Перепланировка, переустройство или реконструкция помещения?

Консультация

Заявка на услугу "Перепланировка, переустройство или реконструкция помещения?"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! Ежедневно с 9:00 до 18:00

Перепланировка, переустройство или реконструкция помещения?

Многие люди хотят сделать помещения функциональными, а если речь идет о жилье – более комфортным. К тому же, иногда возникает потребность расширить имеющуюся площадь за счет различных пристроек. Все это подразумевает осуществление масштабного ремонта.

В чем заключается разница между реконструкцией и перепланировкой? Что означает каждый из этих понятий?

Терминология

Реконструкция – это изменение технических характеристик здания без внесения корректив в его планировку. Реконструкцией считается капитальный ремонт фасада или изменение внешнего вида строения, остекление лоджий, облагораживание проемов дверей или окон и так далее.

Реконструкция может состоять из таких видов работ:

замена инженерных сетей или перемены в их расположении;
возведение пристроек;
строительство нового балкона или лоджии, либо остекление уже имеющихся;
восстановление или полное изменение отделки фасада;
реставрация несущих конструкций;
обустройство новых входов или их тамбуров;
демонтаж старых частей фасада и монтаж новых;
изменение этажности помещения, например за счет добавления антресоли.

Данные работы могут производиться как в комплексе, так и отдельно. Несущие конструкции и наружная отделка в процессе реконструкции меняются лишь частично.

Перепланировка – это изменение размеров и конфигурации здания и его функциональности. Работы касаются внутренней части строений и не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов.

Ключевая цель перепланировки – улучшение качества помещений для того, чтобы после ремонта можно было более комфортно и эффективно ими пользоваться.

При перепланировке проводятся такие работы:

снос старых и строительство новых перегородок;
изменение положения и размеров оконных и дверных проемов;
демонтаж старых стен, изменение их положения или постройка новых.

Перепланировка – это одна из частей реконструкции, которая включает большее количество работ, являясь более многоплановым понятием по сравнению с перепланировкой.

Различия между перепланировкой и реконструкцией

Данные работы имеют принципиальную разницу.

В процессе реконструкции	При перепланировке
Не производится перенос несущих конструкций или изменение их характеристик, выполняется лишь их восстановление для достижения первоначальных свойств	Изменения или перенос возможны
Работы могут затронуть фундамент	Перемены не касаются фундамента
Может меняться площадь комнат за счет пристроек и дополнительных помещений	Изменения не выходят за границы фактической площади помещений
Полная замена коммуникаций с применением современных материалов	Замена инженерных сетей проводится крайне редко, только при необходимости их соответствия новой конфигурации здания
Может проводиться полная замена наружной отделки фасада	Ремонтные работы не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов
Первоначальный проект здания не меняется: ключевые объекты остаются на своих местах. Поэтому новый техпаспорт не оформляется. Для проведения реконструкции нужен проект, а для объединения лоджий или балконов – разрешение от городской архитектуры	Требуется замена техпаспорта недвижимости, по причине изменений площади и расположения помещений

Ключевым отличием между перепланировкой и реконструкцией является:

перепланировка не затрагивает фасад строения;
в ходе реконструкции можно увеличить или уменьшить площадь помещений за счет коррекции несущих конструкции, а также изменения внешних стен здания.

Ремонт в жилом помещении

Основания и порядок проведения ремонтных работ в жилых помещениях регулируются гл.4 ЭК РФ.

Согласно законодательству, перепланировка может осуществляться только после согласования работ с уполномоченными органами. По окончанию перепланировки, все изменения проверяются и подтверждаются актом приемочной комиссии.

Ремонт в нежилом помещении

В нежилых помещениях не может проводиться самовольная перепланировка. Таким образом все корректировки в таких зданиях автоматически приравниваются к реконструкции.

Реконструкции нежилых зданий включают в себя увеличение их полезной площади, а также внесение изменений в несущие конструкции.

Данные работы регулируются ст.25 ЖК РФ, где перечислены все работы, которые можно считать переустройством:

установка, перенос или ремонт инженерных сетей;
монтаж нового или полная замена старого санитарно-технического или электрического оборудования.

Виды переустройства

Переустройство – это внесение масштабных изменений в систему технического, инженерного, а также электрооборудования.

Перепланировка включает в себя демонтаж стен, если, к примеру, нужно из двух отдельных квартир сделать одну, а также возведение новых перегородок.

Согласно ст.25 ЖК РФ есть несколько видов переустройства:

замена коммуникаций;
монтаж нового оборудования или изменение старого с целью экономии энергоресурсов и воды;
замена газовой техники на электрическую;
обустройство туалета, ванной и кухни;
коррекция расположения отопительной, сантехнической и газовой систем.

Также переустройством может быть полная ликвидация инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Это можно делать только при условии, что все стояки для подачи воды и отвода стоков остаются.

Ответственность за противозаконные работы

Главным требованием при проведении перепланировки является обеспечение безопасности жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусмотрена административная и уголовная ответственность:

потеря права собственности на недвижимость в некоторых случаях;
штраф за незаконную перепланировку в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей и предписание Жилищной инспекцией восстановить изначальный внешний вид здания;
уголовная ответственность может наступить в случае, если перепланировка стала причиной угрозы для здоровья или жизни окружающих.

Как узаконить перепланировку

Если перепланировка дома или квартиры была сделана без изначального ее согласования, то ее последующее узаконивание может проводиться через суд. Для этого нужно получить от местных органов управления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В Градостроительном кодексе написано, что для осуществления реконструкции нужно получить разрешение, так как без него все выполняемые работы являются самовольными, а объекты – самостроями.

Владелец, который произвел реконструкцию или самовольно возвел какой-либо объект, сможет получить права на него только если суд примет положительное решение по данному вопросу.

Для оформления права собственности на самовольно построенное помещение, либо на проведенную перепланировку, реконструкцию или переустройство, необходимо:

Чтобы участок под возведение был частной собственностью.
Получить разрешение от уполномоченных органов.

Перечень данных органов может варьироваться в зависимости от вида работ. Пакет требуемых документов зависит от местного и регионального законодательства.

Может понадобиться:

проект;
заключение строительного эксперта;
урегулирование вопросов с коммунальными службами;
разрешение от санэпидемстанции и пожарной охраны.

До того, как оформить отказ в признании права собственности на самовольное строение или в сохранении здания в измененном виде, администрация может потребовать предоставление и других документов.

Вопрос-ответ

Вопрос: Если выполнена пристройка к жилому зданию?

Ответ: Пристройка является реконструкцией всего дома, даже если его внешний вид не претерпел изменений.

Любая пристройка не может быть отдельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности является весь дом вместе с добавленной к нему пристройкой. Такое здание будет поделено на правах долевой собственности между всеми владельцами.

Вопрос: Что можно делать?

Ответ: Разрешение от администрации требуется для строительства жилого дома. Без такого разрешения возможно возведение технических помещений, таких как сарай, гараж или баня.

Фасад многоквартирного дома считается общим имуществом, поэтому, согласно ст.246 ГК РФ и ст.44 ЖК РЖ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности возможно только если все владельцы согласны с такими работами. Это значит, что реконструкция в многоквартирном доме должна проводиться на основании решения, которое принято всеми собственниками данного объекта.
Разрешено:

Сделать выход во второй санузел из спальни, если в квартире уже имеется один санузел.
Построить камин на верхнем этаже с обязательной установкой заводского дымохода и топки.
Демонтировать подоконник для строительства дверей без выноса общей отопительной системы на лоджию.
Построить в квартире сауну с дополнительной гидро- и пароизоляцией, а также вентиляцией. Объём парной может быть до 25 м³. Сауна должна быть в виде цельной кабинки и иметь сертификат качества.

Не нужно согласовывать косметические ремонтные работы, замену различных коммуникаций аналогичными новыми, а также разборку встроенной мебели.

Вопрос: Что запрещается делать?

Ответ: Согласно закону строго запрещено:

Прокладывать коммуникации для кондиционера снаружи или устраивать для этого каналы в железобетонных стенах.
Выносить общедомовые батареи отопления на лоджии.
Соединять комнату с балконом без установки дверей.
Делать проходной санузел.
Строить жилые комнаты площадью меньше 9 м² или с шириной меньше 2,25 м.
Обустраивать теплые полы и отопление на лоджии за счет общей системы отопления и подачи воды.
Устанавливать краны на стояки водоснабжения или системы отопления.
Присоединять общий тамбур к жилой комнате.
Объединять кухню с газовой плитой с коридором или жилым помещением.
Обустраивать вход в туалет из кухни или жилой комнаты.
Делать жилые помещения или кухню без наличия в них окон.
Вносить изменения во внешний вид оконных рам.
Переносить туалет или кухню на балкон или в тамбур.
Располагать жилые комнаты под кухней или санузлом соседей сверху.
Строить балкон или лоджию на козырьке подъезда.
Переносить кухню или санузел над жилыми помещениями соседей внизу.
Устанавливать входную дверь, открывающуюся наружу так, чтобы она препятствовала свободному выходу соседей.
Располагать коммуникации для водоснабжения, канализации или отопления в стенах.
В домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2006 года, нельзя затрагивать ограждающие конструкции и несущие элементы.

Вопрос: Как произвести согласование через суд?

Ответ: Узаконить выполненную перепланировку через суд можно при условии, что вместе с исковым заявлением будут предоставлены:

Заказанные в БТИ старый и новых техпаспорта.
Оригинал и копия свидетельство права собственности на данную недвижимость.
Полученные в БТИ планы квартир на верхнем и нижнем этажах.
Нотариально заверенная доверенность на ведение дела на имя адвоката. Если владелец не один, то доверенность нужно иметь каждому из них.

Условием, при котором можно будет оставить помещение в измененном виде, является отсутствие угрозы для здоровья и жизни граждан, а также нарушений их интересов.

Строительно-техническая экспертиза – необходимое условие для того, чтобы подтвердить безопасность и соответствие всем нормам произведенных строительных работ. Для этого следует подать в суд прошение с перечнем вопросов для эксперта.

Знание отличий между перепланировкой и реконструкцией может помочь владельцу определить, какой вид работ ему лучше проводить, чтобы сделать свое помещение более комфортным. Это позволит собственнику избежать больших расходов и административной ответственности.

Почему нам можно доверять?

• Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»

1 раз в месяц