Залоговое обеспечение, как взять кредит в банке?

Залоговое обеспечение, как взять кредит в банке?

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Как происходит оценка залогов в банке

Кредитный рейтинг России опустился ниже инвестиционного уровня, что оказывает влияние на работу и финансовое положение банковского сектора. Из-за этого сейчас для банков важно эффективно проводить кредитный процесс, вследствие чего возрастают требования к получению кредита. Оценка обеспечения банковских кредитов – это необходимый элемент в работе банка с кредитами, так как от выбора вида обеспечения и его правильной оценки зависит риск обеспечения кредита, поэтому важно знать, как правильно подготовиться к этому процессу.

В сегодняшний день уровень резервов под обесценение кредитов устанавливается в соответствии с применяемыми стандартами бухгалтерского учета, но сейчас больший упор идёт на внедрение современных технологий управления и оценки.


Работа с обеспечением

Для банков важна эффективность кредитного процесса, и в основе их работы лежит следующий принцип– кредит будет обеспечен настолько, насколько этого потребует степень кредитоспособности заемщика. Сбалансированная политика залога – одна из приоритетных задач банка, а работа с ним – один из основных аспектов в банковском кредитовании.

Технология работы с залогами – это сложный процесс, который состоит из восьми этапов:

  1. Первичная оценка и экспертиза.
  2. Согласование договоров залога и дополнительных соглашений, формирование и визирование проекта и договора к ним
  3. Регистрация договоров залога в соответствии с законодательством регистрации в государственных органах, сбор, подача и получение документов для регистрации
  4. Страхование предмета залога, согласование условий страхования и заключение договора о страховке
  5. Мониторинг предмета обеспечения (плановый и внеплановый)
  6. Переоценка обеспечения (плановая и внеплановая)
  7. Снятие обременения (после полного возврата кредита)
  8. Улаживание вопросов с проблемными кредитами или реализация залога (если кредит не был погашен)
33.png Наиболее важными в работе с залоговым обеспечением являются первый этап и мониторинг предмета обеспечения, поэтому они рассматриваются очень тщательно. Под оценкой объекта понимается процесс определения его стоимости с учетом потенциального и реального дохода.

На первом этапе определяется возможность принятия предложенного имущества в залог, проходит проверка на отсутствие ограничений и проводится анализ ликвидности имущества. После идёт сбор информации по предлагаемому в залог имуществу и его осмотр. На этом моменте так же определяется нужда в проверке предмета независимым оценщиком. При принятии решения о способе проведения оценки учитывается квалификация и опыт специалиста по работе с залогами в области проведения оценки. Если экспертизу проводит независимый оценщик, то расходы на проведение оценки несет заемщик. Оценка залогового обеспечения может проводиться залоговым специалистом банка или аккредитованным оценщиком.

После того как сотрудники решили, что определенный объект недвижимости, имущество или товар, могут быть приняты в качестве залога, банк начинает его оценку. Предмет залога представляется банку из расчета его залоговой стоимости. Банк определяет сумму, которая может быть получена от реализации предмета залога, за вычетом расходов по обращению взыскания на предмет залога и его реализацию. Для расчета залоговой стоимости необходимо определить рыночную стоимость залогового имущества, так как она может стать отправной точкой для дальнейших расчетов.

Когда участники сделки совершают все действия правильно, учитывая всю необходимую информацию, то на исход сделки не влияют внезапные обстоятельства, благодаря чему объект оценки не отклоняется. Это происходит при следующих условиях:

  • когда одна из сторон сделки не обязана отклонять объект, а другая – принимать исполнение;
  • когда стороны хорошо изучили предмет для залога и действуют только в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке публичной офертой;
  • когда цена сделки за объект разумна, и не было замечено принуждение к сделке с чьей-либо стороны.

Оценка обеспечения

Согласно Федеральным стандартам для оценки обеспечения банковского кредита применяются доходный, сравнительный и затратный методы. При этом у банков возникает существенная проблема – сложность оценки из-за недостаточной проработки методов. Также имеет место стремление к завышению оценки залога участниками сделки. Часто желает завысить стоимость залога сам заёмщик, так как более высокая оценка позволит получить большую сумму кредита при прочих равных условиях.

