Оценщик не отвечает за убытки арендатора при его несогласии с определенной рыночной стоимостью недвижимости

Представьте ситуацию: магазин решил выкупить арендуемое торговое помещение у муниципалитета. Последний посчитал это предложение рациональным и заказал оценку рыночной стоимости объекта (выкупной цены). Когда дело дошло до подписания договора купли-продажи, арендатор не согласился с указанной ценой в связи с тем, что самостоятельно обратился в другую экспертную организацию, которая «нарисовала» для него совершенно другой результат в меньшую сторону. Разногласия между арендатором и арендодателем начали решаться в судебном порядке. В течение судебного процесса арендатор продолжает выплачивать арендные платежи. Наконец, в рамках судебной экспертизы определена окончательная выкупная цена: примерно в середине диапазона между видением арендатора и муниципалитета. Стороны соглашаются с ней и подписывают договор купли-продажи.

Но затем арендатор посчитал, что в период судебных разбирательств он потерпел убытки в виде излишне уплаченных арендных платежей. Их не было бы, если бы договор купли-продажи был заключен вовремя. И начинает искать крайнего. Должна ли экспертная организация, оказывающая услуги по оценке на основании контракта с арендодателем, расплачиваться за убытки арендатора, если последний не согласится с выкупной ценой объекта недвижимости и решает этот вопрос в судебном порядке?

Суд первой инстанции говорит – «Да!», апелляция – «Нет!». Предлагаем поближе ознакомиться с этой судебной практикой и узнать доводы сторон.

Предыстория

ООО «Магазин «Ровесник» г. Чебоксары с 2001 года арендовало у Горкомимущества нежилые помещения площадью порядка 1,6 тыс. кв. м. По соглашению от 27 апреля 2005 г. срок аренды истекал в 2014 году.

В 2011 году Общество обращается к арендодателю с заявлением о выкупе площадей по преимущественному праву. Чтобы удовлетворить просьбу арендатора, Чебоксарское Горкомимущество заключает контракт с ООО «Консалтинговое бюро «Гудвилл» на определение рыночной стоимости арендуемого магазином муниципального имущества. По результатам оценки в сентябре 2011 года составлен Отчет, согласно которому оценщик оценил стоимость помещений в 35 млн. рублей с учетом НДС или 29,7 млн. рублей – без НДС.

На основании отчета Администрация города Чебоксары принимает решение приватизировать арендуемые магазином «Ровесник» помещения. Общество получает преимущественное право выкупа этого объекта по договору купли-продажи по цене, определенной специалистами.

В декабре 2011 года Горкомимущество направляет арендатору проект Договора купли-продажи. Стоимость объекта установлена в размере 35 млн. рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, составленному ООО «Гудвилл».

«Ровесник» подписал проект договора, но приложил к нему протокол разногласий, в котором цена за объект была указана меньше – 23,5 млн. рублей, на основании оценке ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» от 13 января 2012 г. Этот Отчет компания заказала за свой счет. Горкомимущество не согласилось подписывать договор на таких условиях.

Разногласия сторон по определению выкупной цены урегулированы в судебном порядке. В феврале 2013 года Арбитражный суд Чувашской Республики вынес решение по делу № А79-10597/2012. Судебную экспертизу проводило ООО «Агентство оценки собственности» и установило продажную цену спорного объекта в размере 28 млн. рублей с учетом НДС или 23,8 млн. рублей, без НДС.

Договор купли-продажи был подписан 5 июля 2013 г., спустя неделю зарегистрировано право собственности ООО «Магазин «Ровесник» на ранее арендуемые им площади.

Может убытки в виде арендных платежей возместит сам арендодатель?

В период судебных разбирательств (с декабря 2011 года по июль 2013 года) «Ровесник» вынужден был платить арендную плату. Руководство магазина решило, что это явилось следствием необоснованного уклонения Горкомимуществом от заключения договора купли-продажи и обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к муниципальному учреждению. Суд посчитал доводы истца обоснованными и частично удовлетворил его требования, обязав взыскать с Горкомимущества 3,7 млн. рублей. Именно эта сумма была уплачена магазином за период с 2011 по 2013 гг.

Горкомимущество подало апелляцию. Первый арбитражный апелляционный суд постановил, что вины комитета в причинении убытков из-за отказа от заключения договора во время судебного разбирательства по поводу оценки стоимости выкупаемого объекта недвижимости нет. Судья мотивировал свое решение следующим:

• Комитет выполнил свое обязательство и по заявлению Общества определил посредством обращения в специализированную организацию – «Гудвилл» – рыночную стоимость выкупаемого объекта недвижимости;
• Комитет не намеревался посредством спорных действий уклониться от сделки купли-продажи сдаваемого в аренду объекта;
• Комитет при рассмотрении преддоговорного спора мог руководствоваться только ценой, определенной исполнителем работ по Контракту.

На основании этих доводов Суд пришел к выводу, что Горкомимущество не совершало противоправных деяний и не может отвечать по убыткам общества вплоть до даты подписания Первым арбитражным апелляционным судом постановления об урегулировании разногласий по стоимости спорного объекта.

Крайним будет бюро «Гудвилл»?

«Ровесник» продолжил тяжбы в намерении найти ответственного и возложить на него излишне уплаченные арендные платежи. Так как по поводу Горкомимущество Апелляция однозначно указала, что учреждение действовало в рамках правового поля, арендатор решил привлечь в качестве ответчика оценщика – компанию «Гудвилл». «Ровесник» мотивировал это тем, что оценка подготовлена не в соответствии с ФЗ № 135 и действующими ФСО. Результат – некорректная оценка привела к судебным тяжбам и необходимости пролонгации арендных отношений.

Иск подавался в Арбитражный суд Республики Татарстан по месту регистрации ответчика. Истец требовал взыскать с консалтингового бюро «Гудвилл» 3,6 млн. рублей в качестве убытков. Именно эта сумма был уплачена магазином в качестве арендных платежей в доход г. Чебоксары в период с 2012 по 2013 годы.

Суд первой инстанции – Арбитражный суд Республики Татарстан – согласился с доводами истца и постановил взыскать с ООО «Гудвилл» в пользу магазина «Ровесник» 3,5 млн. рублей убытков и 9,5 тыс. рублей расходов на экспертизу.

Бюро «Гудвилл» не согласилось с этим решением и обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с просьбой отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Магазин «Ровесник».

Экспертная организация привела следующие доводы в пользу своей правоты:

• Нарушены нормы материального и процессуального права;
• Выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.

Апелляция: оценочная организация не отвечает за убытки

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда Республики Татарстан, отказал в удовлетворении иска ООО «Магазин «Ровесник» и постановило взыскать с него расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в размере трех тысяч рублей в пользу оценочной организации.

Свое решение суд мотивировал, опираясь на следующие правовые акты:

• Определение Верховного Суда РФ от 28 декабря 2015 г. № 310-ЭС15-11302 по делу № А09-6803/2014;
• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;
• Гражданский Кодекс Российской Федерации;
• Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 февраля 2011 г. № 13534/10 и от 22 ноября 2011 г. № 7677/11.

В частности, судья отметил следующее:

• Наличие другого результата оценки не говорит о том, что определенная ранее рыночная стоимость недостоверна;
• Договор купли-продажи был заключен позднее, так как все это время происходило урегулирование разногласий между сторонами;
• Нет оснований считать, что получение другого результата оценки в ходе урегулирования разногласий повлекло нарушение прав магазина в виде причинения ему убытков;
• Закон об оценочной деятельности признает вероятностный характер определения рыночной стоимости объекта недвижимости, значит не исключена возможность получения разных результатов при оценке имущества несколькими специалистами. Это не считается ненадлежащим обеспечением объективности и достоверности чьей-либо оценки.
• Согласно ФСО №7, эксперт может привести свое профессиональное суждение о вероятностных границах интервала, в котором, по его мнению, находится определенная им рыночная стоимость объекта.

Судья указывает на то обстоятельство, что в спорном Отчете прямо указано на наличие профессионального мнения оценщиков по поводу стоимости недвижимости и на отсутствие гарантии в реализации объекта на свободном рынке по определенной в документе цене.

Что касается расходов, то они понесены магазином, потому что само общество пользовалось помещениями. Потому их нельзя отнести к убыткам, которые причинил оценщик своей работой. Эти расходы учитываются магазином при ведении предпринимательской деятельности.

Суд пришел к выводу, что оценочная компания, подготовившая Отчет о выкупной цене объекта недвижимости, не совершало противоправных действий. Поэтому нельзя возлагать на нее ответственность в виде возмещения убытков, а фактически уплаты арендных платежей за магазин.

Более того, отчет составлен по контракту с Горкомимуществом, а условия гражданско-правового договора обязательны только для сторон этого документа, не возлагают ответственность перед третьими лицами. Значит, лица, не состоящие в этих обязательных отношениях, не вправе выдвигать требования к его участникам.

Таким образом, неправильно взыскивать убытки третьей стороны с оценщика. Своим решением Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд расставил все точки над i и четко разъяснил положения, на которые можно опираться, если вдруг к оценочной компании пожелают обратиться с требованием возместить убытки. Фактически судья своим решением пресек опасный прецедент.

Вопрос-ответ

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка встроенного нежилого помещения	14 900 Р	заказать
Оценка арендной ставки	12 900 Р	заказать