Субарендатор может уменьшить арендную плату за счет ремонта помещений

Арендные отношения предполагают взаимные обязанности каждой из сторон. Арендодатель передает имущество в ответ на внесение арендатором оговоренной сторонами платы за его использование.

По общим нормам, капитальный ремонт имущества ложится на плечи арендодателя. На практике в улучшении объекта аренды больше заинтересована вторая сторона, которая их и производит. Для таких случаев в ГК РФ прописано правило о возмещении арендатору понесенных расходов на ремонт, если стороны не договорились об ином.

Но иногда бывает так, что условия вроде прописаны, уменьшение платы зафиксировано, но арендодатель игнорирует данные нормы и выставляет полный счет. По одному такому делу судьи даже трех инстанций не встали на сторону арендатора, пока дело не дошло до Верховного суда РФ (определение от 22 июня 2018 г. № 307-ЭС17-23678).

Причины судебного спора

В далеком 1995 году горбольница № 9 г. Санкт-Петербург (далее — Учреждение) передала некоммерческой организации (далее — Ассоциация) в аренду на 22 года принадлежащее ей четырехэтажное здание площадью 3,5 тыс. кв.м. Срок аренды завершался в 1 апреля 2017 г.

В последующем Ассоциация 14 июня 2016 г. передала по предварительному договору субаренды ООО «Оптима» (далее — Общество) три помещения в здании. Стороны договорились заключить через три дня основной договор. До подписания основного договора Общество должно было провести в помещениях ремонтные работы, стоимость которых подлежала зачету в счет арендной платы при условии их незавершения в указанный срок.

Также стороны условились, что до подписания главного договора Общество вносит аванс в сумме 670 тыс. руб. Данная сумма засчитывалась Ассоциацией в счет первого платежа за аренду, срок уплаты которого был установлен с 15 августа 2013 г. Помимо этого, в течение 5 дней после подписания основного договора Общество обязано было внести еще одну сумму в размере 654 тыс. руб. в виде гарантийного платежа.

Передача помещений состоялась 14 июня 2013 г., о чем был составлен акт. В акте было указано, что Ассоциация получила аванс в требуемой сумме. В этот же день Общество внесло на счета субарендатора обеспечительный платеж.

Основной договор был подписан 17 июня 2013 г. сроком до 1 апреля 2017 г. Обществу для использования под медицинский центр были переданы помещения площадью 955,8 кв. м. Также с помещениями передан лифт. Начиная с середины августа 2013 года, Общество обязалось вносить ежемесячно плату за их использование в сумме 654 тыс. руб.

Также в договоре были прописаны следующие условия:

1. Внесенная арендатором сумма в размере 670 тыс. руб. была зачтена в счет арендной платы (п. 1.7 договора);
2. Ассоциация обязалась передать лифт в пользование Обществу. Притом было указано, что если предается неисправный лифт, то Общество вправе произвести его замену. Расходы на установку лифта подлежали компенсации (подп. 2.1.1 договора);
3.  Ассоциация обязалась зачесть в счет осуществляемой арендной платы расходы на установку оконных блоков в размере 600 тыс. руб. на основании соответствующих актов (подп. 2.1.2 договора);
4. Стороны договорились, что расходы на производимые улучшения арендуемого имущества производятся путем уменьшения текущих платежей за аренду при наличии подтверждающих документов (п. 3.4 и 3.6 договора);
5. За просрочку платежей установлено пени в размере ставки рефинансирования за каждый просроченный день от суммы долга.

В ноябре 2014 года стороны внесли изменения в договор, увеличив количество арендуемой площади, о чем подписали соответствующее допсоглашение, и дополнительные помещения переданы Обществу по акту.

Так случилось, что в июне 2016 года было принято решение об освобождении Ассоциацией арендуемых у Учреждения площадей. Указанный акт послужил причиной для уведомления Общества о необходимости вернуть арендатору занимаемые им помещения. Данные требования были исполнены в сентябре 2016 г.

Через месяц после завершения арендных отношений Общество получило от Ассоциации требование об оплате долга по аренде в сумме 19 млн. руб. В качестве периода просрочки были указаны даты с 14 июня 2013 г. по 30 сентября 2016 г. На данную претензию Общество не ответило, в связи с чем Ассоциация обратилась за решением спорного вопроса в суд.

Суды трех инстанций обязали Общество возвратить долг по аренде

Суд первой инстанции принял решение в пользу Ассоциации, которое поддержали апелляция и кассация. Их выводы сводились к нижеследующему.

Судами был отклонен довод Ответчика о необходимости уменьшения арендных платежей за счет произведенных им улучшений в занимаемых помещениях, а также в связи с установкой нового лифта. Суды посчитали, что уменьшить платежи данным способом было возможно только в случае зачета произведенных затрат Истцом или при предъявлении Ответчиком встречного иска. Данный вывод был основан на обзоре судебной практики по делам о зачете встречных требований, опубликованном в информационном письме Президиума ВАС РФ в 2001 году. Согласно п. 4 письма, прекращение обязательства зачетом допускается, если соответствующее заявление было получено второй стороной.