Оценка стоимости бывает непрофессиональной и неадекватной, а некоторые банкиры стоимость залогового объекта завышают специально для снижения резерва на потери, что могут быть возможны, оценочные компании делают это для получения больших комиссионных. Недобросовестный оценщик несет крайне низкую материальную ответственность, получая с этого выгоду. В связи с этим Центральный банк РФ планирует в свой штат набор профессиональных оценщиков с целью проверки достоверности стоимости залогового обеспечения. Риски неверной оценки имущества огромны, и недвижимость у банков в залоге в сумме составляет 22 триллиона рублей, что есть треть ВВП страны.


Как происходит справедливая оценка стоимости обеспечения

Честная стоимость обеспечения определяется по видам имущества, предоставленного в залог, в том числе:

  • получением от предприятий изготовителей данных о ценах на продукцию
  • получением справочных данных об уровне цен от торгующих и снабженческих организаций
  • получением от залогодателя сведений об остаточной балансовой стоимости предмета залога
  • получением сведений об уровне цен из средств массовой информации или специальной литературы, интернета
  • получением независимых экспертных заключений о рыночной стоимости предмета залога

Оценка недвижимого имущества производится оценщиками, имеющих лицензию на проведение оценочной деятельности. Остальные виды имущества оцениваются сотрудниками Кредитного отдела.

Для оценки залоговой стоимости обеспечения применяется система понижающих коэффициентов (К) в зависимости от предлагаемого вида залога, а именно:

  • котируемые ценные бумаги государств, если указанные государства имеют инвестиционные рейтинги не ниже «ВВВ» по классификации S&P и (или не ниже аналогичного по классификации «Fitch IBCA», «Moody’s», а также ценные бумаги центральных банков этих государств. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости
  • облигации банка России. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости
  • ценные бумаги, эмитированные Министерством финансов РФ. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости
  • векселя Министерства финансов РФ. К = не менее 0,9 от номинала
  • котируемые ценные бумаги, эмитированные третьими юридическими лицами с инвестиционным рейтингом не ниже «ВВВ» по указанной выше классификации. К = не менее 0,7 от текущей рыночной стоимости
  • векселя, авалированные и (или) акцептованные РФ, Банком России, правительствами и (или) центральными банками стран, входящих в группу развитых стран, в части суммы, обеспеченной поручительством, К = не менее 0,9 от номинала;
  • собственные долговые бумаги Банка, то есть ценные бумаги, не относящиеся к акциям, срок предъявления которых к платежу превышает срок погашения обязательств заемщика по ссуде, либо сроком по предъявлении, если указанные бумаги находятся в закладе в Банке. К = не менее 0,9 от номинала
  • аффинированные драгоценные металлы в слитках: золото, серебро, платина, палладий. К = не менее 0,8 от рыночной стоимости
  • залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и (или) оборудования. К = 07-0,9 от рыночной стоимости
  • залог сырья, материалов, готовой продукции К = 0,5-0,7 от балансовой стоимости
  • залог товаров в обороте и товарно-материальных ценностей, К = 0,5-08 от закупочной стоимости
  • залог автотранспорта, К = 0,5-0,8 от рыночной стоимости
  • залог основных средств (кроме основных средств, приобретаемых заемщиком лизингодателем с целью передачи в лизинг), К = 05-0,7 от остаточной балансовой стоимости
  • залог недвижимости, К = 1 от стоимости определенной органами технической инвентаризации или, К=не более 0,9 от рыночной стоимости, проведен ной независимым оценщиком, или от рыночной стоимости, определенной самостоятельно банковскими работниками

Залоговые подразделения банков

Важную роль при выборе и оценке обеспечения выполняют залоговые подразделения банка, которым во время процесса необходимо учитывать следующее:

  • при определении стоимости нужно рассчитать прогнозное значение суммы, которая будет выручена при возможной реализации имущества в будущем
  • оперативность в проведении работ не должна отражаться на точности оценки
  • технологии оценки для целей залога должны быть доступной и понятной для других сотрудников банка
  • переоцененный залог может привести к потерям при дефолте заемщика, а недооцененный залог ограничивает объем кредитования и приводит к неполучению прибыли

Надежно защищать интересы банка залог может только при следующих условиях:

  • при правильном выборе активов для целей обеспечения кредита
  • при адекватной первоначальной оценке банком качественных и количественных характеристик залога
  • при качественной правовой экспертизе на выявление юридических рис ков, сопряженных с залогом рассматриваемого имущества;
  • при принятии мер по сохранности залога.

Отслеживание залогового портфеля

 Когда залог стал обеспечением по кредиту, был правильно оценен и оформлен, важным этапом является контроль качественных, количественных и стоимостных параметров залога, что называют мониторингом залогового портфеля.

 В настоящее время залоговый портфель банков представляет собой все виды залога (имущество, имущественных и не имущественных прав, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитам). К основным характеристикам залогового портфеля относятся: сумма принятого банком залога, виды залога, риски, связанные с обесценением, порчей, и утратой залога. Он формируется с учетом кредитной стратегии банка, структурирования залогодателей и сегментирования залогового имущества.

Как правильно подготовить залоговый портфель

 Формирование залогового портфеля состоит из следующих пунктов:

  1. Определить базовые требования к залоговому портфелю и степени концентрации залоговых рисков
  2. Организовать процесс и технологию формирования информационного обеспечения залогового портфеля
  3. Выбрать параметры оценки структуры и качества портфеля

В этом деле должны быть четко определены параметры залогового риска в целом, также должны быть установлены следующие пункты:

  • целевые приоритеты при формировании залогового портфеля
  • целевое соотношение доходности каждой сделки и подверженности риску, принятого в обеспечение залога
  • основные характеристики залогового портфеля, включая предельный уровень концентрации залоговых рисков
  • правила и процедуры управления портфелем

Администрирование залогового портфеля

Система администрирования – это организация процесса формирования обеспечения залогового портфеля в плане информации. Для удобного и действенного управления портфелем и гарантированным обеспечением возврата банковского кредита, залоговый портфель должен иметь необходимую информационную базу.

Система администрирования должна включать в себя следующее:

  • сбор информации о качестве и состоянии залога на постоянной основе
  • формирование залогового досье
  • ведение залоговой документации по каждому предмету
  • юридическое сопровождение принятия и снятия обременения с залога
  • осуществление контактов с заемщиками
  • отслеживание состояния залога
  • передача информации во внутри банковские системы

Информация, необходимая для залогового портфеля

У залогового портфеля обязательно должно быть информационное обеспечение для корректной работы с ним. Для того, чтобы правильно его составить, нужно следовать приведённому ниже плану. Состав информационного обеспечения:

  1. Структура всех видов залога, его характеристики, правоустанавливающая документация и аккумулирование сведений о залоговом портфеле
  2. Местонахождение залога, результаты осмотра залога, внутренние доку менты банка и оптимизация процесса в части проверки, наличия и сохранности обеспечения
  3. Результаты обязательного мониторинга залога, обременения залога, переоценки залога, нормативные и внутренние банковские документы, автоматизация процесса для стандартных операций
  4. Определение периодичности проведения оценки залога и ее результата, отчет об оценке залога и сведения о стоимости обеспечения.
  5. Сведения о местонахождении адреса сюрвейерских, страховых и оценочных компаний и количестве действующих договоров, заключенных банком с компаниями
  6. Рыночная стоимость залога, залоговая стоимость имущества, справедлива стоимость и другое, отчет об оценке залога, данные интернет-ресурсов, внутренних документов и иных источников, определение размера денежных средств, которые будут получены в случае реализации залога.


Выбор критериев оценки структуры и качества залогового портфеля

Залоговый портфель формируется путём сочетания видов залога с различными характеристиками с учетом основных параметров выданных кредитов.

Основными параметрами кредитного продукта – это сумма, сроки кредитования и процентная ставка по кредиту.

Формирование качественного портфеля и удобное управление гарантирует возврат денежных средств банку при необходимом случае. Структурирование залогового портфеля происходит в зависимости от политики кредитования в банке и управления кредитным риском в целом. Данный подход позволяет снизить риски, оптимизировать расходы на обслуживание залога и в удобно задавать целевые показатели залоговой политике банка. Для повышения эффективности работы с залогами требуется внедрить новые технологии по следующим направлениям:

  • автоматизация залогового бизнес-процесса
  • оптимизация бизнес-процесса путем использования удаленных рабочих мест с применением портативных устройств
  • мониторинг предмета залога по средствам установления дистанционного видеоконтроля, спутникового наблюдения за местоположением залога, маркирование имущества с соблюдением правил залогового сервиса

Обеспечение, полученное в собственность за неплатежи

Обеспечение, полученное в собственность за неплатежи – это финансовые и нефинансовые активы, полученные банком при урегулировании просроченных займов.

Оценка по справедливой стоимости производится регулярно силами специалистов с надлежащей квалификацией. Проверка оценки должна делаться на основании «принципа двойного контроля». Оценка обеспечения вместе с периодической переоценкой проводится кредитным департаментом Банка или независимым оценщиком с помощью проработанных методик.

Для оценки используются следующие методы и модели:

1. жилая недвижимость:

  • подход, основанный на сопоставлении продаж
  • матрицы рыночной стоимости на квадратный метр
  • статистические методы, основанные на рыночных данных
  • коммерческая недвижимость: метод сравнительных продаж
  • доходный метод
  • для строящихся объектов недвижимости и инфраструктурных объектов – подход, основанный на стоимости замещения

2. котирующиеся финансовые инструменты:

  • рыночные котировки
  • метод сравнительных продаж
  • доходный метод (метод дисконтированных потоков денежных средств или метод прямой капитализации
  • подход, основанный на стоимости замещения
  • метод номинальной или нарицательной стоимости (например, для не котирующихся акций

Важным моментом в технологии управления залогом и его оценкой является распределение функций управления между подразделениями банка. По итогам месяца осуществляется обработка результатов мониторинга по всему залоговому портфелю.

Комитет по проблемным кредитам

Все корпоративные проблемные кредиты рассматриваются Комитетом по работе с проблемной задолженностью или Малым комитетом по работе с проблемной задолженностью в зависимости от установленных полномочий.

На случай возможных просроченных заёмщиком или недействительных кредитов банк выполняет анализ кредитных операций и портфелей кредитования, проводя расчет ожидаемых убытков и определения непредвиденных убытков. Спектр вопросов, возникающий при построении технологичной системы достаточно широкий, и чтобы их список уменьшился, а процедура кредита стала проще для обеих сторон, в первую очередь необходимо повышение эффективности бизнес-процесса.

Будущие инновации в мониторинге залогов, которые поспособствуют этому, можно увидеть на изображении, представленном ниже.

34.png

Итоги

Контроль качества и степени ликвидности залога с минимальными издержками — актуальная задача в банковской сфере. Качество залога влияет на многие показатели эффективности работы банковского сектора и на показатели банка в целом. Если эффективность работы будет повышаться, то в дальнейшем процедура оценки залога будет проходить намного легче и быстрее для каждой из сторон.

Стоимость услуг

Стоимость работ

Оценка встроенного нежилого помещения15 000 Р
Оценка отдельно стоящего зданиядог.
Оценка имущественного комплексадог.
Оценка садового земельного участка (ИЖС, ДНП) до 15 сот.14 900 Р
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)дог.
Оценка квартиры, комнаты, невыделенной доли в жилой недвижимости4 900 Р
Оценка дачи, садового или загородного дома14 900 Р

Необходимые документы

  • Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
  • Генеральный план участка (схема);
  • Кадастровый план земельного участка;
  • Первичный план объекта недвижимости;
  • Технический паспорт на объект недвижимости;
  • Поэтажные планы;
  • Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
  • Свидетельство о регистрации права на объект;
  • Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
  • При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
  • Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
  • В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
  • Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
  • Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
  • Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация   о выгодоприобретателе)
  • Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
  • Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
  • Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
  • Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
  • Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи

Необходимо указать на наличие перепланировок. Если данные технического плана и фактической конфигурации объекта недвижимости не совпадают, то Оценщик обязан это отразить в Отчете. Не важно, речь идет о жилой или коммерческой недвижимости.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 1674
17.08.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Оценка коммерческой недвижимости" Подробнее об услуге "Оценка коммерческой недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку