Судебная практика по установлению сервитута и выполнение его условий
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Судебная практика по установлению сервитута и выполнение его условий

Верховный Суд РФ 24.04.2017 г. рассмотрел итоги судебных разбирательств, связанных с наложением сервитута на землю. Его выводы будут полезны не только судебным инстанциям при вынесении решений, но гражданам и организациям в случаях, когда они вынуждены отдавать в ограниченное пользование свои участки или, наоборот. На примерах рассмотрим условия сервитута, как определяется размер платы за пользование, возможно ли зарегистрировать соглашение о сервитуте не на весь участок, а только на его часть и т.д.

Представим ситуацию: есть два владельца земельных участков, Иванов и Петров. У Петрова нет возможности пройти к своему участку, кроме как через территорию соседа Иванова. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ, Петров имеет право потребовать у Иванова дать ему возможность пересекать его участок. Это право ограниченного пользования, именуемое сервитутом.

servitut.jpg

Для этого стороны договариваются друг с другом и оформляют письменное соглашение. Оно официально регистрируется в Росреестре. Такое право может быть оформлено временно, например, когда Петрову нужно провести электричество, но работы приходится проводить и на участке Иванова.

Установление сервитута через суд

Если соседи не могут прийти к единому мнению, как проходить Петрову через участок Иванова, спор может быть решен через суд. Согласно п. 3 ст. 274 ГК, стороны могут сразу обратиться в судебный орган. При этом не требуется мера в виде попытки досудебного решения спора, как и направление претензии одной из сторон.

Заявителю нужно определиться, в какой суд ему нужно идти. Арбитражные суды разбирают споры, связанные с экономическими вопросами. Если транспорт предприятия вынужден проезжать через чужую территорию для доставки товара, то вопрос сервитута будет решаться в арбитражном суде. Если спор возник между физическими лицами, например, собственниками дачных участков, то он подлежит решению в суде общей юрисдикции.

Когда истец заявляет об установлении сервитута для прохода к самовольно построенному зданию, суд не вынесет решение в его пользу, так как к таким объектам не может быть установлен сервитут.

Нормативно-правовыми актами на земельные участки также может предусматриваться публичный сервитут. Это такие случаи, как осуществляется допуск к линиям электропередач, автодороге, газопроводу и т.д. для их ремонта или обслуживания.

Может ли установить сервитут собственник участка, на котором установлена опора ЛЭП?

Г-н Сидоров обратился в суд, так как на его участке установили опору ЛЭП. Обстоятельства дела следующие:

  • Опора ЛЭП принадлежит организации;
  • Собственник опоры отказался от договора о сервитуте и фактически пользуется чужим участком, уклоняясь от внесения платы и порядка пользования землей (времени, периодичности обслуживания опоры);
  • Установка опоры осуществлена после оформления Сидоровым земли в собственность.

Судом первой и апелляционной инстанций заявителю было отказано, т.к. судьи сочли, что истцом может выступать тот, в чьих интересах устанавливается сервитут, т.е. владелец опоры. Однако кассационный суд отменил решения, указав на нормы ст. 274 ГК. Согласно им, собственник участка не лишается права требовать установить сервитут, т.к. нарушаются именно его права.

Порядок принятия сервитута

Сервитут устанавливается исключительно в ситуации, когда у владельца участка нет другой возможности пользоваться собственной землей. К примеру, Иванов обратился в суд с требованием установить сервитут в отношении соседнего участка, так как не хочет добираться на свой в обход: по пути, который является более протяженным и неудобным. В данном случае у истца есть возможность прохода на свой участок, не обременяя сервитутом соседний. Такое заявление подлежит отклонению.

Также не может устанавливаться сервитут на участок, если из-за него владелец не может пользоваться им по назначению. К примеру, общество обратилось с иском к ИП с требованием установить сервитут для пользования канализационной сетью на его территории. Участки заявителя и ИП смежные, образовались путем разделения одного участка. На участке предпринимателя оказалась часть канализационных сетей. ИП ранее проводил экспертизу о возможности ее переноса на территорию ответчика и обращался с таким предложением к обществу, т.к. объект мешает предпринимателю пользоваться в полной мере участком. Однако заявитель не предпринял предложенные меры. Суд отказал истцу, т.к. инженерные сети ограничивают пользование участком, а сервитут приведет к невозможности использовать участок по назначению.

Рассматривая исковые требования, суд принимает во внимание все обстоятельства, позволяющие установить сервитут либо отказать в удовлетворении: сведения об участке, условия соглашения, назначение земли, длительность договоренности, порядок определения размера платы, виды работ в случаях, если сервитут принимается на время обслуживания объектов, их ремонта и т.п.

Истцы и владельцы земельных участков, через которые проходит дорога к жилым домам, после отказа в удовлетворении требований Росимущества в районном и краевом судах, смогли добиться пересмотра дела через Верховный Суд РФ.

Суд первой инстанции должен был изучить все условия сервитута, например, нюансы проезда автотранспорта, которые бы не противоречили правам истцов и были бы менее обременительны для владельцев земельных участков, через которые проходит дорога. В таких случаях, когда требуются специальные познания, к примеру, при организации движения транспорта, проведении оценки деятельности, суд может обратиться к экспертам.

Сервитут, устанавливаемый судом, подлежит регистрации, поэтому в судебном акте четко прописываются условия ограниченного пользования участком. Эти условия не были соблюдены судами первых инстанций. Из решений судов непонятно, являются ли спорные участки единственным способом проезда к домам, какие имеются альтернативные варианты, чтобы не обременять участки сервитутом, и не является ли принятие его условий ограничением доступа владельцев к своим участкам.

При рассмотрении этого дела суды двух первых инстанций указали, что пользование зданиями и общественным местом возможно только через участки истцов, при этом не было принято во внимание экспертное заключение. Оно указывало на возможность прокладки новой автодороги к зданиям и местам общего назначения. В судебных актах также отсутствовал срок действия сервитута, размер платы за пользование участками, через которые проходит дорога.

Выходит, суды не выполнили условия, предъявляемые при разбирательстве дел такой категории, и возникший спор не рассматривался по существу.

Что делать, если нет сведений по части участка в ЕГРН?

Несмотря на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости данных о части участка, сервитут подлежит регистрации. Например, НКО и предприятие заключили договор о сервитуте. По его условиям НКО имело право переходить по участку предприятия. Также в договоре были прописаны временные и пространственные условия пользования.

НКО обратилось за регистрацией сервитута. Но, так как сведений о части участка, обременяемого сервитутом, в кадастре не оказалось, регистрирующий орган заявление не принял, порекомендовав провести кадастровые работы. Для этого, по мнению регистрирующего органа, заявитель должен был определить границы участка, на который дается возможность ограниченного пользования, и зарегистрировать его в кадастровой палате. Однако НКО оспорило такое решение в арбитражном суде. Согласно Закону о регистрации прав, обязательного условия о постановке на кадастровый учет части участка не существует, когда речь идет о сервитуте. Такая обязанность возникает по государственным либо муниципальным участкам, если соглашение заключается на срок более трех лет.

В других случаях для регистрации сервитута достаточно наличия сведений, определяющих его условия. Их отражение обязательно в реестре. При этом нужно помнить, что сервитут, установленный на часть участка, регистрируется на весь участок, данные о котором присутствуют в кадастре недвижимости и ЕГРН. При этом гражданин либо организация, в пользу которого принят сервитут, использует чужой объект недвижимости на условиях, принятых в соглашении.

Размеры выплат за сервитут

Суд определяет плату за сервитут исходя из следующих обстоятельств:

  • площадь участка,
  • его назначение,
  • срок соглашения,
  • характер причиняемых неудобств,
  • вероятный ущерба и т.п.

Плата может вноситься единовременно и регулярно. Судом может назначаться экспертиза для определения стоимости пользования. Если установленный размер платы не устраивает владельца участка, то он должен привести объективные доказательства в обоснование возражений.

Условия сервитута могут предусматривать изменение размера платы, исходя из уровня инфляции, и если меняются условия ограничения прав владельца участка. К примеру, ИП обратился с иском к обществу об изменении размера платы за ограниченное пользование его участком. Основанием для обращения стало изменение характера пользования: увеличилась интенсивность транспортного движения через участок. Ответчик в рамках досудебного урегулирования отказался платить больше. Суд, изучив доказательства: заключения эксперта, принял сторону истца и увеличил размер платы в два раза.

При рассмотрении дел, касающихся определения размера платы за пользование частью участка для доступа или проведения монтажных, ремонтных работ, а также изменения такой платы, истцу важно доказать условия сервитута и их изменения, чтобы суд обязал ответчика выплачивать определенную заявителем сумму.



Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  • Проведения дренажных работ;
  • Проведения исследований;
  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  • И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

lep_na_zu.jpg

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  • Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода

Сравнительный

Затратный

Доходный

Общая идея

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

·         Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

·         Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  • земельный участок под комплексом;
  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
  2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    HelenRix / 23.06.2018

    Принципиально новое обновление "XRumer 16.0 + XEvil 4.0":
    распознавание бесплатно и быстро captchas Google, Yandex, Фэйсбука, ВКонтакте, Bing, Hotmail, Mail.Ru, SolveMedia,
    а также свыше 8400 других видов captcha,
    с высокой скоростью - 100 изображений в секунду, и точностью - 80%..100%.
    В XEvil 4.0 реализовано подключение любых SEO/SMM программ - XRumer, GSA, ZennoPoster, VKBot, A-Parser,
    и многих других. Доступна абсолютно бесплатная демо-версия. Заинтересованы? см. в Ютубе "XEvil"


    XEvil.net

  • 5

    BrianJat / 23.06.2018

    Нарядное платье в CYLF.RU   <a href=http://cylf.ru/naryadnoe-plate-v-goroh-dlya-devochki.html>More info!</a>

  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу