Оценщик не отвечает за убытки арендатора при его несогласии с определенной рыночной стоимостью недвижимости
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Оценщик не отвечает за убытки арендатора при его несогласии с определенной рыночной стоимостью недвижимости

Представьте ситуацию: магазин решил выкупить арендуемое торговое помещение у муниципалитета. Последний посчитал это предложение рациональным и заказал оценку рыночной стоимости объекта (выкупной цены). Когда дело дошло до подписания договора купли-продажи, арендатор не согласился с указанной ценой в связи с тем, что самостоятельно обратился в другую экспертную организацию, которая «нарисовала» для него совершенно другой результат в меньшую сторону. Разногласия между арендатором и арендодателем начали решаться в судебном порядке. В течение судебного процесса арендатор продолжает выплачивать арендные платежи. Наконец, в рамках судебной экспертизы определена окончательная выкупная цена: примерно в середине диапазона между видением арендатора и муниципалитета. Стороны соглашаются с ней и подписывают договор купли-продажи.

Но затем арендатор посчитал, что в период судебных разбирательств он потерпел убытки в виде излишне уплаченных арендных платежей. Их не было бы, если бы договор купли-продажи был заключен вовремя. И начинает искать крайнего. Должна ли экспертная организация, оказывающая услуги по оценке на основании контракта с арендодателем, расплачиваться за убытки арендатора, если последний не согласится с выкупной ценой объекта недвижимости и решает этот вопрос в судебном порядке?

Суд первой инстанции говорит – «Да!», апелляция – «Нет!». Предлагаем поближе ознакомиться с этой судебной практикой и узнать доводы сторон.

efb8da8c71cdfc52cca222e9fcab4a8e.jpg

Предыстория

ООО «Магазин «Ровесник» г. Чебоксары с 2001 года арендовало у Горкомимущества нежилые помещения площадью порядка 1,6 тыс. кв. м. По соглашению от 27 апреля 2005 г. срок аренды истекал в 2014 году.

В 2011 году Общество обращается к арендодателю с заявлением о выкупе площадей по преимущественному праву. Чтобы удовлетворить просьбу арендатора, Чебоксарское Горкомимущество заключает контракт с ООО «Консалтинговое бюро «Гудвилл» на определение рыночной стоимости арендуемого магазином муниципального имущества. По результатам оценки в сентябре 2011 года составлен Отчет, согласно которому оценщик оценил стоимость помещений в 35 млн. рублей с учетом НДС или 29,7 млн. рублей – без НДС.

На основании отчета Администрация города Чебоксары принимает решение приватизировать арендуемые магазином «Ровесник» помещения. Общество получает преимущественное право выкупа этого объекта по договору купли-продажи по цене, определенной специалистами.

В декабре 2011 года Горкомимущество направляет арендатору проект Договора купли-продажи. Стоимость объекта установлена в размере 35 млн. рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, составленному ООО «Гудвилл».

«Ровесник» подписал проект договора, но приложил к нему протокол разногласий, в котором цена за объект была указана меньше – 23,5 млн. рублей, на основании оценке ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» от 13 января 2012 г. Этот Отчет компания заказала за свой счет. Горкомимущество не согласилось подписывать договор на таких условиях.

Разногласия сторон по определению выкупной цены урегулированы в судебном порядке. В феврале 2013 года Арбитражный суд Чувашской Республики вынес решение по делу № А79-10597/2012. Судебную экспертизу проводило ООО «Агентство оценки собственности» и установило продажную цену спорного объекта в размере 28 млн. рублей с учетом НДС или 23,8 млн. рублей, без НДС.

Договор купли-продажи был подписан 5 июля 2013 г., спустя неделю зарегистрировано право собственности ООО «Магазин «Ровесник» на ранее арендуемые им площади.

Может убытки в виде арендных платежей возместит сам арендодатель?

В период судебных разбирательств (с декабря 2011 года по июль 2013 года) «Ровесник» вынужден был платить арендную плату. Руководство магазина решило, что это явилось следствием необоснованного уклонения Горкомимуществом от заключения договора купли-продажи и обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к муниципальному учреждению. Суд посчитал доводы истца обоснованными и частично удовлетворил его требования, обязав взыскать с Горкомимущества 3,7 млн. рублей. Именно эта сумма была уплачена магазином за период с 2011 по 2013 гг.

Горкомимущество подало апелляцию. Первый арбитражный апелляционный суд постановил, что вины комитета в причинении убытков из-за отказа от заключения договора во время судебного разбирательства по поводу оценки стоимости выкупаемого объекта недвижимости нет. Судья мотивировал свое решение следующим:

  • Комитет выполнил свое обязательство и по заявлению Общества определил посредством обращения в специализированную организацию – «Гудвилл» – рыночную стоимость выкупаемого объекта недвижимости;
  • Комитет не намеревался посредством спорных действий уклониться от сделки купли-продажи сдаваемого в аренду объекта;
  • Комитет при рассмотрении преддоговорного спора мог руководствоваться только ценой, определенной исполнителем работ по Контракту.

На основании этих доводов Суд пришел к выводу, что Горкомимущество не совершало противоправных деяний и не может отвечать по убыткам общества вплоть до даты подписания Первым арбитражным апелляционным судом постановления об урегулировании разногласий по стоимости спорного объекта.

Крайним будет бюро «Гудвилл»?

«Ровесник» продолжил тяжбы в намерении найти ответственного и возложить на него излишне уплаченные арендные платежи. Так как по поводу Горкомимущество Апелляция однозначно указала, что учреждение действовало в рамках правового поля, арендатор решил привлечь в качестве ответчика оценщика – компанию «Гудвилл». «Ровесник» мотивировал это тем, что оценка подготовлена не в соответствии с ФЗ № 135 и действующими ФСО. Результат – некорректная оценка привела к судебным тяжбам и необходимости пролонгации арендных отношений.

Иск подавался в Арбитражный суд Республики Татарстан по месту регистрации ответчика. Истец требовал взыскать с консалтингового бюро «Гудвилл» 3,6 млн. рублей в качестве убытков. Именно эта сумма был уплачена магазином в качестве арендных платежей в доход г. Чебоксары в период с 2012 по 2013 годы.

Суд первой инстанции – Арбитражный суд Республики Татарстан – согласился с доводами истца и постановил взыскать с ООО «Гудвилл» в пользу магазина «Ровесник» 3,5 млн. рублей убытков и 9,5 тыс. рублей расходов на экспертизу.

Бюро «Гудвилл» не согласилось с этим решением и обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с просьбой отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Магазин «Ровесник».

Экспертная организация привела следующие доводы в пользу своей правоты:

  • Нарушены нормы материального и процессуального права;
  • Выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.

Апелляция: оценочная организация не отвечает за убытки

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда Республики Татарстан, отказал в удовлетворении иска ООО «Магазин «Ровесник» и постановило взыскать с него расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в размере трех тысяч рублей в пользу оценочной организации.

Свое решение суд мотивировал, опираясь на следующие правовые акты:

  • Определение Верховного Суда РФ от 28 декабря 2015 г. № 310-ЭС15-11302 по делу № А09-6803/2014;
  • Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;
  • Гражданский Кодекс Российской Федерации;
  • Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 февраля 2011 г. № 13534/10 и от 22 ноября 2011 г. № 7677/11.

В частности, судья отметил следующее:

  • Наличие другого результата оценки не говорит о том, что определенная ранее рыночная стоимость недостоверна;
  • Договор купли-продажи был заключен позднее, так как все это время происходило урегулирование разногласий между сторонами;
  • Нет оснований считать, что получение другого результата оценки в ходе урегулирования разногласий повлекло нарушение прав магазина в виде причинения ему убытков;
  • Закон об оценочной деятельности признает вероятностный характер определения рыночной стоимости объекта недвижимости, значит не исключена возможность получения разных результатов при оценке имущества несколькими специалистами. Это не считается ненадлежащим обеспечением объективности и достоверности чьей-либо оценки.
  • Согласно ФСО №7, эксперт может привести свое профессиональное суждение о вероятностных границах интервала, в котором, по его мнению, находится определенная им рыночная стоимость объекта.

Судья указывает на то обстоятельство, что в спорном Отчете прямо указано на наличие профессионального мнения оценщиков по поводу стоимости недвижимости и на отсутствие гарантии в реализации объекта на свободном рынке по определенной в документе цене.

Что касается расходов, то они понесены магазином, потому что само общество пользовалось помещениями. Потому их нельзя отнести к убыткам, которые причинил оценщик своей работой. Эти расходы учитываются магазином при ведении предпринимательской деятельности.

Суд пришел к выводу, что оценочная компания, подготовившая Отчет о выкупной цене объекта недвижимости, не совершало противоправных действий. Поэтому нельзя возлагать на нее ответственность в виде возмещения убытков, а фактически уплаты арендных платежей за магазин.

Более того, отчет создан по контракту с Горкомимуществом, а условия гражданско-правового договора обязательны только для сторон этого документа, не возлагают ответственность перед третьими лицами. Значит, лица, не состоящие в этих обязательных отношениях, не вправе выдвигать требования к его участникам.

