестиционный контракт, смысл которого в том, что инвестор платит застройщику, и тот на своем участке, но для контрагента, возводит будущее строение.

Если оценивать данную сделку как инвестиционный контракт, то здесь применимы положения Закона РСФСР № 1488-1, действующего до сих пор, и ФЗ № 39. Из этих законов следует, что вкладчику принадлежат права владения, пользования, и распоряжения объектом с момента начала инвестиций. Это также означает, что тот, кто возводит объект, не является его собственником.

Вторая позиция – рассматривать такой тип контрактов, как обычную куплю-продажу. На потенциальные возражения о том, что продавец, не будучи владельцем недвижимости, не имеет права выступать стороной договора, есть встречный аргумент:

Поэтому если считать отношения инвестора и застройщика обычным договором купли-продажи, решение здесь может быть таким: недвижимость, которая возводится на средства инвестора, является собственностью продавца, и лишь после того, как объект сдан в эксплуатацию и застройщик зарегистрировал права на него, он передает их покупателю.

По большому счету, юридическая подоплека описываемых сделок не беспокоит стороны сделки в простых ситуациях, когда обязательства договора выполняются полностью и в срок. Практическое значение, она находит в незаурядных обстоятельствах, особенно если в схему вовлечены третьи лица.

Разберем пример

Инвестор оплатил будущую недвижимость застройщику. Тот на эти средства на своем участке построил здание, зарегистрировал право собственности (на законных основаниях), но не отдал объект инвестору. На чем будет основываться иск покупателя?

Если брать за основу инвестиционное законодательство, то иск будет строиться на вещном праве. В суде такие дела называют «о признании права собственности за инвестором на результаты инвестиционной деятельности».

Если аргумент покупателя это факт, что застройщик обещал отдать объект, иск базируется на нормах обязательственного права и опирается на ст. 398 ГК РФ.

Но наибольшую остроту ситуация с непередачей объекта приобретает, когда в деле больше чем один инвестор, а здание не достроено.

В случае с вещной концепцией недострой принадлежит инвесторам на правах долевой собственности. Обязательственное же право считает недострой собственностью застройщика. Иски в такой ситуации нужно подавать о расторжении сделки и возврате денег, выплате неустойки, убытков.

Какой из путей решения проблема правильный, если усложнить ситуацию, к примеру, банкротством застройщика? Инвесторам, очевидно, более выгоден вещный подход. Однако здесь есть нюанс: п. 4 постановления № 54 Пленума ВС РФ утверждает, что инвестиционного имущества нет, а есть собственность застройщика, и значит, при банкротстве недострой относится к конкурсной массе.

С другой стороны, Верховный Суд РФ считает, что инвесторы в недвижимость являются долевыми собственниками недостроенного объекта. И не раз гражданская коллегия признавала долю собственности в недострое за вкладчиками.

Сегодня законодатель делает выбор в пользу обязательственной концепции, основные нормы которой можно узнать из ФЗ № 214. Ключевым моментом защиты прав дольщиков документ призывает считать законный залог, признавая, таким образом, что если здание строилось на средства дольщика, то ему и принадлежит.

Стоимость услуг

Необходимые документы