Процедура ввода недвижимости в эксплуатацию

Разрешение на ввод в эксплуатацию зданий и сооружений различного назначения – итоговый Акт, который можно получить только на основании перечня дополнительных документов. Все юридические вопросы регулируются положениями Градостроительного Кодекса РФ. Исключение составляют объекты капстроительства, выдача разрешений на ввод в эксплуатацию которых делается иными федеральными органами исполнительной власти.

ПРОЦЕДУРА ВВОДА ЗАГОРОДНОГО ДОМА

Жилой дом имеет несколько отличий от хозяйственных пристроек: капитальный фундамент, наличие фасадных стен с нормируемыми параметрами теплосбережения и прочности, оконные и дверные проемы. Строение обязательно должно иметь межэтажные перекрытия и систему отопления. Что касается инженерных коммуникаций, то они не считаются обязательным условием. Воду можно набирать из колодцев, освещение сделать без электричества.

Алгоритм получения заключительного акта строго регламентируется положениями ГрК РФ и разделяется на два временных этапа. Вызвано это продлением срока действия так называемой дачной амнистии, значительно упрощающей процесс получения официальных документов. До 01. 03. 2020 года для ввода загородного дома в эксплуатацию в МФЦ надо подавать всего два документа.

1. Технический паспорт на строение. При его отсутствии документ заказывается в БТИ.
2. Выписку о праве собственности на землю. Справка дается в течение трех дней со дня подачи письменного заявления. При обращении напрямую через сайт Росреестра процесс занимает не более одного часа.

Дачная амнистия дает возможность юридически оформлять собственность на дом без разрешения на ввод ИЖС в эксплуатацию. Это значит, что можно сэкономить много времени на сбор документов.

После указанной даты процесс ввода в эксплуатацию недвижимости существенно усложняется. Во время подачи заявления необходимо приложить следующий пакет документов:

• план участка и выписку из ЕГРН на право владения им;
• разрешение соответствующих органов на право начала строительных работ;
• схему расположения инженерных сетей с подписями уполномоченных лиц;
• заключение Госстройнадзора;
• копию протокола инженерных изысканий;
• акт приемки объекта и справку о его соответствии существующим техническим условиям.

Оформление всех документов необходимо выполнять с учетом нормативных требований. В противном случае они признаются не действительными и потребуют замены.

Практические советы по вводу в эксплуатацию загородного дома

Все действия рекомендуется выполнять с соблюдением очередности. В некоторых случаях оформление последующего документа делается только на основании данных предыдущего. Каков алгоритм действий?

1. Подписание акта приемки строительных работ. Документ необходим лишь в том случае, когда объект возводился с помощью строительной организации. Сдача/приемка работ оформляется актом, в зависимости от технических характеристик объекта форма КС-2 или КС-1. Чаще всего применяется вторая форма, она используется для приемки строительства в целом после полного окончания работ.
2. Получение заключения Госстройнадзора. Документ выдается на основании акта приемки объекта. Важный момент – с 01.03.2019 его можно получить только в том случае, когда строительство было легальным и выполнялось по разрешению этого органа. В течение 10 дней со дня подачи заявления на объект должна прибыть комиссия. После осмотра дома составляется акт на его соответствие строительным нормам и правилам и государственным нормативным актам. При выявлении нарушений делается предписание на их устранение с указанием сроков и ответственных лиц. Повторный выезд комиссии осуществляется для итоговой проверки.
3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Документ юридически подтверждает полное соответствие объекта техническим требованиям. В случае отказа соискатель должен получить письменные обоснования такого решения.

Для минимизации вероятности возникновения проблем со сбором документов желательно проконсультироваться с юристами. Дело в том, что в некоторых регионах РФ местные власти приняли собственные подзаконные акты, их невыполнение может намного усложнять процесс.

Что делать после сдачи в эксплуатацию дома

Наличие такого документа требует дальнейших шагов по полной легализации объекта. После его получения необходимо выполнить следующие действия.

1. Получить кадастровые документы. Они выдаются БТИ после личного осмотра недвижимости ответственными представителями организации. На основании данных сотрудники должны выдать владельцу технический и кадастровый паспорт.
2. Документально оформить право собственности. Для этого подается заявление в Росреестр и прилагается пакет имеющихся документов.
3. Зарегистрироваться в качестве плательщика коммунальных услуг. Конкретные организации зависят от обслуживающих компаний и организаций.

Не надо забывать, что владельцы домов должны уплачивать налог на имущество, размер, порядок и строки регулируется законами РФ.

Эксплуатация собственного дома должна выполняться с учетом существующих правил №170, утвержденных Госстроем РФ. Они направлены на повышение безопасности проживания и поддержание чистоты и порядка на прилегающих территориях. Правила распространяются на все жилые здания вне зависимости от формы их собственности, в том числе и на персональных владельцев. В список входят следующие требования.

1. Своевременное выполнение капитального ремонта для поддержания характеристик архитектурных элементов. За счет этого обеспечивается безопасность проживания, минимизируются риски возникновения аварийных ситуаций.
2. Хранить всю техническую документацию и предъявлять ее по требованию государственных органов. В случае утери необходимо в кратчайший срок изготовить копии.

ПРОЦЕДУРА ВВОДА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Ввод объекта в эксплуатацию возможен лишь тогда, когда он полностью отвечает проектной документации, действующим техническим регламентам и проведенным изысканиям. 

Действующие законы по вводу недвижимости в эксплуатацию

Действия владельцев жилой недвижимости регулируются следующими документами:

• Градостроительным Кодексом РФ;
• статьями положения о строительном надзоре.

В документах прописаны права и обязанности для владельцев всех объектов недвижимости в зависимости от их назначения. Допускаются изменения алгоритма ввода с учетом действующих постановлений органов местного самоуправления. Разрешение на ввод выдаются федеральными организациями исполнительной власти, местными или уполномоченными специальными органами муниципальных образований. При этом их полномочия жестко распределяются федеральным законодательством. Ни один из вышеперечисленных субъектов не может выходить за законодательно установленные рамки.

Как вводить дом в эксплуатацию

Застройщик или будущий владелец должен сделать несколько последовательных шагов по дальнейшей легализации объекта строительства.

Шаг 1. Подготовка пакета необходимых документов. Требуется акт проверки благоустройства и подключения коммуникаций, правоустанавливающие документы на землю, документ соответствия здания проекту и техническому регламенту, межевой план земельного участка и план строительства. Заявителем может выступать как непосредственный владелец, так и его доверенное лицо. Во втором случае нужно оформлять доверенность на право выполнения юридических действий.

Шаг 2. Обращение в организацию, выдавшую разрешение на начало строительных работ. Это отдел органа местного самоуправления, осуществляющий данный вид деятельности. Обращение может подаваться лично в письменном виде или через официальный сайт электронными носителями информации.

Факт принятия документов должен фиксироваться в специальном акте с подписями ответственных лиц. На проверку правильности оформления и наличие необходимой документации органам местного самоуправление отводится до семи дней. При обнаружении проблем заявителю сообщается в письменном виде.

Если замечаний нет, то на объект выезжает специальная комиссия из ответственных представителей государственных организаций для осмотра фактического состояния дел. В случае положительного решения заявителю выдается акт на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Если выявлены несоответствия существующим нормативным положениям – составляется документ, в котором подробно прописываются все замечания и устанавливают сроки их устранения.

Надо помнить, что заселять многоквартирный дом можно лишь тогда, когда он зарегистрирован как жилой объект в Росреестре. Сам акт позволяет только выполнять дальнейшие действия по легализации сооружения: ставить его на кадастровый учет и зарегистрировать в Росреестре.

Практические советы

Весь процесс пойдет быстрее, если действия выполняются в определенной очередности.

1. Перед посещением администрации надо обратиться в специальный отдел и уведомить об окончании строительства объекта. При этом рекомендуется предварительно самостоятельно внимательно осмотреть состояние, устранить выявленные проблемы, сделать уборку строительной площадки от мусора и т. д.
2. Проследить о времени прихода на объект специальной экспертной комиссии. Вместе с ее членами обследовать дом, по возможности устранять замечания немедленно по ходу проверки. В заключение получить проверочный акт без замечаний.
3. Повторно проверить состояние многоквартирного дома с различными специалистами.
4. Имея на руках положительный акт обследования экспертной комиссии, подавать заявление на разрешение ввода в эксплуатацию объекта.

Документ составляется в двух экземплярах, один имеет застройщик, а второй орган, выдавший акт.

Заселение жилого многоквартирного дома возможно только после получения права собственности и постановки объекта на кадастровый учет. Сам акт ввода не является основанием для поселения жильцов, несоблюдение действующего порядка является грубым нарушением и наказывается согласно действующему законодательству с учетом тяжести негативных последствий неправомерных действий.

Причины отказа выдачи разрешения

Перечень предусловий для отказа в выдаче разрешения указан в п. 6 ст. 55 ГсК РФ. К ним относятся следующие факторы:

• неполный пакет документов или неправильное их оформление;
• сооружение построено с грубыми нарушениями строительных норм и правил;
• дом не отвечает исходным данным, прописанным в разрешении на строительство;
• объект имеет большие отклонения от проекта.

Некоторые причины устраняются довольно легко и в дальнейшем все проблемы решаются. Самым сложным вариантом считается несоответствие дома проекту и прописанным разрешения на строительство. Заявитель может пробовать положительного решения только через суд, но результат иска никто не в состоянии предвидеть.

Права Госстройнадзора

Эта государственная организация имеет широкие полномочия вплоть до обязательств приостановки строительства. Ее представители могут посещать объект с плановыми или внеплановыми ревизиями, выписывать акты с требованиями устранения выявленных отклонений. Без ликвидации замечаний ввести многоквартирный дом в эксплуатацию невозможно.

Застройщик не имеет юридических оснований требовать подписания акта приема/передачи жилья до его ввода в эксплуатацию и регистрации в БТИ. Только наличие вышеописанных документов дает право перевести объекты с категории незавершенного строительства в завершенное. Проживание в неоформленных квартирах согласно существующим требованиям лишает граждан права получения всех государственных и региональных программ социальной помощи.

ПРОЦЕДУРА ВВОДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Этой процедуре должны подвергаться все объекты строительства или реконструкции, возведенные на основании ранее выданных разрешений соответствующими органами власти. Рекомендуется заниматься решением вопроса как можно быстрее после завершения строительно-монтажных работ, в противном случае часть документов может потерять свою актуальность, потребуется их восстановление.

Виды разрешений

Перечень документов и алгоритм действий имеет зависимость от вида строительных работ:

• новое строительство;
• капитальный ремонт или реконструкция.

Согласно определению ст. 55 ГсК РФ разрешение на ввод – это документ, удостоверяющий завершение строительства или реконструкции промышленного объекта в полном объеме и в соответствии с полученным разрешением и существующими стандартами и нормами. При этом должны соблюдаться характеристики проекта, градостроительный план земельного участка, проект межевания территории и установленные в законодательном порядке ограничения.

Необходимые документы

Перечень прописан в ГсК РФ, документы требуется предварительно подготовить и направить в соответствующий государственный орган. В отдельных регионах могут действовать дополнительные нормативно-правовые акты, но верховенство всегда имеет федеральное законодательство. Что надо иметь для получения разрешения?

1. Документ о собственности на землю под коммерческим зданием и технологическую площадку по периметру сооружения. Допускается наличие договора долговременной аренды с землевладельцем, заключенного в надлежащем порядке.
2. Проект межевания или градостроительный план с указанием размещения объекта. На плане указывается конкретное расположение сооружения и его технические параметры с учетом действующих в данном регионе ограничений.
3. Разрешение на строительство объекта, акт приемки от подрядчика. Разрешение выдается с учетом проекта, отклонения от первоначальных данных категорически запрещается.
4. Подтверждение соответствия объекта проекту. Выдается представителями Госстройнадзора. Одновременно проверяются технические условия подключения инженерных сетей, делается схема с разноской как надземных, так и подземных линий.
5. Фактический план объекта, составленный на основании финишных обмеров.

При наличии перечисленных документов заявитель письменно подает заявку на ввод объекта в эксплуатацию.

Порядок ввода в эксплуатацию

После подачи заявления процесс выполняется по следующему алгоритму.

1. Проверка пакета документов на соответствие существующим требованиям и регистрация заявления. Заявитель информируется о результатах и дальнейших шагах исполнительного органа.
2. Осмотр здания ответственными представителями. Требуется лишь в тех случаях, когда сотрудники Госстройнадзора не делали периодических проверок во время строительства здания. По результатам проверки оформляется акт.
3. В процессе межведомственного взаимодействия делаются запросы определенных документов в государственные организации.
4. Разрешение или отказ ввода объекта в эксплуатацию. В случае негативного решения вопроса заявителю в письменной форме предоставляется перечень выявленных недостатков. Дополнительно прописываются методы и сроки их решения для подачи повторного заявления.

Особенности ввода строящихся объектов

На практике бывают ситуации, когда возникает необходимость эксплуатации части коммерческого объекта. Их ввод включает несколько этапов.

Промежуточные испытания

Осматриваются на пригодность отдельные архитектурные элементы и помещения здания, планируемые к вводу в эксплуатацию. Проверяется установленное оборудование, функциональность необходимых инженерных сетей. Делается пробный пуск систем, определяется надежность и безопасность автономной работы.

Итоговая проверка

Все системы нагружаются по максимуму минимум на 24 часа, процесс функционирования контролируется в онлайн-режиме. Представители Госстройнадзора фиксируют техническое состояние элементов и узлов, на основании полученных сведений принимается решение о возможности эксплуатации части строения.

При положительном решении документ выдается заинтересованным лицам на протяжении трех рабочих дней.

Основания для отказа

Федеральный закон перечисляет случаи, в которых заявителю может быть отказано во вводе объекта в эксплуатацию. Основанием может являться:

• неполный комплект документов;
• несоответствие объекта существующим требованиям и нормативным актам;
• отклонение в исходных данных предварительно полученных разрешительных документов.

Последними дополнениями ФЗ №342 ФЗ из перечня причин отказа исключено несвоевременное получение документов, запрошенных между государственными органами. Отказы в выдаче разрешений на ввод могут обжаловаться в судебном порядке. Органы, выдавшие документ, обязаны самостоятельно пересылать сведения в другие государственные учреждения для облегчения коммуникации. Разрешение является основанием при постановке коммерческого объекта на госучет. Разрешение не требуется, если для реконструкции или строительства объекта, согласно действующих положений, не требуется разрешение на начало работ.

Вопрос-ответ