Изъятие имущества государством: КАД, ЗСД, ВСД. Цена выкупа?

При строительстве инфраструктурных объектов под снос попадает частная собственность. Государство в таких случаях выплачивает компенсацию либо предлагает равноценную недвижимость. На примере строительства Кольцевой автомобильной дороги, Западного и Восточного скоростного диаметра в Санкт-Петербурге рассмотрим ситуации, в которых оказались простые граждане, и как государство определило выкупную стоимость объектов под снос.

Расчет выкупной стоимости

Не за все объекты, в отношении которых принято решение о сносе, собственники могут получить компенсацию. Если строительство осуществлено только при наличии договора аренды, а его срок истек, либо договор заключен неправомерно, то такой объект сносится без выплаты компенсации.

Собственнику возмещается стоимость недвижимости, которая оказалась на пути строительства инфраструктурного объекта. К примеру, Кольцевая автодорога — один из глобальных проектов Санкт-Петербурга. При ее строительстве были снесены два жилых многоквартирных дома, которые располагались по Волхонскому шоссе, и огромное количество частных гаражей. Данные объекты были выкуплены городскими властями для возведения Кольцевой дороги. Их выкупная стоимость определена уже в тот момент, когда было принято решение о строительстве. Существуют два способа определения стоимости:

1. Нормативный; 
2. Оценка независимым оценщиком

Как правило, первый метод не выгоден для собственников недвижимости, т.к. ее стоимость существенно занижается. Владельцам квартир и гаражей в этом случае нужно обратиться в суд с требованием привлечь независимого оценщика.

Другой пример, когда возведение инфраструктурного объекта коснулось собственности людей, — строительство Западного скоростного диаметра. Реализация проекта длилась 11 лет: к строительству приступили в 2005 году, завершили в конце 2016 года. Протяженность трассы — 47 км. Особенность этого объекта в том, что он проходит по эстакадам, соединяет северную и южную часть Кольцевой автодороги. Самый сложный участок объекта — вантовый мост через корабельный фарватер. Длина пилонов на этом отрезке составляет 124 м. При возведении дороги особенно пострадала Кубинская улица. Здесь было расположено множество гаражей, которые при строительстве ЗСД были снесены. Как это происходило — расскажем подробнее.

Гаражными кооперативами с городом были заключены договора аренды. Местные власти предоставили кооперативам земли для пользования. Собственники на свой страх и риск установили бетонные либо металлические гаражи различных размеров.

Стоимость гаражей на Кубинской улице была определена нормативным способом. Для этого комиссия из методологов взяла набор ценообразующих параметров и определила выкупную стоимость, учитывая которую собственникам гаражей были выплачены компенсации. Сумма равнялась 40 тыс. рублям. При этом рыночная стоимость гаражей по городу была гораздо выше. В какой-то момент даже эту сумму город перестал выплачивать. Чтобы получить компенсацию, людям приходилось судиться. Более того, постройки сносили без судебного решения, люди не успевали вывезти свое имущество из гаражей. Были случаи сноса объектов вместе с автомобилем внутри.

Как меняются способы оценки сносимой недвижимости

На сегодняшний день разработан и проходит согласование проект строительства Восточной скоростной дороги в Санкт-Петербурге. Магистраль соединит Западный скоростной диаметр и восточную часть Кольцевой автомобильной дороги. Длина трассы — до 30 км. ВСД предполагает также пилонную систему, т.е. трасса пойдет вторым уровнем над железной дорогой. В скором будущем владельцев недвижимости, которая окажется на пути строительства, ожидает решение вопроса изъятия объектов с местными властями. Под снос, по предварительным оценкам, попадут музей вневедомственной охраны, здание бизнес-центра, цех силовых машин и т.д.

Стоит иметь ввиду, что в методы оценки стоимости сносимых объектов вносились коррективы. Учитывается кадастровая стоимость строения, земельного участка, которая максимально приближена к рыночной. Поэтому уже сейчас можно определить сумму, которую собственники могут запросить у администрации Санкт-Петербурга.

Однако возведение линейного объекта коснется не только тех, чье имущество будет снесено, но и жителей близлежащих домов. Трасса будет проходить рядом с жилыми домами, например, новым микрорайоном ЖК «Московский квартал». Здесь стоимость квадратного метра стартует от 140 тыс. рублей. Строительство ВСД приведет к снижению стоимости квартир, особенно тех, окна которых будут выходить на этот инфраструктурный объект.

При определении выкупной стоимости правительство будет предлагать людям цену за недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости. Однако она не всегда равна рыночной, так как кадастровая оценка не учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости. 

Стоимость услуг