Таким образом, неправильно взыскивать убытки третьей стороны с оценщика. Своим решением Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд расставил все точки над i и четко разъяснил положения, на которые можно опираться, если вдруг к оценочной компании пожелают обратиться с требованием возместить убытки. Фактически судья своим решением пресек опасный прецедент.




Недобросовестность лизингодателя может обернуться для него выплатой убытков

Договор лизинга — это сделка, в результате которой одно лицо приобретает для второй стороны необходимое ей имущество у третьего лица, чтобы в последующем предоставить данную вещь второй стороне в предпринимательских целях за вознаграждение на определенное время.

Такой договор интересен лизингодателю в силу получения прибыли, а для лизингополучателя — в возможности в будущем получить в собственность выкупаемое имущество.

Казалось бы, выполнил условия лизинга, и имущество стало твоим. Но бывают на практике случаи, когда лизингодатели поступают недобросовестно, например, удерживая у себя документы на предмет договора. В таком случае второй стороне ничего не остается, как обратиться в суд за защитой своего права и взыскать с нарушителя упущенную выгоду.

593fe340132a8.jpg

Основания исковых требований

ИП Смирнова Л.В., осуществляющая деятельность по пассажирским перевозкам, подала иск о взыскании с ООО «Каркаде» убытков на сумму 1,1 млн. рублей и о признании права собственности на автотранспортное средство.

Предприниматель Смирнова Л.В. и Общество подписали в ноябре 2010 года договор финансовой аренды в отношении автобуса класса В (12 мест), марки ГАЗ.

В соответствии с графиком платежей предприниматель оплатила всю стоимость по договору. Из соглашения следовало, что по истечении срока финансовой аренды и выполнения лизингополучателем всех обязательств, к нему по акту приема-передачи переходит право собственности на предмет договора. Однако Общество не выполнило данное условие.

Необходимо отметить, что ранее, 28 октября 2013 г., Арбитражный суд г. Москвы вынес решение, которым обязал ООО «Каркаде» оформить документы, необходимые для перехода права собственности к ИП Смирновой Л.В. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда в силе. Последнее судебное постановление было принято 21 июня 2014 года.

Из материалов нового дела следовало, что Общество приступило к исполнению первого судебного решения лишь 15.02.2016 г., направив в адрес Смирновой Л.В. ценное письмо, вложив в него договор, передаточный акт, акт о переходе права собственности и расписку о получении оригинала ПТС. Однако после вскрытия конверта стало понятно, что данные документы не содержат подписей со стороны Общества, кроме того, в конверте не было оригинала ПТС. Поэтому ИП поставила на документах свою подпись и тоже ценным письмом отправила их обратно, обращаясь с требованием об их подписании Обществом и направлении оригинала ПТС. Общество получило письмо 14.12.2016 г. Не дождавшись ответа на данное письмо, Смирнова Л.В. направила Ответчику претензию о совершении действий по передаче документов на предмет лизинга, а также требование об оплате убытков, причиненных неисполнением решения суда. Общество получило письмо 26.01.2017, но ответ на него не предоставило. В связи с этим ИП обратилась в суд за защитой своих прав.

При этом истец выбрала в качестве способа защиты признание за ней права собственности на автотранспортное средство. Данный способ позволяет посредством судебного решения зафиксировать наличие законного права на какую-либо вещь у лица, за которым другие участники гражданских правоотношений такое право не признают. Поэтому по таким искам выносится положительное решение только при наличии реальных оснований для владения спорной вещью.

18.04.2017 г. арбитражный суд первой инстанции признал за ИП право собственности на автобус, но отказал во взыскании с Общества убытков. Решение было пересмотрено апелляционным судом, который 15.08.2017 оставил его в силе. В результате обжалования в кассационном порядке оба решения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на повторное рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Признать право собственности на автомобиль можно в судебном порядке

Гражданское законодательство, определяя способы защиты, указывает на необходимость применения такого способа, который бы в конечном итоге восстановил нарушенное право.

В ст. 309 ГК закреплено важное правило, согласно которому все обязательства надлежит исполнять согласно закону и условиям сделки, а если таковых нет — в соответствии с обычными для подобных случаев требованиями.

Ст. 310 ГК РФ указывает на недопустимость отказа от договора или изменения условий сделки одной из ее сторон без согласия второй стороны. Подобный отказ допустим только в том случае, если он прямо предусмотрен сторонами в договоре.

Правила финансовой аренды закреплены в одноименном законе от 29.10.1998 г. №164-ФЗ. Законом установлено, что лизингополучатель обязан осуществлять регулярные платежи с момента начала пользования имуществом.

Ст. 624 ГК РФ устанавливает, что со дня истечения срока аренды, либо со дня внесения указанной в договоре выкупной цены, имущество становится собственностью арендатора. Аналогичные нормы закреплены в ст. 19 Закона №164-ФЗ в отношении предмета лизинга.

Согласно правилам ст. 329 ГК РФ, как только произведен полный расчет, лизингодатель теряет право собственности на имущество.

ГК РФ предусматривает, чт,о исполняя договор купли-продажи, продавец обязан не только передать товар, но и относящиеся к нему документы.

Судом сделан вывод о неисполнении решения суда 2013 года, несмотря на наличие постановления приставов об окончании исполнительного производства.

Судебные приставы в качестве доказательства, подтверждающего выполнение судебного акта 2013 года, приняли квитанцию об отправке ценного письма с необходимыми документами. Однако детальное изучение в судебном процессе действий Ответчика показало, что решение было исполнено формально и ИП действительно не получил документы на транспортное средство. Таким образом, ранее ООО «Каркаде» ввело суд в заблуждение относительно направления Смирновой Л.В. оригинала ПТС.

Также суд предлагал сторонам в ходе судебных заседаний подписать акт приема-передачи автобуса, на что Ответчик активно возражал. Учитывая, что решение суда 2013 года не было исполнено, данный отказ свидетельствовал о нарушении прав Смирновой Л.В., а отсутствие ответов на претензионные письма указывало на воспрепятствование Обществом в переходе права собственности истцу.

Исследовав все документы, суд пришел к выводу о возможности признать за ИП право собственности на автомобиль ГАЗ-322132.

Расчет размера убытков принят судом частично

Смирнова Л.В. просила суд взыскать с ответчика убытки в сумме 1,1 млн. рублей, ссылаясь на невозможность перехода права собственности вследствие неисполнения Обществом договора лизинга.

Срок госрегистрации ТС за ИП истек 27.01.2015 г., поэтому Смирнова Л.В. с указанной даты не вправе была использовать автомобиль. На автомобиле ГАЗ-322132 предприниматель осуществляла перевозки пассажиров, а именно сотрудников ООО СК «НеоСтрой», о чем имелся договор от 07.07.2014. Стоимость услуг по договору составляла 48 тыс. рублей в месяц. С момента заключения договора и до даты истечения срока госрегистрации автомобиля услуги оказывались ежемесячно. После 27.01.2015 г. ИП не могла оказывать транспортные услуги данной компании, в связи с чем ей были причинены убытки в виде неполучения запланированных доходов. Из расчета следует, что за 23 месяца (с 27.01.2015 по 27.12.2016 гг.) ИП не получено 1,1 млн. рублей.

Данный расчет не мог быть полностью принят судом исходя из следующего.

Ст. 15 ГК РФ делит убытки на реальный ущерб, то есть финансовые затраты, производимые в целях восстановления такого права, лицом, чье право нарушено, а также на упущенную выгоду, то есть доходы, которые лицо недополучило в результате нарушения его права.

Выставляя требование о взыскании убытков, истец обязан доказать, что они действительно возникли, доход не был получен именно в связи нарушением стороной сделки своих обязанностей, а также необходимо доказать наличие связи между убытками и действиями Ответчика.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16674/12, истец обязан подтвердить, что принял все необходимые меры для получения дохода, но только из-за ненадлежащих действий ответчика упустил свою выгоду.

Исходя из этого, суд отметил следующее.

Из документов дела следовало, что истец осуществлял деятельность по пассажирским перевозкам на основании бессрочной лицензии длительное время. Таким образом, суд усмотрел связь между невозможностью использования транспортного средства и не полученным доходом.

В то же время суд посчитал, что в возникновении убытков частично виноват и сам истец. Во-первых, требование о признании права собственности не заявлялось им в ходе рассмотрения дела в 2013 году, более того, истец ждал почти 2,5 года, чтобы обратиться с данным иском в суд. Во-вторых, суд, учитывая положения ГК РФ о том, что предпринимательская деятельность всегда связана с определенными рисками, указал на возможность использования истцом другого автомобиля для работы с клиентом. В-третьих, истец в своем расчете указал только доходы без вычета расходов, которые он понес бы в любом случае, оказывая транспортные услуги. Следовательно, расчет не был достоверным и соразмерным нарушению.

Ст. 404 ГК РФ допускает уменьшение судом размера убытков, расчет которых неосторожно был завышен потерпевшей стороной. В связи с этим суд, воспользовавшись данной статьей, взыскал с ООО «Каркаде» половину от заявленной суммы убытков (552 тыс. рублей).

Таким образом, обращаясь в суд, важно выбрать правильный способ защиты своего права и вовремя обратиться с заявлением о взыскании убытков.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.