Аудиоверсия статьи

Изъятие земли для государственных нужд: компенсация собственнику

Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков. На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная. Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.

На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка. 

Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.

Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.

Если возместить убытки мирным путем не получилось, то отстоять права необходимо через суд. Для этого требуется собрать документы, подтверждающие фактическое изъятие земли, рассчитать рыночную стоимость участка, обосновать убытки и недополученную прибыль.

1813642_900.jpg

Реальная ситуация

Компания является владельцем земельного участка и получает от него прибыль. Местные органы власти принимают решение строить автодорогу общего пользования. Согласно проекту, трасса пролегает через участок собственника. Проблема возникает буквально на пустом месте: ведомство своевременно не организовало принудительный выкуп. Работы фактически были организованы без выплаты возмещения. В итоге компания осталась без компенсации и возможности использования земельного участка с получением последующего дохода. Владелец земли обращается в судебный орган, предварительно рассчитав размер компенсации и обозначив ответчиками две государственные организации. Однако для подтверждения суммы возмещения суд назначает дополнительную экспертизу.


Сопоставив доводы истца и эксперта по расчету суммы возмещения, суд счел экспертное заключение обоснованным и принял решение частично удовлетворить иск и возложить ответственность на ведомство, которое отвечает за организацию принудительного выкупа земель для общественных нужд. В ходе судебного разбирательства истец не согласился с суммой выплаты, которую рассчитал эксперт, посчитав ее слишком низкой. С суммой не согласился и ответчик: ему она показалась завышенной. Чьи доводы в этом случае являются более убедительными? Какой расчет для компенсации убытков будет верным? Разберемся в ситуации детально.

Суть и стороны дела

Арбитражный суд Московской области рассмотрел дело № А41-46571/17 по иску «Оазис Техно» к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и Правительству Москвы. Компания является собственником земельного участка, по которому проложена автодорога в Сколково. Истец в своем заявлении указал требование взыскать с ответчиков сумму убытков в размере 20,7 млн. рублей. Убытки были причинены компании вследствие фактического пользования землей для строительства автодороги в рамках реализации целевой программы Московской области «Дороги Подмосковья на период с 2009-2011 гг.». Автодорога является частью инфраструктуры района МШУ «Сколково», созданной по поручению Президента РФ.

Как все начиналось

С 2006 года в собственности компании «Оазис Техно» находился земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:77 площадью 1 403 кв.м, в с/о Новоивановское г. Москвы в районе п. Заречье. Правительство в 2009-2010 гг. запроектировало через указанный участок строительство автомобильной дороги общего пользования от 53-го километра МКАД до д. Сколково.

Для этого Правительство Московской области решило изъять у «Оазис Техно» указанный участок, но процедура не была произведена в порядке, предусмотренными на такой случай подзаконными нормативными актами. Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к компании «Оазис Техно», чтобы принудительно выкупить указанный участок для государственных нужд. Однако суд отказал министерству, так как не была соблюдена процедура изъятия. Несмотря на это, на земельном участке «Оазис Техно» продолжились работы по строительству дороги и проведению коммуникаций.

Сегодня по территории земельного участка, принадлежащего «Оазис Техно», фактически проходит автодорога общего пользования. Причем линейный объект передан из собственности Московской области в собственность г. Москвы. Из-за сложившейся ситуации компания не имеет возможности ни воспользоваться принадлежащим ему имуществом, ни получить компенсацию за изъятый участок. Это и стало причиной обращения общества в Арбитражный суд Московской области.

В ходе заседания судья установил следующее. Порядок изъятия земельных участков регламентируется Гражданским и Земельным Кодексами. Пункт 1 статьи 279 ГК РФ и статья 49 Земельного Кодекса устанавливают:

  • участок изымается у владельца для государственных либо муниципальных нужд посредством выкупа;
  • за изымаемый участок его собственнику предоставляется возмещение;
  • если на участке имеются объекты недвижимости, также возмещается их рыночная стоимость.

Порядок выкупа определен статьями 279-282 ГК РФ, согласно которым также производится выплата возмещения стоимости земельного участка. 

Согласно Принудительный выкуп ЗУ происходит в соответствии с решением компетентного государственного органа и при условии компенсации владельцу равнозначного стоимости ЗУ возмещения. Сумма возмещения может быть определена по соглашению с владельцем, а также решением суда. При расчете суммы возмещения учитываются:

  • рыночная стоимость земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке;
  • убытки, понесенные владельцем в связи с изъятием земли;
  • убытки, понесенные из-за досрочного прерывания обязательств;
  • упущенная выгода (недополученная прибыль).