У Общества не было документов, указывающих на обращение к Ассоциации с таким заявлением до подачи ею заявления в суд. Также Общество не подготовило встречный иск к Ассоциации о возмещении ему расходов, связанных с ремонтом арендованных помещений и установкой лифта.

В части удовлетворения иска о взыскании пени суды также отказали в применении ст. 333 ГК РФ, так как для этого не было причин.

При расчете суммы долга ответчик просил учесть суд второе допсоглашение, из которого следовало, что за первую половину 2015 года размер ежемесячной платы составлял 461 тыс. руб., со второй половины и до завершения срока аренды — 922 тыс. руб. Суды отклонили данное требование, так как указанное соглашение не прошло госрегистрацию, и стороны его фактически не исполняли.

Общество в обоснование погашения части долга предоставило суду расходные и приходные кассовые ордера, расписки и платежки, из которых суд не усмотрел, что деньги действительно передавались гендиректору Ассоциации в счет исполнения договора субаренды.

С данной судебной позицией Общество не было согласно, в связи с чем обратилось в высшую инстанцию с просьбой отменить все ранее принятые решения и направить дело на повторное рассмотрение. В жалобе Ответчик указал, что суды неправильно применили нормы ГК РФ, правовые подходы, указанные в судебных обзорах, а также нормы ст. 66 АПК РФ.

Юридическая сила дополнительного соглашения к договору, не прошедшего госрегистрацию

В деле имелось три дополнения к договору, каждое из которых было совершено в простой письменной форме без передачи его на регистрацию в уполномоченные госорганы.

Ответчик неоднократно указывал в своих жалобах, что суды признали незаключенным только одно соглашение, датированное 10 апреля 2015 г., в котором речь шла об увеличении льготного периода по плате за аренду (первая половина 2015 г.). Его подписание было продиктовано невозможностью использования помещений субарендатором в течение указанного времени.

В то же время из ст. 452 ГК РФ следует, что все дополнения к договору заключаются в том же порядке, что и договор, в отсутствии иных законодательных предписаний.

Из самого текста договора следовало, что все письменные дополнения, согласованные обеими сторонами, являются действительными. Но суд не принял данный факт во внимание.

Каждое из трех дополнений было совершено письменно без передачи на госрегистрацию. Содержащиеся в них условия исполнялись контрагентами. Следовательно, между сторонами сделки сложилась практика подписания соглашений в такой форме.

Нижестоящие суды не учли позицию, выраженную Президиумом ВАС РФ в одном из судебных дел по аналогичному спору. В нем указывалось, что если в договоре прописан порядок внесения платы за аренду и возможность его изменения сторонами, то любые перемены в оплате считаются согласованными и должны исполняться вне зависимости от регистрации документов.

В рассматриваемом деле стороны оговорили возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год при наличии обоюдного согласия. Следовательно, спорное соглашение к договору было оформлено в рамках договорных условий и не подлежало регистрации, как указали на то суды.

Верховный суд РФ указал на недочеты, допущенные судами при рассмотрении спора

Нижестоящие суды допустили нарушение процессуальных норм АПК РФ (ст. 51, п. 4 ч.4 ст. 270, п.4 ч.4 ст. 288) в части непривлечения к делу Учреждения.

Истец получил возможность арендовать помещения в силу договорных отношений с Учреждением.

Принятые судами акты приведут к тому, что Учреждению придется вернуть Обществу неосновательно полученное обогащение в виде ремонта помещений и установки лифта. Новый лифт, перешедший к Учреждению, требует обслуживания, и за его правильную эксплуатацию оно несет юридическую ответственность.

Таким образом, суды не привлекли в процесс заинтересованное в разрешении спора лицо. Указанное является основанием для отмены принятых решений.

Также суды не приняли во внимание обстоятельства, которые послужили причиной неиспользования Обществом арендуемых помещений.

В частности с июля 2016 года арендные отношения прекратились по иному судебному акту. Общество изыскивало возможность вернуть помещения субарендатору, но в силу его отсутствия по месту регистрации и месту непосредственного нахождения вынуждено было передать помещения напрямую Учреждению.

Как указано в обзоре судебной практики ВС РФ № 2 от 2015 г., арендные отношения строятся на взаимности действий контрагентов. Если одна из сторон не может пользоваться имуществом, то вторая сторона не имеет права требовать оплату за указанный период.

После прекращения основного договора аренды Учреждение ограничило доступ Общества к зданию. Но, несмотря на данные факты, судьи не приняли это во внимание, посчитав договор действующим и взыскали плату за тот период, когда Общество фактически помещениями не пользовалось.

Наличие серьезных нарушений материальных и процессуальных норм стало причиной для передачи дела на дальнейшее рассмотрение Верховным судом РФ.

Вопрос-ответ