Оценщик не отвечает за убытки арендатора при его несогласии с определенной рыночной стоимостью недвижимости
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Оценщик не отвечает за убытки арендатора при его несогласии с определенной рыночной стоимостью недвижимости

Представьте ситуацию: магазин решил выкупить арендуемое торговое помещение у муниципалитета. Последний посчитал это предложение рациональным и заказал оценку рыночной стоимости объекта (выкупной цены). Когда дело дошло до подписания договора купли-продажи, арендатор не согласился с указанной ценой в связи с тем, что самостоятельно обратился в другую экспертную организацию, которая «нарисовала» для него совершенно другой результат в меньшую сторону. Разногласия между арендатором и арендодателем начали решаться в судебном порядке. В течение судебного процесса арендатор продолжает выплачивать арендные платежи. Наконец, в рамках судебной экспертизы определена окончательная выкупная цена: примерно в середине диапазона между видением арендатора и муниципалитета. Стороны соглашаются с ней и подписывают договор купли-продажи.

Но затем арендатор посчитал, что в период судебных разбирательств он потерпел убытки в виде излишне уплаченных арендных платежей. Их не было бы, если бы договор купли-продажи был заключен вовремя. И начинает искать крайнего. Должна ли экспертная организация, оказывающая услуги по оценке на основании контракта с арендодателем, расплачиваться за убытки арендатора, если последний не согласится с выкупной ценой объекта недвижимости и решает этот вопрос в судебном порядке?

Суд первой инстанции говорит – «Да!», апелляция – «Нет!». Предлагаем поближе ознакомиться с этой судебной практикой и узнать доводы сторон.

efb8da8c71cdfc52cca222e9fcab4a8e.jpg

Предыстория

ООО «Магазин «Ровесник» г. Чебоксары с 2001 года арендовало у Горкомимущества нежилые помещения площадью порядка 1,6 тыс. кв. м. По соглашению от 27 апреля 2005 г. срок аренды истекал в 2014 году.

В 2011 году Общество обращается к арендодателю с заявлением о выкупе площадей по преимущественному праву. Чтобы удовлетворить просьбу арендатора, Чебоксарское Горкомимущество заключает контракт с ООО «Консалтинговое бюро «Гудвилл» на определение рыночной стоимости арендуемого магазином муниципального имущества. По результатам оценки в сентябре 2011 года составлен Отчет, согласно которому оценщик оценил стоимость помещений в 35 млн. рублей с учетом НДС или 29,7 млн. рублей – без НДС.

На основании отчета Администрация города Чебоксары принимает решение приватизировать арендуемые магазином «Ровесник» помещения. Общество получает преимущественное право выкупа этого объекта по договору купли-продажи по цене, определенной специалистами.

В декабре 2011 года Горкомимущество направляет арендатору проект Договора купли-продажи. Стоимость объекта установлена в размере 35 млн. рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, составленному ООО «Гудвилл».

«Ровесник» подписал проект договора, но приложил к нему протокол разногласий, в котором цена за объект была указана меньше – 23,5 млн. рублей, на основании оценке ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» от 13 января 2012 г. Этот Отчет компания заказала за свой счет. Горкомимущество не согласилось подписывать договор на таких условиях.

Разногласия сторон по определению выкупной цены урегулированы в судебном порядке. В феврале 2013 года Арбитражный суд Чувашской Республики вынес решение по делу № А79-10597/2012. Судебную экспертизу проводило ООО «Агентство оценки собственности» и установило продажную цену спорного объекта в размере 28 млн. рублей с учетом НДС или 23,8 млн. рублей, без НДС.

Договор купли-продажи был подписан 5 июля 2013 г., спустя неделю зарегистрировано право собственности ООО «Магазин «Ровесник» на ранее арендуемые им площади.

Может убытки в виде арендных платежей возместит сам арендодатель?

В период судебных разбирательств (с декабря 2011 года по июль 2013 года) «Ровесник» вынужден был платить арендную плату. Руководство магазина решило, что это явилось следствием необоснованного уклонения Горкомимуществом от заключения договора купли-продажи и обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к муниципальному учреждению. Суд посчитал доводы истца обоснованными и частично удовлетворил его требования, обязав взыскать с Горкомимущества 3,7 млн. рублей. Именно эта сумма была уплачена магазином за период с 2011 по 2013 гг.

Горкомимущество подало апелляцию. Первый арбитражный апелляционный суд постановил, что вины комитета в причинении убытков из-за отказа от заключения договора во время судебного разбирательства по поводу оценки стоимости выкупаемого объекта недвижимости нет. Судья мотивировал свое решение следующим:

  • Комитет выполнил свое обязательство и по заявлению Общества определил посредством обращения в специализированную организацию – «Гудвилл» – рыночную стоимость выкупаемого объекта недвижимости;
  • Комитет не намеревался посредством спорных действий уклониться от сделки купли-продажи сдаваемого в аренду объекта;
  • Комитет при рассмотрении преддоговорного спора мог руководствоваться только ценой, определенной исполнителем работ по Контракту.

На основании этих доводов Суд пришел к выводу, что Горкомимущество не совершало противоправных деяний и не может отвечать по убыткам общества вплоть до даты подписания Первым арбитражным апелляционным судом постановления об урегулировании разногласий по стоимости спорного объекта.

Крайним будет бюро «Гудвилл»?

«Ровесник» продолжил тяжбы в намерении найти ответственного и возложить на него излишне уплаченные арендные платежи. Так как по поводу Горкомимущество Апелляция однозначно указала, что учреждение действовало в рамках правового поля, арендатор решил привлечь в качестве ответчика оценщика – компанию «Гудвилл». «Ровесник» мотивировал это тем, что оценка подготовлена не в соответствии с ФЗ № 135 и действующими ФСО. Результат – некорректная оценка привела к судебным тяжбам и необходимости пролонгации арендных отношений.

Иск подавался в Арбитражный суд Республики Татарстан по месту регистрации ответчика. Истец требовал взыскать с консалтингового бюро «Гудвилл» 3,6 млн. рублей в качестве убытков. Именно эта сумма был уплачена магазином в качестве арендных платежей в доход г. Чебоксары в период с 2012 по 2013 годы.

Суд первой инстанции – Арбитражный суд Республики Татарстан – согласился с доводами истца и постановил взыскать с ООО «Гудвилл» в пользу магазина «Ровесник» 3,5 млн. рублей убытков и 9,5 тыс. рублей расходов на экспертизу.

Бюро «Гудвилл» не согласилось с этим решением и обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с просьбой отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Магазин «Ровесник».

Экспертная организация привела следующие доводы в пользу своей правоты:

  • Нарушены нормы материального и процессуального права;
  • Выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.

Апелляция: оценочная организация не отвечает за убытки

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда Республики Татарстан, отказал в удовлетворении иска ООО «Магазин «Ровесник» и постановило взыскать с него расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в размере трех тысяч рублей в пользу оценочной организации.

Свое решение суд мотивировал, опираясь на следующие правовые акты:

  • Определение Верховного Суда РФ от 28 декабря 2015 г. № 310-ЭС15-11302 по делу № А09-6803/2014;
  • Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;
  • Гражданский Кодекс Российской Федерации;
  • Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 февраля 2011 г. № 13534/10 и от 22 ноября 2011 г. № 7677/11.

В частности, судья отметил следующее:

  • Наличие другого результата оценки не говорит о том, что определенная ранее рыночная стоимость недостоверна;
  • Договор купли-продажи был заключен позднее, так как все это время происходило урегулирование разногласий между сторонами;
  • Нет оснований считать, что получение другого результата оценки в ходе урегулирования разногласий повлекло нарушение прав магазина в виде причинения ему убытков;
  • Закон об оценочной деятельности признает вероятностный характер определения рыночной стоимости объекта недвижимости, значит не исключена возможность получения разных результатов при оценке имущества несколькими специалистами. Это не считается ненадлежащим обеспечением объективности и достоверности чьей-либо оценки.
  • Согласно ФСО №7, эксперт может привести свое профессиональное суждение о вероятностных границах интервала, в котором, по его мнению, находится определенная им рыночная стоимость объекта.

Судья указывает на то обстоятельство, что в спорном Отчете прямо указано на наличие профессионального мнения оценщиков по поводу стоимости недвижимости и на отсутствие гарантии в реализации объекта на свободном рынке по определенной в документе цене.

Что касается расходов, то они понесены магазином, потому что само общество пользовалось помещениями. Потому их нельзя отнести к убыткам, которые причинил оценщик своей работой. Эти расходы учитываются магазином при ведении предпринимательской деятельности.

Суд пришел к выводу, что оценочная компания, подготовившая Отчет о выкупной цене объекта недвижимости, не совершало противоправных действий. Поэтому нельзя возлагать на нее ответственность в виде возмещения убытков, а фактически уплаты арендных платежей за магазин.

Более того, отчет создан по контракту с Горкомимуществом, а условия гражданско-правового договора обязательны только для сторон этого документа, не возлагают ответственность перед третьими лицами. Значит, лица, не состоящие в этих обязательных отношениях, не вправе выдвигать требования к его участникам.

Таким образом, неправильно взыскивать убытки третьей стороны с оценщика. Своим решением Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд расставил все точки над i и четко разъяснил положения, на которые можно опираться, если вдруг к оценочной компании пожелают обратиться с требованием возместить убытки. Фактически судья своим решением пресек опасный прецедент.




Неправомерное начисление таможней пошлин за ввоз оборудования

Внешнеторговые контракты предполагают постоянное взаимодействие с таможенными органами при пересечении товаров через границу РФ. В процессе декларирования импорта важно правильно определить товарную позицию, под которую он попадает. Выбор кода товара напрямую влияет на ставку таможенной пошлины.

В отношении однокомпонентных грузов вопросов, как правило, не возникает. Но когда на таможню попадает многофункциональное оборудование, между декларантом и таможней могут возникнуть разногласия в части определения конкретной товарной позиции.

Показательным является дело, рассмотренное 25 октября 2018 г. в 16-ом ААС.

30_b.jpg

Причины возникновения спорной ситуации

Общество в ноябре 2016 года подписало договор с немецкой фирмой на поставку промышленного оборудования, необходимого для изготовления алюминиевых баллонов.

В рамках контракта поставщик отгрузил товар, который Общество задекларировало на таможне. В документах оборудование проходило как пятисекционные и четырехсекционные накопители, работающие с определенной периодичностью, имеющие прерывистое действие.

Общество, основываясь на товарной номенклатуре ВЭД, отнесло агрегаты к коду 8428 90 900 0, под который попадаю установки для перемещения, погрузки, подъема или разгрузки, не вошедшие в другие позиции. В отношении данного кода действовала ставка 0%.

Но таможня посчитала, что Общество неверно классифицировало ввозимый товар, и провела дополнительную проверку. Выпуск товара был разрешен только при условии предоставления денежного обеспечения уплаты таможенных сборов на общую суму 3,4 млн. руб.

В процессе проверки получено экспертное заключение, на основании которого установлено, что Общество неверно классифицировало ввозимый им товар. По мнению Ответчика, оборудование должно относиться к коду 8428 39 900 9. Ставка по указанному коду составляла 5%.

Исходя из имеющихся документов, таможня начислила Обществу таможенные платежи на сумму 3,4 млн. руб. и принятыми решениями зачла внесенный денежный залог в счет причитающихся платежей.

Общество не согласилось с данными решениями, так как считало, что они являются незаконными, и обратилось в АС Ставропольского края за защитой от неправомерных действий Минераловодской таможни.

Первая инстанция встала на сторону Истца, признала недействительными решения таможни и взыскала неправомерно удержанную сумму с Ответчика.

Таможня не была согласна с вынесенным решением и обратилась в апелляцию с жалобой, полагая, что суд неверно применил ТН ВЭД. Заявитель утверждал, что ввезенные накопители обеспечивают непрерывность производственного процесса по изготовлению аэрозольных баллончиков. Данный вывод подтверждался и заключением экспертизы.

Апелляция не нашла причин для отмены судебного акта суда 1-ой инстанции, посчитав его законным и основанным на собранных доказательствах.

Как правильно классифицировать товар по ТН ВЭД

До 1 января 2018 года внешнеторговые отношения регулировались Таможенным кодексом Таможенного союза, поэтому именно его положения должны были применяться к отношениям сторон по рассмотренному спору.

Согласно ст. 181 ТК ТС, сведения о товаре и коде его классификации по товарной номенклатуре указывает декларант. В последующем проверку правильности произведенной классификации осуществляют таможенные органы. Если будет установлено, что код подобран неверно, то таможня сама классифицирует товар так, как нужно, о чем выносится решение по установленной форме.

В 2012 году утверждена ныне действующая товарная номенклатура ВЭД, а также правила, регулирующие порядок ее применения (далее — Правила).

Третье правило гласило, что если товар может быть отнесен к различным позициям, то необходимо остановить выбор на том пункте, в котором дано более точное описание товара.

Для тех случаев, когда несколько пунктов номенклатуры описывают товар в какой-то его части, каждый из них становится одинаково важным для конкретного товара, несмотря на то, что один из пунктов более детально его описывает.

При выборе определенного кода декларант всегда должен оценивать признаки ввозимого товара.

Верховный суд РФ в мае 2016 года в постановлении Пленума № 18 рассмотрел некоторые вопросы по порядку применения таможенного законодательства. Согласно п. 20 документа, правильность классификации исследуется в суде на основании доказательств, представленных обеими сторонами, подтверждающих наличие конкретных признаков товара. При этом судьям надлежит применять принятые Правила, а также официальные разъяснения таможенных органов в части порядка классификации по ТН ВЭД.

Бремя доказывания того, что ввезенное оборудование относилось к выбранному таможней коду ТН ВЭД, лежало полностью на таможенном органе.

Из имеющихся у суда документов было ясно, что у сторон нет спора по части выбора товарной позиции. Спор возник по субпозиции. Общество избрало код, описывающий прочее оборудование, а таможня — оборудование с характеристикой непрерывности его действия. То есть в одном случае товар действует непрерывно, а во втором — данная характеристика установки отсутствует.

Структура товарной позиции 8428 в номенклатуре сформирована таким образом, чтобы при определении конкретной субпозиции можно было сделать выбор, используя критерии, касающиеся особенностей работы оборудования и его сферы применения.

В принятых Евразийской экономической комиссией пояснениях к ТН ВЭД указано, что если машина выполняет несколько функций одновременно, то классификация ведется по принципу определения ее главной функции.

Если же машина состоит из нескольких взаимосвязанных частей, образующих вместе один механизм, а также те машины, которые зависят друг от друга, но выполняют свои функции отдельно друг от друга, то их классификация также осуществляется исходя из главенствующей функции.

Таким образом, код товара определяется исходя из основного назначения товара.

Позиция таможенных органов

Ответчик настаивал на том, что оборудование, ввезенное Обществом, предназначалось для выполнения единого технологического процесса по изготовлению алюминиевых баллонов, а именно: накопители необходимы для постоянного подъема деталей вверх по конвейеру.

Такой вывод был сделан с учетом заключения таможенного эксперта. Им была отмечена непрерывность выполняемого технологического процесса по производству баллонов, а также то, что накопители используются для непрерывной подачи груза на следующий конвейер в рамках одной автоматической линии производства. Но в заключении не указаны выводы о главной функции накопителей.

Позиция Общества

Общество в обоснование правильности выбранной классификации ввезенного товара заказало его экспертизу ТПП Ставропольского края. Основным вопросом исследования было определение главной функции товара.

В заключении эксперт указал, что ведущей функцией товара является накопление деталей для последующей их подачи на другую машину. Подача осуществляется периодически по мере необходимости, что свидетельствует об отсутствии непрерывности технологического процесса.

Аналогичный вывод был сделан и экспертом ООО «Региональное бюро судебных экспертиз», к которому обратилось Общество.

В деле также имелось письмо изготовителя оборудования, из которого следовало, что накопители являются буфером между несколькими этапами в процессе производства. Они используются для накопления, а не для транспортировки товара. Их работа носит прерывистый характер.

Позиция суда                          

Обе стороны ссылались на имеющиеся у них экспертные заключения и настаивали на их достоверности. Поэтому каждое из заключений было тщательно изучено судом, а также исследованы документы об образовании и опыте экспертов, подготовивших их.

В процессе исследования материалов выяснилось, что заключение, на которое ссылалась таможня, подготовлено экспертом, не имеющим высшего технического или инженерного образования, а опыт его работы составил всего два года. Кроме того, он не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных сведений. В заключении не исследован вопрос об основной функции товара.

Заключения экспертов, выполненные по заказу Общества, подготовлены сотрудниками, имеющими высшее техническое образование и большой опыт работы. Каждый из них был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения. Также эксперты дали оценку основному предназначению накопителей.

Для суда экспертное заключение является лишь одним из доказательств по делу, оно не носит обязательный характер и подлежит оценке, как и любой другой документ, представленный в дело.

Учитывая указанное, суд посчитал не применимым в качестве доказательства заключение эксперта, выполненное по заказу таможни.

Кроме того, в решении было указано, что Ответчик не принял во внимание данные, содержащиеся в инструкциях по эксплуатации на ввезенные накопители. В них было указано, что данные устройства выполняют действия периодического характера и служат в качестве мест для хранения деталей.

Исследования, проведенные экспертами ТПП и бюро судебных экспертиз, оценены судьей как достоверные и достаточные для подтверждения позиции Общества касательно выполняемых накопителями функций.

Суд, в силу имеющихся разъяснений Пленума ВАС РФ от 17.06.1996 № 5, не уполномочен определять, к какой позиции должен быть отнесен конкретный товар по номенклатуре ВЭД. Так как в суде было подтверждено, что код товара подобран неверно, то решение таможенного органа признано недействительным. Следовательно, были признаны недействительными и решения о зачете денежного залога в счет таможенных платежей. А Ответчику надлежало вернуть заявителю незаконно удержанную у него сумму.

Таким образом, при определении товарной позиции в отношении механизмов, участвующих в единой производственной цепи, определяющим элементом будет являться их основное предназначение, данные о котором указаны в технической документации на груз.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.