После процедуры изъятия земельного участка следует процедура по прекращению права владения предыдущим владельцем, фактически продавшим данное имущество государству. Право владения, таким образом, переходит публично-правовому формированию, в пользу которого происходит изъятие для нужд государства или муниципалитета.

Как разъясняет Верховный Суд, в случае отсутствия решения уполномоченного ведомства об изъятии участка и нарушения процедура изъятия, владелец земли имеет право на возмещение убытков.

Как посчитать убытки?

Чтобы установить размер понесенных компанией убытков, Арбитражный суд Московской области привлек эксперта. Перед специалистом была поставлена задача определить сумму компенсации. Для этого необходимо было учесть следующие моменты:

  • рыночную стоимость объекта недвижимости;
  • убытки, возникшие вследствие изъятия земли;
  • упущенную выгоду.

Размер возмещения за изъятый участок, как посчитал эксперт, составил 11,4 млн. рублей. Из них:

  • 11, 1 млн. рублей – рыночная стоимость земельного участка;
  • чуть более 300 тыс. рублей составили прочие убытки.

Однако истец и ответчик ходатайствовали о дополнительной экспертизе. Но суд счел требование сторон и их несогласие с заключением эксперта необоснованным. Таким образом, судья согласился с рыночной стоимостью участка в 11,1 млн. рублей и частично удовлетворил исковое требование о возмещении. Так как истец предъявлял претензии к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и к Правительству Москвы, суд счел, что надлежащим ответчиком является Министерство. В связи с чем сделан такой вывод? Дело в том, что фактическое изъятие земли произошло по заказу указанного ведомства.

Таким образом, суд возложил на Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области обязанность выплатить компании «Оазис Техно» возмещение ущерба в размере 11,4 млн. рублей, а также судебные издержки и расходы на экспертизу.

Если ваша организация оказалась в ситуации, когда земельный участок, находящийся в вашей собственности, фактически используется для нужд государства либо муниципалитета, нужно требовать возмещения ущерба.

Как видим, Закон предусматривает выплаты даже постскриптум, когда факт изъятия уже произошел. Досудебное обращение к ведомству, ответственному за изъятие земли, позволит решить проблему мирным путем и избежать непредвиденных расходов в виде судебных издержек и затрат на дорогостоящую экспертизу. 

Компенсировать убытки и недополученную прибыль госструктуры или муниципалитеты могут по согласованию с собственником земельного участка, обсудив возможные варианты возмещения.

Компенсация за изъятие участка под автодорогу

Государство имеет право забрать у собственника (как физического, так и юридического лица) земельный участок и возведенные на нем постройки с предоставлением компенсации.

Основания для реквизиции участка под строительство автодороги строго определены законом:

  1. выполнение требований, предусмотренных международными договорами;
  2. строительство и реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения.
Для проведения процедуры изъятия необходимо подготовить и согласовать проект планировки территории.

Что делать после принятия решения об отчуждении имущества?

Уполномоченные органы должны разместить информацию в СМИ и на собственном сайте, а также направить копии решений собственнику участка и организации, ходатайствующей об отчуждении участка в течение 10 дней с момента принятия решения. После этого начинается подготовка соответствующего договора, в котором будут указаны условия, на которых пройдет процедура. Типовой договор содержит следующую информацию:

  • данные о сторонах соглашения;
  • кадастровые номера реквизируемых участков;
  • цель изъятия;
  • основания отчуждения;
  • срок выполнения условий соглашения;
  • размер и порядок выплаты компенсации.

Можно ли отказаться от подписания соглашения?

После получения решения об изъятии у правообладателя есть 3 месяца для того чтобы подписать соглашение или отказаться, предоставив возражения. Чаще всего камнем преткновения становится сумма компенсации за изымаемую недвижимость. При открытии спора суд может поддержать одну из сторон или же самостоятельно определить условия изъятия.

Определение размера выплаты: порядок и «подводные камни»

Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, а также убытков, причиненных реквизицией. При определении стоимости компенсации необходимо не только информацию о виде разрешенного использования, но и фактическое использование отчуждаемых объектов. Сумма компенсации позволять предпринимателю или физическому лицу восстановить имущественные потери.

Расчет возмещения необходимо сделать не позднее чем за 2 месяца до передачи правообладателю участка документов об отчуждении недвижимости. Все расходы, связанные с установлением стоимости несет орган, принявший решение об изъятии.

При определении суммы компенсации не учитывают:

  • постройки и другие улучшения, возведенные после получения уведомления об изъятии, а также заключенные впоследствии сделки;
  • объекты самовольного строительства.
Если размер компенсации не устраивает правообладателя, он может обратиться за судебной защитой.
Существует немало прецедентов, когда суд назначал проведение дополнительной экспертизы для определения рыночной стоимости участка. Оценщики используют сравнительный подход при определении стоимости, но не всегда отчеты об оценке, подготовленные по заказу госоргана, являются ненадлежащим доказательством размера возмещения.

В декабре 2016 г. суд счет, что ссылки на стоимость аналогичных объектов в районе строительства Крымского моста не могут являться достаточным основанием для определения стоимости, т.к. в этом месте практически отсутствует открытый рынок земельных участков.

В другом деле оценщики ошиблись при определении цели изъятия, что также сказалось на стоимости. Так, эксперт рассчитывал компенсацию исходя из того, что на нем будет размещена автодорога, но суд отчет не принял. При расчете имущественных потерь учитываются цели, актуальные для собственника земли, в данном деле целью бывшего правообладателя являлось ведение сельского хозяйства. Поэтому стоимость компенсации будет существенно выше той, что указана в экспертном заключении.

Статистика цен за изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Год изъятия

Объект изъятия

Адрес объекта

Размер платы за изъятие

Орган, который изъял

1

2019

Земельный участок площадью 58 500 кв. м (категория: земли сельскохозяйственного назначения)

Пермский край, Соликамский район, ур. Иванкино

545 877 (пятьсот сорок пять тысяч восемьсот семьдесят семь) рублей

Верховный Суд РФ

2

2019

Земельный участок площадью 223 кв. м

 

Республика Адыгея, Майкопский район, аул Мафэхабль, ул. Республики, 2 «А»

209 350 (двести девять тысяч триста пятьдесят) рублей

Майкопский районный суд

3

2019

Земельный участок №1 площадью 2 621 кв. м. (категория земель: земли промышленности)

 

Земельный участок №2, площадью 754 кв. м. (категория земель: земли населенных пунктов)

Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, д. Островцы

 

11 256 320 (одиннадцать миллионов двести пятьдесят шесть тысяч триста двадцать)  рублей

Верховный Суд РФ

4

2019

Земельные участки (категория земель: земли населенных пунктов ) площадью 275 кв. м, 3 283 кв. м и 1183 кв. м

Новосибирская область, Коченевский район, д. Белобородово, ул. Лесная

5 860 000 (пять миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей

Верховный Суд РФ

5

2018

Земельный участок площадью 533 533 кв. м (категория: земли  промышленности, энергетики, транспорта)

Калининградская обл., Зеленоградский р-н, АО «Прибрежное»

24 315 251 руб 55 коп. (Двадцать четыре миллиона триста пятнадцать тысяч двести пятьдесят один рубль 55 копеек)

Верховный Суд РФ

6

2018

Земельный участок площадью общей площадью 1373 кв. м. (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения)

Республика Дагестан, Карабудахкентский район, с. Агачаул, местность «Сынлы арка», участок «Шихаммат-тала»

123 570 (сто двадцать три тысячи пятьсот семьдесят) рублей

Верховный Суд РФ

7

2018

Земельный участок площадью 740 кв. м, (назначение земель: земли населенных пунктов)

Республика Дагестан, г. Махачкала, МКР вдоль автомагистрали «Кавказ» в районе ДРСУ-11

1 197 350 (один миллион сто девяносто семь тысяч триста пятьдесят) рублей

Верховный Суд РФ

8

2018

Земельный участок (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения)

 №1 - площадью 100 703 кв.м,;

№2 - 6508 кв.м;

№3 - 23 469 кв.м.

Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое

155 573 750 (сто пятьдесят пять миллионов пятьсот семьдесят три тысячи семьсот пятьдесят) рублей

Верховный Суд РФ

9

2018

Земельные участки  с расположенными на них улучшениями (уборной, мощением, пожарным резервуаром № 1, пожарным резервуаром № 2)

площадью - 5 534 кв. м; 58 кв. м; 399 кв.м.

Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, по направлению Краснодар-Новороссийск

10 400 92 (один миллион сорок тысяч девяносто два) рублей

АС Краснодарского края

10

2017

земельный участок (категория: земли населенных пунктов)

№1 площадью - 43730 кв. м;

№2 - 6790 кв. м;

№3 -  6935 кв. м

г. Калининград, ул. Песочная, СНТ «Остров»

88 670 784 (восемьдесят восемь миллионов шестьсот семьдесят тысяч семьсот восемьдесят четыре) рублей

АС Калининградской области

11

2017

Земельный участок площадью 11 376 кв.м

Нижегородская область, г. Бор, на правой стороне транспортной развязки Бор-Киров.

8 820 000 (восемь миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей

Верховный Суд РФ

12

2017

Земельный участок площадью 1373 кв.м (категория: земли сельскохозяйственного назначения)

Республика Дагестан, Карабудахкентский район, с. Агачаул, местность «Сынлы арка», участок «Шихаммат-тала»

810 000 (восемьсот десять тысяч) рублей

АС Республики Дагестан

Примеры строительства крупных объектов возле жилых домов

0.jpg
1.jpg

Screenshot_1.jpg

2.jpg

Вопрос-ответ

Вопрос: "При изъятии земельного участка в какой срок происходит выплата возмещения?"

Ответ: В случае изъятия земельного участка внимательно смотрим статью 279 Гражданского Кодекса РФ, а также Земельный Кодекс РФ. При изъятии земельного участка у собственника государство или муниципалитет обязаны предложить собственнику аналогичный участок в удобном для него месте или же денежную компенсацию. Причем, статья 281 Гражданского Кодекса говорит о том, что компенсация назначается не собственником, а на основании рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Если все детали по изъятию учтены, то собственник и представители государственных органов заключают и подписывают соглашение, в котором прописывают конкретные сроки, в которые произойдет платеж собственнику. Можно установить в соглашении это срок в 1 год. На практике, срок обычно устанавливается в 1-2 месяца, если у государственных органов отсутствуют сложности с бюджетом.
Вопрос: «Государство требует выкупить у частника земельный участок. Возможно ли такое?»

Ответ: Да, возможно, но при необходимости разрешения государственных или муниципальных нужд. К примеру, был утвержден проект прокладки трассы федерального значения, а конкретный участок находится на обозначенной территории. Или же, как вариант, протягивается магистральная ЛЭП. Наиболее распространенным является выкуп участков в связи с "расстраиванием" местности и улучшением ее инфраструктуры. В таком случае частнику / собственнику участка полагается возместить стоимость земли вместе с имеющимися улучшениями.

Процедура принудительного изъятия земельного участка затрагивает ФЗ-№499 и гл. VII Земельного Кодекса РФ. В судах имеется практика относительно рассмотрения аналогичных дел. Главная претензия – учет упущенных выгод владельцем принудительно выкупаемого земельного участка. Исполнительная власть органов местного самоуправления уступает истцам оплату дополнительно заявленных сумм компенсации.

Важно! Согласно ст. 56 Земельного Кодекса РФ изъятие у частника земельного участка через выкуп возможно по ходатайству субъектов монополий, недропользователей и иных организаций. Собственник изымаемого участка оповещается за 2 месяца до исполнения решения об изъятии, то есть до дня совершения сделки о купле-продаже. 

Вопрос: У меня земля в собственности, а рядом идет строительство дороги, можно ли получить компенсацию?

Ответ: Строительство дороги рядом с земельным участком, находящимся в собственности, может нарушить планы его владельца, ограничить возможности по застройке территории, ведению хозяйства, развитию бизнеса. Такое «соседство» превращает уютное загородное владение в «дом на обочине». Из-за изменения статуса и ухудшения экологии падает спрос на землю и снижается ее стоимость.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, потерпевшее убытки из-за нарушения его прав, может требовать их возмещения в следующих случаях:

  • Ему был нанесен реальный ущерб (имущество повредили);
  • Он пострадал материально из-за «упущенной выгоды» (потери доходов бизнеса);
  • В результате нарушения его прав «оппонент» получил прибыль.

Наличие и величина убытков должны быть подтверждены документально. Как указано в ст. 16.1 ГК РФ компенсация положена даже в том случае, когда действия нарушителя прав являются правомерными.

На деле вопрос решается индивидуально через Суд, так как строители дороги добровольно выплачивать компенсацию не будут. Суд может их поддержать, руководствуясь ст. 57 (п.1, подп. 4 и 5) ГК РФ, где говорится, что если нарушитель прав действует в интересах государства (строит стратегический объект), то выплачивать компенсацию он не обязан. 

В иных случаях необходимо подготовить экономическое обоснование понесенных потерь. Одними словами данный вопрос не может быть решен.

Стоимость услуг

Стоимость работ

Оценка имущественного комплексадог.
Оценка земельного участка с/х назначения17 000 Р
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)дог.

Необходимые документы

  • Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
  • Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
  • Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
  • Технический паспорт на улучшение;
  • Поэтажный план;
  • Экспликация помещений к поэтажному плану;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 4407
25.12.2017
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Оценка коммерческой недвижимости" Подробнее об услуге "Оценка коммерческой недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку